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Je vais essayer d’être le plus simple possible dans ce casse tête.
Nous sommes en copropriété horizontale (40 copropriétaires), après avoir céder à la commune les voiries et les espaces verts il ne restait plus que le sol en commun divisé en parties privatives.
Lors d’une AG après un vote 37 copropriétaires se sont retirés de la copropriété pour faire des propriétés individuelles conformément à l’art 28 loi de 1965. L’acte de retrait est publié aux hypothèques et les retrayants ont chacun un numéro cadastral personnel.
Les 3 copropriétaires restants ont fait une AG et ont élu un syndic bénévole et approuvé le modificatif du RC et l’état de répartition des charges en temps normal.
Aujourd’hui l’ex syndic (copropriétaire retrayant bénévole) veut solder les comptes du syndicat initial (40 copros); pour faire cela il agit en qualité de syndic et dit que cela est la dernière étape pour dissoudre le syndicat initial. Dans le vote du retrait , les conditions matérielles n’ont jamais prévu de partager le solde bancaire ni de solder les comptes (4000 euros).
A ce jour le compte en banque est bloqué car deux syndics en réclament le contrôle et le banquier demande une décision judiciaire pour choisir.
Nous allons nous retrouver en justice syndic en exercice contre syndic en exercice d’une même copropriété. Cela paraît impossible et pourtant !!!!!
QUESTIONS : Peut-il y avoir deux syndics pour deux syndicats ( initial et nouveau ) pour une même copropriété en même temps ?
L’art 28 parle des deux syndicats mais l’un est –il remplacé par l’autre ou est ce le même qui est appelé différemment pour une meilleure compréhension ? Seule sa composition change ( 40 lots ==) 3 lots ).
Faut-il matériellement dissoudre le syndicat initial ou celui est-il dissous automatiquement et remplacé dès que le nouveau syndicat est ligitimè ?
Je vous remercie d’avance de votre analyse et de vos idées, d’autre part si vous pouvez m’indiquer des articles ou de la jurisprudence traitant du retrait en copropriété ce serait super.
Je me tiens à votre disposition pour plus de précisions. Merci.
Un syndicat de copropriétaires de 40 lots. 37 lots se retirent pour devenir 37 propriétés privées. Reste du syndicat initial 3 lots, lequel adopte les modif RDC qui vont bien et désigne le syndic parmi eux !
Où est le problème ? ..
Il n'y a pas 2 syndics ! Il n'y a toujours qu'un seul syndicat et un seul syndic. Vous êtes passé d'un syndicat à 40 à un syndicat à 3 sans que la personne "syndicat" ne soit changée ! C'est le même réduit à 3 !
Le précédent syndic n'étant plus en copropriété n'est plus rien du tout et ne peut procéder à aucun acte pour le syndicat, dont il n'est même plus membre. C'est tout particulièrement le cas pour l'usage du compte bancaire ! Le nouveau syndic doit informer la banque(*) de sa désignation, l'ex-syndic ne pouvant plus avoir usage de ce compte. C'est au syndic du syndicat actuel de solder les comptes, ce qui aurait du être fait lors du retrait !
(*) Pour la banque il y a toujours le "syndicat des Oiseaux", sa personnalité juridique n'ayant pas été modifiée ! Que ce syndicat soit de 40, 20 ou 3 lui est totalement indifférent ! Il n'est procédé qu'au changement de syndic et donc de signature, comme chaque fois qu'un syndicat change de syndic !
C'est tout simple, il n'y a rien de nouveau sous le soleil !
L.Art.28- I - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible :
a)- le propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une copropriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
b)- Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.
II - Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et à l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division. Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création , la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24. Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial."
Votre syndicat de 3 est la continuation du syndicat initial à 40, syndicat qui a son syndic !
Ce n'est pas le cas du notaire qui a effectué l'acte de retrait.
Il écrit dans un courrier après avoir énuméré la procédure du retrait et des modifications du RDC etc…
« A ce moment là et pas avant ; il y aura lieu de solder le compte bancaire intitulé au nom du syndicat des copropriétaires des Oiseaux en le répartissant entre les copropriétaires retrayants et ceux qui ne le sont pas. »
Donc l’ancien syndic ne démord pas de sa position étant donné que le notaire l’a écrit.
Bien sur cela aurait été plus simple de solder les comptes avant mais soit ils (les sortants) l’ont oublié, soit comme je le pense ils ont eu peur d’un vote contre en AG . Aujourd’hui l’ex-syndic veut à tout prix partager le solde pour que les restants ne profitent de rien et dissoudre le syndicat initial.
A savoir aussi : L’ex-syndic refuse de remettre les archives car le syndicat sera dissout. Il prévoit de faire une AG avec tous les copropriétaires (qui juridiquement pour les retrayants, du moins je le pense, ne le sont plus) pour officialiser la dissolution et effectuer le partage des soldes.
Vous voyez le problème, l’ex-syndic considère qu’il y a un syndicat (initial) qui doit être dissout (dernière ligne de l’art 28) et un nouveau syndicat qui doit être créé ; les deux n’ayant rien à voir ensemble.
Quels textes peut-on opposer à cette vision qui est pour moi insensée, voir illégale car le syndicat des Oiseaux a un passé et un futur et rien ne peut obliger sa dissolution sans l’unanimité des copropriétaires ?
Question supplémentaire. La modification du RDC et l’état de répartition des charges sont-ils : 1er applicables dés le vote en AG (art ?). 2ème obligatoires d’être publiés aux hypothèques (art ?) pour être opposables aux copropriétaires.
Bonjour, Il semble que Laurou a mal compris la conclusion de Gédehem qui est la suivante : "Votre syndicat de 3 est la continuation du syndicat initial à 40, syndicat qui a son syndic !". Je suis tout à fait d'accord avec cette analyse et, Laurou, si vous l'aviez bien comprise, vous ne parleriez pas de l'ex syndic. Il n'est pas ex syndic. Votre syndicat n'a fait que changer de nombre de lots. Le syndic était le syndic de ce syndicat qui a changé de nombre de lots et rien ne doit faire penser qu'il n'en est plus le syndic. Le fait qu'il ne soit plus copropriétaire dans votre syndicat n'est pas une raison. Quand vous avez fait une AG et nommé un autre syndic, vous n'auriez pas dû, puisque vous aviez un syndic. Ce nouveau syndic ne l'est donc pas et le syndic (celui qui était déjà celui de la copropriété à 40) doit continuer les démarches pour valider la modification intervenue dans votre syndicat. Il devrait par la suite, faire une AG au cours de laquelle il pourra démissionner ou continuer d'être votre syndic jusqu'à la fin de son mandat.
2 syndics diffèrents en même temps. LEGAL ?
Forum fermé
Posté - 02 avr. 2009 : 21:18:04
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