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mune
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 Posté - 28 mars 2009 : 09:19:36
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Bonjour, et merci par avance pour votre aide.
Propriétaire d'un appartement situé au 4ème étage d'un immeuble, j'ai récemment aménagé deux greniers m'appartenant en une chambre. Ces deux greniers, que j'ai réunis en démontant la cloison qui les séparait, sont situés sous les combles, au 5ème étage, juste au dessus de mon logement. Pour ce faire, il a fallu percer une trémie. J'ai également posé deux fenêtres de toit dans la chambre nouvellement créée (après avoir obtenu une autorisation préalable auprès du service d'urbanisme de la mairie).
Avant d'engager ces travaux, j’ai obtenu l'accord de la copropriété lors d'une AG, pour la modification des parties communes, à savoir le percement de la dalle pour la réalisation de la trémie. La copropriété a approuvé mes travaux à la majorité absolue (article 11 de la loi du 10 juillet 1965).
Les travaux sont aujourd'hui terminés et je souhaite savoir si cette transformation des greniers (7,5m2 de surface avec une hauteur >1,80, 8,5m2 avec une hauteur <1,80m - soit 16m2 au sol)en chambre a une incidence ou non sur la répartition des millièmes. 4 millièmes sont affectés aux greniers dans le règlement de la copropriété (2 millièmes par grenier). A mon logement d'environ 48 m2 correspond 109 millièmes.
Le syndic (bénévole) s'est renseigné auprès de l'ANCC (Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires)qui lui a fait savoir que les millièmes devaient être recalculés par un géomètre expert, que ce dernier devait établir un acte modificatif qui devra alors être soumis à l'assemblée générale et voté à la majorité absolue. Qu'il devra ensuite être publié à la conservation des hypothèques par les soins d'un notaire, toutes ces démarches étant à ma charge.
J'ai de mon côté contacte l'UNPI (union nationale de la propriété immobilière) qui m'a dit qu'il n'y avait aucune obligation de passer par un géomètre pour un éventuel recalcul des millièmes (qui n'était de toutes façon pas obligatoire).
Je précise qu'il n'y a pas d'ascenseur dans l'immeuble, que les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz sont individuels. Que le changement d'usage des greniers n'a aucune incidence sur les charges de la copropriété.
Merci de m'éclairer...Car je suis actuellement dans le flou compte tenu des réponses contradictoires apportées par les deux unions (ANCC et UNPI).
Muriel
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ETASPAK
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3782 réponses |
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mune
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8 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 10:33:25
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Merci beaucoup pour ces informations que je vais lire attentivement...
Muriel |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 13:59:07
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Etaspak, il faut souligner toute la dernière partite de la phrase :
".... telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Dans le cas de mune, faute d'avoir éventuellement envisagé d'ajouter des tantièmes lors de la délivrance de l'autorisation de travaux, l'aménagement effectué n'emporte pas modification des tantièmes.
Pas besoin de géometre pour affecter des tantièmes. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 17:01:40
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Bonjour Gédehem,
Je suis tout à fait d’accord avec vous et je dirais même plus.
Je ne vois pas en quoi le fait de réaliser une trémie puisse augmenter des quelconques tantièmes lors de la délivrance de l’autorisation de travaux par l’assemblée générale.
D’autant plus que Mune nous précise « Je précise qu'il n'y a pas d'ascenseur dans l'immeuble, que les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz sont individuels. Que le changement d'usage des greniers n'a aucune incidence sur les charges de la copropriété. »
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mune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 09:36:03
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Bonjour etaspak et Gédéhem et merci beaucoup pour vos réponses...
Je reviens vers ce forum pour apporter une précision qui peut peut-être change la "donne" :
Voici ce qui figure sur le PV de l'AG ayaht approuvé mes travaux :
[...]"l'assemblée autorise Mme N (moi même) à entreprendre les travaux envisagés, et dont chaque propriétaire a reçu le projet, à savoir :
- création d'une trémie de 0,7 x 4 m sur la dalle,
- pose de deux fenêtres de toit sur la limite des galetas 6 et 7,
- condamnation de la porte de l'un des greniers,
sachant que cela ne modifie en rien l'accès et la circulation dans les parties communes des galetas.
Dès l'achèvement des travaux, la répartition des millièmes sera recalculée compte tenu de la surface habitable nouvellement créée, aux frais de Mme N [...]".
