|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
pilou40
Nouveau Membre
42 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 02 août 2011 : 23:55:15
|
Sur internet, on trouve pas mal d'infos sur la colocation, mais celles-ci sont plutôt destinées aux locataires.
En tant que futur bailleur, j'ai des questions spécifiques, auxquelles je ne trouve pas de réponse.
Notamment, je m'inquiéte des garanties à prendre et de la valeur d'une clause de solidarité entre colocataires lorsque l'un d'entre eux donne son congé.
Je m'interroge aussi sur les contraintes du système.
Si j'ai bien compris, la clause de solidarité "protège" le bailleur jusqu'à l'échéance du bail en cours.
Mais après ?
Que va-t-il se passer si le colocataire sortant n'a pas été remplacé ?
Le bailleur sera-t-il obligé d'accepter la tacite reconduction du bail alors que les ressources du ou des locataires encore en place sont peut-être devenues insuffisantes pour assurer un paiement régulier du loyer ?
Bref, en tant que bailleurs, comment gérez-vous ce type de situation ?
Si un nouveau colocataire vous est présenté, vaut-il mieux un nouveau bail (avec nouvelle clause de solidarité) ou un simple avenant ?
|
|
|
|
|
|
|
maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 03 août 2011 : 10:30:59
|
Pilou40,
citation: Si j'ai bien compris, la clause de solidarité "protège" le bailleur jusqu'à l'échéance du bail en cours.
Mais après ?
Que va-t-il se passer si le colocataire sortant n'a pas été remplacé ?
Les colocataires restant vont devoir payer la totalité du montant du loyer initialement prévu par le bail.
citation: Le bailleur sera-t-il obligé d'accepter la tacite reconduction du bail alors que les ressources du ou des locataires encore en place sont peut-être devenues insuffisantes pour assurer un paiement régulier du loyer ?
En dehors des cas prévus par la loi, parmi lesquels ne figure pas la situation que vous citez, le bailleur ne pourra pas mettre fin à la location.
citation: Si un nouveau colocataire vous est présenté, vaut-il mieux un nouveau bail (avec nouvelle clause de solidarité) ou un simple avenant ?
Vous ne faites pas un nouveau bail, vous en faites un avenant en y indiquant (si vous le souhaitez) cette clause de solidarité. |
|
|
|
|
|
kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 04 août 2011 : 10:47:47
|
bonjour,
j'ai posé ses derniers jours plusieurs questions là -dessus notamment dans le forum colocation, car j'avais les m^mes interrogations
depuis j'ai signé hier un bail pour une colocation entre deux étudiantes avec deux cautions des parents
pour éviter la situation ou une se retrouve seule avec le loyer total ( bien que tout le monde reste solidaire du loyer) j'ai pris de chaque côté des caution parentale avec des revenus très suffisants pour s'acquitter du loyer complet le cas échéant
j'ai précisé dans le bail la solidarité des colocataire et fait mention d'un avenant en cas de nouveau colocataire
j'ai spécifié dans le bail aussi qu'il faudrait mon accord écrit pour un nouveau colocataire et qu'il présente des conditions de garantie me satisfaisant
voilĂ ..
au début je n'étais pas chaud pour les coloc mais en fait c'est pareil qu'un couple en union libre ( et tous les couples qui m'ont appelés étaient comme ça) et en plus il y a la caution parentale, je préfère ça qu'un ami
|
|
|
|
pilou40
Nouveau Membre
42 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 22 août 2011 : 23:31:36
|
Le fait de devoir accepter la reconduction du bail dans des conditions aléatoires m'inquiète.
La souscription d'une assurance GRL permettra-t-elle d'apporter la sécurité nécessaire ?
Plus précisément, la GRL continue-telle de couvrir d'éventuels impayés quand la fin du bail initial exonère le colocataire sortant ? |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 23 août 2011 : 10:53:07
|
|
citation: Initialement posté par kenavo
et en plus il y a la caution parentale, je préfère ça qu'un ami
Petite astuce en cas de caution parentale de locataire étudiant : généralement ce sont les parents qui paient le loyer (quand bien même la CAF apporte une contribution par le biais d'une Allocation Logement). Donc il ne faut pas hésiter chaque mois a envoyer l'avis d'échéance ou la quittance à la caution, en même temps qu'au locataire.
citation: Initialement posté par pilou40
Le fait de devoir accepter la reconduction du bail dans des conditions aléatoires m'inquiète.
Les conseils sur internet c'est bien, mais vue que vous semblez démarrer dans la location, je pense qu'il vous faut aussi quelques références sur lesquelles vous pouvez aussi vous appuyer, puis ensuite revenir sur le forum pour améliorer votre compréhension.
Exemple :
- La Colocation : un mode de vie Ă organiser
- Colocation, mode d'emploi pratique et juridique
- La colocation : mode d'emploi
- Bien gérer sa colocation
Je ne dis pas que vous ne devez pas vous fier aux réponses qui vous sont apportées sur internet, mais simplement je pense qu'il est bon aussi d'avoir au moins une ou deux références dans le domaine, par le biais d'un livre.
Puis une fois lu, vous verrez que bons nombre de vos questions apparaitront comme des évidences, ensuite pour approfondir, une question ou un point précis ou des détails, vous consultez le forum.
Il me semble que c'est beaucoup plus simple comme cela.
citation: Initialement posté par pilou40
La souscription d'une assurance GRL permettra-t-elle d'apporter la sécurité nécessaire ?
Question typique, or la GRL n'apporte pas de sécurité, mais une garantie. la nuance n'est pas anodine  Garantie des Risques Locatifs et non pas Sécurité du Paiement des Loyers.
