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Ma copropriété envisage de raser environs 200m² du jardin se trouvant devant mon balcon (1er étage - http://www.webmarketer.info/jardin.jpg) afin d'y placer un magnifique parking bétonné de 14 emplacements. Le vote aura lieu le 15/05/09 (article 25).
Appartenant à une très grande copropriété (~276 appartements) j'ai bien peur que le nombre de propriétaires impactés(~48 auront cette vue)ne soit pas suffisant pour contrer cette brillantissime idée.
Dans le cas d'un vote positif : ¤Ce genre de travaux dépendent-ils réellement de l'article 25 et non pas 26 : grands travaux, terrain de jeux d'enfants juxtaposés (sécurité ?) ¤ Sans être un expert immobilier, je suppose que mon bien et ma tranquillité n'auront plus la même valeur avec 14 voitures sous mes fenêtres : est ce que ce genre d'impact (visuel, potentiellement sonore, financier en cas de vente..) peut rentrer dans le cadre d'une procédure juridique : dédommagement, annulation de la décision ?
Changer l'affectation d'une partie commune se fait à l'article 26, double majorité.
On pourrait aussi considérer que la modification projetée (parking) n'est pas conforme à la destination de l'immeuble (espaves verts) et dans ce cas, le vote doit se faire à l'unanimité.
Personellement je pencherai pour le second cas : unanimité et en cas de litige c'est au TGI de trancher.
Citation :Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Merci beaucoup pour cette réponse rapide et précieuse.
Une dernière question : "juridiquement", faut il attendre le vote (dans 2 semaines) et lancer la procédure par la suite si nécessaire en justifiant de l'inadéquation du système de vote (article 25) avec la décision prise (majorité des 2/3 voire unanimité) + perte de valeur des lots ou directement écrire au syndic pour exiger le vote à l'unanimité lors de l'assemblée générale ? voire les deux.
La création d'emplacements de stationnement communs sur des espaces verts communs est conforme à la desination de l'immeuble !! Je suppose qu'il y a déja des emplacement de stationnement. Si les emplacement de stationnement n'étaient pas conformes à cette destination il faudrait supprimer ceux existants ...
Il s'agit-là d'une création/transformation qui nécessite une décision à la double maj.art.26. D'autre part il faudra modfier l' EDD/RDC pour faire apparaitre ces 14 nouveaux emplacements de stationnement communs. Doit donc être prévu à l'ODJ le budget nécessaire...
vous voyez avicularia les avis divergent, c'est pourquoi je disais qu'en cas de litige c'est au TGI de trancher.
Pour ma part je reste sur le fait que la décision de supprimer un élément d'équipement commun (espaces verts) nécessite, en principe, l'unanimité, même pour le transformer en un autre équipement commun.
Au cours de l'AG faites part de votre désaccord sur la majorité nécessaire (art 26) et demandez à ce que votre intervention soit notée sur le PV.
Ensuite si vous etes en désaccord sur le résultat du vote art 25 au lieu de l'art 26, vous devrez saisir le TGI sur le fait que compte tenu de la destination l'article 26 était de droit : suppression d'un équipent commun, pas de valorisation de l'immeuble, pas d'éléments supplémentaires de confort...
Rambouillet, un espace vert, une voie d'accès, une plantation ne sont pas "equipement" ! Ce sont des parties communes ici 'espaces vert, là voie d'accès, et encore plantation ! Un ascenseur est un équipement, comme la chaufferie, les pompes de crculation, etc ... !
Transformer telle partie commune pour en faire autre chose ne supprime rien : c'est une transformation/modification ! Pas d'unanimité ici pour transformer un espace vert en zone de stationnement commune.
En revanche, le fait de modifier ces parties communes peut engendrer un "trouble de jouissance de parties privatives" ce qui nécessiterait un vote unanime. "J'ai acheté cet apparte parce qu'il y avait un espace vert devant, si cela avait été un parking en béton je n'aurais pas acheté." Mais cela est soumis à l'appréciation du juge ....qui peut estimer ici que l'interet collectif prime sur quelques interets particuliers (pas assez de parkings : le syndicat est dans son droit de vouloir en créer de nouveaux en transformant des parties communes à la maj.art.26.)
avicularia, je connais une résidence qui a un peu vieilli (20 ans) mais qui est la seule de la petite ville a disposer d'une grande pelouse : tout le monde s'accorde pour dire que cette pelouse et les arbustes font la valeur de cette résidence qui compense beaucoup son âge par rapport aux constructions récentes sans pelouse mais avec parkings. Une pelouse , c'est un plus considérable. Votre pelouse n'est pas grande mais, outre la vue, les nuisances de bruit de moteur et de gaz d'échappements changent évidemment considérablement les conditions de jouissance de votre appartement. Si vous avez une majorité de gens raisonnables dans votre copro, les copropriétaires côté pelouse peuvent peut-être demander aux autres ce qu'ils voteraient si les inconvénients étaient de leur côté. Ca peut passer même à l'art 25 surtout si beaucoup sont absents et oublient leur pouvoir. On peut aussi : - se demander ce que 14 emplacements supplémentaires vont apporter aux conditions de stationnement pour 276 appartements, - considérer que la perte de la pelouse peut dévaluer toute la copro. Surtout, groupez-vous et communiquez avant l'AG (faire changer d'avis en séance est beaucoup trop aléatoire), faites la chasse aux pouvoirs (ne la laissez pas à vos adversaires).
Il est précisé dans cette jurisprudence ci-dessous que des travaux réalisés par un copropriétaire sur une partie commune « dont ce dernier n'avait que la jouissance privative » sont soumis aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce qui n’est tout à fait votre cas, puisque cet espace vert ainsi que le terrain de jeux d'enfants juxtaposés sont également des parties communes « mais à tous les copropriétaires ».
De ce fait, si des travaux sur une partie commune « à jouissance privative » sont soumis aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Des travaux sur une partie commune « à tous les copropriétaires » sont également soumis aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Il serait également intéressant de savoir si dans votre règlement de copropriété « le terrain de jeux d'enfants » est nommément indiqué comme tel.
Auquel cas, c’est un vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires pour décider l'aliénation de cette partie commune « le terrain de jeux d'enfants » dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Voyez cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 20 mars 2002 N° de pourvoi : 00-17751
COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Double majorité - Construction par un copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif - Décision de ratification contre indemnité. La décision d'une assemblée générale de copropriétaires acceptant a posteriori moyennant le versement d'une indemnité, des travaux réalisés par un copropriétaire sur des parties communes dont ce dernier n'avait que la jouissance privative, est soumise aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Décision ratifiant des travaux d'emprise sur les parties communes - Majorité requise
je conçois bien l'avis de gédehem et note votre pertinente remarque sur le trouble de l'usage privatif. Pour conclure, y'aurait-il une différence dans le cas d'un parking commun (tout le monde en bénéficie) ou en location à usage privatif (paiement mensuel pour se garer)? Dans le deuxième cas, nous changeons bien l'usage d'une partie commune mais nous ne pouvons plus en bénéficier: serait ce assimilable à une aliénation ?
Quoi qu'il en soit merci à tous pour votre aide, le vote au 2/3 va déjà grandement aider le saule pleureur
Jardin contre parking
Forum fermé
Posté - 01 mai 2009 : 18:59:47
