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 Sujet  |
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danyjo
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 15 mars 2009 : 12:48:18
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Bonjour à tous.
Dans l'immeuble dont je suis Pt de C.S. un copropriétaire n'a rien trouvé de mieux que de réduire,par des travaux de maçonnerie la taille d'une fenêtre ( environ - 50 cms en large et - 25 en hauteur )détruisant ainsi l'équilibre de la façade de notre immeuble.
Il a été décidé avec le syndic de porter l'acceptation de ce travail au vote de L'A.G.
Les autres copropriétaires mesurant bien que nous ouvririons là une brèche à tous les abus futurs ce vote a toutes les chances de se traduire par un refus massif.
Ma question est donc la suivante :
Que faire voter ( outre cette question ) pour donner mandat au syndic de faire remettre les choses en l'état, sans avoir à attendre ( ou déclencher) une autre A.G.?
Merci d'avance à qui voudra bien prendre un instant pour répondre à mon interrogation. 
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 13:02:28
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Bonjour,
Si votre syndic est un professionel, je trouve étonnant qu'il ne connaisse pas la procédure.
Si c'est un bénévole, bien qu'il ait les mêmes obligations et responsabilités qu'un professionnel, on peut admettre qu'il ne sache pas; surtout s'il débute.
Personnellement, je fonctionnerai de la façon suivante :
La première étape : une démarche à l'amiable en lui rappelant le règlement de la copropriété sur les parties communes.
2ème étape une lettre recommandée.
3ème étape, action en justice. |
Jean-Marie |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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danyjo
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 17:48:40
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Tout d’abord, un grand merci à Beau Soleil et Etaspak d’avoir pris la peine de m’aider.
Cependant ma question devait être mal formulée, ce dont je suis désolé :
BEAU SOLEIL
Vous me dites « Si votre syndic est un professionnel, je trouve étonnant qu'il ne connaisse pas la procédure. »
Je n’ai jamais dit que notre syndic ne connaît pas la procédure à mener, je pense même pouvoir vous dire qu’il en est parfaitement au courant. Pour avoir eu à débroussailler d’autres problèmes avec lui et le C.S.
ETASPAK
Vous me dirigez sur un très bon article de l’ARC que je possède dans mes archives« Aidez-vous de ce lien de l’ARC pour faire agir votre syndic. »
Ma question se situe à un autre niveau, la voici reformulée, plus clairement je l’espère :
Quelle est la formulation de la résolution à faire voter de suite APRES celle concernant l’autorisation ou non de laisser ce travail en l’état, pour autoriser ( si refus il y a ,ce qui est quasiment sûr ) le syndic à agir en notre nom, sans attendre une autre A.G. qui lui donnerait mandat à nous défendre en cette affaire,en justice si besoin.
Merci à tous deux et, d'avance, à qui consacrera un instant à répondre à ma question.
***moderation: modification car taille de la police disproportionnée*** |
danyjo |
Edité par - nefer le 15 mars 2009 17:49:52 |
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danyjo
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 17:59:12
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| Merci au Modérateur d'avoir rectifié la taille de mon graphisme. Je ne maitrise pas encore celle-ci et je n'arrive pas à passer par la prévisualisation Le web étant bien capricieux du coté de chez moi en ce moment. |
danyjo |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 18:47:06
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Bonsoir Danyjo,
Tout est dit dans le lien de l’ARC :
4 - Action en " référé "
Si le problème est grave ou urgent, la loi autorise le syndic à engager une procédure " d'urgence " (dite de " référé ") sans autorisation de l'assemblée générale.
L'action en référé est une action qui ne peut être engagée que lorsqu'il y a urgence et qu'il n'y a rien à trancher, soit parce que le problème est incontestable, soit parce que la décision à prendre est purement préparatoire. »
En matière de référé il existe des procédures d'extrême urgence appelées d'heure à heure…, qui durent toutefois plusieurs jours.
L'article 809 du nouveau Code de procédure civile prévoit deux séries d'hypothèses où le juge des référés est compétent et qui correspondent parfaitement au problème de l'application forcée du Règlement de Copropriété.
Le juge des référés (=Président du Tribunal de Grande Instance) peut :
Prescrire en toute hypothèse " les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ".
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ".
Ces deux hypothèses se conçoivent aisément dans le cadre d'occupation d'un bien immobilier sans droit ni titre (par exemple un local commun affecté à un usage déterminé : loge du gardien squattée ; annexion de parties communes) ou de travaux et constructions entrepris sans droit.
Le syndic peut donc demander, dans de nombreuses hypothèses, au juge des référés, de sanctionner la violation d'une obligation du Règlement de Copropriété.
