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plum78
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 10 avr. 2009 : 18:11:20
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Bonjour,
Je viens de découvrir récemment le Forum Universimmo et c'est avec le plus vif intérêt que j'ai pris connaissance de certains sujets relatifs à l'extinction des servitudes.
En effet, je suis confronté à un problème épineux . Mon terrain est grevé d'une servitude de passage au profit de mon voisin. Cette servitude a été créée par un acte notarié dans le cadre d'une succession et dessert la propriété riveraine par un très grand jardin situé à l'avant de la maison dont la façade est exposée plein sud. La partie arrière de cette maison, d'une très faible superficie, a accès à la voie publique.
A l'époque de l'acte, je n'étais pas encore propriétaire. Mais lorsque j'ai acheté, le vendeur m'a bien précisé que dans l'acte il est bien indiqué que la servitude avait été instaurée pour cause d'enclave de la partie avant de cette maison.
Il y a deux ans une déviation du village a été ouverte désenclavant la partie avant de la propriété voisine.
J'ai proposé verbalement à mes voisins de mettre fin, de manière amiable, à cette servitude qui n'avait, à mes yeux, plus lieu d'être. Ceux-ci ont tergiversé, disant que l'on verrait le problème plus tard c'est-à-dire l'été suivant. Je précise que pour eux comme pour moi il s'agit d'une résidence secondaire ce qui explique que nous nous rencontrons surtout l'été. Leur attitude m'a surpris mais je me suis dit qu'après tout il fallait que je patiente un peu et que tout s'arrangerait.
Lors des vacances d'été 2008, j'ai appris par d'autres personnes du village que mes voisins ne venaient pas passer leurs vacances dans leur maison en raison d'une mutation du mari outre mer. Or récemment, j'ai été informé que ces derniers avaient vendu une partie de leur terrain, située à l'avant de leur maison, en bordure de la nouvelle route, s'enclavant de nouveau, tout au moins partiellement (car ils ont accès à la voie publique par l'arrière de leur maison) en se privant d'un accès direct à la déviation. Situé en bord de mer, dans une zone très touristique où le prix du m² de terrain s'est envolé, il n'est pas étonnant que mes voisins aient cédé au cédé au chant des sirènes, d'autant qu'aux dernières nouvelles ils auraient l'intention de vendre le reste de la propriété…Certes si leur terrain est plutôt en longueur, sa largeur d'environ 18 M, était suffisante pour se réserver une vois d'accès de 3,50 m puisque c'est la largeur prévue au POS de la commune. Mais, bien entendu, ils n'auraient pas pu vendre leur terrain au même prix, malgré la vue sur mer.
J'ai réussi à les contacter très brièvement mais ils refusent toute discussion visant à faire disparaître la servitude établie à leur profit qui grève mon terrain à proximité immédiate de ma maison. Ils se prétendent dans leurs bons droits et mettent en avant le fait qu'ils n'ont pas d'autre accès à leur jardin, s'agissant d'une maison mitoyenne des deux côtés.
Je me pose donc la question suivante: puis-je encore agir en justice en demandant l'extinction de cette servitude, dans la mesure où il s'agirait d'une servitude légale pour cause d'enclave, l'état d'enclave (certes partiel) de leur propriété étant de nouveau effectif, même s'il est du fait de mes voisins.
Qu'en est-il exactement?
Merci d'avance pour vos avis.
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 18:45:41
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Avant la construction de la déviation, la parcelle du voisin (maison et ensemble des terrains) avait-elle un accès à une voie publique ?
Il faut en effet regarder le tènement immobilier dans son ensemble. Ainsi, par exemple, dans le cas d'un ensemble maison donnant sur voie publique avec jardin à l'arrière, ce dernier n'est pas considéré comme enclavé, même si le jardin n'est accessible qu'en traversant la maison.
Vous parlez de succession. Votre terrain et celui de votre voisin faisait-il un seul ensemble ?
Ce qu'il faut déterminer c'est si cette servitude, d'origine conventionnelle, résulte plus d'une commodité pour accéder au jardin qu'a un réel désenclavement du tènement immobilier.
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Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école  |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 19:58:08
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Je pense que la première chose à vérifier est que l'acte notarié ait bien été enregistré...ne sait-on jamais.
Cordialement
Charles |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 20:00:57
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Citation :
Mais lorsque j'ai acheté, le vendeur m'a bien précisé que dans l'acte il est bien indiqué que la servitude avait été instaurée pour cause d'enclave de la partie avant de cette maison.
Possédez vous copie de cet acte?
Ce qui est écrit reste...les paroles... |
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plum78
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 19:08:37
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Week end de Pâques oblige, j'ai dû m'absenter quelques jours.
