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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
 Posté - 08 févr. 2004 : 12:06:21
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j'aimerai qu'il y ai une grande réforme de la location qui tendrait a protéger le propriétaire contre les malfras de locataires qui emmerde le monde et ne payent pas les loyers , ne prennent pas l'assurance du logement et dégradent le bien qu'il on a disposition
marre de constater que lorsqu'un locataire arrêtte de payer il faille attendre 1 mois pour déposer une requête a l'huissier,lui un commandement, puis 2 mois d'attente, puis assignation au tribunal et 3 mois d'attente, et recours 1 ou 2 mois on nous prends litterallement pour des c..s et quand vous arrivez au tribunal vous le particulier lambda vous vous asseyez dessus ce pauvre locataire je voudrais plutôt dire escroc a la bénédiction des juges , si vous pouvez mettre un bien en location , c'est que vous avez du pognon, que vous ayez pris ce bien a crédit et que vous ne puissiez plus rembourser ils s'en foutent pas mal , la consigne des pouvoirs publics doit être de ne pas expulser les locataires qui se retrouveraient sur les listes de demandeurs que votre bien soit saisis pour faute de paiement qu'elle importance, et on s'étonne qu'il y ai des logements vides et on veux taxer ces propriétaires c'est scandaleux et de nature a porter atteinte aux libertés individuelles et aux droits de l'homme pour ma part j'ai assez donné avec cette racaille j'ai encore une propriété avec 3 locataires qui n'ont jamais payés seul loca-pass l'a fait pour eux depuis 2 ans, j'avais essuyé 100000 frs d'impayé précédamment avec un autre salopart
alors messieurs qu'on nomme grands veillez au grain des modestent qui n'on que ce petit patrimoine dans les HLM vous expulsez plus facilement je pense
gdgd95
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clemouel
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2912 réponses |
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 08 févr. 2004 : 22:22:37
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Il est vrai que la forme est un peu spéciale mais sur le fond, je ne donne pas tord à notre impétueux gdgd95.
Moi-même, j'hésite à investir dans le locatif de peur de tomber sur un mauvais payeur insolvable.
Il est vrai que j'ai l'impression que les bailleurs ne sont pas protéger efficacement en sachant que les assurances et sauf erreur ne remboursent que sur une courte période ou sur une indemnisation maximum.
Donc une réforme serait intéressante et pourquoi pas créer une sorte de caisse de solidarité nationale sur les loyers encaissés afin d'indemniser les bailleurs floués mais là je suis peut-être trop ambitieux.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 02:35:45
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Christoph9, je ne suis pas d'accord.
Arrêtons de mutualiser les risques associés aux mauvais payeurs.
Il faut d'abord et avant tout, RESPONSABILISER les gens.
C'est la clé de tout. Et, pour ceux qui ne sont pas responsables, eh bien il faut qu'ils subissent les conséquences de leurs actes.
Il y a bien longtemps, on m'a appris qu'il n'était pas grave de faire une erreur, mais après, nous voilà prévenu, et alors, si on refait la même erreur, alors là....
Prados |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 18:36:13
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Il est cocasse de rappeler que l'idée de la mutualisation a été reprise spectculairement par le précédent gouvernement sous la forme de la "CLU" (couverture logement universelle) et qu'elle a été vilipendée par tous ceux qui se réclament de la défense des propriétaires, qui n'y ont vu qu'une mesure en faveur des locataires alors qu'elle était en principe destinée à garantir les propriétaires et par là même de les encourager à investir dans le locatif...
Edité par - universimmo le 09/02/2004 18:37:07 |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 févr. 2004 : 20:54:53
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Universimmo est même allé un peu plus loin dans un récent article : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=363 . Il y disait que, outre les vessies qui furent par le passé prises pour des lanternes par les organisations comme il le dit dans le message précédent, que le gouvernement actuel, en réponse au coup de gueule récent de l'Abbé Pierre, serait tenté (tenté ?) de recuire à sa sauce droite les recettes gauche du précédent du registre CLU envisagé. C'est (ce serait...) les lanternes renversées et les vessies retournées en un joli méli-mélo, non ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mars 2004 : 15:33:28
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Je me suis marré en lisant le mot de Univerim et celui de Joseph.
