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freecortex
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 Posté - 28 mars 2009 : 22:22:42
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Bonjour
le contrat de notre syndic se termine avec l'assemblée qui statuera sur les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2008 et au plus tard le 29 septembre 2009. L'assemblée va avoir lieu le 31 mars prochain : les devis de syndics concurrents sont arrivés trop tard pour être mis à l'ordre du jour. Nous souhaitons nous abstenir pour que le syndic n'obtienne pas le tiers des voix pour son renouvellement, ne puisse procéder à un second vote et soit obligé de reconvoquer une nouvelle assemblée générale dans laquelle seront mis à l'ordre du jour les devis des syndics concurrents. Nous ne voterons pas contre lui, l'abstention fera qu'il ne sera pas reconduit. La question est de savoir si son contrat prend fin avec cette assemblée ou s'il prend fin le 29 septembre. S'il n'est pas renouvelé, un administrateur judiciaire devra-t-il être nommé ?
Nous nous sommes inspirés de ce cas :http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0306/abus694.htm
Merci d'avance pour vos réponses
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 11:00:15
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votre assemblée va statuer sur les comptes de l'exercice et d'après son contrat le syndic actuel sera en fin de contrat (bien vérifier le libellé de son contrat !). A la sortie de l'AG vous n'aurez plus de syndic, d'où administrateur provisoire, etc...
Qu'un copro se déclare candidat en tant que syndic non pro, désigner le en spécifiant sur son contrat la convocation d'une AG sous 2 mois pour désigner un nouveau syndic.
ATTENTION : récupérer la feuille de présence avec adresses et tantièmes et metter là sous les fesses du président de séance qui doit bien maitriser cette séance, car votre syndic risque de s'en aller ....  |
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freecortex
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 12:45:15
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| Le contrat indique "et au plus tard le 29 septembre 2009. Si le syndic n'obtient pas le tiers des voix sur la question du renouvellement, il doit refaire une assemblée générale dans les trois mois. Son mandat sera encore en cours. |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 13:00:36
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à mon avis le "et au plus tard le 29/09" ne tient plus du moment que vous avez statué sur les comptes.
le "et au plus tard le 29/09 " signifie que cette AG pour statuer sur les comptes doit se tenir au plus tard le 29/09 et si cette AG n'a pas lieu au plus tard le 29/09 son contrat s'arrete aussi le 29/09. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 16:36:45
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C'est exactement cela !
Il faut lire :
"le contrat de notre syndic se termine avec l'assemblée (qui se tiendra) au plus tard le 29 septembre 2009, (AG) qui statuera sur les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2008."
On est très loin du prétendu délai de 6 mois avancé par certains !! 
Rappel de la recommandation n° 15 en date du 21.07.1997 de la CNC présidée par le Conseiller Capoulade :
"B - Quant à la durée des fonctions du syndic :
- De s'abstenir d'utiliser des formules telles que "le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le (date précise) pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice clos le ....."
- D'utiliser au contraire des formules dénuées de toute ambiguité telles que " le syndic est nommé pour une durée de ... qui commencera le .... pour se terminer le .....""
Vous noterez que cette recommandation est en date du 21 juillet 1997, que nous sommes en mars 2009 et que "la profession" et en retard de 3 guerres au moins sur ce coup là !!
En AG de copropriété il ne faut JAMAIS s'abstenir !
Soit on est "pour", soit on est "contre", les fesses entre 2 chaises n'ont pas leur place : il faut choisir avec conviction Pour ou Contre .
Sur le fond de la question, lorsqu'on ne veut plus de son syndic il faut avoir au moins un autre candidat. Qui plus est ce changement doit s'inscrire dans une démarche volontaire, positive, et non par défaut parce qu'on ne veut plus de celui en place !
Cela se prépare !
Que fait votre CS dans ce sens, lui qui devrait être en 1ère ligne si c'est la volonté d'une part importante des copropriétaires ?
