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universimmo
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3522 réponses |
 Posté - 26 avr. 2002 : 10:06:24
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Nous avons reçu du président de L'ARC (Association des responsables de copropriété), Fernand CHAMPAVIER, le courrier suivant que nous reproduisons avec son accord, ainsi que notre réponse, plus un complément d' l'ARC sur un des points soulevés :
Courrier de l'ARC
Nous avons lu avec attention vos propositions de dix réformes concernant la copropriété.
Nous pensons que l’ancien syndic professionnel qui rédige (avec un certain talent) ces propositions aurait pu :
- tenir compte de ce qui avait déjà été fait ou était en cours ;
- moins cibler ses propositions sur des points qui – à l’évidence – sont « taillées » pour les professionnels.
I – Ce qui a déjà été fait ou est en cours
1 – Diagnostic périodique obligatoire
· Ce diagnostic est demandé par les « architectes » depuis des années et représenterait une véritable manne pour eux.
· Il est cependant illusoire de penser qu’il pourrait être autre chose qu’un diagnostic sommaire dont chacun sait qu’il n’apporte que peu d’information à ceux qui connaissent déjà l’immeuble.
· L’ancien syndic qui relance cette proposition n’aurait-il pas pu se demander pourquoi le décret sur le « carnet d’entretien » - carnet qui aurait DU constituer ce diagnostic approfondi permanent – a (suite aux pressions exercées par les chambres professionnelles de syndics) été réduit à sa plus simple expression et vidé de son sens ?
2 – Réduction des voix du « majoritaire »
· La réduction que vous proposez à 25 % est excessive.
· Savez-vous cependant que nous avions réussi – au cours des discussions sur la loi SRU – à faire discuter le Parlement sur une proposition d’amendement ramenant les voix des gros porteurs à 33 %, mais que cette proposition a été – sans explication – rejetée par tous les groupes et n’avait pas été soutenue par les parlementaires défendant le lobby Immobilier (Monsieur Ladislas PONIATOWSKI, en particulier) ?
3 – Rendre obligatoire les provisions pour créances douteuses
· Nous sommes tout à fait d’accord, mais pour cela il faudrait DEJA que le plan comptable en préparation prévoit un « COMPTE » pour « créances douteuses » et en définisse la notion en copropriété.
· Or, naturellement, nous sommes les seuls à le demander !
· Pourriez-vous insister auprès de vos confrères pour qu’ils appuient notre demande (il est encore temps, le décret est en discussion).
4 – Fonds « travaux obligatoires »
· Encore mille fois d’accord. Si vous aviez mieux suivi les débats sur la loi SRU, vous sauriez que l’ARC avait déposé un amendement en ce sens qui a été rejeté… par tous.
· Par ailleurs les copropriétaires voteraient plus volontiers des fonds travaux SI les chers syndics ne prélevaient pas des honoraires fantaisistes pour toute « gestion administrative et financière des fonds détenus » (jusqu’à 4 % pour des placements à… 3,5 %). Un peu de cohérence, que diable.
5 – Rendre obligatoire l’isolation thermique
· Nous sommes heureux de vous apprendre que la « loi sur l’air » de 1995 a prévu un « affichage des consommations » et qu’on attend un improbable décret sur ce problème qui est un véritable casse tête technico-bureaucratique.
D’ailleurs question bureaucratique vous n’êtes pas mal non plus : instauration de « normes minimales d’isolation » dans l’habitat ancien plus injonction de travaux plus réduction de loyer au cas où les travaux ne seraient pas faits ! Les bureaux d’étude thermique ont dix mille ans de travail devant eux.
6 - Droit du conseil syndical à convoquer une assemblée générale en cas de VACANCE de syndic
· Cela fait douze ans que nous le demandons. Actuellement nous profitons du projet de modification de décret du 17 mars 1967 pour relancer la question.
Pourriez-vous demander à la FNAIM d’agir aussi dans ce sens ?
· En ce qui concerne votre « réforme » qui consiste à revenir au délai ferme de forclusion de deux mois, nous n’en parlerons pas tant elle nous semble anti-démocratique. Sachez seulement qu’il y a d’autres propositions pour corriger la situation que vous dénoncez.
