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 Sujet  |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
 Posté - 12 avr. 2009 : 11:52:21
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bonjour ,
c'est pas une histoire d'éloquence mais d'attention.
la recette pour les charges suivantes
(250 - 500 - 15 881 - 1500 - 1229 - 3072)
n'est pas 32 577 mais 30 720
mais dans l'absolue le problème ne ce trouve pas la pour moi mais plutôt de savoir si c'ete le bon mode de calcul et si le schémas parait cohérent , et j'ai bien compris qu'il faut sur des petites surface ajouter une vacance entre 6 et 8% ce qui n'est pas négligeable sans compter les impayés de 4 a 6% cela revient a faire sauté plus de 10% des recettes.
_____________________________
vous m'avez interpeler avec les meublées ,
pouvez nous apportés des précisions sur un cas d'exemple.
l'immeuble contient 10 lots tous loué en meublée.
loyer annuel 36 000 €
prix de vente 400 000 €
lors de la vente le prix des 400 000 € va t-il être découpé
pour ressortir une valeur de
-fond de commerce
-prix du terrain
-prix de l'immeuble
-taux d'amortissement
_____________________________
j'ai cru comprendre ribouldingue en parcourant le site que vous géré plusieurs lots qui ce trouvent dans l'est de la France alors que vous éte résident parisiens.
je serai très intéressé d'avoir les échos sur cet expérience de gestion a distance .
vous faite vous épaule par une agence ?
fait vous tout vous même ?
comment faite vous pour régler les petits tracas des locataires ?
Merci
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Edité par - nebil le 12 avr. 2009 11:58:23 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 15:22:22
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OK donc il aurait fallu faire réapparatitre en négatif les charges correspondant a la différence, je ne comprenais pas;..
Citation :
l'immeuble contient 10 lots tous loué en meublée. loyer annuel 36 000 €
Non, apriori, lorsque vous allez acheter il ne va pas y avoir de décomposition, ce sera a vous de la faire, en prenant compte selon la 'norme' d'une valeur de terrain d'environ 15% de l'achat. Pourquoi 15%? Parce que les impots estiment que cela fait environ 15%, jen'ai pas plsu d'info sur ce chiffre.
Lors de la vente, si il y a eu une période d'exploitation en foncier nu et une autre en meublé, ca complique simplement les calculs de plus-value, et il n'y a la que le notaire fait une différence.
Citation :
vous faite vous épaule par une agence ?
fait vous tout vous même ?
comment faite vous pour régler les petits tracas des locataires ?
Ce n'est en effet pas le plus facile; Pour l'instant je me fais aider par qqn sur place et je vais aussi souvent sur place, ce qui occasionne des frais, mais déductibles en meublé. |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 15:50:37
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Citation :
Initialement posté par nebil
bonjour ,
c'est pas une histoire d'éloquence mais d'attention.
la recette pour les charges suivantes
(250 - 500 - 15 881 - 1500 - 1229 - 3072)
n'est pas 32 577 mais 30 720
mais dans l'absolue le problème ne ce trouve pas la pour moi mais plutôt de savoir si c'ete le bon mode de calcul et si le schémas parait cohérent , et j'ai bien compris qu'il faut sur des petites surface ajouter une vacance entre 6 et 8% ce qui n'est pas négligeable sans compter les impayés de 4 a 6% cela revient a faire sauté plus de 10% des recettes.
_____________________________
vous m'avez interpeler avec les meublées ,
pouvez nous apportés des précisions sur un cas d'exemple.
l'immeuble contient 10 lots tous loué en meublée.
loyer annuel 36 000 €
prix de vente 400 000 €
lors de la vente le prix des 400 000 € va t-il être découpé
pour ressortir une valeur de
-fond de commerce
-prix du terrain
-prix de l'immeuble
-taux d'amortissement
_____________________________
j'ai cru comprendre ribouldingue en parcourant le site que vous géré plusieurs lots qui ce trouvent dans l'est de la France alors que vous éte résident parisiens.
je serai très intéressé d'avoir les échos sur cet expérience de gestion a distance .
vous faite vous épaule par une agence ?
fait vous tout vous même ?
comment faite vous pour régler les petits tracas des locataires ?
Merci
nebil, si vous pouviez faire un effort pour écrire en français de façon à être lisible par les intervenants....
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 16:03:55
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| Bof, ... j'arrive à lire.... Il y en a qui écrivent beaucoup plus mal que Nebil, j'ai bien un nom sur le bout de la langue.... |
Festina lente |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 16:14:55
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
.... en prenant compte selon la 'norme' d'une valeur de terrain d'environ 15% de l'achat. Pourquoi 15%? Parce que les impots estiment que cela fait environ 15%, jen'ai pas plsu d'info sur ce chiffre.
