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bblf
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 Posté - 30 mars 2009 : 20:51:30
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Bonsoir à tous,
Dans le cadre d’une vente le notaire a porté à la connaissance du syndic qu’une extension d’un logement (salle de bain) sur une partie privative (jardin) n’avait pas d’existence dans la copropriété.
Le syndic a donc proposé suite à la demande du propriétaire de voir intégrer ce nouveau lot à la copropriété que soit soumis à l’approbation d’une assemblée générale extraordinaire un projet de modification de l’EDD de la copropriété et des répartitions de charges de l’ensemble de la copropriété.
La convocation à cette assemblée extraordinaire propose de faire voter cette modification de l’EDD et de la répartition de charges de toute la copropriété à la majorité de l’article 25… Petit f de cet article ?
Face à la mauvaise surprise que m’amène ce projet… mes tantièmes subissent une hausse vertigineuse de 40% ! Je tiens à préciser qu’aucune modification de superficie (les murs de mon appartement ne sont malheureusement pas extensibles !) n’intervient ici, seules des notions d’ensoleillement, d’étage et de vue justifient ces nouveaux tantièmes (il convient de préciser que notre EDD et RdC sont anciens)… je m’interroge donc quant à un vote à l’unanimité plutôt qu’à la majorité ?
Par avance merci pour vos lumières.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 21:09:20
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Copropriété horizontale ou verticale ??
Vous parlez d'une "extension" : il s'agit donc d'une construction créant une surface/volume supplémentaire à ce qu'était votre lot à l'origine ?
Vous dites que l'extension/construction a été réalisée sur un jardin "privatif" : que dis très exactement votre RDC sur ce 'jardin' ?
Sur le fond, par cette construction (qui ne semble pas avoir été autorisée par une AG !) vous avez modifié votre lot.
Si on ne peut modifier votre quote-part de parties communes, sauf à l'unanimité, l'autorisation de construire aurait sans aucun doute été assortie d'une augmentation de vos tantièmes de charges au prorata de l'extension.
L'AG ne fait que régulariser la situation. |
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bblf
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 23:54:25
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Gédehem,
Copropriété horizontale ou verticale ? Je ne sais pas vraiment à ce quoi cela correspond mais notre copropriété est composée :
d’un bâtiment principal avec :
RDC avec 1 appartement et 2 caves (3 copropriétaires),
1er étage avec 2 appartements (2 copropriétaires),
2ème étage avec 1 appartement (1 copropriétaire… moi !), (cet appartement n’a pas été sujet à une quelconque extension)
d'un pavillon accolé au bâtiment principal avec son jardin privatif (sujet à extension).
La construction/extension mentionnée à en effet générée une surface/volume et été réalisée sur ce jardin privatif appartenant à un copropriétaire (pas moi !) qui possède également un appartement du 1er étage avec jonction interne vers ce pavillon. D’où, une modification d’usage d’une partie privative (jardin en parti transformé en habitation : salle de bain)
Comme vous le dite, cette construction n’a pas été autorisée par une AG, mais il n’y avait pas à cette époque de syndic de copropriété, cela c’est fait par accord verbal (je n’étais pas copropriétaire à ce moment et n’est pas plus de détail) mais, pour précision, aucun copropriétaire ne conteste cette extension.
Le problème est :
1) que le projet de modification d’EDD et de répartition de charges de la copropriété soit proposé à un vote à la majorité et non à l’unanimité,
2) que cet EDD propulse mes tantièmes à hauteur de 40% de plus sans que je n’ai modifié mon appartement. Seuls sont pris en compte pour justifier cette hausse des critères tels que : ensoleillement, étage et vue.
Cordialement, |
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matlouf
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 09:36:00
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Comment l'agrandissement du lot d'un propriétaire A peut-il provoquer l'augmentation des tantièmes d'un propriétaire B ? Ou alors, il y a remise à plat du calcul des tantièmes par quelqu'un de pas très honnête dans sa tête.
De toutes façons, vu les règles de majorité qu'il faut pour modifier la répartition des tantièmes (unanimité me semble-t-il), il suffit de voter contre.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 16:31:02
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Tout ceci n'a ni queue ni ni tête !!!
Le fait que ce copropriétaire se voit imputé X tantième de plus en raison de la modification de son lot n'entraine aucune modification pour les autres !
Si votre syndicat était à (exemple) 10.000/10.000, que ce copropriétaire possédait 280/10.000, il passerait à 350/.. 10.070° le syndicat comptant maintenant 10.070/10.070°
Si vous étiez à (mettons) 150/10.000° vous aurez 150/10.070°, point !
