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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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copro44
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 Posté - 05 juin 2011 : 20:17:47
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Bonjour,
Je suis dans une copropriété horizontale ou le phénomène de mode conduit vers des extensions de vérandas.
En AG, il a été approuvé un cahier des charges. Or, il s'avère qu'un copropriétaire a modifié la porte fenêtre en façade ainsi que les volets après avoir édifié sa véranda (accord de construire donné en AG).
Sachant que le cahier des charges précisait uniquement les caractéristiques techniques des vérandas et que le règlement de copropriété interdit toutes modifications des portes, fenêtres et persiennes quel recours possède le syndicat des copropriétaires afin de faire remettre en l'état d'origine les huisseries extérieures.
Le syndic a bien adressé une lettre au copropriétaire concerné mais il s'agit plus d'une lettre bateau qu'une mise en demeure.
Merci de bien vouloir m'éclairer dans ma démarche.
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Gédehem
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Posté - 06 juin 2011 : 17:53:39
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L'accord donné par l'AG l'a été sur la base d'un dossier qui lui a sans doute été présenté !
Quels sont les travaux autorisés, en particulier pour ce qui concerne les huisseries extérieures ?
Concernant ce "cahier des charges" (en fait un descriptif de ce qui est accepté par le syndicat), il est évident qu'il doit porter essentiellement sur les questions d'aspects, de matériaux, de formes, dimensions, teintes, etc ...., afin de respecter l'harmonie générale de l'immeuble.
Ceci est valable pour tout ce qui touche à cette harmonies (stores, huisseries, volets, plaques professionnelles, enseignes, etc ...etc ...)
Les aspects techniques sont ici accessoires ! |
Édité par - Gédehem le 06 juin 2011 17:54:51 |
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copro44
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 2
 Posté - 07 juin 2011 : 21:13:49
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Bonjour,
Effectivement, l’accord donné en AG a été basé sur des dossiers en conformité avec le cahier des charges. Ce cahier des charges porte uniquement sur le technique (pente, tuiles, matériaux, superficie, remplissage vitré, stores verticaux….)
Cette extension, dénommée vérandas, vient en appui de la façade de la maison qui comprend une porte fenêtre (2 parties) vitrée et volets battants en bois.
Sachant que le règlement de copropriété interdit de modifier ces accessoires du clos (parties communes), le cahier des charges ne fait aucune mention de ces éléments.
Est-ce qu'une véranda est-elle considérée comme accessoire ? Est-ce que la notion d'accessoire du clos, parties communes, est gommée par le fait de l'ajout de la véranda ?
Pour nous, syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété doit être respecté tant qu'une résolution le modifiant en AG n'a pas été inscrite à l'ordre du jour.
Merci de vos éléments afin de nous mettre dans le "droit" chemin.
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Gédehem
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3
Posté - 07 juin 2011 : 23:06:09
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"... vient en appui de la façade de la maison ..."
Vous seriez dans une copropriété "horizontale" dont les lots sont des pavillons/maisons ?
Il faut alors vérifier ce que dit votre RDC quant au statut du "clos".
Car vous indiquez : ".... ces accessoires du clos (parties communes)..."
Dans les copropriétés horizontale (copropriété par le sol) les pavillons sont très généralement intégralement "lot privatif", donc y compris le "clos et le couvert". Voyez ce qu'il en est chez vous (RDC).
Concernant la construction de véranda, elle nécessite l'aliénation du droit à construire "propriété" du syndicat, qui comprend aussi l'aliénation de la surface du sol commun nécessaire à la construction. (le droit de construire du syndicat est un droit accessoire aux parties communes (L.art.3)).
Cette construction vaut modification de l'aspect extérieur de l'immeuble (immeuble compris ici comme "ensemble immobilier").
La question qui se pose alors : la porte fenetre en litige donnant sur cette véranda ne ferait plus partie de la façade de la maison mais d'un aménagement intérieur..... |
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copro44
Contributeur débutant
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4
Posté - 08 juin 2011 : 10:31:03
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Bonjour,
Merci, vos conseils m'ouvrent les yeux sur une partie que nous avons zappé. Ce qui m’inquiète, c'est que le syndic a traité ce problème superficiellement.
Je vais reprendre le dossier à la base, relire tous les documents car le sujet me paraît complexe.
A bientôt sur le forum.
Cordialement |
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copro44
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Posté - 18 juin 2011 : 20:50:09
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Bonjour,
Suite à votre dernier post, je vous ai résumé la situation face aux problèmes rencontrés par des extensions de volume "dites vérandas"
Extrait du règlement de copropriété :
La résidence est un ensemble immobilier sur lequel est édifiée 190 maisons de sol en « lot privatif ».
Le règlement de copropriété précise que :
- les jardins attenants aux logements, bien que réservés à l'usage privatif des propriétaires les dites constructions resteront parties communes.
- les propriétaires de logements pourront en jouir comme bon leur semble, sous réserve de maintenir à usage exclusif de jardin le terrain attenant aux lots concernés et que les parties à jouissance privative ne pourront recevoir aucune construction quelle que soit sa nature ou sa destination.
- Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux. Mais pour la bonne harmonie de l’ensemble immobilier, il ne devra rien faire qui puisse modifier l’aspect général . En particulier, les portes d’entrées, fenêtres, persiennes, barres d’appui des fenêtres devront conserver leurs formes et leurs couleurs primitives même s’ils constituent une partie privative.
Les AG :
- En 2009 :
- Compte tenu de l’effet de mode, un cahier des charges sur l’édification d’une véranda a été inscrit à l’ordre du jours au titre de l’art. 26. La résolution a été rejetée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3.
- Des demandes individuelles de travaux pour construction de vérandas ont été inscrites à l’ordre du jour au titre de l’art.26. Résolutions rejetées au même motif..
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- En 2010 :
- Le cahier des charges « vérandas » (à l’identique de 2009) est réinscrit à l’ordre du jour, au titre de l'art. 19.1. La résolution est adoptée à la majorité des propriétaires présents et représentés.
- Des demandes individuelles de travaux vérandas sont inscrites à l’ordre du jour au titre de l’art. 25B. résolutions adoptées à la même majorité.
- NB : le cahier des charges a été inséré au du règlement de copropriété mais sans modifier le droit à construire sur l’emprise du terrain dont les copropriétaires ont un droit d’usage exclusif.
Sachant que :
- Les travaux sont réalisés par une emprise sur le jardin, partie commune dont les copropriétaires n’ont que la jouissance privative,
- Sur la partie commune à jouissance exclusive n’est reconnue qu’un droit de surface, mais non d’y construire quoi que ce soit,
- Aucune modification ne doit être opérée sur les portes, fenêtres et persiennes,
- La construction se traduit par une extension du volume de la partie privative à moindre frais.
Questions :
- le règlement de copropriété doit-il être modifié (maintenant à posteriori) ?
- les copropriétaires doivent-ils racheter la partie commune devenue, par l’extension, semble t-il partie privative ?
- Est-ce que la surface de cette extension reste partie commune, interdisant toutes modifications de la façade (huisseries extérieures) et d’aménagement de l’intérieur (placard, création d’une cuisine …) ?
- Est-ce que la chronologie des AG 2009 et 2010 sont conformes à la loi de 1965 ?
Dans vos précédents post, vous écrivez :
"Les aspects techniques sont ici accessoires" et "le droit de construire du syndicat est un droit accessoire aux parties communes" pouvez-vous m'expliquer la signification.
Avec tous mes remerciements pour votre aide.
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Gédehem
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Posté - 18 juin 2011 : 21:42:41
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Sur de dernier point, une réponse a été donnée dans le poste n°3 du 7 juin :
"Concernant la construction de véranda, elle nécessite l'aliénation du droit à construire "propriété" du syndicat, qui comprend aussi l'aliénation de la surface du sol commun nécessaire à la construction. (le droit de construire du syndicat est un droit accessoire aux parties communes (L.art.3)).
Cette construction vaut modification de l'aspect extérieur de l'immeuble (immeuble compris ici comme "ensemble immobilier").
La question qui se pose alors : la porte fenetre en litige donnant sur cette véranda ne ferait plus partie de la façade de la maison mais d'un aménagement intérieur....."
Droit accessoire aux parties communes : Le syndicat gardien des parties communes (il n'en est pas propriétaire) dispose de droits sur ces parties communes :
- droit de surélever un bâtiment.
- droit construire sur les sols parties communes
- droit d'affouiller (creuser), pour une piscine par exemple
- droit de motiyenneté afférent aux parties communes.
Dans la mesure où le syndicat autorise des construction dur des parties communes, ici le sol commun, la décision induit automatiquement transfert du droit à construire dont dispose le syndicat sur la tête du bénéficiaure de la construction autorisée.
Pour faire plus simple ( compréhensible ?) :
Je suis propriétaire d'un terrain sur lequel moi seul ai le droit de construire. Par acte officiel, je vous autorise à construire sur une petite partie de mon terrain.
Cela veut dire que je me suis retranché le droit de construire sur la totalité du sol en vous accordant le droit de construire sur une petite partie.
Une image : si je dispose d'un droit à construire pour 600 m², celui-ci n'est plus qu de 580 m² si je vous autorise à construire 20 m².
Dans vos affaires de vérandas, en accordant le droit de les construire, le syndicat s'est aliéné une partie de son droit à construire, et par là a aliéné la surface commune concédée pour construire.
La véranda n'est pas devenue "partie commune". En revanche, la surface du sol commun concerné par la construction a été "privatisée".
Cette autorisation pour construire une véranda induit automatiquement autorisation de modifier les façades du fait de cette construction.
La véranda qui ne modifie pas les façades reste à inventer !  |
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copro44
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Posté - 19 juin 2011 : 19:38:46
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Bonjour,
Merci de m'avoir apporté autant éclaircissement.
Autre question : est-il possible à posteriori de régulariser l'aliénation de la surface au sol commun qui a été, de fait, privatisée ?
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