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freecortex
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 19:00:34
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Le CS nous parait de mèche avec le syndic... et en ce qui concerne la soumission d'autres candidats, le syndic nous a piégés : il avait affirmé que la prochaine AG ne pourrait avoir lieu avant juin, et nous ne voulions pas envoyer les devis trop tôt, afin qu'ils soient toujours valables au moment du vote... Une chose est sûre, si nous sommes contraints de garder notre syndic, nous virons le conseil syndical !!!
Mais que pensez-vous de l'info donnée par l'Unarc ? comment se fait-il que ça ait pu fonctionner ? http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0306/abus694.htm
Citation :
Qu'un copro se déclare candidat en tant que syndic non pro, désigner le en spécifiant sur son contrat la convocation d'une AG sous 2 mois pour désigner un nouveau syndic.
Nous y avons pensé, mais nous craignons qu'étant donné que la nomination d'un syndic bénévole n'est pas à l'ordre du jour, son élection ne soit pas valide. Qu'en est-il ?
en outre, Gédéhem, peux-tu préciser ceci, SVP :
Citation :
Il faut lire :
"le contrat de notre syndic se termine avec l'assemblée (qui se tiendra) au plus tard le 29 septembre 2009, (AG) qui statuera sur les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2008."
On est très loin du prétendu délai de 6 mois avancé par certains !!
qu'est-ce que c'est que cette histoire de 6 mois ? Il voulait absolument qu'on resigne pour 18 mois et c'est nous qui avons exigé de le réduire à 15.
Merci pour vos réponses, c'est pour demain ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 19:15:34
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Pour ce qui concerne la durée du mandat du syndic, ce que propose le votre est non seulement folklo mais illicite !
Voyez ici quelques éléments :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=77535&whichpage=2
Pour ce qui concerne l'abus " que vous rapportez, il ne correspond en rien à votre situation : des propositions ont été notifiées dans les temps !
Sauf que le syndic ne les a pas jointes à la convoc !! 
Et comme il n'y a plus "ODJ Complémentaires" ( ) les syndicats sont coincés, soumis au bon vouloir du syndic !!! (tutelle !!)
Vous n'etes pas dans ce cas.
Il ne faut JAMAIS tarder à notifier au syndic une question à inscrire à l'ODJ d'une AG, en particulier ici pour proposer une autre candidature !
Plus tot c'est fait, mieux c'est ! |
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freecortex
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 10:39:33
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Epilogue :
Nous avons préféré voter le renouvellement du syndic en place depuis plus de 15 ans et enverrons les devis pour les autres syndics pour l'année prochaine en essayant de ne pas se faire piéger par les délais.
Le problème de cette copropriété est que la mairie possédait jusqu'à très récemment de nombreux appartements (la majorité) et que son représentant était systématiquement pour le syndic qu'il a mis en place (clientelisme ? magouilles ?). En 2007, nous avions proposé un nouveau syndic. Lors de l'assemblée générale, le syndic en place n'a pas été renouvelé mais le représentant de la mairie qui pouvait faire basculer les voix de notre côté n'a pas voté pour le nouveau syndic. Résultat nous étions sans syndic. Le syndic en place et le représentant de la mairie nous ont pris à parti en faisant peur aux autres copropriétaires (tribunal, frais, administrateur judiciaire) et ont proposé conjointement de faire revoter pour le syndic en place ce que les autres on fait... C'était notre deuxième assemblée.
Autre cas qui nous a été rapporté : les comptes n'ont pas été approuvés. Le représentant de la mairie (et membre du conseil syndical) qui connaissait les conséquences n'a pas averti les copropriétaires présents des risques de cette décision avant le vote. Juste après, il a dit "mais vous savez combien ça coute de faire nommer un expert-comptable au TGI : plus de 10000 euros !" La plupart des copropriétaires ayant des revenus modestes ou étant des primo-accedants avec crédits importants ont eu peur. Du coup, le syndic avec la complicité du représentant de la mairie a exercé une sorte de "chantage" déguisé (pression, manipulation) : vous votez oui à tout et je vous fais revoter l'approbation des comptes pour que vous n'ayez pas d'ennuis au TGI...
