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pascal_bidouille
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 08 avr. 2009 : 11:08:24
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Je fais parti du CS. Nous nous sommes réunis récemment pour effectuer une revue des compte avant la prochaine AG.
Nous avons un certain nombre de contestations sur des sommes facturées par le syndic et des facturations de sociétés externes (eaux notamment) non conformes aux contrats souscrits.
Nous avons donc rédigé un compte rendu de notre revue des comptes envoyé vers le syndic.
Ma question est de savoir comment va s'effectuer maintenant la régularisation ?
- Remise à jour des compte ?
- Avoir pris en compte sur le nouvel excercice ?
Il faut savoir que notre excercice est du 1/10 au 30/09 !
Concernant le contrat avec la société des eaux, le nouveau contrat stipulait un rabais rétroactif au 1/01/07. Dans le cas où ceci serai "perdu" par la faute du syndic, quel recours a-t-on pour récuperer cette perte auprès du syndic ?
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pascal_bidouille
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 11:23:15
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En complément : doit-on refuser l'approbation des comptes ?
Quelle est la conséquence d'un refus d'approbation des comptes ? |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 11:45:22
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beaucoup de questions ...
suite à votre passage et votre CR, le syndic doit pouvoir encore faire des régularisations tant que les comptes n'ont pas été approuvés par l'AG. Il peut y avoir une différence entre les régularisations de la classe 6 et les interventions auprès des fournisseurs de la classe 4 et son incidence sur le compte banque 512.
Surtout ne pas refuser l'approbation des comptes car vous vous mettrez en difficulté (voir les nombreux post à ce sujet).
Votez une somme pour les comptes en tenant compte des réserves que vous souhaitez émettre ou des factures que vous refusez. Donnez une mission au CS pour étudier les cas litigieux, les traiter avec le syndic et en rendre compte.
Et ensuite régler les différents avec syndics et fournisseurs. Si le syndic a commis réellement des erreurs soit il rembourse soit il fait jouer son assureur.
NB (benet  ) : ne pas mettre le quitus à l'OdJ ! 
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 14:12:14
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"NB (benet ) : ne pas mettre le quitus à l'OdJ !"
Ce n'est pas le C.S. qui établit l'ordre du jour de l'A.G. mais le syndic.
Refuser le quitus. Invention des syndics comme disent certains, ce qui est vrai en copropriété, car non prévu par la loi. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 14:20:10
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Petite fiche :
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"Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 10 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV."
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Autre point :
""Il faut savoir que notre excercice est du 1/10 au 30/09 "!
Votre exercice est terminé depuis le 31/09/2008, nous sommes le 8 avril et vous n'avez toujours pas de convocation pour une AG ???
Il ne faut pas admettre ces pratiques détestables !!
Nous ne sommes plus à l'époque du boulier ! A lère de l'informatique, il faut 30 jours pour arreter les comptes, 30 jours pour préparer l'AG et son ODJ, 30 jours de délai de convocation !
Ce qui DOIT vous faire une AG vers le 15/12 au plus tot, et compte tenu des fêtes de fin d'année tout début janvier au plus tard !
C'est ce que vous devez IMPOSER, en particulier par une durée de mandat décidée par l'AG qui ne soit pas élastique !!
Un syndic qui n'est pas en mesure de respecter ces délais doit être mis à la porte : il n'a pas la capacité (structure, organisation, personnels, etc ...) pour gérer les copropriétés dans son 'porte feuille' !!
.Qu'il aille planter des choux !
Accepteriez vous que vos fournisseurs mettent 6 mois pour réaliser des travaux qui ne demandent que 15 jours ???
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Edité par - gédehem le 08 avr. 2009 14:24:31 |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 17:55:17
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JB22 : c'est vrai que c'est le syndic qui fait l'ordre du jour, mais avec le CS !
Et si le CS lui dit que s'il persiste à mettre le quitus à l'ordre du jour, il risque fort de se voir refuser le quitus, car le CS appellera à votre contre ou à refuser de voter, aux prétextes suivants :
* aucun texte n'exige ce quitus
* que le conseil syndical n'a pas forcément tout vu et conseille aux copros de refuser de voter car ils se ferment la porte à des réclamayions éventuelles. En général ( et par expérience) il évite de se voir confronter à cette situation qui le met en mauvaise posture au cours de l'AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 23:11:01
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Il est bien évident qu'il est souhaitable que l'OJ soit établi en concertation avec le CS.
