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Contributeur senior
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 Posté - 14 mai 2009 : 15:07:57
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que voila un bel article!
D'abord on affirme un beau principe " Si une nullité doit être constatée judiciairement, une inexistence n'a pas à l'être"
puis on admet que la jurisprudence "ne va tout de même pas si loin" donc que cette "vérité" intangible de l'inexistence n'est pas une.
En réalité la cour de cassation retient généralement qu'une clause réputée non écrite est nulle et non pas inexistante, car cela permet de ne donner aucun caractère rétroactif aux décisions de justice.
Pour Manech, je ne suis pas d'accord avec vous, si le droit ne s'applique avec rigueur que lorsqu'il s'agit de répartition des charges c'est peut être parce que les copropiétaires et les syndics ont la sagesse de ne porter devant la justice que des affaires qui ont des conséquences financières.
Maintenant, imaginons qu'un propriétaire loue à un famille nombreuse et que le bruit occasionné par les enfants gène les autres occupants.
Qu'un copropriétaire dise en AG - brandissant avec véhémence le RDC - : "Monsieur le syndic vous devez faire respecter le RDC, c'est votre rôle sinon vous engagez votre responsabilité." (au cours de ma "carrière" des demandes de ce genre j'en ai eu tous les ans!)
D'expérience, je me permets de vous dire que la discussion est dans un tel cas beaucoup moins "oiseuse". A titre personnel, j'ai failli perdre la gestion d'un immeuble de 280 lots, pour une histoire de chiens qui aboyait et un demandeur qui n'était autre que le président du CS.
Dans ce cas précis, j'ai d'abord résisté en expliquant que la clause interdisant les animaux était "non écrite" et que par conséquent je ne l'appliquerait pas. Puis devant le pataquès, j'ai du organiser un RDV avec un avocat pour calmer le Président et enfin faire voter à l'AG suivante une nouvelle rédaction conforme aux textes.
Je m'en tire bien, car si l'AG avait été "jusqu'au boutiste" j'aurais dû assigner sinon c'est moi qui l'aurait été pour non-respect de l'article 18 de la loi du 10/06/1965 "le syndic est chargé d'assurer l'éxécution des dispositions du RDC et des délibérations de l'Assemblée générale" et vous avez un jurisprudence abondante sur les latitudes du syndic pour l'application de cet article 18 - cad aucune.
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 15:32:46
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En l'absence d'un RC modifié ou si l'AG refuse la modification, si je vous suis bien messieurs les syndics, en qualité de bailleur, je devrais vous demander de convoquer une assemblée générale extraordinaire à chaque changement de locataire pour faire approuver le choix de mon candidat ? 
Si le bailleur passe outre, quels seraient vos moyens pour le contraindre ?
Si le bailleur obtempère, quels renseignements devra t'il fournir?
Les syndic n'ont déjà aucun moyen de contraindre un propriétaire bailleur à lui communiquer les noms des différents locataires, comment pourrait-il faire appliquer cet article du règlement?
Ce sont les syndics eux mêmes qui devraient mettre à l'ordre du jour de la première assemblée qu'ils dirigent, l'annulation de tout ce qui est illégal dans le règlement. |
Edité par - fanette44 le 14 mai 2009 15:33:50 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 15:38:32
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links Citation :
Maintenant, imaginons qu'un propriétaire loue à un famille nombreuse et que le bruit occasionné par les enfants gène les autres occupants.
Qu'un copropriétaire dise en AG - brandissant avec véhémence le RDC - : "Monsieur le syndic vous devez faire respecter le RDC, c'est votre rôle sinon vous engagez votre responsabilité."
Non vous n'auriez pas été inquiété car c'est la responsabilité du bailleur de veiller à ce que ses locataires jouissent paisiblement de leur location sans occasionner de troubles de voisinage 
Vous pourriez par contre être inquiété si vous aviez fait signifier à un bailleur qu'il devait refuser une famille nombreuse.
Un règlement de copropriété prévoyant par exemple l'interdiction de louer en meublé est inapplicable. Je n'ai pas à informer le syndic de type de contrat de bail que je pratique. |
Edité par - fanette44 le 14 mai 2009 15:45:02 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 15:59:19
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
allez, je vais rajouter mon grain de sel, juste pour soutenir les positions de gedehem et de AirJordan en rappelant un principe de base du droit civil : seuls les co-contractants et le juge peuvent modifier le contrat... et, surtout, on ne fait pas justice soi-même.
donc la clause existe, elle est applicable...
il est probable que dès qu'un juge s'en saisira, même en référé, il demandera qu'elle soit écartée car illégale notamment parce qu'un avocat demandera reconventionnellement que le doute sérieux sur sa validité soit affirmé... mais, une fois encore, seuls le juge ou les co-contractants peuvent la modifier ou en suspendre l'application.
Pas d'accord avec vous
Si je fais un contrat de bail avec un locataire et que j'incorpore des clauses abusives, ce dernier n'a pas besoin d'aller au tribunal pour faire respecter le droit. Exemple, je veux un préavis de trois mois au lieu d'un pour un meublé etc .... Le locataire aura raison  |
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Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 16:22:11
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Pour vous répondre rapidement...