Cette année, nous avons aussi ce cas : la motion 11 était celle-ci :
Autorisation à donner au syndic d'ouvrir un compte bancaire individualisé au nom de la copropriété représentée par son syndic le cabinet X.
L'assemblée autorisait le syndic à ouvrir un compte bancaire individualisé. Les chèques doivent être adressés au syndic et libellé à l'ordre de Copropriété X.
J'ai essayé de montrer aux autres qu'il s'agissait d'une demande de dispense de compte séparé et que je pensais que nous aurions alors un sous-compte et qu'il fallait voter contre. Le syndic s'est emporté et est allé chercher le classeur pour montrer les relevés qui étaient à l'ordre de Cabinet X Copropriété X. Cela ne montre-t-il pas que la copropriété fonctionne avec un sous-compte ? Or, il me semble que cette autorisation doit être renouvelée tous les 3 ans ce qui n'a pas été fait en 2005. Le syndic m'a envoyé balader ainsi que le représentant du maire qui a dit aux autres : regardez les chèques seront fait à l'ordre de la copropriété... Du coup, les gens ont voté pour cette résolution...
Désolé pour ce post un peu long mais je crois qu'il est assez représentatif de l'état actuel des relations syndics/copros : inertie copros, méconnaissance des lois (je me mets dans le lot), pression, manipulation, tutelle.
Nous nous sommes mis au conseil syndical pour essayer de faire bouger les choses mais nous ne sommes que d'humbles petits scarabées qui avons encore beaucoup à apprendre |
Edité par - freecortex le 31 mars 2009 11:55:29 |
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 10:51:47
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beaucoup de choses dans votre post :
1- la mairie est-elle réellement propriétaire (à vérifier au cadastre), si oui elle n'a pas plus que 50% des voix en AG même si elle possède plus de tantièmes.
2- ne pas approuver les comptes dans sa totalité n'est pas une bonne chose, il faut restreindre le vote négatif aux points à rejeter ou à éclaircir.
3- il n'y a aucune obligation à nommer un expert comptable rémunéréré et nommé par le TGI pour éclaicir les points comptables en suspens : le CS peut se faire assister d'un technicien comme une association de copro
4- le compte individualisé : tel que vous le présentez il est vraisemblable que vous êtes en compte séparé. IL faut que le CS le vérifie en demandant le document d'ouverture de compte. S'il avait été en sous compte, le chèque ne serait pas émis à l'ordre de copropriété X, mais du cabinet Y. Qu'il soit adressé au cabinet, c'est normal, où voulez vous l'adresser sinon...
5- la dispense peut se renouveler à la date qui a été fixée lors d'une précédente AG lors de la dispense précédente. |
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freecortex
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 11:04:28
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Citation :
4- le compte individualisé : tel que vous le présentez il est vraisemblable que vous êtes en compte séparé. IL faut que le CS le vérifie en demandant le document d'ouverture de compte. S'il avait été en sous compte, le chèque ne serait pas émis à l'ordre de copropriété X, mais du cabinet Y. Qu'il soit adressé au cabinet, c'est normal, où voulez vous l'adresser sinon...
Beaucoup de copropriétaires (dont nous) font les chèques à l'ordre de Cabinet X (c'est que ce nous a dit de faire le cabinet au téléphone lorsque nous sommes arrivés dans la copropriété).
http://www2.newsmanagers.com/articles/view/syndics_de_coproprietaires_compte_bancaire_separe_obligatoire |
Edité par - freecortex le 31 mars 2009 11:12:30 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 12:35:48
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| si vous faites vos chèques à l'ordre du cabinet Y et non à l'ordre de la copropriété X, c'est quasi certain que vous avez affaire à un compte unique |
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