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badidonc
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 Posté - 08 juin 2011 : 10:17:36
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Bonjour,
Cherchant a regler un pb avec mon syndic et ma copro, j'ai etudié l'article 21 Décret n°67-223 du 17 mars (Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 ).
Il est stipulé que Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum
Certains avancent qu'il faut stipuler avec exactitude les termes de cette delegation, notamment les travaux exactes a realiser.
Toutefois, en lisant cet article, rien n'oppose une AG a donner delegation au syndic pour entreprendre des travaux quelconque necessaire sortant du cadre de maintenance courante... En effet, dont elle détermine l'objet ne peut il pas etre travaux de renovation, d'amelioration, necessaire, evitant ainsi une AG exceptionnelle?
J'ai trouvé cet article sur ce site http://sos-net.eu.org/copropriete/lois/loi65.htm
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
En gros, elle laisse une certaine liberté d'action tout en obligeant le delegataire de rendre des comptes.
est ce legal? Mauvaise interpretation de ma part?
Merci pour vos avis
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Posté - 08 juin 2011 : 11:12:59
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badidonc: un nouveau post sur le même sujet et ce sont les mêmes réponses que les Uinautes vont apporter.
Vous ne cherchez que des solutions pour vous éxonérer des votes de l'AG. Mais ils n'existent pas de solutions, car PERSONNE, autre que l'AG des copropriétaires, décide en copropriété.
L'article 21 est très clair, mais vous lisez autre chose.
Une délégation de l'AG au CS, ... est possible mais sur un sujet bien déterminé, ce qui veut dire travaux bien définis comme changement de tête de lampadaires, peinture de la porte du garage, ....et dans une assiette max d'un montnat de dépenses.
Vous remarquerez que c'est bien l'AG qui donne cette délégation.
Cette délégation ne peut, EN AUCUN CAS, être flou, sans objet déterminé.
badidonc : citation: En gros, elle laisse une certaine liberté d'action tout en obligeant le delegataire de rendre des comptes.
Relisez cet article: c'est toujours l'AG qui fixe un montnat de trvaux dont la concurrence est obligatoire, et la consultation du CS obligatoire.
Ce qui veut dire : le syndic DOIT proposer à l'ODJ de l'AG plusieurs devis si les trvaus dépassent la somme de 1500 e, par exemple, et l'avis du conseil syndical ets rendu obligatoire à partir d'un montnat de 1500 e, par exemple.
Il n'y a rien d'autre d'écrit dans cet article. Le syndic DOIT proposer des devis concurrents à l'ODJ de l'AG, qui est seul décidera quel devis choisir.
Ne cherchez pas ce qui n'existe pas. Vous critiquez votre CS,et vous cherchez à tout prix de passer outre du vote des coprorpiétaires; cela n'existe pas en copropriété.
Quand une AG vote une délégation, ce choix vient de l'AG. La personne ou le CS mandaté dans un cadre très précis - objet et montant - devra rendre compte à l'AG suivante. Si cette délégation a été détourné, la personne, le CS ou le syndic mandaté, engagera sa responsabilité !!!
badidonc : citation: Mauvaise interpretation de ma part?
Vous avez enfin compris ??? je n'en suis pas très sur !! 
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Gédehem
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Posté - 08 juin 2011 : 11:27:46
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Vous abordez 2 points qui ne sont pas du tout liés :
- la délégation de pouvoir de faire.
- La mise en concurrence des contrats et le controle du CS.
- Concernant la mise en concurrence/controle CS, il s'agit ici de la définition de 2 seuils par l'AG "imposés" au syndic à partir desquels :
1) Il doit mettre en concurrence (pluralité de demandes/présentation
2) il doit obtenir l'avis préalable (écrit c'est mieux) du CS.
Rien à voir avec une délégation de pouvoir.
Notez que ces 2 points ne sont pas liés : L'AG peut décider d'une mise à concurrence systématique à partir de XXXX € pour les contrats et marchés sans obliger l'avis du <CS.
- Sur la délégation de pouvoir D.art.21 :
- elle le peut porter QUE sur un acte relevant d'une décision prise à la maj.art.24 (L.art.25a). Sont donc exclus les actes qui relèveraient des maj.art.25 ou 26.
Sont également exclus les actes relevant de la maj.art.24 mais qui ne peuvent en aucun cas être délégués : donner quitus au syndic, approuver les comptes du syndicat....
- Elle ne peut porter QUE sur un acte EXPRESSEMENT déterminé.