Est-ce que cela change quelque chose à vos réponses ? De quels tantièmes s'agit-il dans ce PV : les tantièmes de copropriété ou de charges (puisque rien n'est précisé)?
Ce qui m'embête, ce n'est pas tant les quelques tantièmes qui pourraient être rajoutés que les frais à engager si cela devait se faire par l'intermédiaire d'un géomètre expert, d'un notaire etc...En effet, les charges de notre petite copropriété sont dérisoires (environ 280 - 300 euros par an).
D'autre part, l'article 14 du RC concernant l'usage des parties privées précise que "Chacun des propriétiares pourra modifier à ses frais, comme bon lui semble, la distribution intérieure de ses locaux et leurs dépendances mais après avoir obtenu l'accord des Services du Credit foncier de france et du ministère de la reconstruction et du logement afin de conserver les benefices des primes à la construction. [...]".
Notre syndic bénévole, dont je suis la secrétaire, est majoritairement composé de copropriétaires assez agés qui veulent faire les choses "dans les règles de l'art"...
Le président du syndic a donc interrogé l'ANCC qui lui a apporté la réponse que j'ai retranscrite dans le premier post. Il va donc falloir que je leur apporte moi aussi une réponse écrite : vers qui puis-je me tourner pour obtenir cet écrit ??? Un notaire ??? un avocat spécialisé en droit immobilier ?? un conseiller juridique ??? Je suis un peu perdue car je ne sais pas trop vers qui me tourner pour obtenir ce document précisant mes droits...J'entretiens de bonnes relations avec les copropriétiares et je ne souhaite pas que celles-ci se dégradent pour des raisons d'incompréhension. Je souhaite simplement les rassurer...en leur apportant un document écrit.
Merci encore de m'éclairer,
Muriel |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 12:05:14
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Bonjour Mune,
Que dit précisément votre règlement de copropriété concernant ces combles ?
Avez-vous des charges spéciales et lesquelles ?
Voyez ce lien :
Les charges de copropriété :
« Le règlement de copropriété prévoit la répartition des charges, en général de deux catégories…… »
http://www.lesiteimmobilier.com/info-logement/charge-copropriete.aspx?panel=4-3
PS : En tant que syndic bénévole, j’aimerais avoir également une secrétaire  .
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mune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 12:54:06
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Bonjour et merci encore !
Le RC établi le 31 octobre 1958 ne dit rien de spécial sur les combles, parties privées désignées comme "galetas". Chaque copropriétaire possèdait à l'origine : un appartement,un galetas et une cave (l'immeuble est composé de 30 lots) :
-10 appartements = 10 lots,
-10 caves, un par appartement = 10 lots
-10 greniers - un par appartement = 10 lots.
Il y a eu quelques modifications quant à l'attribution des lots (galetas) suite à des ventes et échanges entre les copropriétaires, ce qui a eu pour conséquence la modification des millièmes pour chacun (nouvelle répartition faite en fonction des millièmes sans aucun vote de l'AG).
Par exemple, j'ai un appartement d'environ 50 m2 qui correspond à 109 millièmes + 1 cave (2 millièmes) + 3 galetas (3 x 2 millièmes = 6 millièmes) : au total : 117 millièmes en ce qui me concerne, pour la répartition des charges (au lieu des 113 milllièmes d'origine). Il me reste aujourd'hui un galetas (qui sert de galetas !!!) et 2 que j'ai transformés en une petite chambre de 16m2 (dont 7 avec une hauteur >1,80).
En ce qui concerne les charges, le règlement parle de "charges communes" (article 19)qu'il détaille ainsi : l'entretien, la réparation et la refection de toutes les parties communes de l'immeuble, les dépenses afférentes au nettoyage de l'immeuble, les frais d'éclairage du vestibule d'entrée, cage d'escalier, de la cour, du couloir, des caves, les abonnements pour les services communs, les assurances, les honoraires du syndic. Et en général les frais quelconques ayant trait à la communauté.Il ne mentionne pas de charges spéciales...Les seuls "équipements" communs : le vide-ordure et l'antenne TV collective (qui ne sont pas mentionnés dans le règlement de copropriété)...