Il peut même solliciter du juge des référés une condamnation sous astreinte : le juge assortit la condamnation de pénalités financières afin de contraindre le contrevenant à s'exécuter.
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai02.htm
Malgré tout, puisque vous précisez « Il a été décidé avec le syndic de porter l'acceptation de ce travail au vote de L'A.G. »
Il suffit de faire voter une résolution identique à celle-ci, nul besoin de refaire une autre assemblée générale pour cela « Décision à prendre pour autoriser le syndic à agir en justice au nom du syndicat copropriétaires à l’encontre de monsieur XXXXX pour remettre en l’état les parties communes, suite aux travaux privatifs qu’ils a entrepris. »
Conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 :
« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. »
« Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en ouvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical. »
« Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 19:20:46
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danyjo, votre syndic connait sans doute "la musique" par ailleurs, mais ici il a manifestement sauté pas mal de portées sur la partition !!!
Résumé :
"un copropriétaire a réduit par des travaux de maçonnerie la taille d'une fenêtre ( environ - 50 cms en large et - 25 en hauteur )détruisant ainsi l'équilibre de la façade de notre immeuble."
Ces travaux demandant manifestement plus d'une journée, il ne faut pas 3 mois pour contacter ce copropriétaire dès le début du 1er coup de marteau, notifier sans attendre une MED pour faire cesser ces travaux et remettre les choses en état en attendant l'autorisation de l'AG, ici indispensable !
Au besoin si rien ne bouge dans le jour suivant, il doit sans attendre engager l'action en référé indiquée par Etaspack !
Cela est une de ses prérogatives de syndic dans le but de préserver ou défendre les interets collectifs du syndicat !
La suite de votre propos acrédite le fait que votre syndic a manifestement sauté toute la partition (en se cachant derrière le CS ?) !!!
"Il a été décidé avec le syndic de porter l'acceptation (1) de ce travail au vote de L'A.G.
Les autres copropriétaires mesurant bien que nous ouvririons là une brèche à tous les abus futurs ce vote a toutes les chances de se traduire par un refus massif(2)."
QUI est à l'origine de la "décision avec le syndic" de l'inscription de cette question, d'autant que vous n'indiquez rien sur la date de réalisation de ces travaux.
Il y a 15 jours, 3 mois ?
Pdt du CS, je me pencherais plus avant sur la fonction du syndic en général et sur l'attitude du votre, en particulier pour cette affaire !
Je me pencherais également sur les textes qui régissent la copropriété, ou je m'arrangerais pour m'y replonger si ce n'est fait !
"Quelle est la formulation de la résolution à faire voter de suite APRES celle concernant l’autorisation ou non de laisser ce travail en l’état, pour autoriser ( si refus il y a ,ce qui est quasiment sûr ) le syndic à agir en notre nom, sans attendre une autre A.G. qui lui donnerait mandat à nous défendre en cette affaire,en justice si besoin
Beausoleil et Etaspak vous l'ont indiqué plus haut : le sydic n'a besoin de rien pour engager une action cotre un copropriétraire, s'agissant ici de faire respecter le RDC et l'obligation d'obtenir l'autorisation de l'AG pour entreprendre des travaux privatifs sur parties communes et/ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble !
Dans la mesure où l'AG n'adopte pas la question inscrite :
"Ratification des travaux privatifs sur parties communes et/ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble entrepris par M. X ". ,
le syndic doit sans attendre engager l'action nécessaire à la remise en état, .... ce qu'il aurait du faire dès le 1er coup de pioche ! |
Edité par - gédehem le 15 mars 2009 19:33:42 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 19:26:15
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en complément des données d'ETASPAK sur l'article D55,une bonne chose serait que le syndic dans son courrier rappel,non seulement le respectdes règles en copropriété,notamment celle du RDC,mais également qu'en fonction de l'article D55 le syndic n'a pas d'obligation d'avoir l'accord de l'AG pour mener une action en référé pour non respectdu RDC ou pour prendre des mesures conservatoires.
"chez nous" cela avait marché,mais ce n'était qu'une histoire (!)de volet roulant
Nombreux sont les copropriétaires qui pensent que le syndic doit avoir obligatoirement l'accord de l'AG pour cette action donc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 19:36:19
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Si les copropriétaires l'ignorent, un Pdt de Cs devrait le savoir ... 
Encore un syndic "rouleur dans la farine" ??  |
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danyjo
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 06:40:11
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ETASPAK
Votre réponse a du vous demander du temps de recherche !
Je vous remercie d’avoir bien voulu me le consacrer : votre post, très complet, répond pleinement à ma question et me guidera avec précision dans cette action.
GEDEHEM
Merci aussi d’avoir pris le temps de me répondre.