Le coup de pinceau de gauche à droite ne va pas ?..
Bon, essayons de droite à gauche ... zut, ça ne va pas non plus !
Parce que c'est toujours la faute à ..... Quand ça ne va pas, il faut un coupable, pour le moins un responsable, pour qu'on puisse lui couper la tête.
Je joue au Loto, ou au PMU : je perd même gros, je ne fais pas une manif.
Je joue en bourse ( tient, des Eurotunnel, au hasard !) je perd, je te fais un putch pour pousser les incapables dehors.
J'ai le souvenur, fin années 60-début années 70, de ces pov'es diables de locataires qui venaient pleurer à nos permanences, tondus jusqu'au dernier cts par des bailleurs sans scrupules qui leur faisaient même payer le ravalement de la façade ou l'installation d'un ascenseur. Mais à l'époque il n'y avait pas de textes, ou très peu pour les protéger. Les choses ont changées.
Les lois de l'équilibre sont imparfaites, tout comme l'Homme.
Comment elle s'appelait la machine à vapeur ? ... "La jamais contente", je crois ......
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 07:36:05
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Tous les propriétaires bailleurs ne sont pas des gens qui ont investi pour louer mais il y nombre de gens qui ont emprunté pour habiter et qui se trouvent contraints d'aller vivre ailleurs pour gagner leur vie. C'est compliqué de vendre et d'acheter autre chose quand on n'a que 2 ou trois mois pour organiser également un déménagement, inscrire les gosses à l'école, etc. Alors on cherche une location et on met un locataire dans son appart. On paie un loyer à peu près égal à celui qu'on touche et tout cela est à peu près égal aux remboursements d'emprunt et on paie des impôts en plus.
On n'a pas une trésorerie qui permette de passer plusieurs mois sans rien rentrer et de s'assoir à la fin sur ces créances. Mais on est considéré comme un vilain propriétaire, voire marchand de sommeil.
Une loi salutaire serait tout simplement d'activer automatiquement une rupture de bail et expulsion via force publique au seul motif de n'avoir pas pu produire les attestations d'assurance, preuves de revenus et preuves de paiement de loyer à un organisme (évidemment entretenu par nos impôts, style contribution revenu locatif).
Système d'injonction rapide comme les injonctions de faire avec application immédiate par mise à la porte.
La responsabliité du propriétaire ainsi lésé se traduirait par le boulot qui lui resterait pour mettre un autre locataire là dedans et repartir à la chasse aux documents.
On n'est pas partout à Paris ou l'offre locative est trop faible et où les candidats locataires donnent volontiers toutes leurs preuves de revenus, d'assurance etc. et paient trop contents d'avoir un logement.
une vraie provinciale de petit trou perdu dans les plaines...
seborga1 |
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louravi01
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 11:59:00
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Citation :
Tous les propriétaires bailleurs ne sont pas des gens qui ont investi pour louer mais il y nombre de gens qui ont emprunté pour habiter et qui se trouvent contraints d'aller vivre ailleurs pour gagner leur vie. C'est compliqué de vendre et d'acheter autre chose quand on n'a que 2 ou trois mois pour organiser également un déménagement, inscrire les gosses à l'école, etc. Alors on cherche une location et on met un locataire dans son appart. On paie un loyer à peu près égal à celui qu'on touche et tout cela est à peu près égal aux remboursements d'emprunt et on paie des impôts en plus.
On n'a pas une trésorerie qui permette de passer plusieurs mois sans rien rentrer et de s'assoir à la fin sur ces créances. Mais on est considéré comme un vilain propriétaire, voire marchand de sommeil.