Justement, si, votre locataire devra faire constater judiciairement les clauses abusives.
Justement, si, vous devez informer le syndic malgré ce que vous dites.
Justement, non, un syndic ne serait pas inquiété pour faire appliquer une clause du RDC fut-elle débile.
Quant au trouble anormal de voisinage, je vous laisse avec les difficultés liés aux preuves. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 16:26:52
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Je suis plus qu'étonné que les syndics présents sur ce post, et les ' soit-disant " juristes, nous écrivent que cette clause DISCRIMINATOIRE et RACISTE du RDC de messire DOIT être appliquée si un copro le demande. Les cass. que gedehem nous expose ne prouve rien car nous ne connaissons pas le FOND du jugement, à part l'histoire du linge aus fenêtres ou du chien qui aboit.
gedehem : donnez un jugement sur une clause identique à celle de messire.
Cette clause est contraire à toute loi de par sa qualité discrimantoire, et un syndic qui fera appliquer cette loi sera debouté au tribunal et le bailleur sera en droit de demander des dommages et intérêt.
J'aimerai que notre syndic mette autant de pugnacité pour faire respecter le RDC, il ne l'a jamais fait depuis 25 ans. La plupart des syndics ne sont pas très courageux pour faire démonter Velux posés sans accord de l'AG, terrasses ou autres velux et vérandas montés sur les pârties communes. Pourtant ils ne RISQUENT rien devant le tribunal.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 16:37:54
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Citation :
Initialement posté par links
Pour vous répondre rapidement...
Justement, si, votre locataire devra faire constater judiciairement les clauses abusives.
Justement, si, vous devez informer le syndic malgré ce que vous dites.
Justement, non, un syndic ne serait pas inquiété pour faire appliquer une clause du RDC fut-elle débile.
Quant au trouble anormal de voisinage, je vous laisse avec les difficultés liés aux preuves.
Justement NON, mon locataire peut s'en aller au bout d'un mois et n'a nullement besoin d'aller au tribunal ce serait pour ma pomme si je voulais l'obliger à me donner un préavis de trois mois. Cette clause dans le bail réputée non inscrite est inapplicable
Justement NON, les syndic n'ont aucun moyen d'appliquer cette règle.
Ils peuvent m'écrire autant qu'ils veulent, les locataires tournent plus vite que leur courrier
Quelle sanction contre le bailleur ? une amende ?
La seule raison qui me ferait donner le nom d'un locataire serait la bonne tenue du tableau de l'interphone et des boites à lettres sinon aucune 
Pour le trouble de voisinage vous me laissez avec les preuves alors que vous présumez qu'une famille nombreuse fera du bruit ?
Le bailleur doit-il venir avec le livret de famille du candidat locataire ? |
Edité par - fanette44 le 14 mai 2009 16:53:11 |
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Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 16:50:50
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Je suis a mon tour étonné de votre propos puisque vous dites vous même « un syndic]...[sera débouté au tribunal »
Vous reconnaissez par conséquent, qu'a défaut de modification du RCP par une AG, seul un juge est compétent en la matière!
Je pourrais chinoiser avec vous durant des heures sur la différence entre débouté et nullité, le résultat serait le même, une telle clause serait sanctionnée par un tribunal.
En revanche, cette question met bien en lumière votre propos suivant puisque vous rebondissez – de manière plus générale - sur l'inaction des syndic dans l'application des clauses du RDC.
Et bien, peut-être, je dis bien peut-être, ces 4 pages de discussion passionnée autour d'un principe extrêmement basique du droit français (la compétence exclusive d'un juge en matière d'interprétation des textes), illustre pour partie cela (et seulement pour partie). |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 17:16:47
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| philippe388, remarque d'un soi-disant juriste : la clause de RdC de messire n'est ni discriminatoire ni raciste. elle est certainement illicite mais au vu de sa rédaction, seul son usage pourrait recevoir de tels qualificatifs... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 mai 2009 17:39:53 |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 18:25:20
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wow
je n'imaginais pas que deux clauses pourraient susciter autant de passions...Comme le dit emmanuel, c'est l'usage qui pourra etre condamné ( exemple: l'AG refuse que "je" loue à une famille immigrée avec 8 enfants..)
pour l'histoire le reglement date de 1984 par un notaire lyonnais ( dont je tairais le nom ..)
quelques articles en vrac: occupation libre des parties privatives sous réserves:
- les copros ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou criard...
sur le bruit:
les copros ne pourront laisser faire aucun travail occasionnant du bruit ou de l'odeur ( machines..)
le revetement de sol ne pourra etre modifié sans l'accord de la copro ( on parle bien ici de revetement privatif intérieur au logement)
pacte de préférence ( inclus au RDC!): le copro désirant vendre devra faire connaitre l'identité du futur acquéreur aux autres copros, ainsi que le prix et les modalités de paiement ainsi que toutes les conditions de la vente projetée. A egalité de prix et de modalité de paiement, la préférence sera donnée aux autres copros sur tout autre amateur ou acquéreur présenté.. ( !)
