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kitou9740
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 27 mars 2009 : 09:52:43
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Bonjour!
Je viens de recevoir la convocation à l'AGO des copropriétaires de ma résidence et je voudrais avoir vos avis sur un projet de résolution soumis par le syndic.
Depuis 1 an et demi nous avons un problème récurrent avec les places visiteurs qui sont systématiquement occupées par certains résidents (locataires) de sorte que leur vocation initiale est dévoyée; une solution est envisagée qui consisterait à modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division en vue de transformer ces 3 places qui sont des parties communes en 3 lots privatifs appartenant à la copropriété afin de les louer.
La résolution dispose notamment que " la gestion locative de ces emplacements est confiée au syndic (qui est une agence immobilière) et que le président du CS aura mandat pour signer le mandat de gestion correspondant (8,372% des encaissements + honoraires de rédaction des baux)."
Que pensez-vous de cette résolution?
La part prélevée sur les encaissements par le syndic vous semble-t-elle dans les normes?
Il n'y a aucune mention du montant de rédaction des baux: la résolution devrait-elle le prévoir?
Cordialement.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 10:29:50
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Une copropriété peut louer des parties communes, ce pose alors le problème du calcul des charges locatives puisqu'il n'y a pas de tantièmes.
La création de parties privatives va résoudre ce problème avec la révision de l'état descriptif de division et l'affectation de tantièmes.
Intervention d'un géomètre-expert pour la détermination des nouveaux tantièmes, et publicité foncière.
Le syndicat est libre de confier la gestion locative a qui bon lui semble. (Mise en concurrrence).
Il est normal que seule figure la rémunération du gestionnaire a la charge du syndicat, la rémunération pour la rédaction des baux étant à la charge des locataires.
Que comprends la rémunération du gestionnaire.
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kitou9740
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 12:06:38
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La résolution ne prévoit pas le contenu de la rémunération du gestionnaire. Pensez-vous qu'elle doive le faire ou ce soin peut-il être laissé au président du CS qui aura pouvoir pour signer le mandat de gestion?
Par ailleurs, la rémunération du gestionnaire doit-elle se faire sur le montant HT ou TTC des loyers perçus? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 13:31:27
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"La résolution ne prévoit pas le contenu de la rémunération du gestionnaire."
C'est une erreur, par exemple la rémunération contient telle une garantie loyers impayés ?
La rémunération s'applique, en principe sur le montant perçu, ce qu'il faut préciser c'est si la rémunération (8.375%) est HT. ou Taxes comprises.
Application des tantièmes:
Vous avez d'autre parkings, si ceux-ci, par exemple, ont 5/10000 de charges générales et que les parkings à privatiser sont identiques aux parkings existants, vous aurez une affectation de 5/10000 pour chacun des nouveaux lots parkings privatifs.
Au total la répartition se sera sur 10015 tantièmes.
5/10015 pour chaque nouveau parking.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mars 2009 : 16:46:54
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2 aspects :
"une solution est envisagée qui consisterait ..... transformer ces 3 places qui sont des parties communes en 3 lots privatifs "
Quid de ce point ???? Est-il question de créer des lots privatifs ?
Que dit le RDC pour ce qui concerne ces emplacements ???
"la gestion locative de ces emplacements est confiée au syndic..."
S'agit-il ici de la location d'emplacements de stationnement "partie commune" ???
Car avant de décider des modalités d'une gestion locative de parties communes, il faut préalabllement décider d'aliéner l'usage commun de ces emplacements !
La décision de louer à X tel emplacement (outre la détermination de critères) ne confert pas de droit au naif qui signera un bail : ces emplacements sont et restent communs à la disposition de tous aussi longtemps que le syndicat n'en fait pas des lots privatifs ou des emplacement communs à jouissance privative.
Sur le fond, dans la mesure où ces emplacements de stationnement sont nécessaires à la destination de l'immeuble, ce que laisse entendre l'encombrement des zones de stationnement, la décision de les louer suppose d'abords une décision prise à l'unanimité, au mieux à la double maj.art.26 ...
Ce n'est qu'une fois cette décision prise que peuvent être envisagées les modalités de location !
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Edité par - gédehem le 27 mars 2009 16:50:40 |
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kitou9740
Nouveau Membre
5 réponses |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 22:07:20
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De gédehem
"Sur le fond, dans la mesure où ces emplacements de stationnement sont nécessaires à la destination de l'immeuble, ce que laisse entendre l'encombrement des zones de stationnement,"
Dans la solution envisagée les aires de stationnement ne sont pas supprimées, il y en aura toujours autant.
Je pense qu'une résolution à l'article 26, double majorité, est nécessaire et suffisante. Sous réserve de clause particulières dans le R.C. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 23:30:08
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L'assemblée peut louer les trois emplacements.
Elle peut aussi décider de créer trois lots et de les vendre.
Ellle peut aussi décider de modifier la grille de répartition des charges pour leur affecter des tantièmes de charges sans leur affecter de tantièmes de copropriété s'il n'y apas création de lots. C'est certainement la meilleure solution.
Ces tantièmes de charges seront identiques à ceux attribués aux autres emplacements, mutatis mutandis.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 18:02:48
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Tout à fait d'accord !
Mais dans le texte rapporté il n'est pas fait mention d'une proposition pour décider ou non de louer ces emplacements, ce qui est le préalable obligé avant de décider qui s'occupe de la geston locative |
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