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aaaa
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 Posté - 04 avr. 2009 : 23:49:01
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Bonjour,
nous avons acheté récemment 2 chambres de services mitoyennes reliées entre elles par une porte. Ces chambres étaient précédemment louées en tant que studio. Les propriétaires précédents nous avaient prévenus que, suite à (donc après...) la réunion de ces chambres, il avait été voté par la copropriété qu'il ne serait plus autorisé de réunir des chambres entre elles, mais que, comme cette modification de reglement était postérieure à la réunion des chambres, il ne leur avait pas été fait obligation de les reséparer.
A peine avons-nous acheté ces chambres que la copropriété nous envoie par lettre recommandée une injonction à séparer les chambres sous prétexte que le réglement de copropriété interdit de réunir des chambres.
Précisément le réglement dit :
"il est interdit de réunir deux chambres contigües, par la création de portes intérieures, pour en faire un petit appartement ou studio d'habitation."
Je précise que nous n'avons pas réuni ces chambres : elles l'étaient déjà, j'estime donc que nous n'avons rien fait d'interdit, je met donc fortement en doute la validité de cette injonction, quelqu'un peut-il me donner un conseil?
merci d'avance,
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 08:04:11
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si ce que vous ont dit les anciens propriétaires est vrai ( ) il vous suffit d'aller chez le syndic et de lire tous les PV d'AG pour trouver cette résolution.
Si les paroles ne sont que des paroles, il vous faudra obtempérer quitte à vous retourner vers les anciens propriétaires, éventuellement le vendeur et le notaire pour non assistance de role de conseil ; car ce dernier aurait du vous prévenir...  |
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aaaa
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8 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 09:01:22
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Bonjour, et merci pour votre réponse.
Dans le principe, un réglement de copropriété peut-il introduire une modification rétroactive?
Dans mon cas, il est certain que la modification du réglement a été prise après la réunion des 2 chambres (elle a été prise à cause de ça...), du coup elle ne s'applique pas non? Même ds le cas d'un changement de propriétaire? |
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aaaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 09:10:13
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Dans sa lettre le syndic nous explique que "la réunion des deux lots ne tombe pas ds le champ de la prescription acquisitive dont vous pourriez pensé (sic) vous prévaloir. A ce titre, la situation de faits préexistante (re sic) à votre acquisition ne peut en aucun cas avoir force de loi ou constituer une présomption de propriété."
je pense qu'ils essaient de nous impressionner en utilisant des notions juridique qui, me semble-t-il, n'ont rien à voir avec le problème.
Quelqu'un peut-il confirmer?
merci d'avance,
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manech
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1418 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 10:08:51
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Citation :
il avait été voté par la copropriété qu'il ne serait plus autorisé de réunir des chambres entre elles, mais que, comme cette modification de reglement était postérieure à la réunion des chambres, il ne leur avait pas été fait obligation de les reséparer.
A ma connaissance une telle clause est illicite, (sauf si la réunion de lots touche à la destination de l'immeuble). La division et la réunion de lots privatifs n'ont pas à être autorisées par le RDC. L'autorisation de l'AG peut être nécessaire si l'on touche aux parties communes, peut-être aussi pour modifier les charges.
A tout le moins, cette modification du règlement de copropriété par l'assemblée générale, qui limite le droit de disposer de ses parties privatives, aurait dû être votée à l'unanimité. Est-ce que cela a été fait? (demandez copie du PV de l'AG)
Par ailleurs à supposer que cette modification du RDC ait été votée à la bonne majorité, a-t-elle été publiée au fichier des hypothèques, ce qui est la condition nécessaire pour que cette clause soit opposable aux tiers (vous, en l'occurrence)? je pense que non: si elle avait été publiée, le notaire chargé de la vente l'aurait su. Le RDC qui vous a été remis aurait été modifié. (relisez ce RDC).
A défaut de publication, y a-t-il une trace écrite (mention du syndic par exemple) qui prouve que lors de la vente vous avez été informé de cette nouvelle clause? Si non, cette modification ne vous est pas opposable.
Quant à la prescription acquisitive, je ne vois pas ce qu'elle vient faire là-dedans: on parle de prescription acquisitive lorsque la possession se fait par l'usage du bien et non par l'acquisition d'un droit. Si le précédent propriétaire possédait légalement ces deux chambres, il n'y a pas de problème.
Cela dit, les précédents propriétaires ont-ils modifié l'Etat Descriptif de Division suite à la réunion des 2 lots? Il semble que non puisque devant notaire vous avez acheté 2 chambres de service séparées. Vous devriez sans doute réparer cette lacune et faire enregistrer cette modification à l'EDD (qui à ma connaissance ne nécessite pas l'accord de l'AG)
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=3823
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Edité par - manech le 05 avr. 2009 10:25:46 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 11:17:00
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Sous réserve d'autres données, je partage cet avis.