Sont donc exclues les délégations générales, vagues, sans objet précis type "travaux d'entretien courant", délégation pour une durée indéterminée.
Cette délégation de pouvoir pour passer un acte précis, identifié, PEUT autoriser le bénéficiaire de la délégation à engager des fonds, dont le montant maximum doit être fixé, ainsi que son objet, qui doit donc être précis.
Concernant l'objet de la dépense il entre bien entendu dans l'acte déterminé par la délégation. |
Édité par - Gédehem le 08 juin 2011 11:34:25 |
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badidonc
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Posté - 08 juin 2011 : 12:01:40
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Philippe, merci pour ces precisions, mais je pense mal m'exprimer. je ne cherche pas a faire passer des depenses sans AG, bien au contraire. e m'etais opposé lors de la derneire AG contre tout accord en ce sens...mais je n'avais pas ces elements ...je m'opposais a signer un cheque en blanc au syndic et au CS, et je maintiens ma position.
Je souhaite que les regles soient respectées, et presenter mes arguments lors de la prochaine reunion du CS et de prochaine AG.
Mais a la lecture de l'article 21, j'ai certains doutes concernant la comprehension de l'article,et je veux cadennasser mon argumentaire.
je rappelle la resolution 13 de la derneire AG:
Conformement a l'article 21 du decret du 17 mars 1967, l'AG autoirise le CS a decider des certaines depenses jusqu'a un montant maximum de 8000 euros
Le conseil syndical rendra compte lors de la prochaine AG de l'execution de cette delegation
Concretement, ca n'est pas legal
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badidonc
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Posté - 08 juin 2011 : 12:06:04
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Gédehem,
- Concernant la mise en concurrence/controle CS, il s'agit ici de la définition de 2 seuils par l'AG "imposés" au syndic à partir desquels :
1) Il doit mettre en concurrence (pluralité de demandes/présentation
2) il doit obtenir l'avis préalable (écrit c'est mieux) du CS.
Rien à voir avec une délégation de pouvoir.
Notez que ces 2 points ne sont pas liés : L'AG peut décider d'une mise à concurrence systématique à partir de XXXX € pour les contrats et marchés sans obliger l'avis du <CS.
C'est la ou je comprend pas. A quoi sert ces resolutions si le syndic est obligé de passer par l'AG? et pourquoi demander l'accord du CS? Ca concerne quels cas exactement? des travaux votés en AG?
Merci |
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Posté - 08 juin 2011 : 15:01:02
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badidonc : nous vous avons donné tous les arguments juridiques et vous refusez de regarder cette réalité !!!!
1. l'AG DECIDE d'une mise en concurrence obligatoire à partir d'un certain montant. Cela veut dire que le syndic a obligation de présenter à l'AG plusieurs devis au delà de ce seuil !!!! L'AG décidera de l'entreprise et du montnat du devis. Rien d'autre caché derrière ces mots.
2. l'AG DECIDE que le syndic demande l'AVIS du CS et non son accord à partir d'un certain montant car le CS ne décide de rien du tout, comme le syndic. Le CS donne son avis sur le choix d'une entreprise, et c'est l'AG QUI DECIDERA !!!
3. cela concerne les trvaux, les contrats, ..... tout ce qui concerne les dépenses de copropriété, entretien et urgence.
4.C'est l'AG qui oblige le syndic a respecter un montant pour la concurrence, et un montant pour l'avis obligatoire du CS
5. la résolution qui donne tout pouvoir pour 8000 € de faire des travaux sans fixer l'objet ceux-ci et leur montant est
contraire à la loi, MAIS si personne ne conteste cela dans les 2 mois, l'AG donne donc un chèque en blanc au CS; c'est une erreur grave. Cela prive l'AG de son pouvoir unique de décision.
Une dernière fois : le syndic exécute les décisions de l'AG; l'AG est la seule décisionnaire en copropriété !!!
Le syndic ne décide de rien sans l'accord de l'AG
L'AG vote le budget de dépenses annuelles, vote les trvaux, choisi son syndic, choisi les membres du CS. Tout ce jloi monde DOIT rendre compte à l'AG de sa mission.
LES AG SONT OBLIGATOIRE POUR TOUTE DECISION CONCERNANT LE SYNDICAT, MEME EN CAS D'URGENCE.
C'EST LA LOI DE LA COPROPRIETE, ET NON LA LOI QU'AIMERAI BADIDONC.
badidonc : ne cherchez plus un texte de loi qui n'existe pas. L'AG décide et le syndic ne peut se passer d'une AG pour gérer la copro. ou commander des trvaux. !!!!
