|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
fraz
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 05 janv. 2004 : 16:34:37
|
un bail est signé entre un propriétaire et un locataire mentionnant le montant global du loyer de XXX euros (mais n'explicitant pas le montant des charges),
sur les quittances de loyer, on lit que le montant total du loyer inclut une petite partie de charges (autour de 15 euros),
le propriétaire doit-il fournir les justificatifs?
(je ne sais pas si la situation que j'expose est très claire)
merci pour vos éventuelles réponses
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 janv. 2004 : 17:40:17
|
Il y a plusieurs elements a considerer dans votre question bien que vous ne precisiez pas quelle partie etes-vous et si vous etes face a un litige avec le bailleur ou locataire et de quelle importance.
1) si la quittance affiche un montant pour les charges (meme minime) alors il faut considerer l'article 23 -3§ de la loi du 6 juillet 1989 dont je cite:
Citation :
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
2) Quelle a ete la transaction bailleur/locataire lors de la signature du bail? Si un montant global a ete indique, comment avez-vous decider de proceder pour les augmentations annuelles de loyer (si l'eventualite figure sur ce contrat)?
3) J'ai lu avec interet et meme surprise dans le dernier numero du "particulier" special immobilier de dec 2003, que le montant forfaitaire (loyer incluant les charges) n'etait pas legal. En effet un jugement rendu par la cour de cassation (CA de paris, 6eme chambre B. du 25.3.99 n° 1997-25926) interdisait au bailleur de prevoir un loyer charges comprises ou meme un forfait de charges.
Voila qui va en etonner plus d'ici sur ce forum!
En conclusion donc et j'attends d'autres avis autorises a ce sujet, il semblerait que vous deviez qd meme donner justification des charges.
|
Signaler un abus  |
|
|
sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 05 janv. 2004 : 19:39:14
|
Citation :
J'ai lu avec interet et meme surprise dans le dernier numero du "particulier" special immobilier de dec 2003, que le montant forfaitaire (loyer incluant les charges) n'etait pas legal. En effet un jugement rendu par la cour de cassation (CA de paris, 6eme chambre B. du 25.3.99 n° 1997-25926) interdisait au bailleur de prevoir un loyer charges comprises ou meme un forfait de charges.
Voila qui va en etonner plus d'ici sur ce forum!
Je suis effectivement assez étonné de cet arrêt. Nous avions eu un débat sur ce sujet il y a quelques mois de cela puisque Joseph Toison nous avait indiqué qu'il procédait ainsi pour les biens qu'il mettait en location. J'avais, à l'époque, émis quelques doutes sur la légalité d'un tel principe que nous avions baptisé "all included" et j'avais fini par me ranger aux arguments de Joseph. Il y a tout de même une subtile nuance puisque Joseph n'a pas inscrit sur le bail "charges comprises" ou de "forfait de charges" mais "charges = néant". Est-ce là suffisant pour se prémunir d'un jugement tel qu'évoqué par Joulia ? Voilà un débat ouvert qui ne manquera pas de faire phosphorer les contributeurs et éventuels juristes émérites du site.
Pour la complète information de ceux que cela intéresse, les sujets abordant la notion de charges comprises ou nulles sont les suivants : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4428
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6548
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4320
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
| Signaler un abus |
|
|
sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 05 janv. 2004 : 19:53:31
|
Joulia,
Une précision, il semble qu'il s'agisse d'un arrêt de cour d'appel et non de cour de cassation (abréviation CA et il n'existe pas de 6eme chambre de cour de cassation à Paris). Je n'ai pas réussi à trouver le texte sur Légifrance, pourriez vous nous donner un peu plus de détail sur ce que mentionnait l'article en question ?
Si par ailleurs, un contributeur connaissait plus de succès que moi dans la recherche de cet arrêt, qu'il n'hésite pas à en faire un copier-coller...
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 janv. 2004 : 21:48:47
|
1000 excuses Sybarite, ce n'est effectivement pas un arret de la cour de cassation mais bien de la cour d'appel! sorry.
J'ai effectivement repense a cette discussion car a l'epoque, j'avais trouve la proposition de Joseph bien interressante aussi et je pensais la mettre en application a l'essai dans l'avenir! Je suis curieuse de lire son commentaire des son retour parmi nous. Ceci dit j'ai qd meme quelques doutes concernant la bonne comprehension du systeme par le locataire car a ce que je peux lire et entendre regulierement, il est un adage presque constant : c'est que le bailleur va essayer d'"entuber" le locataire ... et vice-versa !