( on parle ici d'une grande maison classique subdivisée en 5 appartements par tranches verticales ( entrées séparées de plain pieds sur jardin..)
bref: la question qui reste est: si des clauses du RC sont illégales ou tellement loufoques qu'elles sont inapplicables, un copro peut il invoquer leur nullité et par de fait la nullité de l'ensemble du RDC?
Merci!
N |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 18:37:17
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bonsoir messire !
tres rapidement(car j'ai une ag qui va commencer ): toutes ces clauses sont des clauses types que de nombreux rc contiennent !
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Edité par - air jordan le 14 mai 2009 18:38:05 |
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links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 18:47:24
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question simple réponse simple.
Un copropriétaire peut demander la nullité de telles clauses? Oui
Cela entrainera-t-il la nullité de l'ensemble du RDC? Non |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 19:33:48
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emmanuel Wormser : Citation :
la clause de RdC de messire n'est ni discriminatoire ni raciste. elle est certainement illicite mais au vu de sa rédaction, seul son usage pourrait recevoir de tels qualificatifs...
C'est bien ce que je dénonce. Expliquez nous ce que vous lisez entre ces lignes ???
Vous êtes juriste. Alors expliquez nous sur quels critères les copropriétaires peuvent-ils choisir un locataire à leur gout ??? Quels critères pensez vous-être non discriminatoires ??
Je ne vois pas dans la loi de 1965 une majorité qui s'appliquerait à cette clause? En tant que jurste, à quelle majorité devrait voter cette AG ???
Que pensez vous de La nouvelle clause que messire nous présente pour la vente d'un lot ou le vendeur doit informer les autres copropriétaires du prix, des modalités de la vente, de la qualité de l'acheteur,mais surtout que le choix de l'acheteur reviendra automatiquement aux autres copors en cas d'égalite d'offre !!!!
Cette clause est illicite ou non ??? E.Wormser, quels textes de loi pouvez vous nous indiquer sur ce sujet.
airjordan: le fait que de nombreux RDC contiennent des clauses débiles n'est pas un argument pour dire qu'elle doivent appliquer, ou qu'elles ne sont pas illicites !!!!
Airjordan: que faites vous si un copro de la résidence de messire désire que vous, le syndic, fasiez appliquer cette clause du RDC ???? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 20:03:55
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vous parlez de critères, donc des modalités d'application de cette règle... modalités qui ne sont pas décrites par la règle.
la clause est illicite parce qu'elle contrevient à l'article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pas parce qu'elle est raciste ou discriminatoire.
elle n'est pas illégale non plus, faute d'avoir été déclarée telle par un juge. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 20:39:09
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
vous parlez de critères, donc des modalités d'application de cette règle... modalités qui ne sont pas décrites par la règle.
la clause est illicite parce qu'elle contrevient à l'article 8 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pas parce qu'elle est raciste ou discriminatoire.
elle n'est pas illégale non plus, faute d'avoir été déclarée telle par un juge.
Comment pourrait- elle être applicable ?
Les copropriétaires bailleurs peuvent l'ignorer en toute quiétude
Si le syndic envisage à la demande d'autres copropriétaires de la faire appliquer, quelle serait sa démarche ?
Je serais curieuse de savoir quel lettre type le syndic pourrait adresser au copropriétaire bailleur qui ne respecterait pas le règlement |
Edité par - fanette44 le 14 mai 2009 20:54:02 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 20:54:36
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| il le fera, messire refusera de s'y plier, la copro emmènera messire en justice et messire soulèvera l'illicéité de la règle devant le juge. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 20:59:59
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
il le fera, messire refusera de s'y plier, la copro emmènera messire en justice et messire soulèvera l'illicéité de la règle devant le juge.
Et qui paiera les frais ? le syndic qui n'a pas fait nettoyer le RC ou les copropriétaires ?
quand un syndic accepte de prendre en charge une copropriété, ne doit il pas prendre connaissance du règlement et conseiller les copropriétaires ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 21:37:55
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| les copro que le syndic aura formellement prévenus des risques d'une telle action, détenant ainsi la preuve de l'accomplissement de son obligation de conseil... parce qu'il sait que s'il ne le fait pas, sa responsabilité sera engagée, que ce soit en ne donnanat pas le conseil ou en refusant d'agir dans le sens décidé formellement par la copro ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 21:49:32
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
les copro que le syndic aura formellement prévenus des risques d'une telle action, détenant ainsi la preuve de l'accomplissement de son obligation de conseil... parce qu'il sait que s'il ne le fait pas, sa responsabilité sera engagée, que ce soit en ne donnanat pas le conseil ou en refusant d'agir dans le sens décidé formellement par la copro !
Alors là nous sommes d'accord
Et si le syndic est bon il devrait convaincre les copropriétaires de
supprimer l'article en question en AG. |
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agrément de locataire par AG?
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