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sidoo
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 Posté - 25 mars 2009 : 13:57:23
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Bonjour,
demain c'est le grand jour du changement du syndic (ca risque d'être une décision à l'unanimité ), mais il y a 1 ou 2 points qui ne sont pas complétement clairs:
- L'AG se déroule chez le syndic. Est-il pertinent de choisir l'autre syndic en début de séance? Ne doit-on pas voter ce point à la fin?
- Autre chose, le syndic sortant ayant rédiger l'ordre du jour une fois de plus comme il le souhaitait, il nous a mis en Q. 6 le renouvellement de son mandat, et en Q. 7 à défaut vote de l'autre syndic. Ne doit-on pas faire ça en même temps?
- Nous voulons poser des réserves sur 3 points des comptes (il a pris trop d'honoraires, problème facture d'eau, et il souhaite en douce retirer des comptes les impayés d'un ancien proprio soit-disant insolvable). Comment rédiger ça? "L'AG accepte les comptes pour 2008 à l'exception de ça, ça et ça?" Vu que je serai surement secrétaire, je ne veux pas me planter sur quelque chose d'aussi important.
- Concernant le plomb, le syndic nous affirme que si le diagnostic est positif, il doit être recontrolé tous les ans. Est-ce vrai? Ça fait déjà plusieurs fois, que le diagnostic a été réalisé.
- De même concernant les termites, nous avons à l'ordre du jour à voter sur contrat de surveillance et de lutte contre les termites et autres insectes selon arrêté Préfet Paris 2003. Un copro a fait un diagnostic de son lot il y a 4 ans. Sur le rapport on voit que ni dans cet appartement, ni dans les parties permettant l'accès de l'appartement (donc la cage d'escalier), il n'y a de présence d'insectes. Donc est-ce utile de voter le contrat de surveillance (pas de contrat en annexe, l'AG laisse le choix au CS)
Merci de votre aide
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 14:31:34
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Pour les comptes :
".....
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures)
pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 10 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il
convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ..., soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG.
Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant
préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
Pour les termites, il est évident qu'un tel contrat est inutile si le diagnostic est négatif !
Pour ce qui concerne l'AG, il est évident que le syndic sortant ne doit jamais être secrétaire lorsque la désignation d'un autre est à 'ODJ ! C'est un impératif.
De ce fait, n'ayant aucun role offciel pour l'AG hormis celui de "conseil", le pdt de séance doit lui demander de sortir lorsque sera abordée la question "Désignation du syndic".
Le pb c'est l'AG chez le syndic, du moins dans ses locaux !
Mais ayant convoqué dans ses locaux, qui plus est sans doute en facturant la location, il y a une sorte "d'extra territorialité" le temps de la réunion, la salle devenant "salle du syndicat" ainsi que l'a voulu le syndic qui convoque.
Le danger serait qu'il vous mettes dehors s'il n'est pas désigné ! Sauf que pour mettre dehors 10, 20 ou 30 personnes dehors c'est très difficile si personne ne bouge !
Pour mettre dehors 20 personnes il faut qu'il soit "maouse costaud" ...
Soyez ferme !!!
Pour ce qui concerne l'ordre des questions à 'ODJ c'est au pdt d'en décider selon la pertinence des choses.
Si la 1er point est l'approbation descomptes, la seconde question est celle de la désignation du syndic.
Elle s'impose en 2ème position lorsqu'il s'agit de changer de syndic.
Soyez ferme !!! 
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 15:41:29
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Merci Gédéhem, pour ces info et les docs (que je m'empresse de transmettre au CS, car n'étant que mandataire d'un copro je ne peux moi même être élu au CS).
J'ai fait, seule, la vérif des comptes la semaine dernière (le CS n'y est d'ailleurs pas allé). J'ai remarqué que les honoraires prélevés par le syndic était supérieur de 88€ à ceux approuvés par l'AG. Je lui ai fait remarqué, il en a convenu et a (selon la comptable) reversé ce montant sur nos comptes 2009. Mais bon je suppose que ceci doit faire l'objet d'une réserve.
C'est là aussi que j'ai découvert que au milieu de tout ses chiffres, il voulait nous faire annuler la dette d'un ancien copropriétaire (rien n'est explicite).
Un gros problème, c'est que le budget réalisé est plus élevé que le budget prévisionnel (dû notamment à une fuite d'eau importante): 22 500€ contre 19 600€. Avec les impayés récupérés cela nous permet toutefois d'être en excédent sur l'année 2008. Mais je lui ai fait la réflexion qu'il aurait du prévenir tout du moins le CS que le budget ne pouvait pas tenir pour cette année.
