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manech
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1418 réponses |
 Posté - 15 mai 2009 : 08:01:27
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Contrairement à ce que dit Gédehem, il ne s'agit pas dans ce débat d'un respect de la loi à géométrie variable: c'est plutôt la loi versus le juge et la jurisprudence, et les deux ne se confondent pas. Depuis quand faudrait-il attendre qu'un juge autorise à respecter un article de loi d'ordre public? En refusant de soumettre à une AG le choix d'un locataire, on respecte une loi écrite (article 9 sur la libre jouissance des parties privatives), qui l'emporte non seulement sur le RDC (règles conventionnelles), mais sur une jurisprudence qui ne s'est établie qu'à l'occasion de litiges particuliers portant sur les charges.
Ce qui est mis à jour ici, ce ne sont pas les contradictions de tel ou tel participant, ni celle des lois régissant la copropriété: de mon point de vue de profane, ce sont les contradictions internes au droit, du moins en France. Il serait illégal de respecter la loi??? à hurler de rire ou de colère. Ubu roi?
Une telle stupidité, dans la pratique, ne se résout que par la sagesse des justiciables, qui d'eux mêmes (ou conseillés par leurs syndics) rectifient en n'allant pas en justice pour demander le respect de clauses manifestement illégales d'un RDC, le recours aux juges n'intervenant que si nécessaire, pour les questions d'argent.
L'ignorante que je suis en matière de droit pense que s'est établi sur ce point une sorte de "droit coutumier" qui l'emporte sur les incohérences défendues ici de façon toute théorique.
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Edité par - manech le 15 mai 2009 08:18:13 |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 08:09:29
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Citation :
" le copropriétaire qui consentira une location de son lot ou autorisera un tiers a l'occuper devra déclarer la mise en location auprès des copropriétaires qui, à la majorité des membres du syndicat représentant la majorité des voix devra, dans les 2 mois de la modification donner son agrément du locataire ou proposer un autre candidat"
article suivant: "les dispositions de l'article précédent s'appliquent aux autorisations d'occuper qui ne constitueraient pas des locations."
Je reviens sur la question d'origine de ce débat intéressant cas il montre à quel point il est difficile de déterminer sur quoi s'appuyer pour rester en complète conformité avec les lois.
A mon humble niveau de nul en droit, je commence par me dire que toute disposition contractuelle ou figurant dans un règlement d'ordre privé est réputée non écrite dès lors quelle est contraire à l'ordre public. Pour en revenir à une "clause du rdc permettant de violer sa voisine de palier", il est facile de prouver qu'elle est contraire à l'ordre public. Pour la clause citée par Messire, je pense donc qu'il faut commencer par analyser si elle est ou pas contraire à l'ordre public. Et il me semble qu'une telle clause est contraire à l'ordre public, même si sa contradiction ne relève pas du "délit ou crime".
Elle est contraire aux libertés élémentaires et au respect de la vie privée. Telle qu'elle est rédigée, elle impose que le dossier du candidat locataire passe par un délai d'instruction d'environ 3 mois. Et l'objectif n'est pas d'autoriser le principe de la location mais le candidat locataire. A ma connaissance, le seul qui est en droit de refuser un candidat et d'en préférer un autre est le propriétaire et cela doit se faire avant la signature du bail. Une telle clause, nuit à un bailleur potentiel et nuit également à un locataire potentiel.
A mon avis, quiconque tente d'appliquer cette clause n'y arrive pas même avec la plus grande bonne volonté. Que doit contenir le dossier à soumettre à une résolution d'AG ? Ce n'est même pas précisé ! Ce n'est même pas codifié par ailleurs, dans les lois, pour un cas de ce type. Si un copropriétaire veut faire des travaux touchant des parties communes, là, il a de quoi savoir quoi mettre dans son dossier même si le RC ne précise pas grand chose. Là, le copropriétaire sait, en s'appuyant sur toute la législation, qu'il doit au moins respecter les dispositions constructives qui ne mettront pas la solidité de l'immeuble en péril. Mais pour faire accepter un candidat locataire, que faut-il mettre dans sa demande d'G extraordinaire (ou de résolution complémentaire en AG ordinaire) ?
