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bprudhon
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JPM
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13591 réponses |
 Posté - 16 févr. 2004 : 17:46:16
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Merci à Prudhon pour cette indication, d'autant plus que le survol de l'étude semble montrer sa bonne qualité.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2004 : 14:27:53
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Vu la circulaire (à partir du lien indiqué) et le commentaire de l'ARC, organisation qui s'est fortement impliquée dans l'individualisation et avait publié sur son site les "actes" d'un colloque sur la question.
L'individualisation ne pose pas de problème pour l'habitat à construire, en pose peu pour la monopropriété existante (en particulier bailleurs sociaux), en pose beaucoup pour les copropriétés existantes. Restons sur ce seul plan.
A propos des exigences techniques des concessionnaires, l'ARC écrit :
Toutes les prescriptions qui ne concernent pas directement la mise en place techni-que de l’individualisation son abusives donc illégales : ainsi, par exemple - pour prendre un cas rencontré à plusieurs reprises par l’ARC – si un service public vou-lait imposer la pose d’un dispositif permettant la coupure de l’eau à distance (sys-tème destiné à gérer les impayés et NON à permettre l’individualisation) - cela serait considéré comme ABUSIF.
OUI, MAIS LA CIRCULAIRE : «Il peut exiger la pose de compteurs de son choix et l’installation de matériels destinés à éviter les retours d’eau (clapets anti-retour, dispositifs disconnecteurs et de sectionnement individuels)»
ET L'ARC AJOUTE :
Nous avons donc le plaisir de constater que le ministère nous a suivi sur ce point, la circulaire étant particulièrement claire et acceptant même de fournir un exemple très concret : " Par exemple, dit-elle il n’appartient pas au service public de distribution d’eau d’imposer aux copropriétaires le remplacement des canalisations en plomb ".
OUI, MAIS LA CIRCULAIRE : « En revanche, les nouvelles installations à réaliser doivent être conformes aux dispositions du code de la santé, notamment à celles des articles R. 1321-43 à 59 ».
AJOUTONS que les dispositions du Code de la santé ne sont pas seules applicables. On connaît les méfaits de la présence de métaux différents sur un même même circuit (corrosions et vibrations). De toute manière on ne peut pas envisager de laisser des canalisations en plomb anciennes « polluer » des canalisations neuves qui leur feraient suite. C’est pur bon sens !
Sur le comptage de l’eau chaude, l'ARC ECRIT :
Le service des eaux devra, comme pour l’eau froide, installer dans tous les logements ou locaux commerciaux un compteur de facturation décomptant l’eau chaude qui, rappelons-le, n’est QUE de l’eau froide réchauffée. La copropriété facturera les calories et la Compagnie des Eaux facturera l’eau froide. En fait c’est très simple et ça marche très bien. Ceci dit, il sera recommandé, dès qu’on le pourra, d’individualiser aussi la pro-duction d’eau chaude.
L’ARC A RAISON mais dans beaucoup d’immeubles anciens, comment fera-t-on ?
L’une des conséquences de l’individualisation est d’évincer le syndic de la gestion de l’eau (froide en tout cas). Pour l’eau chaude on le verrait réapparaître puisqu’il devrait être informé des consommations individuelles pour répartir les frais de réchauffement. On semble par ailleurs avoir oublié qu’il existe des dispositions réglementaires relatives à la répartition des charges d’eau chaude (art R 131-9 à 14 CCH notamment) ; quid alors des frais fixes de réchauffement ? et de la déperdition liée au recyclage permanent (nécessaire pour éviter le puisage préalable d'eau froide payée comme eau chaude)
Sur les frais éventuels d'instruction de la demande par le concessionnaire, l'ARC écrit :
Là aussi le ministère a bien voulu nous écouter, ce qui se traduit dans la circulaire par la phrase suivante : " Il ne peut être facturé au propriétaire ou aux personnes bénéficiant de l’individualisation le coût de l’instruction des demandes ".
OUI POUR LE COÛT DE L'INSTRUCTION mais NON pour le coût de l’étude : « Le propriétaire qui souhaite l’individualisation des contrats de fourniture d’eau établit une description technique et géométrique (plan détaillé des canalisations, logements desservis,..) de ses installations existantes au regard des prescriptions exi-gées par le service public et établit si nécessaire un programme de travaux pour les rendre conformes à ces prescriptions. »
Autant dire que l'étude préalable sera coûteuse et qu'il faudra faire d'ailleurs une étude du coût de l'étude !
SUR LES MAJORITES NECESSAIRES (décision d'étude et décision définitive de réalisation), l'ARC écrit :
Alors que certains répondaient hâtivement : " à l’unanimité ", le Ministère du Logement, après consultation du Ministère de la Justice et de la Commission Relative à la Copropriété dont fait partie l’ARC, répond : " la décision d’individualisation et celle concernant les travaux correspondants, si elle représente une amélioration sont prises à la majorité de l’article 26 ".
