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sonia75
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 Posté - 14 juin 2011 : 08:37:58
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Bonjour à vous,
Je me permets de solliciter vos conseils, voila la situation :
Un membre de ma famille se trouve malheureusement confronté à un pb d'impayé de loyers (nous arrivons au 3e mois d'impayé).
Une lettre AR a déjà été adressée au locataire (étudiant qui ne reçoit plus d'argent de ses parents) dés le 1e mois d'impayé.
La caution a été contactée mais uniquement par tél (erreur mais maintenant c'est trop tard hélas).
Nous hésitons maintenant entre pls méthodes (avec plus ou moins d'huissier dans l'histoire...) :
1/ Lettre AR de mise en demeure de paiement à la Caution solidaire suivie d'un commandement de payer au locataire ainsi qu'une dénonciation à la Caution solidaire par huissier.
2/ Commandement de payer au locataire suivi d'une lettre AR Ã la caution solidaire pour le mettre en demeure de payer avec copie du commandement.
3/Commandement de payer au locataire et dénonciation à la caution solidaire par huissier.
J'ai fait des recherches sur Internet et sur le forum et j'ai du mal à trouver la procédure précise en ce qui concerne la saisie de la caution solidaire (simple lettre AR ou huissier indispensable ?).
Selon les sources, les conseils divergent...
Après avoir appelé un huissier, celui-ci me dit que la dénonciation à la caution par voie d'huissier a plus de force probante devant le tribunal notamment pour obtenir le paiement des intérêts de retard qu'une simple lettre AR (les deux devant être faits ds les 15 jours suivant le commandement de payer).
Merci par avance de vos lumières et très bonne journée !
Bien cordialement,
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Édité par - sonia75 le 14 juin 2011 09:24:37 |
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BANZAI
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 Posté - 14 juin 2011 : 09:48:08
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le bailleur ne doit actionner que le levier "caution solidaire" ...Ã condition que l'acte de caution soit valable:
mise en demeure par RAR de régler la dette sous 8 jours (joindre au courrier, un extrait de compte faisant apparaitre les loyers impayés) en indiquant qu'à défaut le bailleur passera par la voie judiciaire
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sonia75
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 2
Posté - 14 juin 2011 : 10:41:46
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Bonjour
Merci de votre réponse, oui l'acte de caution est valable.
Après renseignement, on va partir a priori sur une lettre AR mise en demeure à la Caution, suivi d'un commandement de payer au locataire et d'une nouvelle lettre AR à la Caution de copie du commandement de payer (sous réserve qu'il n'ait rien réglé entre temps).
Par contre, le truc qui m'ennuie c'est que si la Caution règle les 3 mois d'impayés mais qu'ensuite le même pb d'impayé continue (ce qui semble être le cas) , va-t-il falloir refaire chaque mois un commandement de payer ??
Peut-on malgré le fait que la caution règle les 3 mois d'arriérés d'impayés, mettre en oeuvre la résiliation du contrat malgré tout ?
Merci à vous,
Bien cordialement,
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BANZAI
Contributeur vétéran
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3
Posté - 14 juin 2011 : 11:38:37
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pourquoi voulez vous actionner le locataire alors que vous avez une caution valide? |
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sonia75
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Posté - 14 juin 2011 : 11:43:28
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En fait c'était une garantie supplémentaire au cas où la caution ne paie pas, que l'on puisse engager une procédure contre le locataire.
Dans l'absolu, je pense qu'il serait aussi préférable de directement demander la résiliation du contrat (avec remboursement des arriérés par la caution) de sorte à ne pas à avoir à faire des recommandés tous les mois à la caution... Je ne sais pas ?
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joulia
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Posté - 14 juin 2011 : 16:06:52
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A votre place, je mets la caution en demeure (via LRAR) de payer sous 8 jours. Vous verrez bien si le pli vous est retourné ou non.
si oui il faudra alors lancer le commandement de payer. mais à votre place, j'attendrai avant de saisir l'huissier.
vous ne pouvez pas denoncer maintenant le bail: le locataire pourra aisément plaider un probléme passager et le juge ne resilie pas le contrat, surtout si la caution paye entre temps.
mais il ne faut pas lacher le locataire ni la caution ... des l'impayé qui vient, LRAR (il vous faut consistuer votre dossier).
PS: les interets de retards legaux sont de 0,38% annuels ... donc pas vraiment interessant pour le resultat.
par contre est ce que votre contrat prevoit des penalités en cas de paiement ? a verifier car si oui, elles sont applicables.
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sonia75
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6
Posté - 14 juin 2011 : 17:41:26
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Merci Joulia de ces infos en particulier pour les pénalités de paiement.
Le locataire n'est pas solvable (la personne qui lui a fait le bail s'est laissé avoir par naiveté et pour rendre service) donc il n'évoquera aucune excuse malheureusement. ll y a peu de chance que la Caution régle également mais bon par principe, il a quand même un CDI (smic) donc possibilité de saisir le cas échéant.
Là telle que la situation est partie, il n y' aura rien de régler, sauf miracle et donc on pourra lancer notre assignation pour l'expulsion, c'est un peu l'objectif et se faire rembourser par la caution.
si on ne le fait pas, on aura perdu du temps et il faudra repartir de zéro avec le délai de 2 mois dc c'est un peu gênant...
Pour l'instant le plan d'attaque est d'envoyer commandement au locataire courant juin par huissier pour lancer une assignation fin aout.
