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 Sujet  |
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htissot
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 07 mai 2009 : 20:47:48
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Bonsoir
Merci pour vos contributions
Pour ma part je me suis documenté. Le decret
2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des
copropriétaires est sans équivoque.
Le budget provisionnel doit etre voté avant le premier
jour de l'exercice (voir reponse JB22) point confirmé dans
la revue "le particulier" et voir tableaux de présentation des comptes normalisés.
Le budget N+ 1 voté peut etre revu au cours de l'exercice N+1.
Nota : Ce n'est pas en maitrisant le budget que l'on maitrise
les charges ! mais par un suivi régulier des contrats et interventions divers pour réparation (dans notre cas nous avons
diminué d'un facteur 2 les couts de notre installation chauffage/clim gain 10 000 €)
Cordialement
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Hervé |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 10:17:14
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Le budget des 2 années suivantes se déduit des dépenses courantes de l'année à approuver. Enfoncement de porte ouverte ?
Je profite de ce sujet pour attirer l'attention sur une pratique de syndic qui consiste à glisser des dépenses exceptionnelles dans les dépenses courantes. Si le CS ne les fait pas transférer dans le compte travaux et opérations exceptionnelles :
- les dépenses courantes ne seront jamais comparables d'une année sur l'autre et seront toujours anormalement élevées,
- les budgets et les appels de fonds vont être gonflés au bénéfice du compte unique du syndic,
- le CS ne pourra pas démontrer que, quand un CS fait son boulot, les charges courantes baissent et les budgets baissent et les copropriétaires se complairont dans une attitude de résignation (à quoi bon se décarcasser ? les charges augmenteront toujours ...) que les syndics adorent.
Alors gaffe au compte dépenses courantes et aux budgets.
Cdlt.Louis92. |
Edité par - Louis92 le 08 mai 2009 10:28:44 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 11:17:13
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C'est pourquoi, tout en prenant la précaution d'autoriser le syndic à procéder aux premiers appels de fonds indispensables (D.art.43 al.2), l'établissement et le vote d'un budget prévisionnel 8 à 10 mois avant le début de l'exercice n+1 qui le concerne, qui plus est basé sur des comptes n-1, n'a pas de sens !
C'est ensuite incontrolable : l'augmentation systématique "à la louche" va entrainer une dépenses systématique.
Un exemple tout simple pour expliquer le mécanisme :
Si je vote 100 € en mars 2008 pour l'année 2009 alors que la dépense 'raisonnable réelle 2009' serait de 80 €, il sera dépensé 100 € en 2009 puisqu'on dispose de 100 € !
C'est la course en avant systématique, sans prise avec la réalité !
Est-ce cela "maitriser des charges" ?
Le vote d'un budget avant le début de l'exercice n'a aucun autre but que de rendre exigible la ou les 2 premières provision !
Il n'est pas de savoir 8 mois à l'avance combien dépenser pour le gaz ou le salaire de l'employé ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 12:01:10
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Dans l'état actuel il faut respecter les dispositions légales.
Les annexes 2 et 3 demande d'indiquer le:
-Budget prévisionnel en cours voté:N+1
-Budget prévisionnel à voter: N+2
Rien n'oblige à majorer le budget N+2 par rapport à celui N+1,
et il est toujours possible, au cours de l'exercice N+2, de réviser ce budget, on se retrouve alors dans la situation d'un budget voté au cours de l'exercice qu'il concerne.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 12:23:58
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"Les dispositions légales" prévoient l'autorisation donnée au syndic d'appeler la ou les premières provisions !
Dans ce que j'indique plus haut tout est 'légal' ! 
Quant à voter un prévisionnel rectificatif, on voit bien par son principe même la limite de ce prétendu "prévisionnel" décidé 8/10 mois plus tot !
Encore une fois un prévisionnel 8/10 mois à l'avance ne prévoit rien, mis à part l'exigibilité de la ou les premières provision !
Au pire il prévoit ici une dépense de 100 € !
Et vous pouvez compter sur le syndic pour vous faire dépenser ces 100 € même si 80 suffisaient !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 14:23:37
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Beaucoup de temps perdu sur cette discussion.
Beaucoup d'argent perdu par des gens qui n'ont pas voté le budget et sont tombés sur un mauvais pinailleur qui cherche à vider le président du CS.
La plupart des budgets bien suivis collent parfaitement bien cette année.
Ne pas oublier que si le syndicat récupère un remboursement quelconque il faut le passer en produit, et non pas créditer un compte de charge.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 14:40:27
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Mais non, JPM, ce n'ai pas du temps perdu, l'argent étant le nerf de la guerre !