Je m'imagine bailleur potentiel dans cette résidence. Je rédige ainsi ma demande d'AG extraordinaire (car je ne vais pas attendre une AG ordinaire...) : demande d'agrément pour location du lot XX à M. Y, sans aucune autre précision car je ne vois rien dans la clause du RC me demandant d'ajouter d'autres précisions... Je m'imagine, copropriétaire assidu qui doit voter la résolution à l'AG, sur quel critère je m'appuie pour voter pour, contre ou abstention ?
Je ne vois pas d'autre solution, pour les bailleurs potentiels que "d'ignorer cette clause" en mettant à bail sans en rendre compte à la copropriété, sauf pour ce qui concerne la petite intendance relative aux noms sur les boîtes à lettres, interphone et autres capacités à fréquenter la piscine... Je ne vois pas d'autre moyen pour le syndic que de faillir à ses devoirs de syndic en "laissant faire"... car, fondamentalement, il est étranger aux actes de location, donc il les ignore, donc il ne peut mettre en oeuvre son devoir de faire appliquer le RC. Je ne vois pas d'autre moyen, si cela chiffonne un copropriétaire que de mettre en demeure le syndic de faire son devoir. Mais je ne vois pas comment il peut rédiger sa mise en demeure sans être lui-même dans un acte, illicite me semble-t-il, d'intrusion dans la vie privée d'autrui.
Je ne vois absolument pas comment on peut faire pour appliquer cette clause. Je suis hyper loin d'être juriste connaisseur même débutant. Ma démonstration ne repose que sur du bon sens et la bonne volonté que je serais tenu de mettre en oeuvre, si je voulais tenter de faire appliquer cette clause, en me posant, successivement, à la place du bailleur potentiel, à la place du syndic ou à la place d'un copropriétaire froissé du non respect de cette clause.
Ils en disent quoi, de mon approche et de mes conclusions, les fins limiers du droit parfaitement maîtrisé et de l'analyse des jurisprudences ? |
seborga1 |
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messire
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 11:30:07
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merci!
en l'occurence il n'y a pas de syndic, c'est auto géré par les 5-6 copropriétaires, qui visiblement pour la plupart sont arrivés après la création du RDC. Mais vu qu'ils sont assez tatillons sur plusieurs points liés aux aménagements extérieurs ( terrasse) des parties communes données en jouissance a chacun des copro, je préferais avoir des infos plus précise, d'autant que le but est de donner le bien en location.
N. |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 11:43:16
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messire,
Si vous n'avez pas de syndic vous n'êtes pas en règle.Qui va contrôler le RC ?
Alors, commencez par règler ce problème avant d'avoir "des idées plus précises" sur d'autres points.
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 11:57:22
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vous n'avez pas de syndic et vous vous interrogez sur la pertinence ou non d'une telle clause  .
Je rigole à fond........................... 
Il me semble que les copropriétaires devraient s'appliquer à respecter d'abord la loi : désignation d'un syndic, régularité des comptes, AG annuelle, etc... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 12:07:01
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 "en l'occurence il n'y a pas de syndic "
Avant de se poser la question de la licéité de la clause du RDC, peut-être faudrait-il préalablement se pencher sur la conformité du fonctionnement de ce syndicat !!! 
Heureusement que certains précisent qu'ils sont nuls en droit, ce qui n'est pas une tare ni même un hadicape ! Sauf ppeut être lorsqu'on met en avant une opinion personnelle ou même le bon sens, qui sont parfois étrangers au droit ! 
Contrairement à ce que pense Manech et d'autres, la "libre disposition des parties privatives" de l'art.9 qu'ils mettent en avant n'est pas sans limite, oubliant de citer la suite :
"... sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. "
C'est sur ce point que nombre de RDC prévoient des clauses restrictives qui n'ont rien d'illicites. Par exemple la location "à la découpe" en meublé d'un même lot !
Le problème posé par la clause du RDC de Messire a été aussitot de la part des "va t-en guerre" de parler discrimination, racisme, Halde et je ne sais quoi d'autre tout aussi folklo pour mieux vilipender le vilain canard qui osait mettre en avant un arret de Cassation !
Mettons tel immeuble à usage excusif d'habitation. Un propriétaire veut louer son apparte à une entreprise commerciale. C'est interdit par la fameuse clause de Messire : cette location est contraire à la destination "habitation" de l'immeuble !