Quant à mettre, 20 personnes dehors, ce serait bien, mais nous ne seront que 5/6 (avec beaucoup de mandats).
- D'ailleurs en parlant des mandats voici ma situation:
Comme je l'ai dit, je ne suis pas propriétaire, ce sont mes parents. Ils m'ont mandaté pour m'occuper de ce qui concerne l'immeuble et je suis acceptée par le CS (pour ne pas dire que je fais leur boulot).
Bref ma mère sera présente à cette AG. D'après ce que j'ai compris nous pouvons très bien avoir trois mandats chacune, c'est bien ça? (bien sûr on va sûrement partager avec les autres, mais on aura tous plusieurs mandats) |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 mars 2009 : 19:14:39
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De sidoo
"C'est là aussi que j'ai découvert que au milieu de tout ses chiffres, il voulait nous faire annuler la dette d'un ancien copropriétaire (rien n'est explicite)."
Il est probable que le syndic, au moment de la vente par ce copropriétaire, est omis de faire les oppositions nécessaires.
Il tente donc de faire régulartiser subrepticement sa faute au détriment du syndicat en échappant à sa responsabilité financière.
Vous devez donc vérifier s'ils existent d'autres comptes débiteurs d'anciens copropriétaires.
Voir la liste des débiteurs, elle doit être dans les documents joints à la convocation d'A.G., et vérifier qu'ils sont encore "copropriétaires"
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 16:12:30
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Le propriétaire qui a acheté a fait en sorte que des provisions, correspondant à l'ensemble des charges dues, soient mises de côtés. On a récupéré une bonne partie de ces sommes, mais il en reste un peu.
Autre question:
lors de la dernière AG, nous avons approuvé le contrat du syndic, sous réserve qu'il le mette aux normes en vigueur (la responsable du cabinet n'ayant jamais voulu nous recevoir pour discuter du contrat). Bref sur la version qui nous a été présentée à l'AG (et qui n'est toujours pas signée par le CS), il est inscrit qu'en cas de changement de syndic, il nous prendrait des frais pour transmettre le dossier au nouveau syndic.
Or il me semble que la loi interdise au syndic sortant de prendre des frais. Seul le nouveau syndic peut le faire. Donc peut-on s'opposer à ce que l'ancien syndic nous prélève des frais au passage? |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 17:28:04
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vous dites : Citation :
Bref sur la version qui nous a été présentée à l'AG (et qui n'est toujours pas signée par le CS),
donc vous etes sans syndic ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 17:49:40
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La signature ou non du contrat n'a aucun effet du fait des modif législatives !
"lors de la dernière AG, nous avons approuvé le contrat du syndic,"
C'est mentionné au PV, point final ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 mars 2009 : 23:53:20
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Citation :
Initialement posté par gédehem
le danger serait qu'il vous mettes dehors s'il n'est pas désigné ! Sauf que pour mettre dehors 10, 20 ou 30 personnes dehors c'est très difficile si personne ne bouge !
Pour mettre dehors 20 personnes il faut qu'il soit "maouse costaud" ...
Soyez ferme !!!
hello gedehem !
En êtes vous bien sur ?
Je peux vous garantir que le syndic évincé va les virer illico presto, des son éviction.
La "fiction juridique" a ses limites gedehem , la salle de réunion en l'espèce est celle du syndic.
Et si l'ag dure encore trois heures ?
Il est inconcevable de lui imposer cela, sans vouloir le défendre.
C'est une grossière erreur que d'avoir organisé la réunion chez lui
C'est l'une des choses à ne pas faire si vous voulez vous débarrasser d'un syndic.
Cela demande une organisation sans faille.
Votre nouveau souffre douleur, euh pardon nouveau syndic  , vous le confirmera !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 00:52:06
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"C'est une grossière erreur que d'avoir organisé la réunion chez lui ..."
Hé, ho !!!! Trop de bourbon ce soir, Air ???
C'est plus le syndic qui fixe le lieu de la réunion, comme la date et l'heure et l'ODJ ???
Ah bon ! .
Dans la mesure où le syndic met à disposition cette salle il n'est plus "chez lui" mais dans la "salle de réunion privée du syndicat pour son assemblée privée", ainsi qu'il est mentionné sur la convocation !
Voila entre autres un des travers des textes, le syndicat n'ayant pas le pouvoir de décider ni du lieu ni de la date et de l'heure de la réunion, y compris lorsqu'elle s'impose de droit lorsqu'elle est demandée selon D.art.8 !
Vous ne savez pas encore que les copropriétaires sont sous tutelle, ce dont profite très largement "la profession" ???