La caution aura copie du commandement par lettre AR ds le délai de 15 jours.
Par contre la question que je me posais est de savoir comment ça se passe pour les loyers impayés qui vont survenir après la date de l'assignation... Peut-on aussi les réclamer au juge lors du jugement ou faut-il faire une 2e procédure ?
Merci encore de vos lumières et précieux conseils !
bonne soirée, |
Édité par - sonia75 le 14 juin 2011 17:54:00 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 juin 2011 : 19:46:03
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si votre action est diligentée contre le locataire, il obtiendra très facilement devant le tribunal un délai de 2 ans pour l'étalement de sa dette
alors que la caution n'obtiendra pas ce délai |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 14 juin 2011 : 20:10:07
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Merci de cette info, notre idée était de diligenter l'action contre les deux (d'où copie du commandement de payer à la Caution), n'est-il pas possible de faire d'une pierre deux coups à savoir lancer l'expulsion du locataire et saisir la caution pour être payé des loyers ?
merci de vos conseils et bonne soirée !
PS : je précise qu'il y a de grandes chances pr que le locataire ne se présente pas au tribunal... |
Édité par - sonia75 le 14 juin 2011 20:12:09 |
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Posté - 14 juin 2011 : 20:41:07
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Encore une fois, dans votre cas moi non plus je n'irais pas attaquer le locataire, j'attaquerais fort sur la caution pour que celle-ci fasse pression sur le locataire, au moins ce sera gratuit pour votre ami.
La pression sur le locataire va couter tres cher pour ne rien obtenir avant deux ans mini |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 14 juin 2011 : 21:02:30
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Mais n'est-il pas possible "d'attaquer" et de saisir la caution en même temps qu'un commandement de payer au locataire (ou l'un annule-t-il l'autre) ?
Pour le cas où l'on opterait pr la Caution solidaire, la procédure est-elle :
- Lettre AR de mise en demeure de paiement avec réglement sous huitaine
- En cas de non paiement injonction de payer par Tribunal (la caution ne résidant pas dans notre ville, j'imagine qu'il faut le faire ds sa ville de résidence ?)
- Puis en cas d'impayé huissier pour saisie sur salaire ?
Merci encore de vos conseils et bonne soirée, |
Édité par - sonia75 le 14 juin 2011 21:21:40 |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 16 juin 2011 : 15:48:01
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comme le mentionne plus haut Nefer, le locataire aura possibilité de raconter ce qu'il veut au juge et obtenir des delais de paiements extensibles. Alors autant vous concentrer sur la caution ...
le mieux serait que la caution fasse pression sur le locataire pour qu'il donne son congé; si la cuation realise qu'elle devra payér tous les impayés, son interet etant de le voir sortir du logement au plus vite; dans ce cas, 2 personnes oeuvrent dans le meme but 
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 16 juin 2011 : 16:38:58
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Bonjour,
Après avoir arbitré entre divers choix juridiques, nous avons en effet décidé de passer par la Caution via une injonction de paiement donc, selon vos pertinentes recommandations (dont je vous remercie encore !). La procédure est en effet assez simple et peu coûteuse d'autant que les frais d'huissier de signification peuvent être mis à la charge du débiteur (Caution).
Par contre une question m'est venue alors que je discutais avec une personne du Tribunal d'Instance. Celle-ci me disait, si j'ai bien compris, qu'une fois le jugement exécutoire signifié, il n'était pas obligatoire de passer par l'huissier pr mettre en oeuvre une saisie sur salaire (contrairement à une saisie sur meubles). Cela pourrait se faire en contactant directement l'employeur avec l'ordonnance via le Tribunal si j'ai bien compris.
Quelqu'un en sait plus ?
Sinon, bonne nouvelle pr l'instant cette procédure est en stand-by car le locataire a effectué un premier virement... Mais cela s'annonce difficile malgré tout pr les prochains mois... |
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Posté - 16 juin 2011 : 21:01:22
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La procédure est en effet gratuite et rapide (il y a une séance d'injonction de payer par mois au tribunal, donc vous n'attendrez pas tres longtemps votre ordonance).
Le greffe vous envoie l'ordoannce. Vous envoyez copie par RAR a la caution.
Sans réaction vous devez demander au greffe la copie éxécutoire, et la faire signifier par huissier.
La ca coute 60 Ã 80 euros.
Il faut que cela soiot signifié, sinon la décision de justice n'existe pas pour le débiteur.
Sans nouvelle réaction, vous allez devant le JEX pour la saisie sur salaire, pas besoin d'huissier, il faut juste deamnder une date d'audience au greffe, aller a l'audience, préparer ses documents.
Une fois que le JEX a rendu sa décision (je ne sais pas comment ca se nomme) c'est le tribunal je crois qui contacte l'employeur pour la saisie.
Je ne ferais pas de stand by pour un simple unique paiement.... Ou alors cinq jours maxi. |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2011 21:04:57 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 17 juin 2011 : 08:16:11
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Merci de cette confirmation pour la saisie sur salaire.
Espérons que nous n'aurons pas à en arriver là ...
La procédure est mise en stand-by car l'étudiant a une circonstance atténuante c'est que la CAf ne lui a pas encore versé ses allocations logement (presque 4 mois de retard je crois d'après ce que j'ai compris). Apparemment la CAf lui réclame sa déclaration d'impots sur le revenu, qu'il n'a pas puisqu'il est étudiant (étranger de surcroit), je ne connais pas le mécanisme de la CAf et si tout cela est normal... |
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