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lynka
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 04 avr. 2009 : 17:28:36
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Bonjour,
Hier réunion du conseil syndical et là notre Président de CS nous apprend qu'il manque 15 000 euros pour payer une facture d'eau et les charges sociales !
Grand moment de solitude au sein du conseil syndical car il faut trouver une solution, les charges sociales doivent être payées sous 8 jours (d'après le Président du Conseil syndical).
Après quelques minutes de stupéfaction de la part du CS, le Président du conseil syndical trouve la solution, elle envisage de prendre ces 15 000 euros dans le fond d'avance pour travaux non définis (la copropriété place de l'argent pour le ravalement de façade, prévu dans 2 ans) et ainsi payer la facture d'eau et les charges sociales ! elle promets de remettre cette argent sous 6 mois, elle demande aussi aux membres du CS de garder pour eux cette information afin de ne pas alerter la copropriété.
Je pose donc la question suivante au Président du conseil syndical :
"la loi nous autorise t'elle ce jeux d'écriture ?";
Réponse du Président du CS : "oui, c'est le syndic qui m'a soufflé cette solution !".
C'est cette réponse m'a mis le doute.
voila pourquoi je pose la question suivante sur votre site en espérant des réponses :
Le Syndic a t'il le droit d'utiliser l'argent placé sur le fond d'avances pour travaux non définis afin de payer des factures concernant le budget courant ?
Par avance, Merci de vos réponses
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lynka |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 18:41:56
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dans les entreprises on appelle cela "abus de biens sociaux"  Citation :
Après quelques minutes de stupéfaction de la part du CS, le Président du conseil syndical trouve la solution, elle envisage de prendre ces 15 000 euros dans le fond d'avance pour travaux non définis (la copropriété place de l'argent pour le ravalement de façade, prévu dans 2 ans) et ainsi payer la facture d'eau et les charges sociales ! elle promets de remettre cette argent sous 6 mois, elle demande aussi aux membres du CS de garder pour eux cette information afin de ne pas alerter la copropriété.
1- le CS n'a aucun pouvoir de décision 
2- "cacher" à la copro des manoeuvres de ce type : chapeau !
3- comment fait-on pour avoir 15000 euros de retard en charges sociales et en eau
Le syndic se décharge sur le CS pour se mettre hors la loi. Il va vous demander une note écrite, vous allez voir...
Réponse : l'utilisation de l'avance sur travaux ne peut se faire qu'avec l'accord de l'AG.NON, NON et NON vous ne pouvez pas faire cette manip et vous ne pouvez rien décider du tout. Ce qui semble logique puisque c'est l'AG qui a décidé. Comment va se faire le ravalement que souhaite les proprios ? Vous n'avez qu'un rôle de conseil et de "surveillance" du syndic.
Elle (la présidente) promet de remettre l'argent ! Comment en gagnant au loto ? sur sa cagnotte perso ? en vous emmenant faire un braquage ? 
Conseil : la solution qui vous est proposée par votre syndic relayée par votre présidente du CS est abracadantesque !
Si je peux me permettre un gros conseil : aller vérifier le relevé des comptes bancaires chez le syndic : où est passé votre argent ? demandez à voir les relevés à la fois du compte de gestion mais également du compte sur lequel a du ( ) être placée votre avance sur travaux ? Vous risquez d'aller au devant de grosses surprises !
Le fait qui vous manque cet argent est attribué à quoi : une mauvaise prévision budgétaire, des dépenses pharaoniques non prévues ? expliquez vous ?
Etes vous en compte bancaire unique ou séparé ? Votre syndic est-il uns grosse enseigne ou un petit ?
MEFIEZ VOUS !!! |
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lynka
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 23:16:12
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Ce manque d'argent est du, soit disant, à une grosse dépense de chaufferie cet hivers consécutif à la hausse du gaz.
De plus nous avons deux mauvais payeurs (procédures en cours).
Nous n'avons pas de compte séparé, j'avais proposé cela en AG, mais aucun proprio n'a validé (60% de personnes âgées qui payent sans se poser de questions.
Nous sommes une grosses copro (880 appartements, 4 groupes, 33 ascenseurs et une ASL).
Notre syndic est un gros syndic, je ne sais pas si je peux le citer I...E.
Je suis membre de l'ARC, j'ai l'intention de leur écrire.
Merci pour votre aide. |
lynka |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 08:05:37
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pour les mauvais payeurs, il y a une procédure que vosu avez mise en oeuvre, très bien.
Il faut la compléter, si l'origine de votre déficit d'argent est là, par une manipulation autorisée et recommandée par les textes dans ces cas.