Pas d'AG = pas de résolutions votées = pas d'appel de fonds possible. ET RIEN d'AUTRE !!! |
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Sunbird
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 Posté - 08 juin 2011 : 15:03:20
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@Badidonc
trouveriez vous normal que vos enfant sous prétexte que vous leur autorisiez de prendre 50 euros dans votre portefeuille pour allez achetez des livres, continue à piocher tous les jours dans vos poches pour apprendre un jour qui vont chez le dealer du coin?
Certes mon approche est caricaturale, mais c'est malheureusement ce qui ce passe dans les copropriétés où le syndic est peu scrupuleux et que le CS ne comprend rien.
Un exemple tout récent, je viens de regarder les comptes, et je me rends compte qu'il y a une explosion du budget de fonctionnement, car le syndic avec le CS décident de faire beaucoup de travaux en décidant de ne pas dépasser les 1500 euros... par bâtiment. Bref on avait voté 1500 euros pour la copropriété, en regardant les comptes cela est devenu du 1500 euros par bâtiment... soit 19500 euros... plusieurs fois par an.
Lorsque j'interpelle un membre du CS, il me dit que c'est comme cela... dans quelques jours le CS et le syndic vont comprendre que le c'est comme cela, c'est fini.
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Posté - 08 juin 2011 : 15:32:48
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sunbird : en tant que présidnet de CS je suis contre toute délégation ou mandat.
Notre copropriété a beaucoup souffert de dérives avec de telles résolutions. 1500 € de limite accordé au CS sont devenus 12 fois 1500 € par an soit 18 000 € !!! et OUI la résolution ne prévoyait pas 1500€ par an seulement.
badidonc : citation: Conformement a l'article 21 du decret du 17 mars 1967, l'AG autoirise le CS a decider des certaines depenses jusqu'a un montant maximum de 8000 euros
Le conseil syndical rendra compte lors de la prochaine AG de l'execution de cette delegation
badidonc : Avez vous lu 8000 € pour l'année ou autre chose ??
Ce que je lis, c'est que le syndic paut décider de dépenses jusqu'à un montnat de 8000 € ( pure folie !!!), mais sans limite du nombre des dépenses. Imaginez que vous allez recevoir votre ODJ pour la prochaine AG avec des dépenses non prévues au budget et non votées par l'AG avec 8 fois des trvaux commandes par le CS. C'est à dire 64 000 € de dépenses que l'AG n'aura pas décidées, mais que tous les copros devront payer, car l'AG a décidé cette délégation.
Tout cela est irresponsable. |
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Gédehem
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Posté - 08 juin 2011 : 22:58:46
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badidonc :
"A quoi servent ces resolutions si le syndic est obligé de passer par l'AG ?"
Surprenante question !!!!!!!
Vous n'avez manifestement pas saisi qu'elles servent au syndicat, à maitriser les dépenses, pour éviter la passation intempestive de marchés ou contrat par le syndic, les copropriétaires étant mis ensuite devant le fait accompli !
Premier seuil : l'AVIS (écrit) du CS pour les contrats ou marchés passant un certain seuil, mettons 1000 €. Ce qui veut dire que (par exemple) si le syndic veut changer d'assureur immeuble (contrat annuel 1300 €), il devra préalablement en informer le CS pour obtenir son "AVIS" (écrit, j'insiste), .... ce qui permet au CS de poser toutes les questions du pourquoi de ce changement ...
A défaut de voter cette résolution "avis du CS", le syndic peut librement changer d'assureur (clauses contrat et montant à peu près similaires) de sa propre initiative sans en référer à quiconque !
Certes, ce n'est qu'un "avis", le syndic pouvant passer outre ...
Sauf qu'il s'expose alors à de gros ennuis si l'avis négatif du CS est bien motivé, l'AG suivante refusant de ratifier l'acte sur la base de cet avis négatif motivé.
On comprend donc le poids de cet avis, du moins si le CS fait bien son boulot : le syndic ne bougera pas si l'avis négatif est étayé.
Second seuil : mise en concurrence des contrats et marchés de (mettons) 3000 € et plus, contrats pour une même opération (important : des petits malins font fractionner une même opération en 2 ou 3 contrats afin de contourner ce seuil de 3000 €)
Ce qui oblige le syndic, c'est le but de la décision, à passer par l'AG pour décider de ces contrats ou marchés.