1) Il convient de souligner qu'à l'occasion de la réforme des plus-values immobilières, le gouvernement a cru devoir supprimer l'exonération liée à la première revente d'un bien ne constituant pas la résidence principale du contribuable.
Une fois le bail résilié parce que le locataire ne paie pas, on ne peut même plus mettre en vente : on est obligé de redonner le bien à bail, à peine de prendre de plein fouet une imposition à la plus-value très lourde (26 % du bénéfice net lors de la revente !), sauf à être propriétaire depuis quinze ans.
Merci encore à MM. Raffarin, Mer et Lambert, selon lesquels la réforme des plus-values immobilières devait alléger cet impôt : pour les gros revenus comme Raffarin, qui ne seront plus soumis à la progressivité de l'impôt sur le revenu mais à une imposition forfaitaire, oui ; pour les revenus moyens ou faibles, la réforme se traduira par un alourdissement de l'impôt...
2) Sur la difficulté qui existe à faire sanctionner judiciairement l'inexécution par le locataire de ses obligations, elle est avérée. Une protection excessive du locataire est dans l'air du temps, et certains locataires peu scrupuleux en profitent largement. Cela a pour conséquence de placer quelquefois certains propriétaires peu fortunés, qui ont un crédit à rembourser sur leur bien, dans des situations tout simplement dramatiques.
La responsabilité en incombe certes, à quelques dispositions démagogiques de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, trop favorables au locataire.
Mais la responsabilité en incombe surtout aux magistrats des tribunaux d'instance. Certes, ceux-ci s'efforcent de faire honnêtement leur travail, dans des conditions particulièrement difficiles, étant donné l'encombrement du rôle de ces juridictions.
Cependant on est bien obligé de constater la timidité des jugements rendus quand le locataire est de mauvaise foi, voire un escroc (j'ai un exemple personnel, que je ne développerai pas ici même). Les tribunaux d'instance ont tendance à rendre, à l'issue de délais souvent beaucoup trop longs, des jugements mi-figue mi-raisin, au lieu de sanctionner à la mesure de leur malhonnêteté des locataires qui usent et abusent du système en place.
Et c'est le bailleur qui trinquent : dans l'esprit du tribunal, souvent ce n'est pas trop grave, de toute manière le bailleur est un nanti, ce qui, en réalité, est loin d'être toujours le cas.
Le problème est que ces magistrats manquent souvent singulièrement de réalisme : formés une fois pour toutes à l'Ecole nationale de la magistrature sans contact véritable avec le terrain, percevant un traitement en toute sécurité chaque mois, payant pour leur part régulièrement leurs loyers, ils éprouvent beaucoup de difficulté à se mettre à la place des bailleurs confrontés aux impayés ou à prendre conscience de la manière dont certains locataires peu scrupuleux tournent la réglementation existante à leur profit, en se moquant en réalité de l'autorité judiciaire.
Les tribunaux d'instance devraient faire preuve de beaucoup plus d'énergie et de fermeté en cas d'inexécution de mauvaise foi par le locataire de ses obligations.
Trop de ces juridictions, tout particulièrement en région parisienne, se montrent excessivement favorables aux locataires et, d'une manière générale, aux débiteurs, sans avoir suffisamment d'égards à la situation, qui peut être dramatique, des créanciers.
Plutôt que de réformer la loi du 6 juillet 1989, il serait indispensable que les tribunaux d'instance l'appliquent avec plus de rigueur et de fermeté.
Mais évidemment, aucun politique ne s'intéresse à une telle question, malgré son importance, car électoralement, il ne pourrait en tirer aucun bénéfice, tout au contraire...
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 16:49:12
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voila qui est bien dit c'est tout a fait ce que je pense mais dit autrement, existe t'il des associations de défense des petits propriétaires?
GDGD95
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 17 mars 2004 : 22:08:09
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Il y a évidemment des associations de propriétaires. Une association domine le secteur, avec siège à Paris et des échelons locaux. Voir l’annuaire des assoc à http://www.universimmo.com/accueil/uniadr000.asp .
