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 Sujet  |
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lafilledumoulin
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 28 avr. 2009 : 18:53:56
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Bonjour,
Propriétaire d'un petit immeuble de 6 appartements, j'aimerais être conseillée pour la répartition des charges locatives alors que les travaux n'ont pas encore été réalisés pour la pose de compteurs individuels en eau et électricité.
Face à d'énormes factures dues à l'hiver rigoureux, je dois régulariser. Pour le chauffage collectif, j'ai procédé à la répartition au millième selon le critère de l'utilité et la division est simple pour la taxe d'ordures ménagères. Mais comment faire pour les factures d'eau et l'électricité sans être injuste mais en récupérant mon argent quand même. Ma provision sur charges était beaucoup trop juste car je n'avais pas de référence antérieure, les locataires risquent d'être fort mécontents, je dois donc fournir des calculs corrects appuyés par des textes.
Merci beaucoup pour votre aide.
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lafilledumoulin |
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Edité par - Numero6 le 28 avr. 2009 20:35:05 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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lafilledumoulin
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 19:14:27
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Bonjour, J'ai une grille de répartition et j'ai la surface de chaque lot. Je concède être inexpérimentée mais je suis aussi "victime" d'abus de consommation, je m'explique: ayant signé des baux avec une personne, les logements ne sont pas très grands, je me retrouve avec 3 ou 4 occupants, les consommations s'en sont ressenties. J'ai alerté les occupants en leur expliquant que s'ils étaient davantage j'augmenterais la provision mais au départ ils ont été très agressifs et je n'ai pas su réagir. AUjourd'hui je suis engloutie par les sommes dues, il faut bien que quelqu'un paie.
Je cherche des conseils et non pas des réprimandes, je ne suis pas quelqu'un de malhonnête, bien au contraire, je suis beaucoup trop altruiste et aujourd'hui il m'en coûte...
Merci pour votre aide. |
lafilledumoulin |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 22:51:49
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et bien vous ne pourrez pas leur imputer les factures d'électricité
la revente d'électricité est strictement interdite!!!
il faut en urgence installer des compteurs individuels
avant de mettre en location il aurait fallu vous renseigner sur les textes légaux! |
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lafilledumoulin
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 00:02:56
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Merci pour votre réponse.
D'accord pour l'électricité, j'entends l'erreur.
Et pour l'eau? J'ai lu dans certaines jurisprudences qu'en l'absence de compteurs, une répartition au tantième s'appliquait...
Je suis sans doute inexpérimentée mais il est encore beaucoup de petits immeubles qui ne possèdent pas de dé-compteurs d'eau; j'ai moi-même été longtemps locataire et me suis trouvée dans cette situation, alors sur quelle répartition se basent les syndics pour l'eau?
Merci |
lafilledumoulin |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 11:12:09
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le propriétaire doit indiquer à la signature du bail la quote part des charges communes générales imputée à ce lot
l'avez vous fait ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 14:32:18
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Pour l'eau vous pouvez, en étant juste dans la répartition. Celle-ci ne doit pas dépendre d'une utilisation réelle par un nombre d'occupant, mais bien de tantièmes.
A vous de les créer, et au plus vite;
Vçous pouvez tenter de les apliquer aussi pour l'électricité, mais si vos locataires refusent, et que vous leur avez bien accordé un bail loi 1989, vous ne pourrez que pleureur, car vous n'avez aucune justification aux charges d'électricité que vous avez avancé. Un logement doit avoir une installation électrique privative.
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Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 09:16:04
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Citation :
les travaux n'ont pas encore été réalisés pour la pose de compteurs individuels en eau et électricité.
Quand on veut bailler, il faut être prêt à bailler. Si vous avez conçu l'immeuble ou sa découpe pour 6 logements locatifs, vous ne pouviez pas commencer à louer en location nue sans que chaque logement soit pourvu de son propre compteur d'électricité, d'autant que, pour faire poser ces compteurs, il y a un contrôle d'installation obligé, le CONSUEL. Pour l'eau, c'est moins méchant car la répartition est autorisée, mais ce qui est obligatoire, c'est d'indiquer, à l'avance, dans les baux, le mode de répartition. Ensuite, si vous posez des comptages divisionnaires, il n'y a pas de souci, la loi autorise le passage de la répartition à celui du relevé.
