|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
 Posté - 28 mars 2009 : 16:44:00
|
Je voudrais revenir sur un sujet déjà traité dans divers sujets éparpillés dans ce forum : les terrasses et jardins, déclarés dans le Règlement de Copropriété comme parties communes en jouissance exclusive.
Le Règlement de Copropriété précise, comme en faisant partie :
- les terrasses et leur revêtement
- les jardinières avec leurs plantations
- dans la même veine, les jardins des rez-de-jardin qui ne sont que de grandes jardinières.
On est donc en droit de penser que, pour les terrasses :
- leur entretien doit être pris en charge par la copropriété, au titre des charges communes générales
- il est payé par le fait que les surfaces de ces terrasses comptent pour un certain pourcentage (non précisé) dans les tantièmes du lot.
On peut l'appréhender en comparant deux lots dont les surfaces habitables sont semblables mais ayant des terrasses de surfaces différentes. La différence des tantièmes de ces deux lots représente les tantièmes de cette terrasses additionnelle. - Bon an, mal an, le copropriétaire paye chaque année, dans ses charges communes générales une part non négligeable de charges dédiées à sa terrasse (cela se calcule facilement en prenant le dernier état diffusé avec la convocation d'assemblée générale). Dans notre copropriété, cela représente environ 50 € par an et par m2
- l'entretien de la jardinière et de sa plantation doit être fait par le jardiner de la copropriété, sans frais supplémentaires réclamés au copropriétaire concerné
- l'entretien du sol, un carrelage en travertin, mérite, tous les 10 ans par exemple, un polissage, avec reprise éventuelle du bouchage de quelques fissures.
De même, pour les jardins privatifs, livrés d'origine avec des surfaces engazonnées et quelques arbres et arbustes :
- leur entretien permanent (gazon et taille des arbres) doit être effectué par le jardinier de la copropriété, travaillant sur une terre qui appartient à la copropriété
- une réfection de la surface engazonnée, tous les dix ans, au moment du ravalement, par exemple, doit être faite pour redonner une bel aspect à cette surface qui profite à la vue de tous les copropriétaires des étages supérieurs.
Les surfaces de ces jardins, citées dans le Règlement de Copropriété, ne semblent pas être comptées dans les tantièmes, une preuve que ces jardins ne sont pas la propriété des copropriétaires concernés.
Par ailleurs, ces jardins sont créés au dessus d'une coursive ou circulent véhicules et personnes. Une erreur dans le travail de la terre avec percement de l'étanchéité, par exemple, n'a pas à être imputée au copropriétaire ; et donc tous travaux dans ces jardins doivent être réalisés par le professionnel chargé de l'entretien des autres parties de jardin communes de la résidence.
A commencer par le remplacement des arbres (s'il s'avère nécessaire), dont l'arrachement des racines risque de percer cette étanchéité.
Vos avis
|
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
Edité par - kasos le 28 mars 2009 16:45:21 |
|
Signaler un abus
|
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 17:46:54
|
Bonjour,Kaso,
je vous donne une réponse qui je pense être correcte,depuis que je fréquente ce forum j'ai pu apprendre rapidement beaucoup de chose.
"parties communes en jouissance exclusive".
Cela veut dire, que vous êtes seul à les utiliser,Mais devez les entretenir
Seulement en cas de problème par exemple, la réparation est à la charge des copropriétaires (voir tantièmes vos de charge sur votre RDC.
Idem pour les jardin privatifs.
Cordialement
|
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 18:08:21
|
Je suis d'avis que tout va bien !!  ... Pas vous ?? 
Pour faire simple, un "droit de jouissance exclusif" sur une partie commune est un "droit réel", droit perpétuel qui entre dans le patrimoine de son bénéficiaire, droit monayable, cessible.
Il permet de "jouir librement" de la surface grevée de cette servitude, d'en user privativement sans en abuser.
Mais ce droit de propriété sur "l'usage/jouissance" n'est pas un droit de propriété sur la chose, ici la terrasse, le bout de jardin
"le copropriétaire paye chaque année, dans ses charges communes générales une part non négligeable de charges dédiées à sa terrasse "
Chaque lot comprend une quote-part de tout ce qui est commun en fonction de la consistance, la surface, la situation du lot.
Lorsqu'un droit de jouissance exclusif est attaché à un lot, ce dernier voit "sa surface, sa situation, sa consistance" modifiée par rapport à un autre identique !