II – Défense d’intérêts catégoriels
1 – Syndicat « coopératif »
· Nous n’avons pu nous retenir de sourire en constatant que votre deuxième proposition de réforme concernait la « sécurisation des syndicats coopératifs ». Diable : responsabilité civile professionnelle plus caution bancaire plus commissaire aux comptes, au-delà d’un montant de budget (évidemment à fixer par décret) ! Que fait la Police ?
· Cette proposition est plus que singulière :
* d’abord il est certain que 90 % des syndicats coopératifs ne seraient pas concernés (budgets trop faibles) ;
* ensuite nous vous rappelons que les syndicats coopératifs sont astreints à avoir un compte bancaire séparé sans échappatoire (ce qui n’est pas le cas des autres…) et constitue une garantie suffisante ;
* enfin nous aimerions savoir sur quel statistique de sinistres vous fondez cette proposition si importante ?
· En mettant en avant cette proposition vous confirmez bien que – et c’est normal pour un ancien syndic – vous « roulez » pour les syndics. Ce serait plus correct de le dire.
2 – Créer un statut de « gestionnaire immobilier »
· Certes nous sommes d’accord, sauf que pour cela il faudrait qu’il y ait un VRAI cursus après le bac.
· Nous pensons que votre proposition vise surtout à protéger les actuels détenteurs de carte de l’arrivée de nouveaux venus.
3 – Permettre aux syndics professionnels d’assister les syndics bénévoles !
· Là encore, « intérêt catégoriel » ! En général si les copropriétaires se gèrent eux-mêmes ce n’est pas pour :
* avoir toutes les responsabilités ;
* et confier le travail administratif et comptable aux syndics !
· Votre proposition de réforme n’a donc pas beaucoup de sens (sauf à essayer de ramener quelques honoraires à quelques syndics).
· Ceci dit, nous sommes depuis longtemps demandeur d’une possibilité légale de cogestion, non pas pour ramener des honoraires aux syndics, mais pour donner – là où les copropriétaires sont d’accord – plus de poids au conseil syndical.
CONCLUSION
- Vos propositions, sont souvent des propositions de syndics et par ailleurs ne tiennent pas assez compte de ce qui est DEJA en cours. Dommage.
- Par ailleurs on est surpris par les « oublis », par exemple :
· les ASL ;
· les ventes judiciaires ;
· le superprivilège ;
· l’accès à la justice ;
· la réforme de l’article 39 du décret du 17 mars 1967
· les sanctions des syndics en cas de faute de gestion
· la responsabilité civile professionnelle et ses difficultés d’application ;
· etc. etc.
Pour le bureau de Conseil d’Administration de l’ARC.
Le Président Fernand CHAMPAVIER.
La réponse d'Universimmo
Bonjour,
Nous sommes très sensibles à l'intérêt que vous avez porté à nos dix
propositions de réformes pour l'immobilier, ainsi qu'à votre appréciation du talent de nos rédacteurs ; nous avons pu nous-mêmes très souvent apprécier la pertinence et l'a-propos de nombre de vos productions, ainsi que la connaissance exceptionnelle que vous avez pu acquérir du monde de la copropriété !
Il est un peu dommage, comme c'est fréquent dans les communications de
l'ARC, que tant d'expertise, qui est d'une extrême utilité dans un univers où les problèmes vont croissant, soit gâchée par la certitude quasi évangélique d'être les seuls vrais détenteurs de la vérité vraie, que seule l'ARC est habilitée à s'exprimer et faire des propositions au nom des copropriétaires, et que le fait d'être et même d'avoir été dans une profession immobilière disqualifie à tout jamais pour émettre des avis dans votre domaine de compétence...
Il est aussi dommage que vous n'ayez pas pris la peine de consulter plus à fond le contenu de notre site, car vous auriez constaté que, bien que plusieurs de nos rédacteurs aient été dans la profession d'administrateur de biens, notre site est loin d'exprimer des points de vue alignés sur ceux des professionnels - et pas seulement dans les nuances fines... - et que peut-être leur expérience professionnelle et leur connaissance du milieu de la copropriété ne donnait que plus de valeur aux points de vue exprimés...