Mettons un RDC prévoyant que les activités commerciales "de bouche" ou générant des troubles de voisinages sont interdites (teinturerie, laboratoire de charcutier, etc ...) : autant de clause restrictives à la libre disposition des lots !
Clause complémentaire : "le copropriétaire qui consentira une location de son lot ou autorisera un tiers a l'occuper devra déclarer la mise en location auprès des copropriétaires qui....."
Ceci afin de s'assurer que le locataire n'exercera pas une activité interdite !!
En conclusion, si on peut effectivement être troublé par ce type de clause d'un RDC, il ne faut pas partir sur ses grands cheveaux ou sortir le fusil pour canarder le 1er qui bouge !
Ou alors tirez sur les "sages" de la Cour de Cass qui prennent des arrets qui ne vous conviennent pas !
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 12:19:43
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gedehem : Citation :
Le problème posé par la clause du RDC de Messire a été aussitot de la part des "va t-en guerre" de parler discrimination, racisme, Halde et je ne sais quoi d'autre tout aussi folklo pour mieux vilipender le vilain canard qui osait mettre en avant un arret de Cassation !
gedehem : Encore votre malhonnêteté intellectuelle !!!
Citez une cass sans en avoir le moindre détail n'est pas correct; j'attends toujours une cass. qui s'appliquerait à la clause de messire.
Je ne vois pas pourquoi je n'irai pas au tribunal avec ce RDC débile sous le bras pour faire annuler cette clause pour cause de discrimination, ceci est parfaitement acceptable par un juge.
gedehem :Est-ce que le bon sesn serait absent des tribunaux ???
**modération**
correction de balises perturbant l'affichage |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 mai 2009 09:40:44 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 12:29:59
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Gédehem,
1) j'ai lu comme vous l'article 9, et la clause du RDC de Messire n'entre pas dans les restrictions légales apportées à la libre jouissance des parties privatives. On se retrouve donc dans le cas de figure où la loi l'emporte sur la convention. Est-ce exact?
1) pourriez vous par alors dans un souci pédagogique légitime me faire l'honneur et la politesse de me démontrer que n'est pas fondée la distinction que mon ignorance a opérée entre un article de loi (l'article 9) et une jurisprudence concernant une affaire de charges.
Il ne s'agit pas ici d'une opinion personnelle, et personnellement je ne tire à coups de fusil sur personne, même si je suis tentée de le faire quand il me semble que l'on fuit la discussion: si je dis des âneries , prouvez le moi, sur ces points particuliers, je ne suis pas susceptible.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 12:32:06
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Le "BON SENS " ??? Et où donc est-il écrit que ce "bon sens" ???
Le "Droit", lui, il est écrit ... Vous savez, les "petits livres rouge" !!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 13:16:38
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Manech, pour faire simple et j'espèe compréhensible  :
Une loi donne une directive générale, énonce un principe, ici "libre disposition du privatif", ... mais toutefois avec restiction "sous réserve de ....
Vous voyez déja que le principe n'est pas intangible puisque soumis à conditions ..
Dans ce cadre, telles personnes, ici les copropriétaires, conviennent entre eux des restrictions éventuelles à cette libre disposition. Ce seront les clauses du RDC, contrat, convention entre les copropriétaires ( .. nous sommes convenus que ...) ...
Ils conviennent entre eux ce qu'ils veulent, puisque la décision ne peut être qu'unanime ! Etant unanimement d'accord, personne ne va y mettre son nez pour contester s'agissant d'un accord privé !
Vient un nouvel acquéreur qui estime telle clause illicite : grille de charges, libre disposition, clause pénale, etc ...
Il conteste !
Sauf que ayant acquis un bien dans l'immeuble, il a accepté en totalité des clauses du RDC annexé à son acte ! Si les autres ne sont pas d'accord pour change quoi que ce soit, son seul espoir c'est "le juge", qui a en cahrge le controle de la conformité en cas de litige !
Pas de litige : l'accord de droit privé s'applique , conforme ou pas, s'agissant d'une convention 'privée' entre les copropriétaires, qu'aucun d'entre eux n'a jusqu'ici contesté !
Une clause de RDC s'applique, illicite ou pas, car elle est convention entre les partie, point !
Si on la conteste, il faut soit que l'AG la réforme, soit à défaut saisir le juge !
C'est ce que rappelle la juridiction supérieure compétence ici :
""..les clauses d'un RDC doivent recevoir pleine application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par un juge."