Ceci explique le délai mis à répondre à vos demandes de précisions.
Citation :
Initialement posté par jchs
Avant la construction de la déviation, la parcelle du voisin (maison et ensemble des terrains) avait-elle un accès à une voie publique ?
Il faut en effet regarder le tènement immobilier dans son ensemble. Ainsi, par exemple, dans le cas d'un ensemble maison donnant sur voie publique avec jardin à l'arrière, ce dernier n'est pas considéré comme enclavé, même si le jardin n'est accessible qu'en traversant la maison.
Oui la propriété de mon voisin (maison et jardins) a un accès à la voie publique (en fait la rue principale du village) à partir du jardin situé à l'arrière de la maison. La porte d'entrée donne d'ailleurs sur ce jardin.
Par conséquent, même si le jardin situé à l'avant de sa maison n'est donc accessible (sauf utilisation de servitude) qu'en traversant la maison, on, ne peut pas dire que le tènement immobilier dans son ensemble était enclavé.
Citation :
Initialement posté par jchs
Vous parlez de succession. Votre terrain et celui de votre voisin faisait-il un seul ensemble ?
Ce qu'il faut déterminer c'est si cette servitude, d'origine conventionnelle, résulte plus d'une commodité pour accéder au jardin qu'a un réel désenclavement du tènement immobilier.
Oui à l'origine les 2 propriétés constituaient un seul ensemble. La division résulte d'un partage successoral.
Par ailleurs, pour répondre à Charles35 je n'ai pas copie de l'acte mais celui-ci aurait bien été enregistré…selon les informations dont je dispose.
J'espère que ces précisions permettront à tous d'y voir un peu plus clair pour répondre à la question posée dans mon message initial et concernant le délai pour agir en justice au motif d'une disparition "transitoire" (Hélas) de l'état d'enclave.
Cordialement.
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 21:18:12
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Bonsoir,
Afin d'en avoir la certitude, il vous faudra vous déplacer à la Conservation des hypothèques.
Cordialement
Charles |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 22:37:40
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Je crois, mais je peux me tromper, qu'il est vraiment important de faire cette démarche. En effet, l'extinction de la servitude de passage peut être envisagée dans le cas où la situation d'enclave a été la cause de cette servitude. Si cela est spécifié dans l'acte, c'est donc un bon point. S'il tel n'est pas le cas, ou s'il n'existe pas d'acte enregistré, le combat risque d'être bien plus ardu.
Cordialement
Charles |
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plum78
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 18:29:45
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Merci pour vos conseils. Je vais aller à la Conservation des Hypothèques dès que possible.
En attendant j'ai retrouvé des notes manuscrites remontant à l'époque où j'ai acheté le bien. Il m'avait été dit que la servitude était instaurée "en raison de l'enclavement du jardin situé à l'avant de la propriété voisine".
Ce sont les termes de l'acte presque mot à mot, j'en suis quasiment certain.
Dès lors, voulez-vous dire que, si cette notion d'enclavement figure dans l'acte, ne me serait pas opposable le fait que mon voisin, de son propre fait, se soit de nouveau enclavé (pour la partie avant de sa maison) et ce, après avoir disposé, pendant presque 2 ans, d'une issue sur la voie publique ?
Autrement dit que je serais toujours en mesure de demander, par voie judiciaire, l'extinction de la servitude grevant mon terrain en me fondant sur disparition de l'état d'enclave...du fait de l'ouverture de la déviation du village à laquelle mon voisin avait un accès direct. Et ce, quand bien même la cessation de l'état d'enclave n'aurait été que transitoire...mais ce, du fait de mon voisin qui a vendu la partie de son terrain lui permettant d'accéder à cette nouvelle voie.
Ce serait une bonne nouvelle pour moi car ma crainte c'est en, quelque sorte, d'être forclos pour une action en justice.
Merci d'avance à toutes les personnes expertes de me faire part de leur avis sur cette situation peut-être inédite.
Ya-t-il une jurisprudence en la matière ?
Cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 avr. 2009 : 18:34:23
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s'il y a bien mention de l'enclave dans l'acte, vous avez vos chances.
il s'agit de droits réels immobiliers : ça se passe donc au TGI où le ministère d'avocat est obligatoire... trouvez en un très vite, éventuellement avec votre protection juridique. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 17 avr. 2009 : 09:32:20
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Effectivement, si le terme "enclave" apparait clairement dans la constitution de la servitude, ça peut être jouable. Mais il va falloir un bon argumentaire de la part de l'avocat au vu de l'évolution des lieux au fil du temps.
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Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école |
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