En tous cas, notre rédaction n'en tire aucun moyen, contrairement à ce que vous semblez penser, d'influence sur la FNAIM, la CNAB et toute autre organisation de professionnels à laquelle nous n'appartenons pas (et ne voulons surtout pas appartenir), bien au contraire ! Comme vous ne manquez pas une occasion de le faire, nous affichons aussi une indépendance totale, et nous ne roulons pour personne !.
Ceci étant, nous ne sous-estimons pas l'oeuvre considérable de proposition que l'ARC a réalisée depuis une décennie ; nous en faisons état quand il le faut, du moins quand nous en sommes informés (au fait : pourquoi avoir rendu vos bulletins sur votre site payants avec un système qui engraisse un prestataire ?) !
Ce qui ne nous empêche pas de ne pas forcément être d'accord sur toutes vos approches sans que cela trahisse quelque collusion, fût-elle qu'intellectuelle, avec les lobbies de tel ou tel groupe d'intérêts...
Par rapport à vos remarques :
1 - Diagnostic périodique obligatoire
Vous dites : "? Ce diagnostic est demandé par les « architectes » depuis des années et représenterait une véritable manne pour eux."
Nous pensons qu'il n'y a pas de bonne ou mauvaise manne mais des mannes utiles ou non : on peut s'interroger sur celle-ci comme sur celle de l'adaptation des règlements de copropriété... Si une telle obligation a pour effet d'amener les copropriétaires à se préoccuper de leur patrimoine et planifier leurs travaux, et aux acquéreurs à s'intéresser à ce qu'ils achètent, ce qui donnerait une juste prime aux immeubles bien gérés, tant mieux si les architectes en bénéficient...
Vous dites "? Il est cependant illusoire de penser qu'il pourrait être autre chose qu'un diagnostic sommaire dont chacun sait qu'il n'apporte que peu d'information à ceux qui connaissent déjà l'immeuble."
Nous sommes d'accord avec vous si l'application d'un tel principe est faite dans les mêmes conditions que le carnet d'entretien... Ceci étant, il ne faut pas vous faire une idée des copropriétaires au travers de ceux qui vous sollicitent : ceux qui connaissent leur immeuble sont très minoritaires, et il en a une catégorie qui ne le connaît pas du tout : les acquéreurs !
Vous dites : "? L'ancien syndic qui relance cette proposition n'aurait-il pas pu se demander pourquoi le décret sur le « carnet d'entretien » - carnet qui aurait DU constituer ce diagnostic approfondi permanent - a (suite aux pressions exercées par les chambres professionnelles de syndics) été réduit à sa plus simple expression et vidé de son sens ?"
Vous n'avez pas lu notre article à l'url
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=244, ni celui lors de la parution du décret cité dans ce dernier... Nous vous signalons que vous aviez un allié qui poussait vers un "vrai" carnet d'entretien : le lobby des architectes !!!
2 - Réduction des voix du « majoritaire »
Vous dites : "? La réduction que vous proposez à 25 % est excessive."
Peut-être, convenons-en...
Vous dites "? Savez-vous cependant que nous avions réussi - au cours des discussions sur la loi SRU - à faire discuter le Parlement sur une proposition d'amendement ramenant les voix des gros porteurs à 33 %, mais que cette proposition a été - sans explication - rejetée par tous les groupes et n'avait pas été soutenue par les parlementaires défendant le lobby Immobilier (Monsieur Ladislas PONIATOWSKI, en particulier) ?"
Ne cherchez pas à nous amalgamer avec ceux que nous dénonçons régulièrement : nous nous joignons à vous pour le regretter !!!
3 - Rendre obligatoire les provisions pour créances douteuses
Vous dites: "? Nous sommes tout à fait d'accord, mais pour cela il faudrait DEJA que le plan comptable en préparation prévoit un « COMPTE » pour « créances douteuses » et en définisse la notion en copropriété.
? Or, naturellement, nous sommes les seuls à le demander !