Si vous avez lancé cette procédure jusqu'à la demande de saisie immobilière, vous déplacez le compte débiteur de ces copro sur le compte comptable n° 68, ce qui génère momentanément le paiement de ces dettes "douteuses" en "provisions pour dépréciation". Les copropriétaires verront leurs charges augmentées de cette dette ; lors de l'apurement, le remboursement de la dette viendra sur les comptes classe 7 en diminution des charges des propriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 11:00:26
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Une dette importante d'un copropriétaire est encore au débit de son compte 450 pendant la procédure de recouvrement.
Les informations recueillies au cours de cette instance peuvent amener le syndic à la considérer comme douteuse. Il crédite alors le 450 du débiteur pour la passer au débit du 459.
Si un risque de perte partielle ou totale apparait, le constatation d'une dépréciation de la créance exige une décision de l'assemblée. Cette décision a pour effet de créditer le 459 du montant de la dépréciation constatée, par le débit du 491.
Mais l'assemblée doit alors prendre auparavant la décision de pratiquer la saisie immobilière du lot.
La suggestion de Rambouillet ne tient pas compte de ce mécanisme.
Quitte à tenir une assemblée, il faut voter une avance de couverture
que le statut appelle " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ".
Compte tenu de l'urgence, après avis du CS, le syndic peut sans nul doute prélever des fonds sur la provision travaux pour éviter la suspension de services essentiels.
Il faut alors que tout soit fait pour rétablir la situation dans le plus bref délai. Le syndic doit convoquer une assemblée générale.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 18:35:39
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jpm votre explication necesite un complément : en cas de demande par l'AG de saisie immobilière, ce que je disais : Citation :
Si un risque de perte partielle ou totale apparait, le constatation d'une dépréciation de la créance exige une décision de l'assemblée. Cette décision a pour effet de créditer le 459 du montant de la dépréciation constatée, par le débit du 491.
mais pour faire appel de provisions, il faut faire apparaitre des valeurs dans les comptes de la classe 6 
Donc on crédite le 491 DPCD du copropriétaire 450x, pour débiter le compte 68. Ainsi les provisions appelés sont augmentés de cette dette (genre d'emprunt auprès des copropriétaires : solidarité )
Si par chance, cette créance est recouvrée, les écritures se font dans l'autre sens... |
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lynka
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 22:11:46
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[i]citation de JPM :
Compte tenu de l'urgence, après avis du CS, le syndic peut sans nul doute prélever des fonds sur la provision travaux pour éviter la suspension de services essentiels.
______________________________________________________________________
Messieurs,
Je vous remercie de vos explications un peu techniques (quoique j'ai compris dans l’ensemble) Cependant, sans vouloir vous offusquez, vous semblez vous focaliser sur les mauvais payeurs, mais ceux-ci ont été pris en compte dans notre budget initial (cela fait deux ans qu’ils ne payent plus leurs charges !)
Mon inquiétude se porte plus sur cette « augmentation » de la facture de chauffage (que je n’ai pas vu soit dit en passant – prix du gaz en hausse) et sur le fait qu’ayant réglé cette facture chauffage hivers nous ne serions plus en mesure de payer la facture d’eau et les charges sociales futures (1 trimestre)
Quoi qu’il en soit j’ai bien compris que pour utiliser l’argent placés sur le compte « avances pour travaux non-définis » il fallait l’autorisation de l’Assemblée Générale.
Mais le fait de ne pas pouvoir payer l’eau et les charges sociales (charges budgétisées dans le budget initial) peut-on considérer que c’est « une suspension de services essentiels » et peut-on considérer qu’il y a « urgence ». Si c'est le cas, le syndic avait alors raison de souffler cette solution à notre Président du CS et la faute est juste sur le fait qu'une AG n'a été convoquée ! je me trompe ?
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lynka |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2009 : 22:49:32
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Il y a effectivement un risque de suspension d'un service essentiel (l'eau) et un risque de pénalités de retard (charges sociales). Il est vraisemblable qu'il y a d'autres créanciers.
En cas de recouvrement contre le syndicat et de saisie attribution, un créancier du syndicat prendrait ce qu'il y a aux comptes (au pluriel) sans regarder s'il s'agit d'une provision sur travaux futurs.
Mon avis est qu'il est possible de piocher dans la provision au moins pour payer des acomptes, après consultation du CS, mais sans nécessité préalable d'une assemblée, dès lors qu'il y a urgence.
Mais il faut convoquer l'assemblée ensuite sans délai, comme indiqué ci dessus. Pour d'éventuelles responsabilités ? Il n'est pas difficile de voir si les dépenses indispensables ont dépassé le budget. Il faut aussi savoir pourquoi le recouvrement des impayés dure aussi longtemps. Cela n'est pas impossible mais le retard peut aussi venir d'une action tardive du syndic, et/ou de difficulté à payer les frais de procédure. Avez vous une ligne contentieux dans votre budget prévisionnel ?
En présence d'un incendie, il faut d'abord éteindre les flammes. C'est ensuite qu'on cherche son origine.