J'en apprends tous les jours!
C'est le même chiffre en IdF et dans la Creuse profonde? (je n'ai rien contre cette dernière, bien au contraire), donc une moyenne pour tte la France?
J'ai l'expérience de la maison dans les Yvelines profondes: aujourd'hui c'est environ 70% terrain, 25% maison. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 16:41:03
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Ankou,
Ca n'est ni le chiffre de la Creuse profonde, ni de la Creuse moyenne, ni de la Creuse supérieure, ni celle moyenne de la France, mais uniquement le pourcentage a utiliser pour le calcul des amortissements d'immobilier lors d'une déclaration de revenus de société (qu'elle soit à l'IR ou à l'IS).
Vous pouvez certainement déroger de quelques pour mille en arguant de ce que la Creuse inférieure n'est pas la Creuse supérieure, mais plus serait trop  ....
Ankou, vous êtes comme moi, vous avez du faire votre service militaire, vous êtes donc formé a une certaine logique française  |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 avr. 2009 16:42:22 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 17:04:14
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Ankou, vous êtes comme moi, vous avez du faire votre service militaire, vous êtes donc formé a une certaine logique française
Logique marine même! |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 20:06:10
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Citation :
Initialement posté par nefer
nebil, si vous pouviez faire un effort pour écrire en français de façon à être lisible par les intervenants....
Bonjour nefer,
Désolé je fait vraiment ce que je peux,
je suis libanais je parle et j'écris quasi couramment 5 langues ,
malgré qu'elle soit la première langue étrangère apprise il m'arrive souvent de faire en français plus que dans les autres il est vrai des fautes d'orthographes et de grammaires, car vous avez une langue qui permet une expression plus précise que dans les autres, avec une orthographe complexe et une grammaire riche mais je pense que je ne fait pas de faute d'expression ou pas assez pour ne pas être compris de tous.
mais je vais essayer de prêté plus d'attention a mes écris afin de respecter les réglés des échanges.
Citation :
Initialement posté par mathieu68
Nebil
Quel est votre calcul pour passer de 8.289 de revenu fiscal à 143 d'impôt à payer ?
Loyer 28.800 achat 300.000, soit 9.6 % de rendement brut. Cela me semble bon, mais parle-t-on d'un prix de location nu ou meublé ?
Bonjour mathieu68 ,
j'avais pas vue votre remarque,
A 8.289 imposable il n'y a même pas d'impôt a payer selon le simulateur sur http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/home?pageId=home&sfid=00
ce montant ne générera que des prélèvements sociaux.
il s'agit ici de location nu.
j'aimerai bien avoir des avis d'expérience quant-au service qui sont proposé par les agences en terme de gestion locative.
peut-on vraiment ce reposé sur eux moyennant les 5/6/8% qu'il réclament d'honoraire ?
ou y a t-il comme partout des subtilités ?
merci pour vos posts, ils m'aident et me confortent dans ma vision des projets.
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Edité par - nebil le 12 avr. 2009 20:09:40 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 21:58:36
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On ne paye pratiquement jamais 5 à 6%...
Si votre loyer est de 30 720 euros hors charges et 33 777 avec charges, il faut appliquer un taux de 5 % hors taxe sur 33 777 soit 6% TVA incluse.
On calcule donc 0,06*33 777 = 2026,62
Aujourdh'ui, il est courant que vous payiez en plus des charges fixes trimestrielles, de 6 euros par lot TVA incluse, soit 24 euros par an, soit pour 7 lots 168 euros.
Mettons que vous n'ayez qu'une relocation, et que cela soit deja compté dans les frais que vous avez indiqués sous le terme reloc
2026,62 + 168 = 2194 euros arrondis.
2194 / 30 720 réels = 7,14 %
Souvent, du moins dans la quasi totalité des cas on va vous forcer pôur prendre une assurance loyer impayé. Ajoutez 3% de plus TVA incluse.
De mêem que les 5% HT ou 6% TTT se transforment en 7,14% par l'effet d'une application charges incluses, les 3% vont donc devenir du 3,50 %
Au total, vous en êtes deja avec un tarif de départ de 5% sur le papier à 7,14% + 3,50% = 10,64%
Evidement si votre base de départ est de 6% hors taxe, vous dépassez les 12% de prélèvement.
L'efet est pire si vos charges locatives sont importantes, moindre si elles sont faibles.