Une observation : la meilleure façon de ne pas avoir à affronter les affres de la gestion d’un impayé locatif ou simplement d’un conflit locatif (et donc de ne pas avoir à se plaindre de la justice… - comme il est au demeurant quelquefois facile de le faire en ne voyant que la paille et non la poutre), c’est, d’une part, de louer des biens impeccables (impeccables quel que soit le standing : c’est indépendant) et de remplir toutes ses obligations de proprio (je suis effaré quand je vois – y compris sur certains sujets des forums UI - des proprios chercher des recettes pour bricoler à quatre sous un bien et le fourguer en location avec voracité…), d’autre part, de pratiquer des prix modérés et de sélectionner convenablement le locataire. C’est en amont que tout se joue !!! Je peux vous garantir que l’on s’y retrouve !
Je profite de ce sujet pour rappeler l’existence de l’excellent guide UI « Le Risque d'impayé : Prévenir et agir » : http://www.universimmo.com/eboutique/uniboutiq001.asp?eBoutique_Code=3 . En plus, à ce prix de moins de 15 €…
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louravi01
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 21 mars 2004 : 21:23:11
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Citation :
Une observation : la meilleure façon de ne pas avoir à affronter les affres de la gestion d’un impayé locatif ou simplement d’un conflit locatif (et donc de ne pas avoir à se plaindre de la justice… - comme il est au demeurant quelquefois facile de le faire en ne voyant que la paille et non la poutre), c’est, d’une part, de louer des biens impeccables (impeccables quel que soit le standing : c’est indépendant) et de remplir toutes ses obligations de proprio (je suis effaré quand je vois – y compris sur certains sujets des forums UI - des proprios chercher des recettes pour bricoler à quatre sous un bien et le fourguer en location avec voracité…), d’autre part, de pratiquer des prix modérés et de sélectionner convenablement le locataire
On n'a pas juridiquement à louer un bien "impeccable", mais un bien en bon état d'usage et de réparations de toutes sortes, ce qui est différent.
D'autre part, remettre un bien totalement à neuf avant de le louer n'est pas toujours un investissement opportun : il faut savoir que même les locataires de bonne composition, ont tendance à dégrader un bien. Un bien donné à bail se dégrade en général plus rapidement qu'un bien occupé par son propriétaire : c'est un fait.
Un état des lieux d'entrée bien verrouillé et très détaillé est très important : malheureusement même les huissiers ne les rédigent pas toujours avec le soin et le détail nécessaires.
Pour ce qui est de la sélection soigneuse de son locataire et de la pratique de prix modérés, il faut savoir que cela ne met malheureusement pas forcément à l'abri des mauvaises surprises. Par définition même, les escrocs n'apparaissent pas au premier abord comme tels. On s'en aperçoit ultérieurement, au cours du bail.
Un conseil aux apprentis bailleurs : ne vous contentez pas de la fourniture par votre candidat locataire de justificatifs de revenus suffisants et de la copie de ses quittances de loyers relatives à son bail actuel. Le fait de percevoir des revenus élevés n'est pas une preuve en soi d'honnêteté. Essayez de savoir pourquoi quelqu'un souhaite prendre votre bien à bail et de remonter jusqu'à son bailleur actuel, afin de recueillir le point de vue de ce dernier : en général, les escrocs locataires sont des récidivistes, leurs antécédents permettent de les débusquer.
La majorité des locataires sont des gens honnêtes, mais il faut savoir qu'il existe une minorité, qui n'est pas infime, d'escrocs et de gens indélicats.
Si vous êtes financièrement peu à l'aise, si par exemple vous avez un crédit sur le bien donné à bail, prenez de préférence une assurance contre les risques locatifs, sans le dire à votre locataire, bien sûr : ce n'est pas une garantie absolue, mais c'est une petite sécurité, même si la ponction sur votre revenu foncier est loin d'être négligeable et n'est pas totalement déductible des impôts fonciers.
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