Principe (L.art.26 al.2) :
"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la désignation de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."
Sauf cas très particuliers, la division ou le rapprocement de 2 lots ne peut être interdit par le RDC !
D'autre part une éventuelle modification du RDC apportant limitation à la libre disposition des parties privatives doit être publiée. Elle n'est opposable que pour l'avenir ici aux futurs acquéreurs.
Elle ne peut en aucun cas être rétroactive. |
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aaaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 13:18:19
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Merci pour toutes vos réponses qui vont bien dans le sens de ce que je pensais!
Il reste un point sur lequel j'aurai encore besoin d'une clarification, c'est celui de la destination de l'immeuble : 2 chambres réunies ont-elles la même "destination" que deux chambres séparées? Un studio a-t-il une "destination" différente de celle d'une chambre de service?
A mon sens (mais je ne suis pas du tout juriste...) non, il me semble qu'on parle de destination pour décrire si un logement a pour but d'être habité ou utilisé dans un but professionnel ou d'entrepot... on ne peut donc pas dire que réunir 2 chambres change la "destination" de ces chambres, non?
merci d'avance,
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aaaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 13:23:01
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Citation :
Initialement posté par gédehem
D'autre part une éventuelle modification du RDC apportant limitation à la libre disposition des parties privatives doit être publiée. Elle n'est opposable que pour l'avenir ici aux futurs acquéreurs.
Elle ne peut en aucun cas être rétroactive.
Et dans ce cas elle ne concerne que l'action de "réunir des chambres", elle ne peut imposer aux nouveaux propriétaires de les reséparer?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 15:23:34
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Une telle clause (il faut l'unanimité) ne concerne que ce qu'elle précise : si c'est la réunion cela ne concerne pas la division.
Concernant la "destination" d'un lot elle doit être conforme à la "destination de l'immeuble" mentionnée au RDC !
Si votre immeuble en copropriété est à "destiné à l'habitation", les lots seront destinés à l'habitation mais aussi aux professions libérales (liste restrictive).
L'habitation seule c'est "destination exclusive habitation".
Pour les chambres dites "de bonne" ou "de service", destinées à loger les 'domestiques' d'un lot principal, le RDC peut prévoir une restriction à la vente séparé du lot principal (restiction à la libre disposition eu égard au standing de l'immeuble).
Dans la mesure où ces 2 lots mitoyens vous ont été vendu sans clause restrictive, vous faites ce que vous voulez de vos lots dans le respect de la destination de l'immeuble et des droits des autres copropriétaires.
Sur ce que vous exposez, les droits des autres ne seraient pas concernés par votre aménagement.
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Edité par - gédehem le 05 avr. 2009 15:25:04 |
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aaaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 05 avr. 2009 : 22:21:33
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Merci pour toutes vos réponses, en plus un dimanche...
J'ai retrouvé la modification du règlement intérieur qui date de novembre 2000, je vous la retranscrit ici :
Citation :
Respect de la destination des locaux :
1.4 les locaux des parties privées, à l'exception des caves et des garages, doivent être affectés exclusivement à l'usage d'habitation.
[...]
1.5 L'occupation des locaux d'habitation et des chambres de service doit être conforme au règlement en vigueur en matière d'occupation des locaux d'habitation. En particulier, les copropriétaires sont tenus de s'assurer qu'il n'est pas fait une occupation abusive des chambres de service par les locataires de ces dernières.
Au vu de la surface habitable réduite et de l'absence de sanitaires individuels, les chambres de service ne doivent pas être occupées par plus de 2 personnes.
La réunion, par la création d'une porte intérieure, de deux chambres de service contigües, pour en faire un petit appartement ou studio d'habitation, n'est pas autorisée.
Ce règlement a donc été voté (sans préciser unanimité ou pas...) le 21 novembre 2000 et apparemment publié à la conservation des hypothèques en mars 2001.
J'ai les factures de la création de la porte qui datent de 1999, l'antériorité est donc avérée.
Je vais aussi demander son avis au notaire.
Enfin, ma dernière question : que faire maintenant? Faut-il répondre par lettre recommandée? Faut-il que cette réponse soit rédigée par un avocat?
Encore une fois merci d'avance pour vos conseils...
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ETASPAK
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3782 réponses |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 00:38:38
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Hum ... Pardon, mais je ne vois pas trop le rapport entre cet arret de Cass et l'affaire de notre ami ....
Quant à un délai de 5 ans ...
Aux dernières nouvelles, le délai de 10 ans prévu par L.art.42 est toujours en vigueur.
"nous avons acheté récemment 2 chambres de services mitoyennes reliées entre elles par une porte"
A quelle date cet achat ?
Que précisent vos actes ?
Quand ont été réalisés les travaux de liaison ?
