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jeannot13
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 Posté - 15 juin 2011 : 15:21:04
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Bonjour à tous,
Le 10/06 nous avons eu notre AG des copropriétaire au cours de laquelle a été voté une résolution concernant le ravalement des façades.
Bien avant l’AG, suite à la réception des convocations et de son contenu, j’ai adressé un courrier au conseil syndical l’informant de ce que pour moi je considérais comme des irrégularités ou infractions au RC concernant la 10ème résolution évoquant le ravalement des façades.
Je vous détaille, après le contenu de la 10ème résolution et des articles de notre RC relatant le ravalement des façades, les irrégularités que j’ai constaté.
Une petite précision tout de même, la décision de ce ravalement de provient pas d’une injonction municipal mais de la seule décision du syndic.
Contenu de la 10ème résolution de notre AG des copropriétaires.
10) Travaux de ravalement de façades de la copropriété répartition par bâtiment (selon dossier complet. répartition pro-forma et textes de résolution ci joint)
a) Choix de I'entreprise selon les bordereaux comparatifs des offres reçues (établies par le Cabinet URBAN) des entreprises LBL, PRTB, RTB, PFM. SGPM ci-joints et texte de résolution ci-joint.
b) Confirmation de la désignation du Cabinet URBAN pour Ia réalisation de la phase exécution selon proposition d'honoraires et texte de résolutions ci-joints
c) Souscription d'une police dommage ouvrage selon tarif et texte de résolution ci-joints.
d) Souscription d'un prêt collectif " COPRO 100 " pour ceux qui désirent y participer auprès du crédit Foncier selon tarifs et texte de résolution ci-joints.
L'assemblée, en vertu des articles 66 et 67 du règlement de copropriété décide de procéder au ravalement général des façades dont la décision est de la compétence du syndicat principal.
Seul le centre social et le centre commercial ne seront pas traités.
La dépense sera répartie bâtiment par bâtiment au prorata des tantièmes généraux de chacun des bâtiments considérés. (Chapitre 2 - paragraphe 2 du règlement de copropriété.
a) Choix de I’entreprise, selon les bordereaux comparatifs des offres reçues (établi par le cabinet URBAN) des entreprises LBL, PRTB, PFM, SGPM.
L'assemblée générale décide de confier les travaux à I 'entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . moyennant un montant de . . . . ………………euros TTC.
La dépense totale prévisible selon état accompagnant la convocation de :
Pour un montant de ………………………………………….euros pour le bâtiment A
Pour un montant de ………………………………………….euros pour le bâtiment B
Pour un montant de ………………………………………….euros pour le bâtiment C
Pour un montant de ………………………………………….euros pour le bâtiment D
Ce budget d’ exigibilité immédiate du point de vue comptable fera l'objet d 'un appel de Provisions payable comme suit ………………………………………….
Le vote de ces travaux entraîne la facturation d'honoraires du syndic pour le suivi administratif du dossier sans maîtrise d'ouvre moyennant un honoraire de 1% du montant des travaux.
b) Confirmation de Ia désignation du cabinet URBAN, pour la réalisation de la phase d'exécution selon la proposition d'honoraires.
L'assemblée générale décide de désigner le cabinet URBAN pour la réalisation de la phase d'exécution pour un montant de 6% HT jusqu'à 150000 euros et 4.5% HT au dessus.
ce budget d’exigibilité immédiate du point de vue comptable fera l’objet d’un appel de provisions payable comme suit……………………………………………..
c) Souscription d'une police dommage-ouvrage.
L'assemblée générale décide de souscrire une police dommage-ouvrage pour un montant de 2.30% du montant des marchés.
Ce budget d'exigibilité immédiate du point de vue comptable fera l'objet d'un appel de provisions avec I’appel de fonds façade.
d) Souscription d’un prêt collectif " COPRO 100 " pour ceux qui désirent participer auprès du Crédit Foncier.
Ce que dit notre RC au sujet du ravalement
ARTICLE SOIXANTE SIX
OBJET DU SYNDYCAT PRINCIPAL
Le syndicat principal a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et 1'amélioration des parties communes générales ainsi que le fonctionnement des services communs à tous les copropriétaires .
Le syndicat principal a en outre, pour objet de veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété écrites dans l’intérêt commun de tous les copropriétaires, ainsi que de maintenir l’harmonie générale des bâtiments composant l'ensemble immobilier.