Ceci étant, aux termes du statut de la copropriété, l'OJ est établi par le syndic. Il peut donc y placer la question quitus si bon lui semble.
En attendant que la question devienne obligatoire quand on aura soigneusement bouclé le problème de son périmètre et celui des effets juridiques qu'il peut avoir. Par la même occasion sera posé le problème du respect de l'obligation qu'a le CS d'établir un rapport. Celui là est bougrement plus complexe : les membre du CS donnent déjà beaucoup de leur temps.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 10:40:37
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JPM : le rapport du CS en début d'AG est très important pour la suite des débats. Notre CS le fait depuis 5 années, et l'AG se déroule beaucoup plus calmement. Les copropriétaires constatent que le CS a bien exécuté sa mission, qu'il est actif, qu'il informe les copropriétaires, et défend le syndicat.
Nous refusons que le quitus soit porté à l'ODJ, et lorsque le syndic l'inscrit nous refusons de le voter. Un petit jeu idiot !!
Mais vous ne parlez pas du rapport moral et financier du syndic. Nous demandons tous les ans que le syndic informe l'AG des contentieux, de la bonne réalisation des travaux, de ses visites sur la résidence et des travaux futurs à réaliser,.... ce qui serait tout à fait normal pour un mandataire. Nous l'espérons chaque année....
Ce rapport serait joint avec celui du CS au PV d'AG.
L'AG serait alors en mesure de voter ou non le quitus pour la bonne gestion du syndic. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 23:10:29
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Il faut en finir avec cette histoire du 'quitus' que demande le syndic, qui est une arnaque à défaut d'être une plaisanterie !
Toute personne qui intervient pour le compte d'un tiers doit être couvert par une assurance.
Donne t-on 'quitus' au toubib qui vient de vous opérer ?
Donne t-on 'quitus à telle entreprise qui vient de réaliser des travaux ?
Dans le cadre de ses activités de gestion immobilière, tout syndic a obligation de souscrire une assurance en RCP.
Il est donc assuré pour la réparation des éventuelles préjudices qui seraient causés par des fautes relevant de son activité.
Que viendrait faire ici un "quitus" qui exonèrerait de toute responsabilité pour des faits connus ou supposés connus de copropriétaires qui ignorent tout de 90% des actes de leur mandataire ?
Que vient faire un 'quitus' alors qu'il est justement assuré "au cas où" !
Pour exonérer son assureur ???
C'est ici encore une manœuvre de "la profession", comme il en est du contournement des textes, des contraintes ici ou là (CBS, contrat type, etc ...) et ce depuis toujours !
"Je fais ce que je veux mais ne veux surtout pas en assumer la responsabilité que je vous refile !"
C'est cela ce "quitus" !
Il faut sortir de cette plaisanterie du "quitus", dont le rejet doit être systématique !
Le syndic dispose pour lui-même d'une assurance RCP !
Le syndicat dispose pour lui-même d'une assurance DS (dommage syndic) : le rejet du quitus. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 14:29:46
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Surprenant Gedehem !!!!! Citation :
Donne t-on 'quitus à telle entreprise qui vient de réaliser des travaux ?
Qu'est ce que la réception des travaux, sinon un quitus 
La réception des travaux interdit-elle d'invoquer les garanties légales à propos d'un vice non apparent ? NON
Le quitus interdit-il de mettre en cause la responsabilité du syndic à propos d'une faute non apparente ou d'une affaire recélée ? NON PLUS
Si les assureurs de RCP syndic se soucient si peu du quitus, c'est tout simplement parce qu'au final il s'est longtemps agi d'un risque peu coûteux. Leur position va sans doute changer après l'affaire du Lloyds. Sur ce point je suis totalement d'accord avec certains " abus " de l'ARC  L'assureur RCP a été condamné à financer les opérations d'expertise et ses obligations ne s'arreteront surement pas à ce préfinancement.
Je maintiens formellement qu'en l'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une question sur l'approbation de la gestion, il est impossible de faire mention dans le procès verbal de réserves efficientes sur ce point.