? Pourriez-vous insister auprès de vos confrères pour qu'ils appuient notre demande (il est encore temps, le décret est en discussion)."
Nous soutenons votre combat, sans malheureusement la "courroie de
transmission" que vous nous prêtez..
4 - Fonds « travaux obligatoires »
Vous dites : "? Encore mille fois d'accord. Si vous aviez mieux suivi les débats sur la loi SRU, vous sauriez que l'ARC avait déposé un amendement en ce sens qui a été rejeté. par tous.
? Par ailleurs les copropriétaires voteraient plus volontiers des fonds travaux SI les chers syndics ne prélevaient pas des honoraires fantaisistes pour toute « gestion administrative et financière des fonds détenus » (jusqu'à 4 % pour des placements à. 3,5 %). Un peu de cohérence, que diable."
Encore une fois nous soutenons votre combat ; quand aux honoraires sur
travaux, nous préparons un article dans lequel nous dénonçons les
rémunérations en pourcentage et les honoraires fantaisistes, qui plus est mal formulés et qui font peser sur leurs bénéficiaires une présomption de maîtrise d'oeuvre...
5 - Rendre obligatoire l'isolation thermique
Vous dites "? Nous sommes heureux de vous apprendre que la « loi sur l'air » de 1995 a prévu un « affichage des consommations » et qu'on attend un improbable décret sur ce problème qui est un véritable casse tête technico-bureaucratique.
D'ailleurs question bureaucratique vous n'êtes pas mal non plus :
instauration de « normes minimales d'isolation » dans l'habitat ancien plus injonction de travaux plus réduction de loyer au cas où les travaux ne seraient pas faits ! Les bureaux d'étude thermique ont dix mille ans de travail devant eux."
L'affichage est une chose, l'isolation effective (thermique et phonique ) en est une autre : les propriétaires peuvent aujourd'hui louer des logements aux murs de carton pâte et qui sont de véritables gouffres en termes de chauffage aux dépens des locataires qui en paient la facture ! Pour le phonique, la fixation de normes et la mesure sont simples ; pour le thermique, nous convenons que c'est un peu plus compliqué : pourquoi ne pas fixer des plafonds de consommation au m2 chauffé ?
6 - Droit du conseil syndical à convoquer une assemblée générale en cas de VACANCE de syndic
Vous dites : "? Cela fait douze ans que nous le demandons. Actuellement nous profitons du projet de modification de décret du 17 mars 1967 pour relancer la question.
Pourriez-vous demander à la FNAIM d'agir aussi dans ce sens ?"
Même remarque que ci-dessus...
Vous dites : "? En ce qui concerne votre « réforme » qui consiste à revenir au délai ferme de forclusion de deux mois, nous n'en parlerons pas tant elle nous semble anti-démocratique. Sachez seulement qu'il y a d'autres propositions pour corriger la situation que vous dénoncez."
Nous sommes étonnés de votre absence d'argumentation : sommes-nous si
incapables de comprendre ? pitié, ne nous laissez pas mourir idiots !
II - Défense d'intérêts catégoriels (???)
1 - Syndicat « coopératif »
Vous dites : "? Nous n'avons pu nous retenir de sourire en constatant que votre deuxième proposition de réforme concernait la « sécurisation des syndicats coopératifs ». Diable : responsabilité civile professionnelle plus caution bancaire plus commissaire aux comptes, au-delà d'un montant de budget (évidemment à fixer par décret) ! Que fait la Police ?
? Cette proposition est plus que singulière :
* d'abord il est certain que 90 % des syndicats coopératifs ne seraient pas concernés (budgets trop faibles) ;
* ensuite nous vous rappelons que les syndicats coopératifs sont astreints à avoir un compte bancaire séparé sans échappatoire (ce qui n'est pas le cas des autres.) et constitue une garantie suffisante ;
* enfin nous aimerions savoir sur quel statistique de sinistres vous fondez cette proposition si importante ?
? En mettant en avant cette proposition vous confirmez bien que - et c'est normal pour un ancien syndic - vous « roulez » pour les syndics. Ce serait plus correct de le dire."