C'est la seule modif admise.
La révision de l'ensemble des tantièmes impose un vote à l'unanimité !
Seul ce copropriétaire est concerné, coincé qu'il est pour vendre.
Seul son lot sera affecté de tantièmes supplémentaires, sans oublier que l'intégralité des frais générés par cette modification de l'EDD/RDC et sa publication seront à sa charge !
Le reste du syndicat n'est pas du tout concerné par cette modif liée à l'extension de son lot.
Contactez tout le monde, et soyez ferme pour ne pas vous faire abuser.
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Edité par - gédehem le 31 mars 2009 16:32:36 |
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bblf
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 20:16:15
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Gédehem, je partage tout à fait votre point de vue puisque c’est exactement comme cela que je voyais les choses.
J'ai donc eu depuis plusieurs contacts avec le syndic de copropriété, il se réfère bien à l’alinéa F de l’article 25 pour proposer un vote à la majorité.
Je lui ai donc précisé (en résumé) :
1) qu'il n'y avait pas eu de vote à la majorité concernant l'extension du pavillon,
2) qu’en conséquence, il ne pouvait tout au plus que proposer un vote à la majorité que sur la modification des millièmes du copropriétaire concerné (tel que vous le préciser),
3) que, s'il maintenait en l'état la proposition de vote à la majorité (et non à l’unanimité) de la nouvelle répartition de charges de l'ensemble de la copropriété, je contesterais cette décision.
Après réflexion, le syndic m’a recontacté cet après-midi pour m’informer qu’il allait annuler l’assemblée extraordinaire prévue mi-avril et examiner plus en détail mes remarques.
A suivre donc puisque le dossier n’est pas pour autant clos !
Merci bien pour vos réponses et avis éclairés.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 21:17:23
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Voila qui montre le "professionnalisme" de certains ..  |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 22:37:23
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Je suis vraiment surpris par ce post ayant le même "problème" par ailleurs.
Il m'a été confirmé par mon notaire et différentes sources qu'une modification des tantièmes de copropriété dans le cadre d'un EDD ne pouvait être valablement fait que par un géomètre expert.
Lequel doit venir recalculer les surfaces concernées et faire une nouvelle répartition des millièmes.
Une nouvelle répartition de ces tantièmes par les copropriétaires me semble sujette à contestation.
Un lien de de source notariale :
http://www.notaires.fr/notaires/notaires.nsf/V_TC_PUB/LOCATION-COPROPRIETE
Et un extrait :
"Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé! Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de vous commencer les travaux."
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 23:45:24
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Beati, pour réparer l'allumage de votre voiture l'intervention d'un garagiste sera nécessaire ..!
Mais si votre voisin de palier s'y connait bien, pas la peine d'aller chez le garagiste ... 
Pour la division du lot, sans doute que l'intervention d'un géometre sera nécessaire si l'affaire estcomplexe et/ou que personne n'y entend rien !
Mais si vous avez les anciens plans et que vous faites vous même le tracé du "découpage" de votre lot (ou que vous le faites faire par l'entreprise en charge des travaux : ils savent dessiner des plans ou les modifier), vous pouvez parfaitement prendre une calculette pour faire la règle de 3 nécessaire à la répartition des tantièmes du lot d'origine entre les 2 nouveaux lots créés par division !
Pour la calculettes, pas besion de géometre !
En revanche, l'enregistrement au fichier immobilier de l'EDD modifié devra obligatoirement passer entre les mains d'un notaire devant être fait par acte authentique !
C'est celui qui souhaite diviser son lot qui doit s'occuper de tout ! C'est son affaire à lui !
Il devra tout de même passer par l'AG, qui controlera la conformité de la division et que le cumul des tantièmes des 2 nouveaux lots correspond aux tantièmes du lot d'origine (S'agit pas de rabioter !)
Une fois approuvée la modif de l'EDD pour cette division/création, on passe chez le notaire qui dépose aux hypothèques !
L'intégralité des frais sont bien entndu mis à charge du demandeur.
Entre le nécessaire et l'obligatoire il y a parfois un sacré fossé que saute parfois les revues professionnelles !
La revue professionnelle "Le petit dépanneur (*)!" vous dira toujours que lorsque l'allumage de votre voiture ne va pas bien il est nécessaire de voir rapidement son garagiste ....