Notez que les textes ne parlent que d'une "pluralité de demandes ... ce qui n'induit pas pluralité de réponses !
Sans entrer dans les détails, nous savons les pratiques qui permettent à certains syndics d'avancer "J'ai fait 8 demandes, ... mais je n'ai qu'une réponse" (pas besoin d'un dessin pour savoir qui a été "seul" à répondre ..."  )
Il faut donc que la résolution proposée et adoptée par l'AG prévoit le coup :
"L'Assemblée décide que tous les marchés ou contrats d'un montant de (3000 €) et plus pour une même opération devront être mis en concurrence par la présentation d'au moins 2 propositions."
Les montants définis, s'il doivent permettre au syndicat de maitriser les contrats et marchés, leur seuil ne doit toutefois pas être trop bas afin de ne pas paralyser la gestion du syndicat.
Si le seuil pour l'AVIS du CS peut l'être (ce n'est pas un frein s'il est à 0 ou 150) il faut qu'il soit raisonnable pour la mise en concurrence puisqu'une AG est alors nécessaire pour le décider. |
Édité par - Gédehem le 08 juin 2011 23:07:30 |
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badidonc
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Posté - 10 juin 2011 : 06:43:30
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Bonjour,
Merci pour toutes ces precisions, bien utile et surtout qui me permette de comprendre la complexité d'une corpropriete. mais je tiens a me defendre aupres de Philippe338, qui "s'acharne" a penser que je veux contourner le systeme ou la loi. C'est pas du tout mon but, bien au contraire.
Je cherche a comprendre avec precision "tous les arguments juridiques" pour etre en mesure de les exposer au CS et d'exiger aupres du syndic le respect de la loi et de ses obligations. Rien de pire que d'avancer des textes juridiques sans en comprendre le sens ou les expliquer!!!
J'ai eu une reunion hier avec le CS où j'ai avancé certains arguments, contestant ainsi l'appel de fond du syndic, expliquant qu'il n'avait pas fait son boulot, et exigé que ce pooint soit soulevé lors de la prochaine AG pour valider cet appel de fonds.
Encore une fois, je ne veux pas chercher des contournements mais comprendre avec precision. Ca parait evident pour certains, mais la lecture de certains textes ne sont pas si evident.
J'ai rappelé au CS ma position initiale lors de l'AG concernant ce cheque en blanc, avec textes de loi a l'appui cette fois ci, dans un souci de transparence et pour rappeler au CS que le syndic reste responsable de la gestion de l'immeuble.
J'ai aussi obtenu quelques precisions concernant l'appel de fond de l'ascenceur. Finalement, cet appel de fond fait suite a un supplement decidé lors des travaux. l'entreprise a formellement conseillé par ecrit de changer les serrures. Je suis etonné que ce conseil n'ai aps ete fait avant, lors des devis!!! toutefois, je vais contester cet appel conformement au fait que le syndic aurait du nous rpevenir immediatement et en faire part lors de la derniere AG pour valider cet appel.
De plus, je cherche a savoir si ce supplement sera a la charge de l'ancien proprietaire, car il a ete acté lors de la vente que les travaux d'ascenceur voté en AG avant la venteetait a la charge du vendeur. Puis je en exiger le remboursement ou demander au syndic de facturer ces frais au vendeur?
GEDEHEM, merci pour la precision concernant les seuils...Ca eclaire en effet ma lanterne !!!
Par contre, encore une question: concernant les travaux d'entretiens, de reparations, jusqu'a quels points le syndic peut intervenir? L'AG doit il fixer un seuil?
Merci encore pour vos conseils...
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Posté - 10 juin 2011 : 10:41:43
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badidonc : citation: Par contre, encore une question: concernant les travaux d'entretiens, de reparations, jusqu'a quels points le syndic peut intervenir? L'AG doit il fixer un seuil?
Relisez tous les posts, vous y trouverez la réponse !! SEULE l'AG décide, donc c'est le qui fixe le seuil, mais le seuil obligatoire pour la concurrence et fournir plusieurs devis.
Rebelotte :: les travaux d'entretien, de petites réparations, .... sont votés par l'AG CAR ils font partie du budget annuel. Si le budget prévoit 3500 € pour les réparations électriques, changement de lampes, .... ; le syndic ne peut dépenser plus.