Citation :
Ma provision sur charges était beaucoup trop juste car je n'avais pas de référence antérieure
Le manque de référence antérieure n'est pas une bonne excuse pour la mauvaise estimation des provisions, vous aviez la possibilité de trouver des statistiques. Sur le fond, une mauvaise estimation des provisions n'est pas un vrai problème mais il y a des locataires qui réussissent (rarement quand même) à obtenir des dédommagements en plaidant que la sous-estimation était volontaire et qu'il y a eu annonce mensongère pour leur faire signer le bail.
Citation :
ayant signé des baux avec une personne,
des baux avec une personne... je ne comprends pas... à partir du moment où 1 premier logement est loué, il est obligatoire d'appliquer les répartitions selon les grilles et le propriétaire assume les dépenses pour les logements non loués. Oui, cela peut vous paraître non équitable car, s'il n'y a qu'un seul logement sur 6 d'occupé, il est facile de penser que toutes les dépenses se font sur ce logement mais la aloi ne s'est pas encombrée de ce détail et surtout, il y a une autre loi qui protège la vie privée... Alors, s'il y a 1 200 € de dépenses à répartir pour l'eau, le chauffage, etc. et si tous les logements comptent chacun pour 1/6, le seul locataire en place paiera 200 € et le propriétaire garde à sa charge les 1 000 € restant, même s'il n' rien consommé dans les 5 logements vides. D'où l'intérêt de trouver rapidement des locataires pour tous les logements. Et, pour ne pas vous trouver face à la question que vous posez, l'intérêt d'avoir bien fini tous les logements avant de les louer.
Citation :
je me retrouve avec 3 ou 4 occupants, les consommations s'en sont ressenties.
Que voulez vous dire par là, que vous avez loué un studio à une personne que vous pensiez célibataire et qu'en définitive, il y a a3 ou 4 personnes dans ce logement... cela ne vous regarde pas en principe (protection de la vie privée). Les répartitions se font selon les grilles pré-établies et tout autre mode de répartition est interdit, sauf s'il y a des organes de sous-comptage autorisés, comme les compteurs divisionnaires d'eau (et là, on fait payer la charge d'eau selon le relevé).
Citation :
J'ai alerté les occupants en leur expliquant que s'ils étaient davantage j'augmenterais la provision mais au départ ils ont été très agressifs et je n'ai pas su réagir.
Rien ne prouve qu'ils connaissent exactement ce qui est autorisé et ce qui est interdit mais, ils auront beaucoup de facilité à le trouver et ils feront valoir leurs droit. Vous avez donc tout intérêt à ne pas faire d'erreur en faisant la régularisation des charges.
Citation :
AUjourd'hui je suis engloutie par les sommes dues, il faut bien que quelqu'un paie.
Selon les indications que je donne plus haut, vous aurez du mal à ne pas assumer des paiements si tous les logements ne sont pas loués. Si les logements ont été loués au fur et à mesure du temps, vous devez impérativement faire des calculs pour que chaque locataire assume "prorata temporis". Si le chauffage est collectif, il ne se réparti que pendant la période de chauffe. Ainsi, pour la régularisation de charge présentée en mai 2009 le locataire entré le 01/08/2008 paiera pareil que celui entré le 01/10/2008, si la période de chauffe commence le 01/10. Au fait, les régularisations de charges ne se font pas n'importe quand, mais régulièrement, vous en devez 1 par ans à chaque locataire. , libre à vous de les présenter toutes aux mêmes dates ou de les présenter aux dates anniversaires des baux... Là, c'est juste une question de calcul et de stratégie de tenue des comptes. Vous n'avez qu'une seule obligation, celle d'avoir des comptes clairs, face à vos locataires et face au fisc.
Citation :
la division est simple pour la taxe d'ordures ménagères.
Comment l répartissez-vous, s'il n'y a pas d'indication "par logement" sur votre avis d'imposition, normalement, vous devez répartir selon la grille.