Nous sommes atterrés de votre (fausse) "candeur" : L'abbé Pierre disait un jour que tant qu'on recrutera les politiques parmi les électeurs, il y aura toujours autant de pourris des deux côtés...
Vous savez très bien qu'il ne suffit pas d'être copropriétaire pour être honnête, et qu'il ne suffit pas que le compte bancaire soit au nom du syndicat pour empêcher un président de partir avec la caisse ! Pourquoi la copropriété échapperait-elle aux exigences de contrôle de toutes les autres structures collectives, alors que des syndicats de copropriétaires ont des budgets qui dépassent ceux d'entreprises commerciales ? Ne trouvez-vous pas anormal qu'en copropriété coopérative, le conseil syndical soit à la fois exécutif et contrôleur ? Pensez-vous que des copropriétaires isolés aient
les moyens face au bloc des élus du peuple de faire valoir leurs droits ?
Pourquoi en fin de compte les copropriétaires auraient plus de garanties formelles avec un syndic professionnel qu'avec un syndicat coopératif (si évidemment on a cessé de croire que les syndics sont des suppôts de Satan et que les syndics coopératifs ont reçu l'onction divine) !
Peut-être vous a-t-il aussi échappé que notre proposition pouvait aider à relancer la copropriété coopérative, qui ne progresse pas beaucoup !
2 - Créer un statut de « gestionnaire immobilier »
Vous dites : "? Certes nous sommes d'accord, sauf que pour cela il faudrait qu'il y ait un VRAI cursus après le bac."
Bien sûr !
Vous dites : "? Nous pensons que votre proposition vise surtout à protéger les actuels détenteurs de carte de l'arrivée de nouveaux venus."
Là vous pensez à tort et votre parti pris vous empêche de comprendre ! Les porteurs de cartes sont aujourd'hui les patrons de cabinets : dans les groupes, un individu détient plusieurs centaines de cartes, alors que les gestionnaires, directeurs d'agences, directeurs régionaux etc. peuvent être d'anciens plombiers ou des repris de justice... Par ailleurs, ces cadres peuvent aujourd'hui faire les pires bêtises et quitter leur employeur sans avoir de
comptes à rendre à quiconque (certains, qui changent de poste tous les 2 ou 3 ans ne s'en privent pas...) ; les copropriétaires n'ont alors pour seul recours que le changement de syndic et la RCP... Un statut responsabilisant serait de l'intérêt des copropriétaires comme des cabinets...
3 - Permettre aux syndics professionnels d'assister les syndics bénévoles !
Vous dites "? Là encore, « intérêt catégoriel » ! En général si les
copropriétaires se gèrent eux-mêmes ce n'est pas pour :
* avoir toutes les responsabilités ;
* et confier le travail administratif et comptable aux syndics !
? Votre proposition de réforme n'a donc pas beaucoup de sens (sauf à essayer
de ramener quelques honoraires à quelques syndics)."
Serait-ce que le fait de prendre des responsabilités ne vaudrait rien sans le travail administratif et comptable qui va avec ?
Vous dites : "? Ceci dit, nous sommes depuis longtemps demandeur d'une
possibilité légale de cogestion, non pas pour ramener des honoraires aux syndics, mais pour donner - là où les copropriétaires sont d'accord - plus de poids au conseil syndical."
Ce n'est pas très cohérent ! La "cogestion" est aujourd'hui possible mais le syndic reste seul responsable ; ce n'est ni motivant (pour tout le monde) ni sain ; les conseils syndicaux de grosses copropriétés qui franchissent le pas vers le mode coopératif ne peuvent légalement recourir aux services des professionnels de la gestion immobilière pour se faire assister : ils sont obligés de recourir aux experts comptables, avocats, architectes, etc., et pour le travail administratif recruter du personnel... Pourquoi empêcher les syndics de proposer aussi leurs services ? Cela encouragerait peut-être des conseils syndicaux justement à franchir le Rubicon...
CONCLUSION
Vous dites :
"- Vos propositions, sont souvent des propositions de syndics et par
ailleurs ne tiennent pas assez compte de ce qui est DEJA en cours. Dommage."