Sur la question de l'approbation des comptes, on reste dans le domaine purement comptable. Si des travaux ont été irrégulièrement commandés par le syndic, l'assemblée ne peut pas décider le retrait de la facture puisque le syndicat est juridiquement engagé. L'entrepreneur peut poursuivre le syndicat.
Elle ne peut en traiter que dans le cadre de la question sur le quitus.
D'une part la facture est mise en répartition parce que l'assemblée n'a pu que " constater la régularité formelle de la gestion financière du syndic " (CA Paris 05/10/1994)
D'autre part l'assemblée peut accorder le quitus tout en décidant d'exiger du syndic la prise en charge de la facture.
L'obligation de délibérer sur le quitus devrait s'accompagner d'une procédure simple de règlement de ce genre de litige. A cet égard l'arbitrage et/ou la médiation viennent d'emblée à l'esprit. Une nouvelle rubique pour Universimmo
Pourquoi pas puisque les médiations sur Internet apparaissent. Dans certains cas, le mécanisme est très simple, même sans visioconférence.
Avec, c'est encore mieux pour boucler l'affaire.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 21:50:50
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Hum .. Pardon JPM, mais une réception de travaux ne vaut pas "quitus" pour l'entreprise ou du moins ne prive pas le syndicat de recours !
S'il y a transfert de l'ouvrage vers le maitre d'ouvrage, c'est aussi le point de départ des garanties légales, décennales et autres !
Rien de tel pour le quitus donné au syndic ! Il n'y a pas de "garanties légales" par derrière, réserve ou pas !
S'il y a 'ouvrage' il y a fort heureusement obligation d'une DO garantissant le syndicat, en paralelle de la GD de l'entreprise.
Concernant le syndic il n'y a aucune similitude avec ce mécanisme. Ayant donné quitus le syndicat est quasi interdit de tout recours, ou à la marge.
En revanche, le rejet du quitus est son assurance "Dommage Syndic", "DS" qui est sécurité pour le syndicat qui n'empeche nullement la désignation à nouveau du sortant.
Est-ce qu'une entreprise est fachée, mise en colère parce que le syndicat souscrit une DO ?
Est-ce de la suspicion sur ses capacit, ses compétences, son savoir faire ??
Il faut cesser de mettre par dessus tout ce "quitus", qui n'est qu'une façon d'exonérer les syndics, sans aucune sécurité et donc recours pour les syndicats.
Et ne parlons pas du quitus "qui ne porte que sur les actes dont les copropriétaires peuvent avoir connaissance" !
Les copropriétaires ne savent rien de 80% des actes du syndic.
Les syndics ne voudraient-ils pas la sécurité pour "leurs chers copropriétaires" ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 23:29:36
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L'assurance DO ? C'est avant tout un mécanisme permettant l'élimination des prétentions infondées des maîtres d'ouvrage, qui est fort bien agencé.
Pour ce qui est des prétentions des syndicats, il faudrait un mécanisme identique. En l'état le filtrage est défectueux.
Il est constitué par l'avis des avocats consultés en vue d'une éventuelle procédure contre le syndic. Tous n'ont pas l'honneteté de déconseiller une action téméraire. D'où maintes déconvenues. Et encoe je ne parle pas des avis donnés par des assureurs au titre de la garantie " assistance juridique " qui adoptent la position contraire : ouh ! là ! vous n'avez aucune chance.
Quand un avocat de qualité conseille au contraire l'action en justice, il est bien rare que le syndicat n'obtienne pas satisfaction.
Dans la plupart des cas, le syndic a commis une faute mais ne le sait pas lui-même. Le meilleur exemple reste une bévue dans l'établissement d'un état daté ou d'une opposition après vente d'un lot. Dans un tel cas, l'indemnisation est quasiment automatique et aucun quitus ne peut jouer.
C'est ici que l'on pourrait revenir au problème de l'assistance du conseil syndical lors des contrôles de gestion (et non pas de comptes). Contrôler les procédures du syndic est plus utile encore que contrôler les comptes. Il suffit de lire une convocation et les quatre derniers PV d'assemblées pour voir si le syndic connait son métier.
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