ARTICLE SOIXANTE SEPT
OBJET DES SYNDICATS SECONDAIRES
1 - Les syndicats secondaires ont pour objet d’assurer Ia gestion, l'entretien et l'amélioration interne, savoir :
- le syndicat secondaire A : du bâtiment A,
- le syndicat secondaire B : du bâtiment B,
- le syndicat secondaire C : du bâtiment C,
- le syndicat secondaire D : du bâtiment D,
- le syndicat secondaire E : du centre commercial.
- le syndicat secondaire F : du centre social et culturel.
Toutefois, la décision de procéder au ravalement général des façades est de la compétence du syndicat principal.
Chaque syndicat secondaire peut décider le ravalement du bâtiment dont il a la charge, en respectant l'harmonie de l’ensemble immobilier.
Le contenu de mes griefs transmis au conseil syndical concernant cette résolution
1) Le syndicat principal peut décider le ravalement général, mais le ravalement proposé concernant 4 des 6 bâtiments concernant l’ensemble immobilier ne peut pas être considéré comme un ravalement général
2) La décision de l’AG de tous les copropriétaires ne peut être qu’une décision de principe, la décision finale étant du ressort de chaque syndicat secondaire ce qui n’est pas le cas dans cette résolution. Ce vote devant être fait en AG de chaque syndicat secondaire et non en AG de tous les copropriétaires
3) Vous remarquerez dans cette résolution n°10 que figurent plusieurs paragraphes qui devraient faire chacun l’objet d’un vote séparé et notamment celui des honoraires du syndic.
Au cours de cette AG, une feuille a été distribuée aux présents et représentés demandant de cocher les cases pour ou contre le ravalement et le choix de l’entreprise.
J’ai donc informé le conseil syndical que cette façon de procéder que je juge irrégulière me permettait d’en demander l’annulation auprès du TGI, bien entendu si vos avis concordent avec les miens, c’est l’objet de ma demande.
C’est dommage d’avoir un conseil syndical incompétent comme celui que nous qui de plus a adhéré à l’ARC mais qui ne suit pas ces conseils, imaginer par exemple que le bureau était composé des 2 présidents du conseil syndical et qu’il y avait pas moins de 8 représentant du syndic qui ont mené les débats pour quelques mots seulement de nos présidents nous représentant, 2 personnes seulement n’ont pas donné le quitus au syndic dont moi alors que l’ARC pronne de ne jamais donné le quitus, enfin !!!!
Merci pour les réponses et les conseils que vous pourrez m’apporter
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filomat
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1
 Posté - 15 juin 2011 : 18:04:09
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Tel que je comprends votre rdc (ne faites pas attention je suis sûr que je me trompe encore, c'est juste pour illustrer la discussion à laquelle je m'intéresse puisque votre situation est un peu voisine de la mienne, à la différence près que vous avez la chance d'avoir des syndicats secondaires).
citation:
"Toutefois, la décision de procéder au ravalement général des façades est de la compétence du syndicat principal.
Chaque syndicat secondaire peut décider le ravalement du bâtiment dont il a la charge, en respectant l'harmonie de l’ensemble immobilier."
Cela ressemble un peu aux fenêtres : C'est le syndicat qui décide la mise en peinture générale, mais cela n'empêche pas chaque copropriétaire de les repeindre aussi, à sa façon et quand il veut, pourvu qu'il respecte l'harmonie des façades (c'est à dire en demandant l'autorisation à l'ag)
Ce n'est pas parce-que le ravalement est général qu'on est obligé de tout refaire : Par exemple en ce moment on prétend nous imposer le changement général des fenêtres, mais à ceux qui les ont déjà changées (selon des normes thermiques jugées suffisantes par le syndic et les maîtres d'oeuvre) il ne sera (ne serait car la décision se prendra- ou ne se prendra pas - demain) pas imposé de les changer à nouveau.
Ils sont malins les syndics et il faut bien qu'ils rentabilisent leur affaire avec le 1% en pressurant tellement les copropriétaires qu'ils les poussent à s'endetter a fort taux du copro"100", que l'on appelle copro"sans", c'est à dire sans aucune condition d'âge ou autre, mais à un taux élevé.