Son propriétaire ne paye rien "en plus" : il paye ce qu'il doit payer selon les tantièmes affectés à son lot selon "sa surface, sa situation, sa consistance", lesquelles comprennent ce 'droit de jouissance exclusif' sur partie commun ... 
Un T4 payera sa part de T4, le T5 sa part de T5, sans qu'on parle de "en plus" pour le T5, chacun ayant la part qui lui revient selon son lot.
"Les surfaces de ces jardins, citées dans le Règlement de Copropriété, ne semblent pas être comptées dans les tantièmes, une preuve que ces jardins ne sont pas la propriété des copropriétaires concernés."
Tel lot disposant d'un droit de jouissance sur une terrasse 'partie commune' aura (devrait avoir) une quote-part supérieure à celle d'un lot identique ne disposant pas de ce droit, sa "consistance" étant supérieure. !
Quid chez vous ????
Concernant la "coursive" couverte, il est évident que l'entretien et la réfection de l'étanchéité est à charge du syndicat !
Le propriétaire qui dispose un droit "d'usage de surface" pour la fouler du pieds n'a pas à prendre en charge des travaux communs pour que la coursive puisse être utilisable autrement qu'avec un parapluie ...
Voyez le RDC pour ce qui concerne un éventuel entretien "de surface" à charge du bénéficiaire du droit de jouissance, entretien de surface généralement limité au coup de balai ou de rateau.
|
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 18:31:31
|
Ah, gédehem, voici une chose que je ne comprends pas.
Sur mon RDC état descriptif de division.
Il y a bien le jardin :
exemple:
lot n°xx
maison individuelle de 4Pdi d'une surface habitable de 76.84m² et un garage de 15.02m².Le droit de jouissance exclusive du jardin attenant à cette maison d'une surface de 110m².
Le tout figurant sous le n°xx au plan de masse et les 171 10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 18:48:43
|
Marcy : Votre RDC est parfait.
Le droit à la jouissance exclusive est inclus dans le contenu du lot.
Que voulez vous de mieux ?
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 19:15:53
|
C'est ce que je disais :
"Je suis d'avis que tout va bien !! ...
Manifestement, pas Marcy .. ?? 
C'est sans doute du à la difficulté de compréhension de ce qu'est un "jot de copropriété".
Une image pour se le représenter.
Mettons que c'est une sorte de patatoïde qui comprend 2 parties :
- Une part "partie privative", qui comprend le droit de propriété sur ci et ça : apparte, cave, garage, cellier, local commercial, etc, etc ... ainsi que les droits accessoires ou concédés [i](droit de construire, de surélever, de jouissance exclusive, de passage ..etc) .
ET,
- Une part indivise de tout ce qui est commun dans l'ensemble immobilier, depuis la poignée de la porte d'entrée juqu'à l'intégralité de la toiture en passant par la rambarde de l'escalier.
Dans le lot de Marcy le droit de jouissance est bien inclu dans le descriptif de ce qui est "partie privative", les tantièmes étant proportionnels au "volume" de cette partie privative !
Tout va bien, dormez en paix ....  |
Edité par - gédehem le 28 mars 2009 19:27:24 |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 19:26:17
|
Gédehem,Je vais très bien , Je voulais simplement montrer que certains RDC englobe dans les 10 000èmes le jardin. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 19:30:43
|
Normal si la totalité du sol du jardin est "partie commune" !!!
Le fait de concéder un droit d'usage privatif sur ce sol ne change rien à la nature commune du sol/jardin ! |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 19:39:44
|
Ok! Mais.
Je pense qu'il n'est pas nécessaire de se moquer de la sorte!!
Il est plus simple de répondre sans en mettre une tartine.
Pourquoi cette rage contre moi ? |
| Signaler un abus |
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 09:56:20
|
Citation :
Initialement posté par marcy
Je pense qu'il n'est pas nécessaire de se moquer de la sorte!!
Marcy, Gédéhem est l'un des contributeurs les plus anciens et des plus sérieux de ce forum. Ses contributions sont généralement bien faites, bien détaillées et souvent très recherchées, voire attendues dans un sujet.
Il est peut-être de mauvaise humeur aujourd'hui, ou ses réponses ont été trop laconiques à ne pas prendre au 1er dégré |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 13:12:26
|
Bonjour, Kasos , oui je sais, c’est un site formidable qui rend d’énorme service à tous les membres des conseils syndicaux et copropriétaires, j’ai pu faire rembourser à la copropriété suite aux renseignements recueillis des sommes conséquentes et je dis merci.