Citation :
Pour le chauffage collectif, j'ai procédé à la répartition au millième selon le critère de l'utilité
Pourriez-vous être plus précis sur le mode opératoire que vous avez utilisé, qu'entendez-vous par "le critère de l'utilité" ? Pouvez-vous nous expliquer comment est ce chauffage collectif (combustible, etc.) N'oubliez pas que s'il s'agit d'une chaudière, vous devez la faire réviser une fois pr ans et répartir ces frais d'entretien (selon la grille).
Citation :
Je cherche des conseils et non pas des réprimandes, je ne suis pas quelqu'un de malhonnête, bien au contraire, je suis beaucoup trop altruiste et aujourd'hui il m'en coûte...
Comment peut-on vous donner des conseils si vous ne nous autorisez pas à vous expliquer où et pourquoi vous avez fait des erreurs ! il est hors de question de vous réprimender, quoi que... tous les parents vous le diront, ils font tout pour anticiper et éviter que leurs enfant fassent des bêtises. Parfois, ils font des bêtises. Alors, ils réprimandent, plus ou moins fort, selon qu'ils avaient prévenu à l'avance ou pas !
Vous vous dites altruiste, pourquoi pas... pour moi, l'altruisme s'exprime également en commençant par se renseigner pour savoir si on met à bail des logements répondant à toutes les obligations nécessaires. Or, vous avez mis la charrue avant les boeufs. Et comme cela ne relève que de votre responsabilité, altruiste ou pas, vous allez être seul pour assumer. Et vous aurez bien plus de travail à fournir pour réparer vos erreur que si vous aviez évité de les faire.
Citation :
Et pour l'eau? J'ai lu dans certaines jurisprudences qu'en l'absence de compteurs, une répartition au tantième s'appliquait...
Vous avez bien lu, pour l'eau, vous devriez faire la mise au point assez facilement mais n'oubliez pas que même s'il n'y a qu'un seul logement loué sur la période que vous voulez régulariser, vous devez ne lui appliquer que le montant correspondant à sa quote part et que c'est vous qui devez payer le reste. Puisque vous avez fait une grille de répartition, vous avez l'outil pour vos calculs. Enfin, j'espère que dans les baux que vous faites signer, vous indiquez la quote part afférente u logement loué. Si ce n'est pas fait, vous devez ajouter un avenant pour le préciser, en espérant qu'aucun locataire ne vous cherchera des misères.
Pour l'électricité, il paraît que dans certaines campagnes, le fournisseur fait preuve d'un peu de compréhension et que la "revente d'énergie" est "tolérée". Faites poser au plus vite les compteurs d'électricité de chaque logement. Avec cette "tolérance" (que je ne vous garanti pas) vous pouvez éventuellement espérer pouvoir répartir selon la grille et toujours en assumant vous-mêmes les parts correspondant aux logements non loués, même si le bon sens dit qu'il n'y a pas eu de consommation dans ces logements.
Tout ce que je viens d'indiquer concerne les locations pour les logements vides (loi de juillet 1989). S'il s'agit de meublés, tout n'est pas exactement pareil.
S'occuper de 6 logements, même s'ils sont petits, même s'ils sont dans 1 seul immeuble, demande un vrai savoir faire. Le plus simple = le confier à une agence. Mais d'abord, rendre l'immeuble "parfaitement baillable". Eventuellement se faire aider de l'agence pour rendre l'immeuble "baillable". Toutes les agences ne savent pas forcément bien guider en ce sens donc, bien choisir son agence.
Si vous souhaitez vous en occuper vous-même, il serait sans doute utile pour vous d'adhérer à une association de propriétaire et, surtout, de suivre certaines des formations qu'elles dispensent, même si ces formations vous paraîtront chères.
Pour qu'on puisse vous aider en "pas à pas", donnez nous les indications suivantes :
- date du premier bail signé,
- dates des baux suivants...
- nombre de logements loués et nombre de logements non encore loués.
- système du chauffage collectif,
- grille de répartition,
- baux "vides" ou "meublés",
- raison de l'absence des compteurs électrique à chaque logement
- vous faites comment pour les poubelles et le nettoyage des incontournables parties communes ?
- vous faites comment pour mettre de la lumière dans ces mêmes incontournables parties communes ? |
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