Mon syndic aussi propose de prendre 1% du montant des travaux en honoraires(1.75 je crois même) et il m'a dit que c'était le minimum, d'habitude on prend 5% au moins, comme les architectes et les officines qui font le suivi des travaux.
Une fois que votre bâtiment aura été ravalé au titre du ravalement général, votre syndicat secondaire aura encore le droit de rajouter une couche de peinture, pourvu qu'elle respecte l'harmonie générale (en demandant l'autorisation à l'assemblée du syndicat principal).
En somme votre règlement de copropriété vous donne le droit de payer deux fois : une fois pour le ravalement général et un autre pour le ravalement particulier à votre bâtiment mais respectant l'harmonie générale, ou encore de faire deux ravalements quand un seul suffirait ... Bonne affaire pour les syndics, les assurances diverses, les banques du prêt sans conditions, et les entreprises ... sans oublier également l'état toujours preneur de tva, ne fut-elle qu'à 5.5% : Il n'y a pas de petit profit, même pour l'Etat.
Mais ne perdez pas le moral, j'espère que les autres réponses iront plus dans votre sens.
Je ne vois plus qu'une solution pour réagir à ces travaux inutiles et hors de prix qui nous sont imposés au nom des majorités réduites en assemblées générales : c'est de réunir le quart des tantièmes pour convoquer une assemblée générale révoquant le syndic et les conseillers syndicaux et en désigner d'autres à leur place.
Tout ceci n'encourage guère à recourir à cette formule de syndicats secondaires, il vaudrait mieux une partition de la copropriété en plusieurs... Je suppose que c'est le système de chauffage qui vous oblige à grouper tous les bâtiments en une seule copropriété.... Bonne affaire aussi pour les fournisseurs de chaleur !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 15 juin 2011 18:05:39 |
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jeannot13
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 2
Posté - 17 juin 2011 : 01:21:55
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Il faut prendre le sens du ravalement général décidé par le syndicat principal non pas dans le sens de tout ravaler sur un bâtiment mais dans celui de ravaler les bâtiments de l'ensemble immobilier, ce qui n'est pas le cas des syndicats secondaires qui eux ne peuvent décider du ravalement que de leur bâtiment, en l'occurence ce devrait être toujours les syndicats secondaires qui décident du ravalement de leur bâtiment même si la décision vient du syndicat principal, le vote en AG des copropriétaires ne peut être qu'un vote de principe.
Du moins c'est comme cela que je le conçois mais dans la réalité ce n'est pas cela, notre syndic et notre conseil syndical principal veulent faire autrement.
C'est l'objet des questions posées |
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Gédehem
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3
Posté - 17 juin 2011 : 14:42:30
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Votre lecture rejoint ce que précise votre RDC : le ravalement entrant dans la compétence du syndicat principal est le "ravalement général" de l'ensemble immobilier, incluant donc l'ensemble des bâtiments gérés par des syndicats secondaires.
Dans la mesure où ce ravalement exclu 2 des 6 bâtiments/syndicats, il ne peut être qualifié de "général".
Le ravalement envosagé échapperait donc à la compétence du syndicat principal, laquelle s'entend sur la totalité de l'ensemble immobilier sans exclusion.
Procéder à ce ravalement pour 4 bâtiments/syndicats sur 6 revient à modifier le RDC pour ce qui concerne les dispositions sur un "ravalement général"..
Conernant les questions qui découlent de la décision de travaux, elles sont complémentaires à cette question générale.
Si vous ne décidez pas des travaux, elles tobent.
Si les travaux sont décidés, il convient de décider du reste, à chaque fois par un vote distinct, ce qui est un grand classique dans ce type d'affaire.
Notez que faute de réaliser un 'ouvrage' (vérifier ce qui est prévu), la souscription d'une DO pour un 'simple' ravalement n'est pas justifiée.
précision |
Édité par - Gédehem le 17 juin 2011 14:45:06 |
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jeannot13
Contributeur débutant
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4
Posté - 18 juin 2011 : 19:40:01
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Il y a 4 ans sur mon bâtiment nous avons entièrement refait les nez de balcons et les sous-faces de balcons en maçonnerie, étenchéité et peinture et cela nous a couté pas mal d'argent.
Je souhaitais que chaque bâtiment puisse décider des travaux à effectuer, hélas ce n'est pas le cas, on ravale tout et on doit se taire, ce qui n'est pas de mon tempérament.
