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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 04 mai 2009 : 10:37:11
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Un copropriétaire veut obtenir un droit de jouissance exclusif et privatif sur la totalité des combles (non mentionnés au RDC, car pas de plancher), ainsi qu'une autorisation de travaux pour les rendre habitables. Il préfère ne pas les acheter pour éviter les frais d'un passage devant notaire.
1 Un droit de jouissance, accompagné d'une modification des charges,ne doit-il pas être déclaré comme une vente puisqu'il s'agit d'un acte de disposition?
2 Si j'ai bien compris, le comble rendu habitable continuera à appartenir à la copropriété, y compris les aménagements (cloisons, etc...).
En ce qui concerne les impôts, faudra-t-il faire une déclaration aux services fiscaux? y aura-t-il un impôt foncier à payer? si oui, par qui?
Et pour la taxe d'habitation?
Q3 qu'en sera-t-il avec l'assurance? Faudra-t-il déclarer une augmentation de la surface développée pour tenir compte du niveau créé?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 11:07:29
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La concession d'un droit, qu'il soit de 'simple' jouissance ou attibution d'un droit privatif (adjonction au lot privatif en dessous) impose la modification de l'EDD/RDC et donc le passage par un notaire qui procèdera à l'enregistrement de ce droit au fichier immobilier.
C'est incontournable, y compris si c'est une cession gratuite.
La concession de ce droit, comme la décision de céder gracieusement, est "aliénation de parties communes", prise ici à la double maj.art.26.
Vous dites que ce comble n'est pas mentionné au RDC car pas de plancher : que voulez-vous dire par là ?
Si vous parlez du revetement de surface, cela n'a aucune importance.
Le lot privatif en dessous s'arrete aux poutres constituant "plafond".
Le comble au dessus est constitutif de la toiture, dont il est un des éléments qui concourent à sa solidité. Les poutres formant plafond/plancher font parties des fermes de la charpente.
Sans qu'ils soient expressément mentionnés au RDC, les combles sont donc par nature communs. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 11:40:47
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Ce que je veux dire, c'est que le RDC parle d'un immeuble de trois étages. les combles ne sont pas mentionnés en tant que niveau. ce qui veut dire pour moi qu'ils ne sont pas comptés dans la surface déclarée à l'assurance. S'ils sont plancheyés et aménagés, ils devront être déclarés spécifiquement, me semble-t-il. , tant à l'assurance qu'aux impôts; d'où mes questions.
Accessoirement il me vient une autre question: pour la déclaration de travaux ou le permis de construire qui normalement doivent être déposés par le propriétaire, faut-il que l'AG mandate le copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance? ou bien l'autorisation de travaux à faire sur parties communes suffit-elle pour les formalités administratives? |
Edité par - manech le 04 mai 2009 13:10:56 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 13:46:28
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| Par où accède t'on aux combles et à la toiture ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 13:56:59
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On y accède par une trappe sur le palier, ce qui selon certains, montre que les combles ont une importance pour l'ensemble de la copropriété, et devraient peut-être justifier un vote à l'unanimité ou alors le maintien de la trappe d'accès (ce qui est prévu, c'est la fermeture de cette trappe, et la création d'un accès exclusif).
(On aura peut-être compris que je cherche le maximum d'arguments -si possible financiers- pour dissuader le reste de la copropriété d'accorder ce droit de jouissance sans avoir réfléchi aux problèmes soulevés. Je ne comprends pas pourquoi ce n'est pas l'achat des combles qui est proposé) |
Edité par - manech le 04 mai 2009 14:04:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 14:23:10
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Dans ce cas, ce n'est pas un notaire qu'il faut consulter, mais un bon architecte d'entretien. Il vous dira à quoi servent les combles.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 14:35:51
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j'ai eu la réponse à la question 1. Merci Gédehem.
Quelqu'un pourrait-il répondre aux questions 2 et 3? merci d'avance |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 14:58:42
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Concernant la question 2, si il n'y a pas de plancher, il n'y a actuellement ni SHOB ni SHON.
Pour que ce puisse être transformé en un lieu habitable, il faut donc créer, notamment de la SHON, ce qui va certainement nécessiter un permis de construire (sauf si moins de 20 m2).
Acuellement il n'y a aucune surface habitable, ni même aucune 'surface' tout court, et c'est certainement la raison de leur absence au RdC.
Je soumets la questions aux spécialistes:
Il s'agit donc d'abord en AG d'obtenir un droit de construction, sans doute à l'unanimité, certaiinement avec attribution du droit a un copropriétaire en particulier?
Il faut donc selon la surface totale incluant la surface a créer(S<170) un permis de construire, ou un permis de construire avec intervention d'architecte (plus de 170m2)= et potentiellement des taxes à payer.
La résolution doit prévoir qui paye l'architecte, qui paye les taxes et qui paye les travaux, mais cela est plus évident.
Il se peut selon les communes, que cela implique l'existence, ou a défaut la création, de places de stationnement supplémentaires, ou le paiement compensatoire d'une taxe.
Il faut se renseigner à ce sujet afin d'éviter toute mauvaise surprise car cela peut se compter en dizaine de milliers d'euros (Consulter le le PLU).
Apres, il faudra en effet remplir le formulaire ou les formulaire H2 a envoyer aux impots fonciers, et payer les taxes foncièers additionelles ainsi que les taxes d'habitaitons et TEOM supplémentaires relatives à ces surfaces.
Il me semble de bonne gestion de prévoir qui doit faire ceci, et qui paiera les taxes en question, cela peut éviter des quiproquos bien genants plus tard.