Je sens cependant dans votre réponse un préjugé négatif à l’égard « des » syndics, et un doute des compétences de notre C.S.
Certains Pt de C.S., (dont on se demande comment ils peuvent travailler en état de conflit et de suspicion permanents), se complaisent à affirmer que tout syndic est, de par sa fonction, animé des pires intentions.
Il doit leur être dur de remplir les deux missions pour lesquelles ils ont été élus : Surveiller et AIDER le syndic, l’une n’empêchant pas l’autre.
Permettez moi de vous préciser qu’il ne faut pas plus d’une journée pour monter un rang vertical de parpaings de 250x50 et qu’ S.O.S.. Syndic n’existant pas encore, faire une mise en demeure d’arrêter tout travail, le W. end surtout quand on s’aperçois de la chose faite en rentrant le dimanche soir n’est pas chose réalisable.
Re-Merci pour votre seconde réponse :
Si les copropriétaires l'ignorent, un Pdt de Cs devrait le savoir.
Encore un syndic "rouleur dans la farine" ??
Elle est claire et m’est d’une aide précieuse.
FELIX
Merci à vous aussi de vos conseils qui viennent compléter et étayer ceux de ETASPACK
Je suis maintenant complètement informé par la précision de vos réponses
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danyjo |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 08:45:24
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"Il doit leur être dur de remplir les deux missions pour lesquelles ils ont été élus : Surveiller et AIDER le syndic": vous faites erreur!!
le CS "controle et assiste". |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 09:28:55
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Danyjo, il n'y a de ma part aucun jugement sur les syndics, qui plus est négatif, pas plus que sur les CS et leur pdt !
Il se trouve simplement qu'une longue pratique de la copropriété au regard des textes, en particulier au sein d'associations de copropriétaires en qualité de 'conseil', donne un autre regard que la seule vision de la copropriété dont on est membre !
Les syndics sont des commerçants qui vous vendent des services, ils ne sont plus depuis longtemps les "partenaires" ou les "collaborateurs" des syndicats qu'ils gèrent ..
Quant aux copropriétaires, 80% d'entre eux ignorent tout du foctionnement d'une copropriété et du cadre juridique dans lequel ils sont collectivement inscrits.
Les membres de CS étant désignés parmi ces copropriétaires, la plupart d'entre eux ignore leurs attributions et la mission fixée au CS, "conseil de surveillance" du syndicat chargé "d'assister le syndic et de controler sa gestion" (L.art.21 que tout CS doit connaitre par coeur, affiché qu'il est dans la salle de réunion ! )
Les syndics sachant très bien qu'ils travaillent au profit de personnes qui méconnaissent le cadre institutionnel de la copropriété, "surfent" sur cette ignorance des copropriétaires et parfois/souvent les "roulent dans la farine", qui est devenu au fil du temps une de leurs spécialités !
En écrivant cela ce n'est faire injure ni aux syndics ni aux copropriétaires ni aux CS, c'est faire le constat d'une situation malheureuse qu'hélas aucun des derniers textes n'est venu modifier, au contraire : la mise sous tutelle des copropriétaires en sort renforcée.
Sans doute que des travaux ont commencé le samedi et que le lundi tout était fini !
Sauf que dès ce même lundi, alerté par le CS qui pouvait éventuellempent sonner à la porte de ce copropriétaire, le syndic se devait de réagir sans délai, une MED pour remise en état étant notifiée au plus tard dans les 3 jours !
Si dans le délai fixé rien ne bouge, le syndic peut saisir le juge des référés pour que soit ordonné la remise en état.
Le CS doit être très présent dans ce genre d'affaire, pour controler !
Comme l'ont exposé les intervenants plus haut, il n'y a là que du très classique, procédure connue de tout syndic, que devrait également connaitre un CS chargé du controle du syndic, controle qui porte ici sur l'engagement de l'action rendue nécessaire !
D'où l'importance de la formation pour les membres d'un CS qui, s'il ne s'agit pas de faire la guéguerre au syndic, doivent savoir de quoi il retourne .... afin de ne pas se faire "rouler dans la farine" ...
Vieux principe : "LA CONFIANCE NE DISPENSE PAS DU CONTROLE", qui devrait être la devise de tout CS !
En conclusion : formez-vous, vous même ainsi que les membres du CS.
Concernant votre AG, dans le cas du rejet de la ratification de ces travaux, proposez en séance une résolution induite par ce rejet :
" Le syndic devra mettre en œuvre sans délai tous les moyens necessaires pour faire remettre les parties communes en état d'origine, y compris si besoin par voie de justice.
Il devra informer le CS de l'état de ses démarches." (maj.art.24)
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Edité par - gédehem le 16 mars 2009 09:35:45 |
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