Pour juger de l'incompétence de notre CS penser qu'il n'y avait pas moins de 8 personnes du syndic lors de l'AG et nos 2 présidents (une autre particularité de notre CS il y a 2 coprésidents) qui faisaient partis du bureau ont laissé la direction des débats au syndic avec seulement quelques petites interventions. Je leur ai posé 2 questions concernant les comptes et ni les présidents ni le syndic n'ont pu répondre à mes questions. Et dire que notre CS a adhéré à l'ARC, seulement il ne tient compte d'aucune de ces observations, c'est de l'argent foutu en l'air.
Comme je ne suis pas d'accord avec la procédure que le syndic et le CS ont utilisé, quelles mes voies de recours pour faire annuler ces décisions.
Merci à vous |
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Electron
Nouveau Membre
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5
Posté - 28 juin 2011 : 12:48:57
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A jeannot13
Il semble que votre règlement de copropriété comporte des anomalies.
En effet, sur les fondements de l'art. 27 de la loi de 1965, la constitution de syndicats secondaires dans une copropriété entraîne une "spécialisation des charges". Ceci veut dire que les membres du syndicat secondaire doivent seulement payer au syndicat principal les charges communes à l'ensemble de la copropriété, celles qui sont indivisibles (espaces verts, canalisations communes, frais de chauffage s'il existe une chaufferie commune). Le reste, dont les ravalements, est aux frais du syndicat secondaire.
Lors d'un jugement du TGI de Paris le 29 avril 1977, il a été conclu que la constitution d'un syndicat secondaire rend sans objet la clause du règlement de copropriété mettant les travaux d'entretien de chaque bâtiment à la charge de l'ensemble de la copropriété.
Par ailleurs, dans votre RC, il est dit :
"Toutefois, la décision de procéder au ravalement général des façades est de la compétence du syndicat principal."
Comment un ravalement des immeubles d'un syndicat peut-il être considéré comme étant inclus dans les charges du syndicat principal, puisque non inclus dans les éléments indivis ?
Le règlement de copropriété doit respecter les lois en vigueur. Les clauses non conformes sont sans objet (on dit aussi "non écrites").
D'ailleurs, le décret comptable de 2005 qui s'impose à toutes les copropriétés comporte dans son annexe 5 une partie spécifique pour les ravalements, inclus dans les dépenses du syndicat (travaux votés, payés, réalisés, appels correspondants, solde en attente, emprunts à recevoir).
Se pose alors le principe du "ravalement général". Est-il conforme à la loi de 1965 et son art. 27 ? Celui-ci peut-il faire l'objet d'un vote en AG des syndicats ? Puisque votre RC dit que "Chaque syndicat secondaire peut décider le ravalement du bâtiment dont il a la charge, en respectant l'harmonie de l’ensemble immobilier.", on ne voit pas comment un syndicat venant de procéder au ravalement de son (ou ses) immeuble se verrait imposer un ravalement général !
De plus, vous devez avoir une AG séparée pour le syndicat principal avec convocation de TOUS les copropriétaires. Il serait intéressant non seulement de voir si le règlement du Syndicat principal donne des précisions sur ces ravalements généraux, mais aussi de savoir si une résolution concernant le ravalement a été votée par l'ensemble des copropriétaires. |
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jeannot13
Contributeur débutant
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6
Posté - 28 juin 2011 : 23:19:56
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Merci Electron,
Je suis tout à fait de votre avis sauf sur un point : notre RC. Il date de 1969 et nous n'avons même pas été obligé de le mettre à jour, il prévoit pratiquement tout sauf les nouveautés depuis 2004 et 2007.
C'est notre RC qui prévoit les syndicats secondaires donc pas besoin de voter pour, ils existent avec la possibilité de s'en séparer mais avec modif du RC qui prévoit cela sous l'art 26 qui est un peu différent de l'art 25 habituel. (Si on en veut plus des syndicats secondaires, modifs du RC, prévu dans le RC à l'art 26)
Ce qui est prévu dans notre RC c'est le chapître que je vous ai indiqué plus haut, et pour chaque bâtiment où il est indiqué les parties privatives qui peuvent être faites avec le ravalement général, sans pour cela s'y soustraire(volets, garde-corps, peinture des sous plafond exterieur, etc.)