(*) revue professionnelle des artisans garagiste français, le "dépanneur" du Quebec étant l'épicier du coin ...)  |
Edité par - gédehem le 01 avr. 2009 23:55:28 |
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 00:36:34
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Ok je croyais que c'était obligatoire 
Dans mon cas j'ai préféré faire appel à un géomètre car il s'agit de la division d'un lot à usage commercial et d'habitation, les deux parties sont bien distinctes et ont des entrées séparées donc pas de travaux.
Mais je n'était pas certain que le coefficient soit le même selon les usages et je souhaitais que cette modification soit incontestable, de plus un couloir de 15m de long permet d'accéder au logement, le coefficient est-il là aussi le même? :
coût 490€ quand même.
D'ailleurs où peut-on trouver un barème des coefficients pris en compte pour les calculs de tantièmes?
Ne croyez vous pas que BBLF devrait passer par un géomètre pour son affaire?
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beati
Contributeur actif
47 réponses |
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bblf
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 17:57:31
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Pour information complémentaire, le nouvel EDD que je mentionnais a été réalisé par un géomètre expert mandaté par le notaire en charge de la succession et aux frais du copropriétaire concerné par l’extension.
Ce nouvel EDD prend en compte divers critères qui ne devaient probablement pas exister à l’époque ou la division a été réalisée (1962). Ceux-ci sont : surface au sol, nature physique du lot, distribution du local, sa forme, son éclairement, sa situation dans l’immeuble, sa hauteur sous plafond… Aucun coefficient de pondération n’est indiqué pour chacun de ces critères mais le résultat est :
Que 2 copropriétaires (RDC et 1er étage) baisse en millièmes,
Que le copropriétaire du 1er étage ayant réalisé une extension sur son jardin privatif se stabilise, la baisse de son logement et cave compense en partie la hausse de son extension,
Que la baisse des millièmes des différents lots des autres copropriétaires (appartements et caves) se reporte sur mon lot.
Dur à digérer mais une chose est sûre, il existe un règlement et un titre de propriété qui indique que je possède 280/1000 !
Je vais donc essayer de trouver quelques infos sur ces critères de pondération mais, je pense qu'un géomètre expert ne peut être contesté que par un autre géomètre expert... et encore ? mais je n'en suis là ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 18:39:14
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De bblf
"Je vais donc essayer de trouver quelques infos sur ces critères de pondération mais, je pense qu'un géomètre expert ne peut être contesté que par un autre géomètre expert... et encore ? mais je n'en suis là !"
Ne vous embarquez pas dans cette galère.
Retenez la réponse de gédehem dans son poste du
31 mars:
-Modification des tantièmes de tous les lots: UNANIMITE,
-Régularisation de l'extension: Affectation de tantièmes au nouveau lot créé sans changement des tantièmes des lots anciens.
A retenir: de gédehem suite:
" l'intégralité des frais générés par cette modification de l'EDD/RDC et sa publication seront à sa charge !
Le reste du syndicat n'est pas du tout concerné par cette modif liée à l'extension de son lot." |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 20:58:57
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bblf, après votre post du 1.04 à 20h.16, je pensais que vous en étiez à attendre le revirement de position intenable du syndic, signe de son incompétence sur ce point !
Restez-en aux seules règles qui s'imposent en pareil cas et passer votre WE à autre chose que chercher ce qu'à fait ou non un géometre ou l'oncle Alfred pour la modif d'un EDD qui ne concerne QUE celui qui a entrepris des modifs dans son lot sans autorisation !
Les autres membres du syndicat n'en ont rien à f..... faire ! 
Allez au cinéma ! |
Edité par - gédehem le 03 avr. 2009 20:59:21 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 22:41:40
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A noter que l'article 25 f s'applique à une modification de la répartition des charges et non à une modification de l'EDD e des tantièmes des parties communes.
Le jardin n'est certainement pas une partie privative. Il fait l'objet d'un droit de jouissance exclusif qui ne permet pas de construire sans autorisation de l'assemblée.
Lorsque l'autorisation est donnée, la construction réalisée devient partie commune par accession. Le volume intérieur reste affectuée à une jouissance exclusive. C'est le dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Il y a alors modification de l'usage du volume : initialement jardin devenu salle de bains. L'article 25 f peut s'appliquer et il n'y a pas à créer de nouveaux tantièmes des parties communes.
Vous pouvez présenter ce tableau inédit à votre notaire pour lui demander son avis.
Reste l'hypothèse dans laquelle le jardin serait réellement partie privative ???? A vérifier soigneusement.
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Modification EDD et des tantièmes de copropriété
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