Or, il est évident que l’individualisation représente toujours une amélioration puisqu’elle est destinée :
à améliorer la gestion de l’eau ;
à mieux maîtriser les consommations ;
à assainir les finances de la copropriété ;
à mieux traiter les impayés ;
à permettre à ceux qui le veulent de ne pas payer l’eau qu’ils ne consomment pas.
Le ministère précise que les études préalables sont aussi votées à la double majo-rité de l’article 26. Cela semble cohérent, mais n’est, selon nous, pas exact ; en copropriété, une simple étude - même si elle concerne des travaux d’amélioration - est valablement votée à la majorité simple.
Nous n’allons cependant pas nous disputer avec le ministère pour cela.
OUI, l’ARC A RAISON, certains estimaient qu’il y avait modification de la répartition des charges (donc unanimité), mais la circulaire est prudente : « Dans une copropriété, la décision définitive portant d’une part sur la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et d’autre part sur la réalisation des travaux néces-saires, peut être votée, si ceux-ci constituent une amélioration et sous réserve de l’appréciation des juridictions judiciaires, à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 »
AJOUTONS QUE la qualification de l’individualisation a une incidence sur la possibilité ou non d’une seconde assemblée, possible s'il s'agit d'une amélioration, impossible s'il y a simple référence à la majorité de l'article 26 sans référence au paragraphe c)
MAIS RAPPELONS SURTOUT que ni les Ministères de l'Equipement et et de la Justice, ni la Commission de la Copropriété, ni l'auteur d'une circulaire n'ont de pouvoir prépondérant en cette matière, d'ou la mention traditionnelle : " sous réserve de l'appréciation des juridictions judiciaires " renforcée par le conditionnel : " si ceux-ci [les travaux] constituent une amélioration ".
En cas de contestation, on connaît quelques avocats spécialistes qui soutiendront, peut être avec succès, qu'il ne s'agit pas d'une amélioration mais bel et bien d'une modification de la répartition des charges. TGI, Cour d'appel, Cour de cassation, renvoi devant une autre Cour d'appel, second pourvoi, etc.
Mais laissons les querelles basochardes. Les vraies difficultés sont sur le plan pratique. La première est sans nul doute l'importance et le coût des travaux nécessaires dans une copropriété existante pour permettre l'individualisation. Celle ci ne paraît présenter d'intérêt réel que si l'eau chaude est décomptée pareillement. Or sur ce point les difficultés seront plus grandes encore et l'on attend des indications pratiques des uns ou des autres pour connaître le mécanisme à adopter.
Enfin le concessionnaire ne peut faire payer les frais d'instruction du dossier mais il est clairement indiqué que " La loi a rappelé le principe du respect de l’équilibre économique du service. Les modifications des conditions d’organisation et d’exécution du service peuvent nécessiter, s’il y a lieu, le réexamen des conditions tarifaires, l’évolution de ces conditions devant être proportionnée aux contraintes nouvelles imposées au service."
Pas besoin de savoir lire entre les lignes pour comparer " équilibre économique du service " et " contraintes nouvelles imposées au service ".
Mais la mesure est bonne pour les bailleurs propriétaires d'un immeuble entier : plus besoin de régler les factures d'eau pour les récupérer six mois après. Et eux, les bailleurs, ils individualiseront l'eau chaude !
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 17 févr. 2004 : 15:51:42
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Bonjour JPM,
Merci pour votre analyse de cette circulaire et de vos commentaires.
Concernant le point portant sur le problème de "santé publique" la circulaire précise :
Citation :
Mais le service ne peut imposer que des dispositions qui sont nécessaires à l’individualisation dans le respect des prescriptions du code de la santé publique. Par exemple, il n’appartient pas au service public de distribution d’eau d’imposer aux propriétaires le remplacement des canalisations en plomb, même si celui-ci peut être conseillé dans la plupart des cas. En revanche, les nouvelles installations à réaliser doivent être conformes aux dispositions du code de la santé, notamment à celles des articles R. 1321-43 à 59. Une attestation de conformité portant sur les installations nouvelles ou les parties d’installation nouvelles, à la charge du propriétaire, peut lui être demandée, si elle est prévue dans le cadre du règlement de service.
Donc, si le service des eaux ne peut pas imposer le remplacement des canalisations en plomb en quoi les nouvelles installations doivent-elles être conforme ?????
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2004 : 23:15:13
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Vous avez mis le doigt sur un des points importants.
L'étude de l'ARC est intéressante mais un peu orientée dans la mesure ou elle met en exergue des dispositions qu'elle a soufflées aux pouvoirs publics. On ne peut en vouloir à un organisme quelconque de faire valoir les résultats obtenus. On ferait la même chose à sa place.
L'extrait que nous avons relevé l'un et l'autre comporte à mon avis une affirmation gratuite, aussi bien en droit qu'en fait.
Dans certains cas, la réglementation générale d'ordre public en vigueur s'opposera certainement à la coexistence de métaux différents sur une partie cohérente du réseau. Mais cela mérite une vérification plus approfondie que je n'ai pas eu le temps de faire.
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