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lynka
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 21:40:11
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bonjour et merci JPM.
Je ne sais pas si nous avons une ligne contentieux sur notre budget, je vais poser la question à notre Président du Conseil syndical. Je sais cela va vous paraître bizarre (à moi aussi) mais dans notre copropriété c'est (enfin c'est ce qu'elle dit) notre Président du conseil syndical qui fait les comptes ! j'ai bien dit qui fait les comptes (pas qui les contrôles comme tous CS normalement constitués). A la dernière AG, j'ai interrogé notre syndic sur cette pratique, le représentant de ICADE a répondu que grâce à cette manip nous faisions des économies sur le prix du syndic.
je voulais aussi vous dire qu'à la lecture de vos réponses j'ai écris à l'UNARC.
En substance, je comprends que compte tenu de l'urgence (non avérée car je n'ai vu aucune facture lors de cette réunion du CS, ni facture de gaz, ni facture d'eau, le Président nous a simplement dit qu'elle suspectait un dépassement de facture de gaz de 10 000 euros) le syndic a le droit sur avis du CS d'emprunter les fonds manquants sur le compte avances pour travaux.
Si nous devons réunir une AG extraordinaire, que devons nous demander de voir durant cette AG.
JPM je vous mets un extrait du mail du notre PSC quand je lui ai dit que j'écrivais à l'unarc :
"Je vous remercie de m'avoir tenu au courant de votre démarche vis à vis de l'ARC, je n'y vois bien entendu aucun inconvénient, mais je tiens à vous rassurer, je ferai remettre ces 10 000 € sur le compte DAT avant la fin de ce trimestre. Je m'explique, la nouvelle législation, qui oblige à pratiquer des appels non plus sur le total général mais par type de dépenses, à fait que l'appel pour la période du 1er janv au 31 mars a été à peu près le quart du budget global, alors que les dépenses de chaufferie sont nettement plus importantes l'hiver que l'été, c'est la raison pour laquelle les années précédentes je faisais des appels beaucoup plus importants l'hiver. Pour l'exercice prochain il faudra que je tienne compte de cette nouvelle façon de calculer les appels.
Pour la période du 1/10/08 au 3/4/09, nous avons dépensé 128 000 €, or les appels correspondants pour cette même période n'ont été que de 104 000 €. Plus que les impayés, (nous en avions déjà, malheureusement, 14000 € au 30/9/2008), c'est cette différence qui a occasionné cette gène de trésorerie. Il est évident qu'il faudra refaire le point fin juin.
Si nous avions un fonds de roulement, (ce pourquoi je n'ai jamais été favorable depuis que nous avons eu un syndic qui est parti avec la "caisse"), nous n'aurions pas eu besoin de faire ce transfert momentané puisqu'il aurait pu se faire de façon systématique, mais un fonds de roulement ne donne pas lieu à des intérêts tandis qu'un compte DAT, même si le % n'est pas très élevé, en produit.
Merci JPM de toute votre aide |
lynka |
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lynka
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 16:28:43
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Encore un question :
- comme notre copropriété n'est pas en compte séparée, et que soit disant notre trésorerie est débitrice, et surtout que notre syndic est un gros syndic qui a plein de copro en gestion, ne serait-il pas a lui de supporter cette trésorerie débitrice.
- Il me semble que c'était l'un des seul avantage de ne pas choisir le compte séparé , je vais erreur ou j'ai un peu raison ?