Normalement ça pourrait se passer comme cela pour un ravalement général. Le syndicat principal décide un ravalement général qu'il soumet à l'AG de tous lzs copropriétaires, ce vote ne peut être qu'un vote de principe, décidé ou non ensuite, par les syndicats secondaires.
Cela serait la marche normale d'après notre RC, sauf que à la suite de l'annulation d'une AG pour de nombreuses irrégularités, le syndic a démissionné et a demandé la nomination d'un administrateur judiciaire que le TGI a nommé, avec pour mission d'élire un syndic suivant la loi de 1965, le décret de 1967 et le RC.
Cet administrateur judiciaire a fait élire un syndic en l'occurence du syndicat principal en excluant les syndicats secondaires, l'affaire est en pendant au TGI depuis 2 ans.
Ce qui fait que nous avons un syndicat principal mais pas de syndicats secondaires alors qu'ils sont prévus par notre RC, et notre syndic actuel ne peut pas désigner les syndicats secondaires parce qu'il n'a pas de légitimité pour le faire, on s'attend d'un jour à l'autre à voir un administrateur judiciaire arrivé pour élire le ou les syndics de ces syndicats secondaires.
Vous voyez un peu notre situation, le syndic a agi comme s'il n'y avait qu'un syndicat principal, mais à ce moment là ce ravalement serait considéré comme des charges communes.
Deplus d'après notre RC le syndicat principal peut décider d'un ravalement général mais le fait de prévoir 4 bâtiments sur 6 n'est pas un ravalement général donc hors de sa conpétence.
Je crois que je vais être obligé de demander l'annulation de cette résolution. |
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jeannot13
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7
Posté - 28 juin 2011 : 23:26:35
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J'avais oublié.
Notre situation ne provient pas de notre RC mais de notre syndic et de notre conseil syndical très incompétent.
Le CS a adhéré à l'ARC mais ne suis pas ses directives alors à quoi bon, pour se dédouaner et dire seulement en AG nous avons adhéré à l'ARC qui a contrôlé les comptes sans aucune remarque alors que l'ARC ne l'a pas fait.
J'ai d'ailleurs envoyé un courrier à l'ARC à ce sujet. |
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Electron
Nouveau Membre
France
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8
Posté - 29 juin 2011 : 11:26:19
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citation: Initialement posté par jeannot13
Merci Electron,
Je suis tout à fait de votre avis sauf sur un point : notre RC. Il date de 1969 et nous n'avons même pas été obligé de le mettre à jour, il prévoit pratiquement tout sauf les nouveautés depuis 2004 et 2007.
Le "sauf les nouveautés depuis 2004 et 2007" me semble curieux. Depuis 1969, il y a eu la SRU en 2000 et l'art. 49 de la loi de 1965 pour les adaptations nécessaires. Cela dit, si le RC n'a pas été mis à jour, les dispositions anciennes continuent à s'appliquer, sauf celles qui sont contraires à la loi en vigueur.
citation: C'est notre RC qui prévoit les syndicats secondaires donc pas besoin de voter pour, ils existent avec la possibilité de s'en séparer mais avec modif du RC qui prévoit cela sous l'art 26 qui est un peu différent de l'art 25 habituel. (Si on en veut plus des syndicats secondaires, modifs du RC, prévu dans le RC à l'art 26)
Donc si vous n'avez pas voté la modification de votre RC, il est toujours le même, y compris le découpage syndicat principal/syndicats secondaires.
citation: Ce qui est prévu dans notre RC c'est le chapître que je vous ai indiqué plus haut, et pour chaque bâtiment où il est indiqué les parties privatives qui peuvent être faites avec le ravalement général, sans pour cela s'y soustraire(volets, garde-corps, peinture des sous plafond exterieur, etc.)
Normalement ça pourrait se passer comme cela pour un ravalement général. Le syndicat principal décide un ravalement général qu'il soumet à l'AG de tous lzs copropriétaires, ce vote ne peut être qu'un vote de principe, décidé ou non ensuite, par les syndicats secondaires.
Cela serait la marche normale d'après notre RC, sauf que à la suite de l'annulation d'une AG pour de nombreuses irrégularités, le syndic a démissionné et a demandé la nomination d'un administrateur judiciaire que le TGI a nommé, avec pour mission d'élire un syndic suivant la loi de 1965, le décret de 1967 et le RC.