Si un incendie détruit le compteurs, le syndic commande les travaux, et il convoquera l'AG immédiatement pour approuver le devis, et appeler les fonds. |
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Gédehem
Pilier de forums
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11
Posté - 10 juin 2011 : 10:53:20
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Le "seuil" pour ce qui concerne l'entretien courant, les petites réparations, etc, est fixé par l'AG : budget prévisionnel !
Les lignes budgétaires correspondent à des dépenses que le syndic peut librement engager dans la limite fixée. Mais pas 1 € de plus.
C'est pourquoi il ne faut pas voter bêtement des budgets prévisionnels éléborés "à la louche" 8 ou 10 mois avant l'exercice concerné, budgets calculés à partir de l'exercice précédent ! ((budget N+1 élaboré en N en référence à des dépenses N-1 !!!  )
Faire des budgets avec systématiquement une augmentation de 5, 8 ou 10 % (ou plus), tout le monde sait faire.
Est-ce cela "gérer une copropriété" ?
La "maitrise des charges" passe par une véritable maitrise des dépenses, au plus juste, au plus près des réalités, au mieux pour la collectivité selon ses moyens !
Pas "Ã la louche" !
Ajout, pour préciser un point concernant la "mise en concurrence" :.
""L'Assemblée décide que tous les marchés ou contrats d'un montant de (3000 €) et plus pour une même opération devront être mis en concurrence par la présentation d'au moins 2 propositions."
Cette résolution du syndicat s'adresse principalement au syndic. Mais celui-ci n'ayant pas le monopole des demandes de devis, elle s'adresse aussi au CS, qui doit lui aussi participer à ces recherches de propositions.
C'est cela sa mission "assistance du syndic". |
Édité par - Gédehem le 10 juin 2011 11:02:12 |
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filomat
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Posté - 14 juin 2011 : 09:59:36
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citation: Initialement posté par philippe388sunbird : en tant que présidnet de CS je suis contre toute délégation ou mandat.Notre copropriété a beaucoup souffert de dérives avec de telles résolutions. 1500 € de limite accordé au CS sont devenus 12 fois 1500 € par an soit 18 000 € !!! et OUI la résolution ne prévoyait pas 1500€ par an seulement. badidonc : citation: Conformement a l'article 21 du decret du 17 mars 1967, l'AG autoirise le CS a decider des certaines depenses jusqu'a un montant maximum de 8000 euros
Le conseil syndical rendra compte lors de la prochaine AG de l'execution de cette delegation
badidonc : Avez vous lu 8000 € pour l'année ou autre chose ?? Ce que je lis, c'est que le syndic paut décider de dépenses jusqu'à un montnat de 8000 € ( pure folie !!!), mais sans limite du nombre des dépenses. Imaginez que vous allez recevoir votre ODJ pour la prochaine AG avec des dépenses non prévues au budget et non votées par l'AG avec 8 fois des trvaux commandes par le CS. C'est à dire 64 000 € de dépenses que l'AG n'aura pas décidées, mais que tous les copros devront payer, car l'AG a décidé cette délégation. Tout cela est irresponsable.
Entièrement d'accord Philippe ... Dans ma copro le montant était de 150000 euros (audit énergétique) qui se traduit par un plan de rénovation de 45 millions d'euros tout celà sans mise en concurrence autre que celles du syndic et du cs, s'il y a eu mise en concurrence ce sont eux qui ont choisi mais pas l'ag.
Je vais vous copier la résolution exacte qui a été votée
citation:
Le président demande à l'assemblée présente , de modifier l'ordre du jour et de commencer par la question relative au bilan thermique, objet de la résolution 15 et de reprendre ensuite l'ordre des résolutions.
résolution 15.1 audit technique et énergétique de la résidence article 24 majorité simple
"les représentant du caue 92 et de l'agence locale de l'energie de gpso, participants au comité de pilotage mis en place pour le suivi de cette opératin viennent à la tribune. Ils présentent à l'ag l'intéret de la démarche présente à leurs yeux.
Compte tenu des propositions reçues de cabinets d'architectes consultés, Mr xxx (syndic) propose de regrouper les résolutins 15.1 à 15.4 oar ybe résolution unique pour un montant de 150000 euros ttc, soit le montant de la résolution 15.2 initiale.
"l'assemblée générale, après en avoir délibéré, donne mandant au conseil syndical et au syndic:
-pour entreprendre des recherches et se faire assister pour la reconstitution d'un dossier de plans de construction de la résidence utiles à tous les travaux d'entretien et d'amélioration
-pour missionner une équipe pluridisciplinaire aux fins d'établir un diagnostic complet de la résidence, d'un chapitre concernant un plan d'amélioration et un volet environnemental, y compris énergétique.