Pour ce qui est en cours, vous nous avez mal lus (voir
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=263) Pour le reste, personne n'invente jamais rien : ce n'est pas parce que des
propositions ont déjà été faites par vous que nous devrions nous abstenir de les faire, vous êtes assez grands pour communiquer...
Vous dites : "- Par ailleurs on est surpris par les « oublis », par exemple :
? les ASL ;
? les ventes judiciaires ;
? le superprivilège ;
? l'accès à la justice ;
? la réforme de l'article 39 du décret du 17 mars 1967
? les sanctions des syndics en cas de faute de gestion
? la responsabilité civile professionnelle et ses difficultés d'application
;
? etc. etc."
On ne peut refaire le monde en une fois : nous avons retenu ce qui nous semble le plus important...
La rédaction Universimmo.
Complément de l'ARC
(...)En ce qui concerne votre proposition de retour au délai de forclusion strict de 2 mois, elle nous semble anti-démocratique pour la raison qu'il serait anormal de limiter le droit de contestation attribué à une personne qui n'a pas été mise en mesure de peser sur un vote.
Les autres propositions sont par exemple de modifier le calcul des délais d'envoi et ces délais eux-mêmes : faire de la date de DEPÔT à la Poste le point de départ et rallonger le délai à 21 jours au lieu de 15.
Ce n'est pas, loin de là, parce que nous vous prenions pour des imbéciles que nous n'avions pas détaillé ce point, mais tout simplement parce qu'il nous paraissait plus secondaire et "technique".
Merci de votre écoute.
Complément de réponse d'Universimmo
(...)Concernant votre complément sur la question du délai de contestation d'une assemblée convoquée sans qualité pour le faire, ou par le copropriétaire non convoqué ou convoqué hors délai, nous ne sommes pas arc'boutés sur une solution : tout à fait d'accord pour calculer le délai à compter de la date de dépôt des recommandés à la poste, mais nous continuons à penser qu'un délai de 10 ans pour contester est largement excessif ! Quel intérêt peut avoir un copropriétaire à dénoncer une assemblée au bout de huit ans s'il n'est pas animé de la seule volonté de nuire, ou de bloquer par exemple une action judiciaire à son encontre qui le gêne ?
Nous n'avons jamais vu de cas où l'engagement d'une telle action tardive ait eu des résultats favorables au syndicat, et sommes prêts à changer d'avis si vous étiez en mesure de nous en citer...
De toutes façons, le délai de contestation (qui peut être plus long que 2 mois) partirait de la notification du procès-verbal (ou de la date à laquelle on a la preuve qu'il en a eu connaissance...), ce qui exclut la forclusion pour un copropriétaire qui serait dans l'ignorance complète de l'existence même de la tenue de l'assemblée !
La rédaction Universimmo.
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 26 avr. 2002 : 11:55:59
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On voit bien que l'ARC n'a pas lu l'article d'Universimmo sur la concentration des cabinets de syndics... on ne peut vraiment pas dire qu'il soutienne leur lobby!
Pour le reste, ses propositions peuvent plaire ou non, je les ai moi-même, du haut de mon inexpérience, pas mal critiquées (en particulier à propos de la limitation des droits de vote des copropriétaires majoritaires, qui à mon avis ressemblerait à un bombardement américain, qui rate sa cible une fois sur deux et détruit tout alentour), mais personnellement je n'ai jamais constaté le moindre manque d'honnêteté ou d'indépendance chez Universimmo, et je n'ai pas apprécié ce procès d'intention, qui ferait d'eux un faux-nez des syndics professionnels.
Enfin, en ce qui concerne, pour le moins une "RCP" pour les syndics bénévoles, il me semble que ce serait la moindre des choses, dans la mesure où tout le monde peut se tromper, et où à l'heure actuelle il règne me semble-t-il (je me trompe peut-être) un flou juridique terrible sur les responsabilités en cas de problème (exemple : enfant tué dans une aire de jeux hors normes : qui doit payer? La copropriété? Le Syndic bénévole?)
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