Du point 2 découle évidemment que l'assurance va etre calculée sur des bases différentes, donc augmentée. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 mai 2009 15:08:20 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 15:23:40
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Dans notre résidence secondaire nous avons des combles ressemblant à ceux dont parle manech.Ils figurent bien sur le RC et ont éte pris en compte par notre compagnie d'assurance,pour la moitié de sa superficie.(150m2/2).
Idem pour les caves !
Donc frais supplémentaires à prévoir après consultation assureur !
Le changement d'emplacement de la trappe et son installation ailleurs entrainerait aussi d'autres frais charges communes). |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 04 mai 2009 15:51:37 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 15:44:05
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Concernant le problème d'urbanisme, après avoir lu les 35 pages du forum d'universimmo consacré au problème des combles sous la haute direction de Laurent Campedel et Emmanuel Wormser, je sais que ce qui en urbanisme définit un plancher, ce n'est pas la planche, mais la structure porteuse (est-elle ou non capable de soutenir des planches?). A priori , oui, mais un architecte d'entretien le confirmera ou non.
Je m'interrogeais sur les impôts locaux; en cas de droit de jouissance exclusif et privatif accordé au demandeur, après les travaux d'aménagement qui nécessiteront une déclaration aux services fiscaux: qui va les payer? le syndicat ou le bénéficiaire du droit? Pour la taxe foncière, il me semble probable que ce sera la syndicat; pour la taxe d'habitation, je ne sais pas.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 15:57:12
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A priori, si la jouissance est attribuée a qqn, c'est cette personne qui doit déclarer, en faisant une H2 rectificative de son logement.
En ce cas, c'est lui qui paiera les trois.
Citation :
après avoir lu les 35 pages du forum d'universimmo consacré au problème des combles sous la haute direction de Laurent Campedel et Emmanuel Wormser, je sais que ce qui en urbanisme définit un plancher, ce n'est pas la planche, mais la structure porteuse (est-elle ou non capable de soutenir des planches?). A priori , oui, mais un architecte d'entretien le confirmera ou non.
Ouui, mais si lors de la rédaction du RdC il a été décidé que la surface n'existait pas, alors meme que la structure, comme vous dites, est porteuse, vous ne coupez sans doute pas au permis de construire.
Posez la question dans la partie urbanisme. |
Festina lente |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 16:20:56
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J'ai déjà interrogé la section urbanisme: ce qui compte en urbanisme, ce n'est pas ce que dit le RDC, c'est la réalité: si la structure n'a pas besoin d'être renforcée pour supporter un plancher, alors la SHOB existe déjà.
Pour les impôts, je trouve cela plus compliqué: en cas de droit de jouissance accordé sur ces combles aménagés, le propriétaire restera le syndicat, qui devrait donc selon moi, payer la taxe foncière correspondante.
L'" habitant" sera le bénéficiaire du droit: sera-t-il considéré par le fisc comme un locataire et paiera-t-il la taxe d'habitation?
Je ne vois pas comment le bénéficiaire du droit pourrait se déclarer au fisc propriétaire des nouveaux locaux, et les adjoindre à son lot d'origine. On sait déjà qu'en cas de vente, il ne pourra faire compter les m2 possédés en droit de jouissance dans le métrage loi Carrez.
A moins que le fisc se soucie peu de savoir le statut juridique exact de ces combles aménagés...
J'avoue qu'entre le code de la copropriété, celui de l'urbanisme, celui des assurances, et le fisc, je m'y perds quelque peu, les différents codes n'étant pas toujours cohérents entre eux.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 16:30:48
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En efet, je me suis peut-etre hasardé dans mon interprétation précédente.
En fait, vous etes en train de dire que cette SHON existe deja, mais qu'elle n'est pas délcarée aux impots, et qu'elle n'est pas non plus déclarée à l'assurance.
Et en effet, logiquement, et contrairement a ce que j'ai écrit, c'est bien le propriétaire qui doit déclarer, et en revanche, sur le formulaire de déclaration que vous pouvez télécharger, il y a un endroit ou l'un indique si le local est vide, occupé, et le nom de l'occupant.
Mais vous faites remarquer justement que du coup le syndicat va payer pour un local dont il n'aura pas jouissance:
1/ Une taxe foncière
2/ Une TEOM
3/ Un complément d'assurance
quand bien même la taxe d'habitation serait payée par le coproriétaire en ayant la jouissance.
ceci dit en apssant, je ne sais pas trop comment cela va se passer pour le copro, mais il risque de payer uen TH plein pot, comme pour uen résidence secondaire, alors que j'avais dans ma première vision pensé que en délcarant en agrandissemnt de son logement, il minimisait ses imapcts.
Certes, les infos des impots et juridiques sont différentes, mais en cas de ventes, s'il désire ne vendre que son logement et abandonner la jouissance des combles, la copropriété se retrouve avec des frais supplémentiares désormaius inutiles. |
Festina lente |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 23:10:43
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Sauf erreur de ma part, il n'a pas été fait allusion au prix à payer à la copropriété pour cette concession.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 mai 2009 : 07:04:23
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Le copropriétaire propose bien sûr un prix à payer, mais ce que j'essaie de faire c'est de dresser la liste des problèmes liés non seulement à la cession des combles, mais à la forme juridique choisie. (le droit de jouissance).
PS Il est vrai que le plus simple serait de pouvoir affirmer que la suppression de l'accès aux combles (par la suppression de la trappe palier), de la possibilité d'examiner la charpente, etc...est contraire à la destination de l'immeuble et nécessite l'unanimité.
Mais partout on affirme que la majorité de l'article 26 suffit, et je ne vois pas le rapport avec la notion de "destination" (habitation commerce...) |
Edité par - manech le 05 mai 2009 07:10:18 |
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