C'est là un principe, que ce soit pour cette affaire de charges, comme pour toute autre clause d'un RDC !
La clause rapportée par Messire est bien dans le cadre des restictions "sous réserve de .... énoncées par la loi !
Une clause restritive est conforme !
Sauf qu'elle ne peut outrepasser les règles générale du droit, ou le droit des autres et la destination de l'immeuble !
En conclusion, sauf à être supprimée/modifiée par une AG, il faut passer par le juge seul à même de vérifier la conformité de telle clause.
Pas de sanction AG ou juge, la restiction librement acceptée s'applique aussi longtemps qu'elle n'est pas réformée.
Rien de neuf ici : c'est que du droit !
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Edité par - gédehem le 15 mai 2009 13:27:21 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 13:26:11
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| Je renonce, Gédehem: il est impossible de dialoguer avec vous sur ce point. Vous vous refusez à répondre à deux questions précises simples. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 13:33:15
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J'ai répondu ci-dessus avec précision a vos questions !
Est-ce peu clair ou difficile à comprendre ??
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Edité par - gédehem le 15 mai 2009 13:34:41 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 14:08:40
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Désolée, vous répondez à côté:
voici les réserves données par la loi article 9 à la liberté de jouissance des parties privatives:Citation :
"... sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. "
Si Messire loue à qui il veut sans passer par l'autorisation d'une AG, y a-t-il l'atteinte aux droits des autres copropriétaires (pas aux clauses conventionnelles, ce qui n'est pas la même chose en toute rigueur). OUI ou NON?
Y a-t-il atteinte à la destination de l'immeuble, OUI ou NON?
Si non, la loi s'applique.
Une loi et une jurisprudence sont-elles synonymes? OUI OU NON?
Une décision de justice (jurisprudence) prise dans une affaire particulière par une juridiction particulière prend elle une portée générale telle que l'on doive l'appliquer à tous les cas? OUI OU NON?
Si non, alors est-on fondé à citer un arrêt qui concerne une affaire de charges pour un cas relevant de l'article 9 de la loi.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 15:02:53
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"Si Messire loue à qui il veut sans passer par l'autorisation d'une AG, y a-t-il l'atteinte aux droits des autres copropriétaires (pas aux clauses conventionnelles, ce qui n'est pas la même chose en toute rigueur). OUI ou NON?
Y a-t-il atteinte à la destination de l'immeuble, OUI ou NON?"
Je n'en sais rien .. , et nul tiers ne le sait : c'est à l'AG d'apprécier s'il y a atteinte.
Elle seule peut en décider au vu de ce qui lui est présenté !
Cela suppose préalablement que Messire soumette la question à l'AG puisque c'est ce qu'impose la clause du RDC.
Si messire conteste la prise de position ou la clause, il doit recourir au juge seul à même de statuer.
"Une loi et une jurisprudence sont-elles synonymes? OUI OU NON?"
NON ! la loi énonce un principe (libre disposition) ici assorti de restrictions (sous réserve de ....) sans les détailler !
C'est là qu'intervient le juge "qui dit le droit".
Il va estimer au regard des régles de droit en général et celles particulières à tel dommaine si telle clause conventionnel, tel contrat, est conforme à la loi !
Pour faire simple, la jurisprudence est une explicitation/traduction de la loi lorsque celle-ci est générale ou imprécise.
Dans notre cas, la jurisprudence considère qu'un accord privé entre personnes doit s'imposer aussi longtemps qu'un des cocontractants n'a pas contesté cet accord devant un juge.
Le RDC vaut contrat, ici convention, entre les copropriétaires.
Aussi longtemps que les copropriétaires liés par ce 'contrat' ne le contestent, il s'applique, il s'impose à eux !
Que ce soit ici sur cette clause, ailleurs sur une grille de charge.
L'arret de Cass cité plus haut retoque un arret de CA, certes pris sur un point particulier
Mais l'arret de Cass a une portée générale sur un principe supérieur intangible : une clause de RDC, peu importe laquelle, s'impose aussi longtemps qu'un juge ne la pas sanctionnée par la nullité, étant convention/contrat entre les copropriétaires.
Dans un autre genre, pour bien comprendre le mécanisme : L.art.18 prévoit qu'à défaut d'ouverture du CBS le mandat du syndic "est nul de plein droit" !