Cet administrateur judiciaire a fait élire un syndic en l'occurence du syndicat principal en excluant les syndicats secondaires, l'affaire est en pendant au TGI depuis 2 ans.
Je ne vois pas comment un administrateur judiciaire peut faire abstraction du RC en cours !
citation: Ce qui fait que nous avons un syndicat principal mais pas de syndicats secondaires alors qu'ils sont prévus par notre RC, et notre syndic actuel ne peut pas désigner les syndicats secondaires parce qu'il n'a pas de légitimité pour le faire, on s'attend d'un jour à l'autre à voir un administrateur judiciaire arrivé pour élire le ou les syndics de ces syndicats secondaires.
Les syndicats secondaires existent déjà et sont définis par votre RC. Ce sont des syndicats à part entière qui doivent élire leur syndic (pas forcément le même que celui du syndicat principal). Je suppose que votre syndic principal était aussi syndic pour les syndicats secondaires. Du coup, la solution serait de convoquer une Assemblée Générale extraordinaire de votre syndicat secondaire pour l'élection d'un syndic. Une solution certainement préférable à celle de l'administration judiciaire.
citation: Vous voyez un peu notre situation, le syndic a agi comme s'il n'y avait qu'un syndicat principal, mais à ce moment là ce ravalement serait considéré comme des charges communes.
De plus d'après notre RC le syndicat principal peut décider d'un ravalement général mais le fait de prévoir 4 bâtiments sur 6 n'est pas un ravalement général donc hors de sa conpétence.
Il semble qu'en priorité, il y a un grand besoin de remettre de l'ordre dans votre administration.
citation: Je crois que je vais être obligé de demander l'annulation de cette résolution.
Vous avez 2 mois pour le faire après les votes. Sauf qui si vous êtes seul à contester, vous avez peu de chances d'obtenir gain de cause. De plus, vous devrez avancer les frais de justice (avocat, procédure, etc...) sans certitude de gagner. Le tout peut prendre beaucoup de temps, surtout si la partie adverse fait appel. |
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etc
Contributeur senior
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9
Posté - 29 juin 2011 : 11:46:34
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Electron
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10
Posté - 29 juin 2011 : 12:11:05
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Exact. C'est plus précis ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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11
Posté - 29 juin 2011 : 13:02:00
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Il semble évident que Jeannot fait une confusion entre "syndic" et "syndicat", que ce soit pour le syndicat principal que pour les syndicats secondaires.
"... sauf que à la suite de l'annulation d'une AG pour de nombreuses irrégularités, le syndic a démissonné ...."
Syndic de quoi : du principal, des secondaires ???
Il cumulait tous les mandats, princiapl et secondaire ???
Si l'AG contestée est celle du "principal", les autres AG des secondaires ne sont pas concernés.
Si le syndic du "principal" démissionne, il ne démissionne pas pour autant des secondaires ! Il a démissionné de tous ??
Dans ce cas la seule dédignation d'un AP du "principal" ne suffit pas : il aurait fallut faire déposer requête pour le principal ET les secondaires, du moins si ce même syndic cumulait les fonctions.
Si tel était le cas et qu'il a démissionné de tout sans que les secondaires ne soient passés par la case "AP", ces syndicats secondaires sont toujours dépourvu de syndic !
Il serait bon de préciser tous ces points, peu clairs dans l'exposé initial. |
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Electron
Nouveau Membre
France
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Posté - 29 juin 2011 : 14:51:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il semble évident que Jeannot fait une confusion entre "syndic" et "syndicat", que ce soit pour le syndicat principal que pour les syndicats secondaires.
"... sauf que à la suite de l'annulation d'une AG pour de nombreuses irrégularités, le syndic a démissonné ...."
Syndic de quoi : du principal, des secondaires ???
Il cumulait tous les mandats, princiapl et secondaire ???
Si l'AG contestée est celle du "principal", les autres AG des secondaires ne sont pas concernés.
Si le syndic du "principal" démissionne, il ne démissionne pas pour autant des secondaires ! Il a démissionné de tous ??
Dans ce cas la seule dédignation d'un AP du "principal" ne suffit pas : il aurait fallut faire déposer requête pour le principal ET les secondaires, du moins si ce même syndic cumulait les fonctions.