Merci aussi a Prados pour le lien; je ne connaissais pas encore ce site.
|
| Signaler un abus |
|
|
fraz
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 janv. 2004 : 09:40:19
|
merci pour vos réponses
en fait cette situation ne me concerne pas directement, j'ai communiqué les éléments des réponse fournis ici à la personne intéressée
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 janv. 2004 : 14:15:48
|
Je reviens sur le sujet, divers contributeurs me l’ayant demandé par mail privé :
• Tout d’abord, la référence donnée dans les messages ci-dessus - Cour d'appel de Paris 6e chambre. B du 25 mars 1999 (RG n° 1997/25926 - est un grand classique, qui est maintes fois cité (je viens de le vérifier) dans la littérature (Précis Lefebvre Gestion Immobilière, Loyers et Copr., etc).
L’arrêt concerné indique, en réalité confirme, en ligne avec le contenu de la loi de 1989 notamment en son article 23, et donc sans surprise aucune (comme l’écrit d’ailleurs bien le commentaire contenu dans le document dont Prados donnait le lien ci-dessus), que les charges ne peuvent être forfaitaires (ni inclues dans un ensemble contractualisé qui serait, dans un bail, dénommé forfaitairement ‘loyers et charges’) et qu’elles doivent donner lieu à justification.
• La règle posée par la loi de 1989 sur les baux d’habitations non meublées est en effet, sans conteste, que les charges ne peuvent être forfaitaires mais qu’elles doivent être justifiées, comme l’indique son article 23 et le reprend le décret 87-713 du 26 août 1987, la justification ne pouvant inclure que les charges listées dans l’annexe de ce décret 87-713. Les charges peuvent par ailleurs faire l’objet de provisions contractualisées, ceci selon ce même article 23 de la loi de 1989 (« Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions […] »).
• Par contre, rien, ni dans la loi de 1989, ni dans le décret de 1987, ni dans le code civil, n’interdit au propriétaire de ne pas réclamer de charges, ou simplement de ne pas répercuter sur son locataire telle ou telle charge récupérable au sens du décret de 1987 dans le cas où le bail prévoit de répercuter des charges.
On peut de plus relever que, en amont de l’article 23 et du décret de 1987, l’article 3 de la loi de 1989 qui mentionne ce que doit obligatoirement comporter un bail ne fait pas état des charges (« Le contrat de location […] doit préciser : […] - le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; […] », dit l’article 3, sans évoquer les charges récupérables).
• C’est sur ces bases qu’il est parfaitement licite de contractualiser une location de la loi de 1989 avec uniquement un loyer
(si on utilise un bail pré-imprimé qui comporte une case ‘charges’, on y porte la mention ‘Néant’, néant voulant bien dire qu’il n’y a pas de charges et non pas qu’elles sont comprises dans un ensemble plus ou moins caché ‘loyer et charges’ ; si on utilise des quittances pré-imprimées, on porte de même ‘néant’ dans la case charges).
Sybarite a rappelé dans un message ci dessus cette précaution juridique, qui est évidemment essentielle pour ne pas contrevenir à la loi.
• C’est ce système de ‘charges néant’ que je pratique, comme exposé dans les messages dont Sybarite a rappelé les liens dans une contribution ci-dessus (ces messages sont notamment http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4320 et http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4428 ). Comme précisé dans ces messages, le système a ses limites – économiques mais non juridiques - si le propriétaire règle lui-même d’importantes charges (cas des copropriétés à équipements tel le chauffage dont les coûts de fonctionnement récupérables sont débités directement au propriétaire par un syndic – qui de plus n’est pas nécessairement très diligent à restituer les comptes annuels de la copro).
Il est bien adapté au cas des logements à faibles charges pour les gens – c’est mon cas comme je l’écrivais – ne veulent pas s’emmerdoyer avec des décomptes, des justificatifs à produire qu’un locataire chiatique (qui pourrait devenir chiatique du seul fait de sa confrontation avec le système des charges et de la mécanique de l’article 23 et du décret de 1987) viendrait passer des heures à consulter, pointer, additionner, soustraire, diviser, multiplier, etc., etc. : pas de charges, pas de papiers et pas de décomptes d’apothicaires (les universimmonautes apothicaires m’excuseront, je l’espère) !!! A la fin de bail, vous n’avez pas à solder des positions de charges en attente, puisqu’il n’y a pas de charges : simplicité !
Mon expérience est que ça marche et que ça marche sans problèmes : les locataires, à condition bien évidemment que vous pratiquiez des prix de location raisonnables, ce qui est ma politique, sont fort satisfaits de ce système. Tout le monde il est content…
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