Merci pour tout |
lynka |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 20:43:03
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Ecritures comptables des opérations sur Copropriétaires-Créances douteuses:
Appels de fonds pour charges courantes ou travaux:
Débit.: 450 Copropriétaires.....1.000.00
Crédit: 701 ou 702 Provisions.............1.000.00
Au moment ou la créance est considérée comme douteuse par le syndic:
Débit.: 459 Copropriétaire-Créance douteuses...1.000.00
Crédit: 450 Copropriétaire...............................1.000.00
L'A.G.estime à 400.00 la somme qui sera définitivement perdue:
Débit.: 68 Dotation aux provisions créances douteuses.400.00
Crédit: 491 Dépréciation des comptes copropriétaires........400.00
Le syndicat récupère définitivement 700.00
Débit.: 512 Banque.........700.00
Crédit: 459 Copropriétaire-créance douteuse......700.00
Il faut solder définitivement le compte copropriétaire:
Débit.: 459 Dépréciation Comptes copropriétaires..300.00
Crédit: 491 Dépréciation Compte Copropriétaires.........300.00
Constatation d'un récupération supérieure à la prévision:
Débit.: 491 Dépréciation Compte copropriétaire.....100.00
Crédit: 78 Reprise sur créance douteuse....................100.00
Dans l'exemple ci-dessus il y a une récupération supérieure à la prévision, dans le cas contraire il faudrait constater une perte supplémentaire.(Cte 677 Pertes sur créances irrécouvrables). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 00:31:18
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La procédure est complexe, mais un peu plus directe :
Appels de fonds pour charges courantes ou travaux:
Débit.: 450 Copropriétaires.....1.000
Crédit: 701 ou 702 Provisions.............1.000
Au moment ou la créance est considérée comme douteuse par le syndic:
Débit.: 459 Copropriétaire-Créance dout.....1.000
Crédit: 450 Copropriétaire.....................................1.000
L'A.G.estime à 400 la somme qui sera définitivement perdue:
Débit.: 68 Dotation provisions créances dout...400
Crédit: 491 Dépréciation comptes copropriétaires..............400
Le syndicat récupère définitivement 700
Débit.: 512 Banque.........700.00
Crédit: 459 Copropriétaire-créance douteuse.......700
Il faut passer
Débit.: 512 Banque...........700
Débit.: 677 Perte/cr.irrec....300
Crédit: 459 Copropriétaire-créance douteuse.....1000
Il faut solder définitivement le compte copropriétaire:
Débit.: 459 Dépréciation Comptes copropriétaires..300.00
Crédit: 491 Dépréciation Compte Copropriétaires.........300
Constatation d'un récupération supérieure à la prévision:
Débit.: 491 Dépréciation Compte copropriétaire.....100
Crédit: 78 Reprise sur créance douteuse.......................100
Il faut passer :
Débit.: 491 Dépréciation Compte copropriétaire.....400
Crédit: 78 Reprise sur créance douteuse.......................400
On a au final :
Débit.: 677 perte sur créance irrec.... 300
Débit.: 68. Dotation aux dépréciations 400
Crédit. 78. Reprise sur dépréciations............400
Si je n'ai pas cafouillé, car ce n'est commode sans tabulation.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 14:14:46
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De JPM:
"La procédure est complexe, mais un peu plus directe "
Elle aboutit aux mêmes résultats.
Cependant je ne suis pas d'accord pour l'écriture de banque. Il faut enregistrer l'opération en deux temps, en premier comme toute opération d'encaissement. Ensuite enregistrer une opération diverse pour constater la perte résultant.
Les opérations se réalisent sur plusieurs exercice on a suivant les méthodes, en définitif,pour les charges et produits:
Méthode J.B.:
Exercice N:
Débit.: 68 Dotation aux provisions...400.00
Exercice N+1 ou +2:
Crédit: 78 Reprise sur Clients douteux.............100.00
Méthode JPM:
Exercice N:
Débit.: 68 Dotation aux provisions...400.00
Exercice N+1 ou N+2...
A débit..: 677 Pertes sur créances........300.00
Au crédit: 78 Reprise sur créances....................400.00
La métode JB fait apparaître clairement la charges pour chacun des exercices, la méthode JPM, plus classique ou traditionnelle en comptabilité d'entreprise, mais pas "plus directe" est un peu moins claire et pratique pour les copropriétaires.
LA RECOMMANDATION N° 6 de la commission suggère qu'après ouverture d'un compe 459 pour un copropriétaire,
"toutes les écritures relatives à ce copropriétaire soient enregistrées dans ce compte et non plus dans le compte 450..."
Sur son site, dans ses commentaires JPM dit "Rien ne dit que les logiciels le permettront". Ce n'est pas les logiciels qui font la loi.
et il ajoute:"La sagesse semble donc de maintenir tous les mouvements en 450 et de laisser le syndic de suivre attentivement le dossier...". Je ne vois pas ce que vient faire la "sagesse" dans cette opération de règlement quand on crédite un compte qui n'est pas débiteur.
A noter que dans les écritures proposées il ne reprends pas sa thèse.
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Edité par - JB22 le 11 avr. 2009 17:35:23 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 14:56:08
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| question : qu'a fait ce syndic pour récupérer les fonds des copropriétaires débiteurs????? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 18:27:14
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Il n'y a pas de méthode JPM en l'espèce.
L'encaissement d'une partie de la créance impose la constatation de la perte qui, dans la plupart des cas est alors définitive.
Il faut donc faire jouer le 677 au débit et solder le 459. Pas d'autre solution que celle indiquée, que l'on retrouve aussi bien chez M. Laporte que chez M. Picault.
Il est toujours possible de répéter la manoeuvre si un second acompte est à espérer.
J'ai regretté l'isolement de la dette en recouvrement en 459 parce que pendant la procédure de recouvrement la répartition des charges et produits continue et le compte 459 n'est pas intégré à ce mécanisme. Le débiteur est donc doté de deux comptes le 450 iniial et le 459-nn.
Lorsqu'on tire une liste des positions, le 459 n'est pas toujours intégré dans cette liste.
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utilisation de l'avance pour travaux non définis
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