Et il y a cet article concernant les parties privatives (dont font partie les galetas)que j'ai cité plus haut (l'article 14 du RC concernant l'usage des parties privées précise que "Chacun des propriétiares pourra modifier à ses frais, comme bon lui semble, la distribution intérieure de ses locaux et leurs dépendances mais après avoir obtenu l'accord des Services du Credit foncier de france et du ministère de la reconstruction et du logement afin de conserver les benefices des primes à la construction. [...]")
Ai-je répondu à votre question ???
Merci encore pour le temps que vous consacrez à mon "cas" !
Muriel
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 00:16:59
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Bonsoir Nune22,
Votre règlement de copropriété vous autorise à aménager librement vos combles (parties privatives) à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, c'est-à-dire à usage d’habitation, ce qui est bien votre cas.
De ce fait, aménager vos combles n’est certainement pas contraire à la destination de l’immeuble et encore moins contraire aux droits des autres copropriétaires.
Vous précisez concernant le PV de l'AG ayant approuvé vos travaux :
« Dès l'achèvement des travaux, la répartition des millièmes sera recalculée compte tenu de la surface habitable nouvellement créée, aux frais de Mme…… »
" Mais les millièmes, plus exactement les tantièmes, de copropriété, sont intangibles."
" Il faudrait un accord de tous les copropriétaires pour que la répartition des tantièmes de copropriété (nous ne parlons pas ici des charges) soit modifiée et ce serait de plus une opération très complexe et coûteuse."
D’autant plus que votre règlement de copropriété parle uniquement de « charges générales communes » et ne mentionne nullement de « charges spéciales ».
Comme vous le précisez à juste titre « Je précise qu'il n'y a pas d'ascenseur dans l'immeuble, que les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz sont individuels. Que le changement d'usage des greniers n'a aucune incidence sur les charges de la copropriété. »
Voyez ce lien :
Modifier les millièmes de copropriété :
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=2698
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Edité par - ETASPAK le 30 mars 2009 00:18:59 |
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mune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 08:19:25
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Bonjour Etaspak, et Merci !
Je vais donc reprendre contatc avec le syndic et lui demander sur quels textes de loi s'appuie le conseiller juridique de l'ANCC pour dire que "légalement, les nouveaux millièmes faisant suite à l'aménagement des combles doivent être calculés par un professionnel...[...]" (voir 1er post).
Et me rapprocher du conseil juridique de mon assurance ou de l'UNPI afin d'obtenir un écrit qui précise mes droits.
Faut-il cependant modifier la répartition des charges ????
Je peux, pour calmer les esprits faire une proposition au syndic et voir ce qu'il dit ???
Merci encore et bonne journée,
Muriel
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 09:15:24
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Les charges étant réparties selon les tantièmes généraux ou ceux spécifiques selon une grille, il n'y a rien à modifier non plus !
Vous avez rapporté plus haut la résolution adoptée par l'AG :
"[...]"l'assemblée autorise Mme N (moi même) à entreprendre les travaux envisagés, et dont chaque propriétaire a reçu le projet, à savoir :
(....)
Dès l'achèvement des travaux, la répartition des millièmes sera recalculée compte tenu de la surface habitable nouvellement créée, aux frais de Mme N [...]".
Si l'AG avait statué sur ce point au cours de la même AG, liant par là autorisation de travaux ET modification des tantièmes, vous auriez été en quelque sorte "coincée".
Faute de l'avoir fait, une éventuelle modification des tantièmes tomberait maintenant dans les règles de droit commun : c'est l'unanimité des voix du syndicat !
Comme nous sommes certains que vous n'êtes pas d'accord, il n'y a aucune raison pour que vous le soyez, toute tentative est vouée à l'échec, d'autant qu'elle n'a pas de sens.
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Edité par - gédehem le 30 mars 2009 09:16:39 |
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mune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 09:57:51
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Bonjour Gédehem,
et merci pour cette réponse...
Je crois que j'ai beaucoup d'éléments en main pour faire face au Syndic (dont je fais partie !!!).
Ceci dit, je ne vois pas non plus en quoi l'aggrandissement de mon logement aurait un incidence sur le montant des charges...Vu qu'il n'y a pas (ou peu : le vide ordure et l'antenne collective !) d'équipements communs...Ce que je ne comprend pas, c'est la réponse du conseiller juridique du syndic bénévole...
Un de mes voisins a fermé son balcon pour en faire une loggia...Ce qui aggrandit également son logement. Or, il n'a jamais été question de remettre en cause les milllièmes suite à cette transformation !