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Edité par - gédehem le 27 mars 2009 00:52:56 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 17:00:25
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hello gedehem,
il y a les textes et il y a la pratique;
il convient tout simplement de demander au syndic d'organiser l'ag dans une salle municipale , une salle de location ou un truc de ce genre;
Lorsque l'on veut changer de syndic et que l'on vient me consulter , c'est ce que je conseille et ça ne rate jamais.
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 12:43:56
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Air Jordan, vous supposez que le CS soit bien organisé, ce qui n'est pas le cas ici. Et franchement j'en ai un peu marre de faire tout le boulot seule, alors que je ne suis même pas officiellement au CS.
Bref, l'AG c'est bien passée. Changement de syndic approuvé à l'unanimité des présents et représentés (+/- 700/1 000). Bien entendu il nous a mis dehors, et l'autre syndic nous attendait en bas au bar du coin où nous avons fini l'AG.
J'ai été très surprise d'entendre l'ancien syndic dire qu'il devait rédiger le PV de l'AG (en tout cas des questions abordée jusqu'à son éviction). Je ne voit pas pourquoi on aurait deux demi PV. C'est pas logique. Ne serait-ce pas au nouveau de rédiger l'ensemble du PV de l'AG?
Et quid de l'appel de charges? Le nouveau peut-il déjà appeler le deuxième trimestre, ou doit-on attendre l'arrivée du PV + 2 mois (délai de contestation)?
Merci à nouveau Gédéhem pour les documents envoyés. Je m'en suis beaucoup inspirée pour rédiger les réserves apportées aux comptes (l'ancien syndic a blémi au moment du vote, bien que ce n'était plus une surprise car je lui avait déjà demandé des justifications, qu'il n'a pu me fournir, lors du contrôle des comptes la semaine précédentes). |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 13:01:54
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PV de l'AG : je n'ose pas penser que l'ancien syndic a été nommé secrétaire de séance ... 
mais de toute façon, il n'est noté nulle part que le secrétaire doit rédiger le PV de l'AG. L'mportant c'est qu'un PV soit signé au moins par le Président de séance.
Faites faire le PV par le plus compétent des copros ... en respectant bien sur les décisions prises.
Votre ancien syndic n'a plus cours. Votre appel de charges, en date du 1er avril normalement, est à payer au nouveau même sans appel de fonds formalisé (payer la même chose qu'en janvier). Cela lui permettra dès qu'il aura ouvert le compte séparé d'y verser ces appels et de faire fonctionner le syndicat, en attendant les documenst de l'ancien syndic qui vont tarder.... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 14:20:43
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Sidoo, comme vous avez bien préparé l'AG  et que le syndic sortant n'était pas secrétaire il n'a rien à faire puisqu'il n'est rien du tout ! 
Ce n'est pas non plus au nouveau syndic, puisqu'il n'était rien pour la 1ère partie.
Etablissez un PV, sans omettre le "transport" de l'AG en raison de l'expulsion, faites signer pdt-secrétaire-scrutateurs et remettez l'original au syndic élu pour enregistrement et suite à donner ....
Souriez, tout va bien ... et vous êtes filmé !! |
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sidoo
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 17:46:34
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Pour la 2eme année consécutive, j'étais secrétaire de séance. J'ai bien marqué sur le PV manuscrit tenu en séance que l'AG a été suspendue à X heure et qu'elle a repris à Y heure dans un autre endroit.
Ce document a été signé par moi-même (secrétaire), le Président de séance, et les 2 scrutateurs puis a été remis au nouveau syndic.
Lors de notre "transport", l'ancien syndic a voulu garder le PV. Je lui ai dit plutôt de se faire une photocopie (car je prenais le doc pour continuer l'AG). Ce qu'il a fait. Il nous a expliqué que c'était à lui de retranscrire le PV jusqu'à la question de son éviction (et d'ailleurs du vote du nouveau syndic, il a bien voulu nous garder dans ses locaux jusque là alors qu'on avait rien demandé) et de nous l'envoyer.
Je trouve ça très bizarre. Mais bon incompétence pour incompétence, au bout d'un moment plus rien ne me surprend de leur part.
Rambouillet, je note que l'appel de charges est a payé au nouveau directement (bien entendu en compte séparé, d'ailleurs le nouveau ne nous compte pas de frais supplémentaires, youpi!). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 18:43:51
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Encore une arnaque : le syndic sortant n'ayant aucune fonction officielle pour l'AG était limité au rôle de "conseil".
N'ayant pas été élu 'syndic' il n'est plus rien du tout pour syndicat.
Il ne peut donc rien faire de ce PV, comme le notifier ou le diffuser : c'est de la seule compétence du syndic en titre !
Dès demain LRAR à l'ex-syndic lui rappelant ce point avec copie au syndic désigné. |
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AG délicate et changement de syndic
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