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Festina lente |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 22:20:37
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Nebil
Déclarer 8.289 de revenus fonciers en France. OK Pas d'imposition sauf csg.
Sauf s'il y a d'autres revenus en France ou à l'étranger. Avez-vous a déclarer d'autres revenus (je ne cherche pas a être indiscret mais cela à son importance) ? Dans ce cas, le calcul est plus complexe. Le site que vous mentionné fait le calcul d'une imposition mais ne vous dit pas si votre déclaration est juste.
Si vous le souhaitez, détaillez plus votre situation.
Concernant les services de gestionnaire de biens, je ne fais pas confiance, mais je suis proche des biens, à distance le raisonnement est sans doute plus nuancé.
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 10:27:54
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ribouldingue ,
Si je comprends bien la présentation des 6 ou 7% de gestion locative sont un peu un leurre, il y a des frais et des services qui ne sont pas compris dans cette commissions qui vienne s'ajouter est l'on fini vite par fleureté avec les 10 voir 12%.
c'est quasiment impossible pour moi de trouver des affaires dans la région parisienne ou je vit , seul la grande province propose des taux de rentabilité rendent pour moi les affaires finançable.
C’est la raison pour laquelle je cherche a savoir combien dans la pratique le gestionnaire va finir par me ponctionné sur mes loyers.
____________________________________________
mathieu68 ,
Oui je comprends votre remarque concernant ma situation, et je suis au courant que les revenus fonciers viennent grossir l'assiette puisqu’ils se confondent avec les revenues des salaires par exemple dans la même catégorie.
Il convient donc de calculer ses investissements en prenant en compte l'assiette globale.
Mais, met interrogation portent plus sur mon inexpérience en terme de bailleur, et ma difficulté et d'être au courant des charges réel quel soit financière ou humaine que peut engendrer l'achat d'un immeuble de 7 ou 10 lots, et c'est en cela que vous m'apportai des éclaircissements précieux car vous vous trouver déjà dans cette situation.
____________________________________________
La réflexion du meublée
J'ai bien essayé de m'intéresse a la location meublée, mais la difficulté réside dans le fait qu'il faut trouver une affaire a vendre avec déjà des meublées ou alors qu'elle soit inoccupé, et apparemment c'est pas si évident que cela.
Sans compter que la loi de finance a modifié de façon significative l'accession au statut les conditions cumulatives de
-l'inscription au rcs
-des 23 000 ttc /an
-et qu'il faut que les revenu LMP soit plus important que les revenus du foyer fiscal rendent l'exercice plus complexe.
voila comment moi je perçois la chose vous me dirais si c'est vrai ou pas :
Les atouts
-les baux plus souple
-les amortissements
-les plus value a court terme
-absence d'isf
-la transmission
-permet un statut social
Les inconvénients
-le changement fréquent de locataire
-les meubles
-la taxe pro
-les charges sociale si bénéfice
-la compta plus lourde
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Edité par - nebil le 13 avr. 2009 10:34:04 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 14:33:34
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| Bon résumé pour les meublés |
Festina lente |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 19:03:59
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bon ba alors a ce moment la on va essayer de voir s'il n'existe pas plus d'avantage que cela.
cas d'hypothèse.
vous êtes LMP et vous décide d'acheter un lot supplémentaire qui s'avère être votre résidence principal que vous intégré
dans votre entreprise qui géré vos Meublées.
Peut-elle être amorti au même titre que les autres bien louée ?
sous quel condition ?
les frais de remise en état ou les frais d'entretien ou
les meubles ou autres peuvent-il être supporté par l'entreprise ?
ou sommes nous déjà dans ce cas dans un ABS ?
-------------------------------------
Pour revenir sur l'aspect comptable et fiscal,
achat de l'immeuble 300 000€
-On a dit 15% du prix pour le terrain donc non amortissable.
-Mais si les lieux sont déjà occupé par des locataires le fisc
doit considéré qu'il y a transaction sur fond de commerce ( client + matériel )
Comment faut-il évaluer cette partie , y a t-il une règle ?
Pour ce qui reste l'on peut considéré que c'est l'immeuble et donc partir sur un amortissement de combien ?
20 ans c'est acceptable 5%/ans? ou
il y a d'autre chose qu'il faut détaché qui on le propre taux d'amortissement ou qui ne sont pas amortissable.
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Edité par - nebil le 13 avr. 2009 19:06:00 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 20:37:45
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Citation :
vous êtes LMP et vous décide d'acheter un lot supplémentaire qui s'avère être votre résidence principal que vous intégré
dans votre entreprise qui géré vos Meublées.