Si tel était le cas et qu'il a démissionné de tout sans que les secondaires ne soient passés par la case "AP", ces syndicats secondaires sont toujours dépourvu de syndic !
Il serait bon de préciser tous ces points, peu clairs dans l'exposé initial.
Il serait aussi utile de voir ce que dit éventuellement le RC dans le cas de la démission du syndic du syndicat principal ou des syndicats secondaires. |
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filomat
Contributeur vétéran
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13
Posté - 29 juin 2011 : 19:10:19
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Gédehem pointe la difficulté exactement où elle doit l'être, car j'ai un problème similaire à celui de Jeannot dans ma copropriété , à la différence près que l'ancien syndic était aussi gérant de la sci d'attribution, au lieu d'être également syndic secondaire dans le cas de Jeannot.
Dans ces situations, si la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic est invalidée, suite à contestation de l'assemblée, par le tribunal qui désigne un administrateur judiciaire pour procéder à la convocation d'une assemblée générale destinée à désigner un syndic, et que l'ancien syndic fasse partie des candidats, l'administrateur se garde bien de prévenir les copropriétaires (et associés le cas échéant) qu'ils auront à désigner de nouveaux syndics secondaires ou de nouveaux gérants de sci (mes statuts en prévoient plusieurs), car, crainte de frais ou de complications, les votants seraient incités à conserver de préférence l'ancien syndic et que ce n'est pas pour rien que l'administrateur a choisi, avec le conseil syndical (ou ce qu'il en reste après l'invalidation de l'assemblée qu'il avait préparée avec l'ancien syndic), de le mettre en concurrence avec deux autres candidats.
Une fois le nouveau syndic désigné, l'ancien a beau jeu de démissionner de ses fonctions de gérant (ou de syndic secondaire je suppose ... en attendant confirmation de Jeannot) et d'obtenir (en se faisant accompagner au tribunal par un copropriétaire) la nomination d'un administrateur judiciaire comme gérant de la sci (dans mon cas) ou bien aussi (comme je le suppose) de syndic secondaire avec pour mission de convoquer les assemblées destinées à les désigner. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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jeannot13
Contributeur débutant
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Posté - 29 juin 2011 : 19:29:01
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Bonjour à tous et merci de votre participation
Pour répondre à Gédehem, je ne fais pas de confusion entre syndic et syndicat mais, et c’est un défaut, quelque fois j’écris plus vite que ma pensée, il est évident que çà peut prêter à confusion mais rassurez vous, pas de confusion à ce sujet.
Pour bien comprendre le problème il faut que je vous parle un peu de l’historique de la copropriété et je vais essayé d’être le plus bref possible.
En 2003, un copropriétaire tout jeune retraité s’est intéressé à la copropriété, ce qu’il ne faisait pas avant à cause de ses occupations professionnelles, ce qui a du arrivé à plus d’un d’entre nous.
Il s’est aperçu que les convocations arrivaient trop tardivement (délai non respecté) que le bureau n’était pas élu suivant notre RC, que les syndicats secondaires étaient constitués en AG de tous les copropriétaires, que le nombre des membres des conseils syndicaux secondaires ne respectait pas le nombre indiqué par notre RC et que les membres du conseil syndical principal étaient élus par l’AG de tous les copropriétaires alors que d’après notre RC ce sont les élus de chaque conseil syndical secondaire qui forme le conseil syndical principal.
Il s’est aperçu également que certaines modifications du RC concernant le stationnement avaient été votées à la majorité de l’art 24 alors qu’elles auraient du l’être) la majorité de l’art 26 et bien entendu sans aucun avenant au RC.
Pour essayer de remettre un peu d’ordre dans la copropriété il a donc demandé l’annulation de l’AG 2003, celle de 2004, celle de 2005 et celle de 2006 toujours pour les mêmes raisons persistance dans les mêmes erreurs.