Bref, je suis rassurée d'être dans mon droit et je vais agir en conséquence.
Merci encore et bonne journée,
Muriel |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 10:49:38
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Etaspak fait dire à Jurisprudentes des choses que Jurisprudentes ne dit pas. Dans le cas évoqué il n'y a eu aucune modification de la consistance du lot.
L'accroissement du volume d'une partie privative par acquisition d'une partie commune exige la constitution préalable en lot de la partie commune acquise et l'affectation à ce lot de tantièmes. La réunion des deux lots qui suit constate donc un modification des tanièmes.
Ce n'est pas le cas ici puisqu'il s'agit de l'aménagement d'u grenier qui était déja partie privative.
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mune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 11:04:01
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Bonjour JPM et merci pour ces précisions...
Muriel |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 14:24:51
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Citation :
Initialement posté par mune
Bonjour Gédehem,
et merci pour cette réponse...
Je crois que j'ai beaucoup d'éléments en main pour faire face au Syndic (dont je fais partie !!!).
Ceci dit, je ne vois pas non plus en quoi l'aggrandissement de mon logement aurait un incidence sur le montant des charges...Vu qu'il n'y a pas (ou peu : le vide ordure et l'antenne collective !) d'équipements communs...Ce que je ne comprend pas, c'est la réponse du conseiller juridique du syndic bénévole...
Un de mes voisins a fermé son balcon pour en faire une loggia...Ce qui aggrandit également son logement. Or, il n'a jamais été question de remettre en cause les milllièmes suite à cette transformation !
Bref, je suis rassurée d'être dans mon droit et je vais agir en conséquence.
Merci encore et bonne journée,
Muriel
mune: vous ne faites pas partie du syndic....mais du syndicat
attention à ne pas mélanger les termes! |
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mune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 16:47:16
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Bonjour nefer,
Vous avez raison !
Muriel |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 21:32:58
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Citation :
Initialement posté par JPM
Etaspak fait dire à Jurisprudentes des choses que Jurisprudentes ne dit pas. Dans le cas évoqué il n'y a eu aucune modification de la consistance du lot.
L'accroissement du volume d'une partie privative par acquisition d'une partie commune exige la constitution préalable en lot de la partie commune acquise et l'affectation à ce lot de tantièmes. La réunion des deux lots qui suit constate donc un modification des tanièmes.
Ce n'est pas le cas ici puisqu'il s'agit de l'aménagement d'u grenier qui était déja partie privative.
Bonsoir JPM,
Il n’y a que vous qui parlez « de modification de la consistance du lot ou d’acquisition d'une partie commune qui exige la constitution préalable en lot de la partie commune acquise et l'affectation à ce lot de tantièmes. »
Soyez plus précis ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 22:33:38
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Il y a JPM et il y a L.art.5 ....
".... , telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance ..."
Dans le lien que vous rapportiez, le lot comprenait ce grenier aménageable. Le fait de l'aménager ne change rien à la consistance du lot qui a toujours ce grenier maintenant aménagé..
Mune est exactement dans ce cas !
Rien de plus donc à la "consistance" du lot qui est identique avant et après aménagement. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 23:13:16
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OK, j’ai compris, merci Gédehem .
Dans ma réponse que j’adresse à Nune22 le 30 mars 2009 à 00:16:59
J’ai rédigé en italique la réponse de Jurisprudentes, d’où son lien.
" Mais les millièmes, plus exactement les tantièmes, de copropriété, sont intangibles."
" Il faudrait un accord de tous les copropriétaires pour que la répartition des tantièmes de copropriété (nous ne parlons pas ici des charges) soit modifiée et ce serait de plus une opération très complexe et coûteuse."
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=2698
Bien évidemment, la question posée à Jurisprudentes (que je n’ai pas rédigé) ne concerne nullement le cas de Nune22.
De la même façon que je cite ce lien de Jurisprudentes dans ces deux sujets que j’ai adressés à Nune22 le 28 mars 2009 à 10:25:08
Aménagement des combles et modification des tantièmes :
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=70651&whichpage=2 le 21 août 2008 à 13:52:44
Aménagement d'un lot de débarras en appartement :
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=72087 le 26 août 2008 à 09:28:39
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Edité par - ETASPAK le 30 mars 2009 23:18:58 |
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aménagement des combles et calcul des tantièmes
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