Oh la la, je ne fais pas ca, moi. La confusion des genres est source de gros porblèmes....
Citation :
les frais de remise en état ou les frais d'entretien ou
les meubles ou autres peuvent-il être supporté par l'entreprise ?
ou sommes nous déjà dans ce cas dans un ABS ?
Je ne sais pas ce que c'est qu'un ABS, mais tous les entretiens sont déductibles.
Citation :
Pour revenir sur l'aspect comptable et fiscal,
achat de l'immeuble 300 000€
../..si les lieux sont déjà occupé par des locataires le fisc
doit considéré qu'il y a transaction sur fond de commerce ( client + matériel )
Il ne s'agit pas de fond de commerce, car on ne parle pas de bail commercial.
Citation :
Comment faut-il évaluer cette partie , y a t-il une règle ?
Il n'y a rien a évaluer.
Citation :
Pour ce qui reste l'on peut considéré que c'est l'immeuble et donc partir sur un amortissement de combien ?
20 ans c'est acceptable 5%/ans?
Il y a un certain nombre de fils sur le sujet; donc un que j'ai ouvert à mon nom et qui se nomme MON AMORTISSEMENT.
En théorie, il faut décomposer votre actif en composants de diverses durées de vie.
Il y a en général de trois a cinq composants allant de 6 à 8 ans (meubles) à 40-50 ans voire plus (la structure)
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Festina lente |
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nebil
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 22:32:39
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
les frais de remise en état ou les frais d'entretien ou
les meubles ou autres peuvent-il être supporté par l'entreprise ?
ou sommes nous déjà dans ce cas dans un ABS ?
Je ne sais pas ce que c'est qu'un ABS, mais tous les entretiens sont déductibles.
ABS abus de bien social
le fait de détourné un bien ou service payer par l'entreprise pour son compte personnel.
et dans mon cas je souhaite savoir si le fait de réside dans un des lots de l'EURL et de faire supporté les charges de ce lot qui me sert de résidence principal été un ABS ou si au contraire cela peux tout a fait ce faire dés l'instant ou l'on s'acquitte des taxe est charge du locataire , taxe d'habitation etc....
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Inscriptin au bilan en 2006:
IMMEUBLE NORD
173 000 + 20 400 + 2 100 = 195 500
Terrain 27 400 non amortissable. Environ 15%
Structure 98 000 sur 40 ans environ 50%
Menuiserie, cloisons, couverture, 40 000 euros ... sur 25 ans environ 20%
Electricité, chauffage, peinture, papier peint 30 000 euros environ 15%
vérification 27 400 + 98 000 + 40 000 + 30 000 = 195 400 euros.
en gros on peux conclure a 25 ans les amortissements.
---------------------------------------------
-les frais de notaire peuvent-il être une charge et donc déduit la première année ?
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Edité par - nebil le 14 avr. 2009 16:12:45 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 16:20:53
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Oui, déduire des charges qui ne sont pas relatives une activité génératrice de revenus, mais profitable a vous seul est un détournement de ce qui est permis et doit constituer un abus. Je ne sais pas si c'est un ABS.
En meublé, les frais de meutation et de notaires peuvent être assimilé a l'actif et amortis de la même manière, ils peuvent être passés en charge déductible.
C'est une option, si vous l'appliquez pour un bien vous devrez appliquer la même option pour les suivants.
Pour les amortissements, non ce n'est pas équivalent a 25 ans, car les premières annes, vous déduisez infiniment plus que 4% grace aux diverses dotation et après 25 ans vous déduisez infiniment moins que 4% (de l'ordre de 2,5 voire moins).
Normalement, ce n'est pas une option, cela s'impose a tous, mais je n'ai encore rien vu de définitif a ce sujet car c'est récent. |
Festina lente |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 15 avr. 2009 : 11:23:47
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Nebil Citation :
Je ne sais pas ce que c'est qu'un ABS, mais tous les entretiens sont déductibles.
ABS abus de bien social
le fait de détourné un bien ou service payer par l'entreprise pour son compte personnel.
et dans mon cas je souhaite savoir si le fait de réside dans un des lots de l'EURL et de faire supporté les charges de ce lot qui me sert de résidence principal été un ABS ou si au contraire cela peux tout a fait ce faire dés l'instant ou l'on s'acquitte des taxe est charge du locataire , taxe d'habitation etc....
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Que vous soyez loueur de meublé ou loueur en nu vous devez IMPERATIVEMENT établir un prorata afin de ne pas déduire les travaux et frais inhérents à votre votre usage personnel.
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achat immeuble meublée? nu ? facile?difficile?
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