Mais, il arrive que nous ayons concernant une demande, des réponses de différents intervenants, alors commet faire après pour ne pas se mélanger ?
Exemple :
Sur mon poste : Achat jardin partie commune jouissance exclusive
Réponse de Gédehem : comme par exemple créer un lot nouveau de ce jardin, ou attacher ce jardin à son lot privatif, ces 2 possibilités imposant l'affectation de tantièmes en plus.
Je saute la modification de l'EDD/RDC et son enregistrement ...
Réponse de Guymmo : 3-Créer un nouveau lot? Non.
Il n'est pas nécessaire de modifier les tantièmes non plus, d'ailleurs.
Et je remercie quand même les intervenants pour leur réponse
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 13:19:13
|
Pardon, pardon 
Il n'y a aucune moquerie ou rage contre qui que ce soit !!
Sans doute que parfois la petite dose d'humour ne passe pas, mais bon ....
Je reprenais simplement votre "Vos avis" du message initial pour dire que selon le mien (d'avis) tout allait bien, qui plus est pour JPM aussi, sans porter aucun jugement sur les personnes .. !
Concernant l'achat d'un jardin 'partie commune à jouissance exclusive', il faut bien entendu soit créer un nouveau lot provatif soit passer ce jardin en "partie privative" pour l'attacher au lot quile jouxte !
Si vous achetez ce bout de jardin il passe de "commun" à "privatif", ce qui implique une opération particulière comme indiqué.
L'affectation de tantièmes en plus, alors que le "droit de jouissance exclusif" en comporte déja pour le lot auquel il est attaché ?
Sans doute, certainement, dans la mesure où le droit de propriété est différent d'un 'simple' droit de jouissance, d'usage.
PS : c'est la limite des 'forum' en général ... On y trouve un peu de tout ...
|
Edité par - gédehem le 29 mars 2009 15:24:01 |
| Signaler un abus |
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 14:26:51
|
Citation :
Initialement posté par kasos
Je relance donc la question sur les 2 points suivants:
- l'entretien de la jardinière et de sa plantation doit être fait par le jardiner de la copropriété, sans frais supplémentaires réclamés au copropriétaire concerné
- De même, pour les jardins privatifs, livrés d'origine avec des surfaces engazonnées et quelques arbres et arbustes : leur entretien permanent (gazon et taille des arbres) doit être effectué par le jardinier de la copropriété, travaillant sur une terre qui appartient à la copropriété
QUI est copropriétaire dans une résidence qui a ces OBJETS
Et COMMENT le problème de l'entretien est-il résolu |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 14:57:28
|
Merci, Gédehem, et surtout sans rancune, pour ce cas nous avons fais venir le syndic pour constater que ce copropriétaire a déjà avancé les travaux et cela sans accord de l’AG.
Celui-ci ayant eu l’accord pour sa demande de PC, j’ai l’impression qu’il se moque du reste de la copropriété et surtout de l’avis du syndicat.
Beaucoup ne veulent pas comprendre, que dans une copropriété (horizontale comme la notre), ils ne sont pas propriétaires de la totalité de leur lot.
Je pense que les notaires devraient expliquer aux acheteurs ce fait.
Pour Kasos:
Chez nous les copropriétaires ayant une jardinière ou un jardin, cela est une partie commune mais à "jouissance privative", c'est à ce seul copropriétaire de l'entretenir et à sa charge.
Cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 17:28:24
|
Citation :
Initialement posté par marcy
Pour Kasos:
Chez nous les copropriétaires ayant une jardinière ou un jardin, cela est une partie commune mais à "jouissance privative", c'est à ce seul copropriétaire de l'entretenir et à sa charge.
Est-ce que cette clause figure par écrit dans le RC |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 19:15:36
|
Oui puisqu'il est au titre d'une jouissance exclusive |
| Signaler un abus |
|
|
kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 08:53:31
|
Citation :
Initialement posté par marcy
Oui puisqu'il est au titre d'une jouissance exclusive
Nous aussi, la terrasse et le jardin sont décrits en parties communes en jouissance exclusive. Mais il n'est rien écrit concernant leur entretien.
La tendance est donc de dire, qu'en l'absence de précision du RC, c'est au syndicat des copropriétaires de prendre à sa charge l'entretien de cette partie commune.
Qui est dans le même cas |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
| Signaler un abus |
|
|
marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 19:53:40
|
Non Kasos, vous avez la jouissance, donc vous devez l'entretenir.
Par contre s'il y avait une réparation cela serait différent. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Terrasses et jardins privatifs
Forum fermé