-pour faire réaliser un plan prioritaire de réfection des terrasses en cohérence avec les premiers éléments de diagnosticdu plan global d'amélioration,
-pour un montant maximum de dépenses de 150000 euros ttc
-l'assemblée générale autorise le syndic à procéder à 2 appels de fonds à la date du 1 juillet et 1 octobre 2010 sur la base des charges communes générales"
résultat du vote 101930 tantièmes
votes pour 18366/42203
votes contre 14981/42203 ... la liste ...
non exprimés 9143/42203
C'est plus qu'irresponsable, je trouve cela scandaleux.
La facture arrive aujourd'hui avec un plan de "rénovation" (d'une quarantaine de millions plus 22% d'honoraires divers dont 5.5% de tva) complètement absurde (conservation du chauffage par les parties communes en dalles horizontales qui date de 1960) et défendu par deux architectes bonimenteurs. Plan qui exige le versement de 15000 euros par appartement en deux ans (en plus des charges habituelles) et qui met donc nombre de copropriétaires "résidents" à la rue puisqu'ils ne pourront que louer leur appartement pour payer ces frais en les déduisant de leurs revenus fonciers (en somme on les oblige à bailler), si ce plan est voté (et malheureusement il se contenterait du tiers des voix à moins que le conseil d'état n'y mette bon ordre).
Je suppose qu'on demandera à la croix rouge de venir planter des tentes dans les parkings de la résidence pour abriter ces malheureux copropriétaires résidents.
A mon avis il nous faut nous débarrasser au plus vite de ce syndic. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 14 juin 2011 10:17:20 |
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badidonc
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13
Posté - 15 juin 2011 : 19:15:15
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Bonjour,
Apres un long WE et quelques lectures, je reviens vers vous.
Tout d'abord, je suis completement opposé a toute delegation... dans notre cas, elle n'est aps legal car elle ne rspectepas le cadre legal de 'larticle 21 comme vous l'avez fait remarqué.
Pour le reste, je vais juste imaginer une situation pour voir si g tout compris.
En AG, on vote un budget previsionnel ou sont inscrit les frais de depanage, reparations et autre. Le budget concernant les travaux de maintance doit etre repecté. Si la somme est fixé a 5000€, on ne doit aps depasser 5000€!
Par contre, on peut fixer un montant au dela duquel le syndic doit en referer au CS et demander son avis. Par exemple, on a une depense de 600 € de depanange mais l'AG a decidé que l'avis du CS doit etre demandé a partir de 500€.
Il peut etre aussi ecrit que la mise en concurence doit etre effectué a partir de 3000€ par exemple. Ca concerne tous types de travaux, de maintenance ou de renovation. Par contre, l'un peut etre effectuer sans l'aval de l'AG car il rentre dans le budget previsionnel de maintenance. Si par contre il s'agit de frais lié a la renovation, amelioration de l'ahabitat, il necessite l'accord de 'lAG au prealable.
En cas d'urgence, le syndic peut effetcuer les reparations mais doit immediatement reunir une AG pour valider les travaux.
Est ce que j'ai bien compris, ou va t'on me taper encore sur les doigts !!! LOL
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Posté - 15 juin 2011 : 19:48:39
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badidonc : c'est pas mal !!!
Pour compléter cela :
citation: Le décret du 27 mai 2004 fixe la liste des dépenses se situant hors budget prévisionnel (art. 32 / décret du 17.3.67 : art. 44 et 45) :
les dépenses pour travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble ou portant sur les éléments d'équipement communs autres que ceux de maintenance. Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun y compris les menues réparations ou les travaux de remplacement d'éléments d'équipement commun comme ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, dès lors qu'il sont pris en charge dans le cadre du contrat de maintenance ou d'entretien correspondant. Sont également assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement commun ;
les dépenses pour travaux d'amélioration (transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement, adjonction de nouveaux éléments, aménagement ou création de locaux à usage commun) ;
les dépenses occasionnées par les études techniques telles que les diagnostics et consultations.
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Sunbird
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Posté - 16 juin 2011 : 12:52:23
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Ce sujet me passionne, car je pense que un syndic crapuleux et un conseil syndical incompétent ou complice peut faire ce qu'il veut.
Comme force est de constater que les AG sont composés de mouton, qui ne lisent rien, et qui ne comprennent même pas pourquoi ils sont là . Il est impossible de faire respecter cette résolution.