Une parenthèses en 2004 il a réalisé tardivement que le jour de l’AG son mandat avait expiré (valable jusqu’au 26 mai et AG le 8 juin) Il a même poussé l’audace a démissionné et a demandé au TGI un syndic judiciaire ce qu’il n’avait pas le droit de faire, il avait seulement le droit de demander un administrateur judiciaire, et le comble le vice-président du TGI l’avait nommé pour exécuter cette tâche et une autre demande d’annulation concernant sa nomination a été faite mais elle n’a pas abouti car lors de l’AG de nomination du syndic en septembre 2004 il n’a pas été élu et il est parti au cours de cette AG. Le malheur a voulu que le syndic pressenti s’est fait élire irrégulièrement (il avait obtenu 30000 tantièmes sur les 54000 présents ou représentés, il a dit j’ai la majorité des présents ou représentés je suis donc élu, il avait oublié que pour cela il aurait du obtenir au 1er tour au moins le 1/3 des tantièmes de l’ensemble des copropriétaires) il a donc fallu qu’il continue les demandes d’annulations.
Le syndic actuel a donc poursuivi les mêmes erreurs que l’ancien. En 2006 les membres des conseils syndicaux ont été élus suivant le même principe irrégulier qu’avant pour 3 ans et en 2009 toujours de la même façon pour 3 ans jusqu’en 2012.
Les AG 2003 2004 et 2005 ont été annulées, celles de 2006 et 2009 sont en cours de procédures y compris la demande d’annulation de l’administrateur judiciaire nommé en 2009.
Il y a bien d’autres anomalies comme des travaux ou des embauches sans passer par l’AG, louer des apparts appartenant aux copros sans passer par l’AG et bien d’autres choses encore qu’il serait trop long d’expliquer ici.
La vie normale d’une copropriété est très difficile chez nous d’autant que notre conseil syndical est incompétent, et cela vérifie l’adage « il n’y a pas de bon syndic sans bon conseil syndical »
Je ne sais pas si cela va vous éclaircir davantage mais notre copro c’est le parcours du combattant.
Donc pour notre copropriété il n'y a jamais eu de syndicat secondaire normalement constitué ni de conseil syndical secondaire. Notre syndic le sait bien mais il veut sans doute faire plaisir au CS.
Pour revenir à notre syndic il a été élu syndic du syndicat principal (c'est noté sur le PV) et rien d'autre, d'ou grosse lacune de l'administrateur judiciaire nommé pour élire un syndic suivant l'art 18 de la loi de 1965 et notre RC (c'est ce qui est inscrit sur l'ordonnance de nomination)
l'AJ n'a pas fait son travail et le syndic élu pour le syndicat principal ne peut rien faire d'autre que de s'occuper de celui là , sauf qu'il intégre dans sa mission des éléments qui n'ont font pas partis
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 29 juin 2011 : 22:28:32
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Pas besoin de chercher très loin l'explication de ces dérives :
"il (le syndic) a dit j’ai la majorité des présents ou représentés je suis donc élu..."
Sauf qu'il n'a rien à dire ici, puisqu'il s'agit du travail spécifique des scrutateurs, et surtout du pdt de séance, lequel est seul habilité à promulguer le résulat en séance, à valider par sa signature le rapport qui en est fait au PV.
D'où la conclusion qui s'impose : dysfonctionnement dans ce syndicat, très certainement en raison de la méconnaissance/incompétence des acteurs, le CS en particulier, en charge du respect de la légalité des choses.
L'autre point qui demande vérification : le RDC.
"Il date de 1969 et nous n'avons même pas été obligé de le mettre à jour ......"
En 1969 la loi de 65 avait 5 ans, le décret 2 ans ! Je suis très réservé sur le "même pas obligé de le mettre à jour" !
Grande réserve par exemple sur le CS, lorsque l'on sait qu'il n'a été rendu obligatoire qu'au 1.01.1986.
Si l'on y ajoute ces annulations d'AG en cascade, sans doute justifiées, avec des copropriétaires moutons qui suivent en belant un Cs dépassé par les évennement, on ne peut pas être très optimiste sur une sortie rapide de crise.
Il faut peut-ête continuer à donner du baton en attaquant systématiquement , mais bon ......  |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 30 juin 2011 : 08:44:11
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Electron
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46 message(s)
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Posté - 30 juin 2011 : 10:28:12
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Il semble que dans votre cas, avec une telle désorganisation administrative, votre intérêt serait de prendre contact avec un avocat spécialisé en immobilier, quitte à vous grouper pour répartir les frais. |
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jeannot13
Contributeur débutant
56 message(s)
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Posté - 30 juin 2011 : 23:23:34
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Merci à tous de votre collaboration
Je vais suivre vos conseils et je vous tiendrais au courant
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