Tout ce qui se passe dans un syndicat est étroitement lié aux fonds dont on dispose (le 'on' étant ici le syndic !)
Nous savons tous ce qu'il en est des budgets prévisionnels, les 3/4 d'entre eux étant élaborés dans son coin par le syndic !
Les copropriétaires réunis en AG sont mis devant des chiffres dont toutes les justifications seront avancés par le rédacteur/syndic pour qu'il soit voté en l'état..
Et comme un seul homme l'AG vote ce budget prévisionnel "à la louche", budget qui sera intégralement engagé 8/10 mois plus tard quasi sans aucun controle.
Lors de l'approbation des comptes l'année suivante l'AG ne fera qu'entériner des dépenses sur lesquelles personne n'a de maitrise ...hormis le syndic !
Résumé : aucune maitrise d'un prévisionnel "à la louche", caisse enregistreuse des dépenses ! 
La "bonne" gestion d'une copropriété passe obligatoirement par le budget qui y est consacré, par l'orientation donnée par les copropriétaires !
Bien voir ce qui est induit par le vote d'un budget prévisionnel n'est pas du tout du temps perdu ! Ce n'est pas juste une enveloppe donnée "au pif" au syndic pour qu'il se débrouille.
Si copropriétares et donc CS y consacraient plus de temps peut être qu'il n'y aurait pas toutes ces dérives dénoncées ici et là !
PS : "La plupart des budgets bien suivis collent parfaitement bien cette année."
C'est bien ce que je relevais plus haut :
"La plupart des budgets prévoyant 100 € seront bien suivis, les 100 € seront bien dépensés .... peu importe qu'avec 80 € on aurait eu de la "bonne gestion" !
Je viens ajouter un point qui échappe à beaucoup trop de copropriétaires !
Dans toute organisation les dépenses sont conditionnées par les recettes !
Sauf en copropriété, où les recettes sont conditionnées par les dépenses !
Par le prévisionnel on vote des dépenses, les "recettes" étant la résultante de ces dépenses, dépenses qui seront assurées quoiqu'il arrive !
Pour faire simple :
- dans un ménage les dépenses seront fonction des recettes, du salaire. Je gagne 1000 je ne peux dépenser que 1000.
- en copropriété je commence par définir ce que je vais dépenser, mettons 1000, ces 1000 devant obligatoirement être financés.
Voter les yeux fermés des budgets prévisionnels qui tous les ans augmentent de 2, 3, 5%, c'est considérer qu'on a des ressources qui augmentent dans les mêmes proportions !
Les revenus/possibilités de financement des copropriétaires augmentent-ils dans la même proportion que ces augmentations de budget ?
C'est en ce sens que j'avance que le vote 8/10 mois plus tot d'un prévisionnel "à la louche" avec ces 2,3, 5% d'augmentation systématiques est une très mauvaise chose, une bêtise, s'agissant en fait, et uniquement, de rendre exigible la 1ère provision du 1er trimestre ! |
Edité par - gédehem le 08 mai 2009 15:02:36 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 15:39:25
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heureusement que dans les copropriétés on fonctionne comme dans les administrations, où l'on est "obligé" de dépenser tout la somme prévue au budget pour ne pas subir une baisse de budget.
Simplement l'augmentation automatique laisse croire à tous qu'un budget ne peut qu'augmenter d'une année sur l'autre. Et tant que l'on n'est pas en déficit on croit que la copro a été bien gérée, et on ne cherche pas une amélioration.
Par ailleurs, selon mon expérience, ce n'est pas le syndic qui élabore le budget prévisionnel, c'est le comptable, qui ajoute systématiquement un pourcentage, sans tenir compte évidemment de la réalité de la gestion écoulée.
Le BP utilisé ainsi n'est donc pas un outil de bonne gestion.
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Edité par - manech le 08 mai 2009 15:43:21 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 mai 2009 : 19:54:15
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Bonjour,
"Les jours se suivent mais ne se ressemblent pas ", about this topic " !
Voyez vous ce que je veux dire ?
Mais, commémorons d'abord l'Armistice du 8 mai 1945 !
et très content d'avoir pu admirer sur mon écran la parade des unités de notre belle Marine Nationale ,après être passé ,en avril 1944 ,à Mers el Kébir et avoir aperçu, nos bateaux malheureusement coulés, dans les circonstances que l'on sait.! (Voir Web Mers el Kébir)
 
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 09 mai 2009 10:59:59 |
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Vote budget prévisionnel
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