Il m'a été donné un conseil que je vais reprendre pour clairement définir la notion d'urgence et pour lequel ce type de résolution peut être utilisée.
"Vous avez la foudre qui frappe un arbre, l'arbre est abimé et risque de blesser une personne. Dans ce cas vous faites le nécessaire pour faire les travaux pour stopper le danger. Par contre, si il n'y a pas d'urgence, vous votez en AG la réparation (remplacement de l'arbre)."
Je note aussi la remarque de Gedehem. Aujourd'hui en plus de ces résolutions nous avons le vote dans le budget de plein de travaux, remplacement arbre 4000 euros etc...
Tout le monde trouve cela normal, c'est comme cela etc...
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Posté - 16 juin 2011 : 13:06:49
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Sunbird : Ce sont les coprorpiétaires qui sont responsables de laisser faire un syndic crapuleux, et un CS à coté de la plaque. C'est bien l'AG qui a voté pour ces personnes.
PLus présisement, le syndic peut commander des travaux d'urgence, dans le cas d'arbre frappé par la foudre à abattre. La loi l'oblige à convoquer une AG pour valider ces travaux et pouvoir appeler les fonds. Mais le SDC pourrait sans problèmes adopter ces travaux lors de l'AG annuelle, le paiement de quelques centaines d'euros de cet abattage pouvant être fait avec le fond de roulement.
Mais pour des travaux plus important, qui ne sont pas de l'entretien, ils devront obligatoirement faire l'objet d'une résolution.
Si votre syndic passe des trvaux dans le budget, il commet une erreur, a vous de lui rappeler le decret de 1967 ( voir post précédent)
pour info : pour abattre un arbre exceptionel, cela demande en plus de voter cela à l'article 26, voir même à l'Unanimité !!!
le syndic ne peut pas mélanger travaux d'entretien courant ( article 44 et 45 décret 1967), les travaux à voter hors budget et les trvaux d'urgence.
Des majorités différentes sont appliquées suivant les trvaux, 24,25 et 26 pour des travaux d'améliration et de création d'équipements communs,.... |
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filomat
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17
Posté - 16 juin 2011 : 14:16:20
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Donc pour remplacer les serpentins de chauffage en dalles de sol et plafond par des prises pour radiateurs individuels ce serait article 26, la distribution du chauffage par les équipements communs (gaines de chauffage montante et descendante) étant ainsi améliorée ... alors que si on fait des travaux d'économie d'énergie d'intérêt collectif sur les parties privatives c'est l'article 25 g .... Cet article 25 g n'a vraiment ni queue ni tête !
Votre réponse ne m'arrange pas, Philippe, (moi qui comptais proposer de passer aux radiateurs individuels pour échapper à l'éventuelle contrainte sur parties privatives au nom de l'intérêt collectif avec le chauffage en dalles de sol et plafond), mais c'est la loi et il est toujours bon de connaitre la loi. Merci !
ps : mais il est prévu de nous proposer de remplacer les tés de réglage de ces fameux serpentins car les anciens ne permettent pas un bon équilibrage, il s'agit donc d'amélioration et nous pourrions exiger l'article 26 qui est quasiment impossible à obtenir, donc dire qu'il ne sera jamais possible de changer les tés et donc d'équilibrer le chauffage ! sauf si l'on prétend qu'on change les tés à l'identique pour que ce soit considéré non comme amélioration mais comme entretien.
Quand je fais faire la vidange de ma voiture c'est de l'entretien mais quand je la mets à la casse pour la remplacer par une neuve c'est de l'amélioration ... Les tés de réglage sont ils des pièces d'usure ? Là est la question !
On nous propose aussi de supprimer les vases d'expansion qui parait-il ne servent à rien : Amélioration : Article 26 !
Et aussi d'isoler les nez de dalles communes qui donnent sur les façades pour limiter les déperditions de chaleur par ces "ponts thermiques" : Amélioration de parties communes : Article 26 et non 25 : Merci Philippe nous avons gagné !
Je comprend mieux maintenant pourquoi ils tiennent tellement à ce que ce soit les coffres de volets roulants privatifs qui isolent ces fameuses dalles communes ... Comme le disait Mr Papadopoulos ils ont sacrément pioché la question !
Comme ils veulent aussi calorifuger les colonnes montantes du chauffage, là , il n'y a pas de partie privative en question, c'est une amélioration de partie commune, comme de mettre un banc au bord du bassin : Article 26 !