On peut traduire par :il n'y a plus de mandat automatiquement !
NON : il faut ici aussi solliciter le juge, seul à même de "juger" que le mandat est effectivement nul !
Vieux principe : "Nul ne peut se faire justice lui même" !
Traduction-application : "Nul copropriétaire ne peut se faire juge à la place du juge de la validité d'une clause conventionnelle qui s'applique à lui"
"Nul ne peut se faire juge à la place du juge de la validité d'une décision d'AG..."etc ....
Dans notre systeme de droit, seul le juge à compétence (dans le sens de 'qualité') pour juger en droit !
Ni vous, ni moi ....
C'est plus clair ? |
Edité par - gédehem le 15 mai 2009 15:19:48 |
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Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 15:14:03
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Manech, votre raisonnement vicié dès l'origine.
En effet, vous posez comme principe que la loi est supérieure à la convention, ce qui est faux.
En effet larticle 1134 du Code civil stipule « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Une convention ou une loi ont la même valeur pour les parties selon la loi elle-même.
D'autre part vous plaidez pour ignorer définitivement cette clause, certes , mais la loi dit tout autre chose.
Article 1184 c.civ « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »
On ne peut que regretter que les rédacteurs du code civil s'en soit tenu au dogme de la résolution judiciaire et n’aient pas jugé utile de faire de l’exception d’inexécution un principe général du droit des obligations. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 15:29:58
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Merci à Links pour ces précisions, que je n'ai pas mentionné "pour faire simple "...
On voit bien que l'arret de Cass cité plus haut :
"""..les clauses d'un RDC doivent recevoir pleine application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par un juge." n'est que le rappel d'un principe du droit général indiqué par Links, principe qui s'applique dans tous les cas de figure lorsqu'il y a convention entre personnes.
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Edité par - gédehem le 15 mai 2009 15:30:44 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 16:31:25
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OK OK , je me rends! Théoriquement seul un juge peut décider de ce qui est légal ou non. C'est concon, mais c'est comme ça!
OK OK Je me rends, mais avec mon côté simpliste , dans ce cas précis, je ferais ce que mon bon sens (eh oui!) me guide, je logerais qui je veux sans passer par l'AG, et j'attendrais (très longtemps sans aucun doute) que le syndicat prenne un avocat et me poursuive en justice pour non respect du RDC. J'aurais le même air narquois que certains syndics qui laissent (ou font) prendre aux AG des décisions qu'ils savent illégales, en sortant au récalcitrant le fameux: "allez au TGI!"
Et il n'y a pas là respect de la loi à géométrie variable: en effet il est sûr que si Messire désire loger sa mère sans passer par une AG, un juge lui donnera raison (ou alors maudits soient les juges!).
En revanche quand mon syndic fait voter une délégation de pouvoir au CS sans indiquer un objet précis, ni même un montant précis, il est sûr qu'un juge lui donnera tort (ou alors maudits soient les juges!).
Il y a l'esprit et la lettre. |
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links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 16:47:59
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Vous auriez raison d'attendre Manech...
Maintenant si vous tombéz sur des "barjots" qui vous assigne, n'oubliez pas de demander à votre avocat de soulever la nullité de clause car un juge ne peux statuer que ce sur quoi il est saisi.
C'est bien parce que cette petite demande est souvent oubliée (c'est tellement évident n'est-ce pas) que les tribunaux cherche des moyens hors la loi pour arriver à une solution qui ne soit pas aberrante.
La Cour de Cassation passe derrière et dit " mon cher juge vous avez peut-être raison mais les moyens utilisés sont hors la loi" et comme il est impensable que celui qui "dit le droit" ne le respecte pas lui même, Casse et annule en rappelant le chemin à suivre. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 17:37:16
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Au bout du compte, Messire, vous avez une réponse claire de links sur la marche à suivre. Merci à lui! Ca fait du bien!
Pour moi, c'est béton, d'autant qu'on voit mal une copropriété sans syndic vous assigner -à moins que vous ne soyez en fait un syndicat coopératif. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 22:13:06
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Finalement, 5 pages pour retomber sur de bons pieds, c'est pas mal !
Quant au syndicat coopératif, je pense qu'il aurait depuis longtemps modifié ou annulé la clause en question .... |
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