Sur la lettre du syndic, la "prescription acquisitive" (30 ans) ne concerne que l'aliénation de parties communes par un copropriétaire. Dans les parties privatives il n'y a pas aliénation.
Reste tout de même la question des travaux de liaison. S'ils ont été réalisés avant l'AG ayant décidé la modif du RDC ils n'étaient pas concernés par la clause introduite postérieurement. |
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aaaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 07:40:37
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Citation :
"nous avons acheté récemment 2 chambres de services mitoyennes reliées entre elles par une porte"
A quelle date cet achat ?
Que précisent vos actes ?
Quand ont été réalisés les travaux de liaison ?
Sur la lettre du syndic, la "prescription acquisitive" (30 ans) ne concerne que l'aliénation de parties communes par un copropriétaire. Dans les parties privatives il n'y a pas aliénation.
Reste tout de même la question des travaux de liaison. S'ils ont été réalisés avant l'AG ayant décidé la modif du RDC ils n'étaient pas concernés par la clause introduite postérieurement.
Bonjour,
l'achat date du 13 mars 2009, les travaux de liaison datent de 1999 (nous avons les factures...) et la modif du réglement date de 2000, l'antériorité de la modification est bien avérée.
Cordialement,
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 avr. 2009 : 08:32:45
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Pour moi la clause votée, même publiée, reste illicite.
Et, comme le dit Gédehem elle ne peut être rétroactive.
D'autres questions cependant se posent:
Comment se fait-il qu'un modificatif au RDC publié n'ait pas été connu du notaire qui a réalisé la vente? Vérifiez ce point, chez votre notaire ou à la conservation des hypothèques: par téléphone on peut vous dire s'il y a eu un modificatif au RDC en 2001.
"La presciption acquisitive" dont parle syndic, c'est peut-être l'absence d'autorisation donnée par l'AG d'effectuer des travaux affectant les parties communes, auquel cas la prescription est de 10 ans. Ces travaux ont-ils concerné des parties communes? Y a-t-il eu seulement une ouverture de porte? le mur qui séparait les 2 chambres est-il privatif ou porteur, donc commun? Y a-t-il eu des travaux annexes de branchement sur des canalisations communes? (La liste des parties communes se trouve dans votre règlement de copropriété)
Citation :
L'occupation des locaux d'habitation et des chambres de service doit être conforme au règlement en vigueur en matière d'occupation des locaux d'habitation
Quand je lis cela, je pense que l'on se réfère non au RDC mais au règlement sanitaire départemental applicable aux chambres de service. Y a-t-il une arrivée d'eau? Qu'en est-il des sanitaires?
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 10:48:15
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Citation :
Initialement posté par ETASPAK
Bonsoir,
Sachez que dans votre cas, le délai de prescription de ces travaux est de 5 ans.
Et que « le point de départ du délai de prescription se situe au moment de l’apparition des vices de construction qui sont la cause génératrice de l’action sans qu’une vente postérieure des lots concernés puisse interrompre ce délai. »
Cour de cassation du mercredi 25 février 2009 N° de pourvoi : 08-16161
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000020321365&fastReqId=1546882461&fastPos=1
Erreur d’interprétation, désolé, le délai de prescription est bien de 10 ans .
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Edité par - ETASPAK le 11 avr. 2009 10:49:02 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 12:43:05
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"Quand je lis cela, je pense que l'on se réfère non au RDC mais au règlement sanitaire départemental applicable aux chambres de service. "
Manech fait bien d'insister sur ce point, car les lots de "aaaa" ne sont pas "chambre de services", lequelles seraient des annexes à un lot pricipal !
Cette clause ne le concerne pas du tout ! |
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aaaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2009 : 23:01:06
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Merci pour toutes vos réponses !
En relisant bien la lettre, je me rend compte que ce n'est pas le réglement de copropriété mais le réglement intérieur qui a été modifié : je ne sais pas si ça change quelque chose du coup...
Autre question : que faire ensuite? je pense répondre par lettre recommandée en exposant les divers arguments à ma disposition et en disant que du coup je ne ferai pas les travaux demandés.... merci de me donner votre avis.
Cordialement |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 07:52:29
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quesaco votre réglement intérieur ?
Ce qui fait loi c'est le réglement déposé aux hypothèques, via le notaire ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 09:45:26
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| ce réglement intérieur n'a aucune valeur juridique! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 avr. 2009 : 10:35:13
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Bonjour,
Voyez également ce lien :
Le règlement "intérieur" dans une copropriété :
« Le règlement de copropriété et seul le règlement de copropriété détermine les droits et obligations des copropriétaires. »
« Il constitue la charte commune à laquelle tous les copropriétaires doivent se conformer. »
« Le " règlement intérieur " est donc inexistant à l’égard des copropriétaires. »
http://www.jurisprudentes.org/bdd/article.php3?id_article=980
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Sujet |
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Obligation de séparer 2 chambres de bonne réunies
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