Tout est simple en copropriété ! |
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Édité par - filomat le 16 juin 2011 17:02:45 |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2011 : 17:39:08
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"... mais quand je la mets à la casse pour la remplacer par une neuve c'est de l'amélioration ."
Pas du tout : c'est aussi "entretien" !
L'objet du service (commun) "voiture", c'est de vous transporter d'un endroit à un autre.
Tous les travaux qui concourent à la réalisation de cet objet relève de l'entretien courant, depuis l'assurance indispensable jusqu'au remplacement du véhicule vétuste qui n'est plus en état de rouler comme "voiture" par un tout neuf qui vient de sortir.
L'Amélioration dont il s'agit dans nos textes s'entendrait pour créer un "service 'voiture'" qui n'existait pas préalablement, ou au pire pour changer votre 2 CV, toujours en état de bien rouler (avec CT) comme 'voiture' 4 places, par la dernière "Bentley" avec poignées en or massif.....(qui plus est : amélioration somptuaire certainement pas indispensable à la réalisation du service commun "voiture")
Exemples pratiques :
- refaire la cage d'escalier pour 25.000 € : entretien courant.
- acheter un paillasson à 15 € pour le poser dans l'entrée qui en était préalablement dépourvue : amélioration
Faire un ravalement des façades pour 128000 € : travaux entretien
En profiter pour poser une marquise protectrice au dessus des entrées pour 2590 € : amélioration.
D'où dans ces 2 cas 2 votes distincts pour ces travaux groupés : art.24 pour le ravalement, art.26 pour la marquise.
Changer la chaudière de 35 ans à pédale, vétuste, à bout de souffle, qui n'est plus en état d'assurer le service commun "chaudière", par une toute neuve dernier cri pilotée par satellite : entretien courant art.24. |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2011 17:54:01 |
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Posté - 16 juin 2011 : 17:49:29
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gedehem : badidonc et filomat mélange le budget des dépenses courantes, les menus travaux d'entretien qui sont portés au budget de dépenses courantes, et tous les travaux hors budget - les travaux d'entretien comme ceux que vous citez et qui doivent être votés par l'AG à larticle 24, les trvaux urgents qui mettent en péril l'immeuble approuvés par l'AG à postériori, les travaux de création et d'amélioration des parties communes qui se votent à l'article 26. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juin 2011 : 20:46:03
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Merci, gédehem et philippe.
Nous avons eu notre assemblée hier pour cette application du grenelle 2 à l'article 25 (g), sur les 101000 tantièmes il y a eu 29000 pour et 28950 contre, donc moins du tiers et la résolution de "plan pluriannuel de rénovation" à 30 millions a été rejetée.
J'espère qu'avec un si petit écart on ne va pas nous convoquer une seconde assemblée à l'article 24 dans les 3 mois.
C'est un soulagement pour un grand nombre de copropriétaires qui s'étaient déplacés nombreux (61% des tantièmes étaient présents ou représentés - un bon millier de personnes à mon estimation) et tout cela s'était préparé "à l'insu de notre plein gré" par le système des "mandats" accordés au syndic et au conseil syndical : Ils ont lancé des appels d'offres, choisi les architectes et les entreprises, et n'ont plus qu'à demander ensuite à l'assemblée générale d'entériner leurs choix, avec tout l'arsenal des pressions psychologiques à leur disposition puisque le syndic secrétaire et le président conseiller syndical maîtrisent totalement le déroulement de l'assemblée (je n'ai pas voté, étant sorti avant la fin quand j'ai vu qu'ils faisaient tout pour reculer le vote après que les présents n'aient commencé à partir).
La remise des boîtiers de vote électronique a duré de 17h30 à 20 heures : Comme le disait le gardien du gymnase municipal (qui voit défiler toutes les assemblées des copropriétés de la commune), c'est beaucoup plus rapide avec les bulletins papier !
Je crois que ce grenelle 2 n'a pas fini de faire parler de lui en copropriété.
Sur le forum de la copropriété quelqu'un demande à ce qu'on pose une "marquise" sur les nez de dalles horizontales de parties communes afin que la pluie ne fasse pas de bruit sur les coffres de ses volets roulants qui sont au-dessous ... Je lui ai répondu article 26, je pense que là "j'ai bon ?" , au départ l'objet de ces nez de plancher n'est pas de protéger de la pluie les coffres de volets roulants qui sont au-dessous. |
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Édité par - filomat le 17 juin 2011 21:04:27 |
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