Lorsque que vous lirez les docs concernant la GRL ne vous demandez pas ce qu'elle couvre, mais plutĂ´t ce qu'elle ne couvre pas.
Moi, et d'autres bailleurs, ainsi que des agences préfèreront toujours une solide garantie parentale en guise de caution solidaire plutôt qu'une GRL.
Reste évidement à bien savoir rédigé un acte d'engagement de caution solidaire.
citation: Initialement posté par pilou40
Plus précisément, la GRL continue-telle de couvrir d'éventuels impayés quand la fin du bail initial exonère le colocataire sortant ?
A mon avis, non, car en ce cas, la faille serait trop importante.
NB - 2nd Edition je me suis planté dans les liens internet.
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Luc Standon le 23 août 2011 10:58:39 |
|
|
|
pilou40
Nouveau Membre
42 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 24 août 2011 : 20:15:47
|
|
citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par pilou40
Plus précisément, la GRL continue-telle de couvrir d'éventuels impayés quand la fin du bail initial exonère le colocataire sortant ? A mon avis, non, car en ce cas, la faille serait trop importante.
La faille pour moi serait dans l'obligation de souscrire un nouveau contrat GRL (donc d'être dans l'obligation de présenter des locataires solvables) alors que face aux colocataires restés en place, le bailleur n'a pas la possibilité de décider s'il renouvelle ou non le bail initial.
Avant de venir poser mes petites questions sur le forum, j'ai parcouru pas mal de sites sur la colocation d'une part et sur la GRL d'autre part.
Et j'ai bien vu qu'il y avait un hic, entre autres choses dans le fait que les assureurs (tout du moins celui qui tient forum sur la GRL) essayent d'inciter les bailleurs Ă signer un nouveau bail avec les colocataires restants.
Sauf que le bailleur ne peut pas imposer ce nouveau bail, ni surtout refuser de renouveler celui qui a été initialement consenti...
Côté risques, la situation est peu différente de celle du bailleur en location ordinaire qui se retrouve avec un locataire devenu insolvable.
Or, il n'est écrit nulle part que celui-ci devrait s'assurer chaque année, ou à chaque renouvellement de bail, des ressources de son locataire pour continuer à bénéficier de la garantie souscrite à l'origine du contrat.
Donc, je m'interroge sur les risques particuliers pris par le bailleur qui propose son bien Ă la colocation.
Dans quelle mesure est-il protégé par une GRL ?
Car même si cette couverture n'est pas parfaite, je trouve quand même le système assez intéressant.
Et je me disais que, sur ce forum, je trouverais peut-être des bailleurs qui avaient été confrontés au problème d'un impayé en coloc sous GRL.
En attendant, j'ai interrogé l'ADIL - j'espère qu'ils me répondront - et mes petites questions auront peut-être eu le mérite de mettre la puce à l'oreille de futurs bailleurs trop confiants... |
Édité par - pilou40 le 24 août 2011 20:18:02 |
|
|
|
nefer
Modérateur
14618 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 24 août 2011 : 20:20:30
|
quel type de logement mettez vous en location ?
2 pièces ou plus ? |
|
|
|
pilou40
Nouveau Membre
42 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 24 août 2011 : 22:44:30
|
Pour l'instant aucun, et, même, je me renseigne avant d'acheter soit un 3 ou même plutôt un 4 pièces à proposer en coloc, soit un/deux studio(s) ou 2 pièces à exploiter en location ordinaire.
Le grand appart en coloc, ça me tente plus que le studio ou la chambre meublée.
A la fois pour avoir pratiqué la cohabitation en tant qu'occupant - un grand appart partagé, c'est tout de même plus sympa à vivre qu'un studio exigu ou une chambre meublée minable - et, à la fois du point de vue du proprio : rendement meilleur dans mon coin (j'habite la région parisienne, et même si elles se louent plus cher, les petites surfaces y sont carrément hors de prix) et, normalement, plus sûr.
Colocation ou location simple, dans les deux cas en revanche, je veux faire du meublé.
Et si je peux y souscrire dans de bonnes conditions, le système GRL me tente plus que celui de la caution |
|
|
|
nefer
Modérateur
14618 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 25 août 2011 : 07:54:42
|
|
louer un 4 pièces en meublé, c'est plus difficile...sauf dans les quartiers de prestige avec un excellent mobilier |
|
|
|
Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 25 août 2011 : 08:52:39
|
|
citation: En attendant, j'ai interrogé l'ADIL - j'espère qu'ils me répondront - et mes petites questions auront peut-être eu le mérite de mettre la puce à l'oreille de futurs bailleurs trop confiants...
A chaque fois que j'ai appelé l'ADIL, ils m'ont rappelé mais par téléphone.Attendre encore un peu car c'est bientôt la rentrée générale.... |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 25 août 2011 : 13:53:30
|
|
citation: Initialement posté par pilou40
La faille pour moi serait dans l'obligation de souscrire un nouveau contrat GRL (donc d'être dans l'obligation de présenter des locataires solvables) alors que face aux colocataires restés en place, le bailleur n'a pas la possibilité de décider s'il renouvelle ou non le bail initial.
Il faut donc trouver l'équilibre entre l'assureur de la GRL et ses conditions, avec l'assurance que vous apporte le locataire en terme de solvabilité.
Pour coup sure, les assurance GRL ce sont protéger quitte à imposer aux bailleurs es conditions qui pourraient être en divergence avec les textes de Loi. Là se trouve le dilemme.
citation: Initialement posté par pilou40
Avant de venir poser mes petites questions sur le forum, j'ai parcouru pas mal de sites sur la colocation d'une part et sur la GRL d'autre part.
Et j'ai bien vu qu'il y avait un hic, entre autres choses dans le fait que les assureurs (tout du moins celui qui tient forum sur la GRL) essayent d'inciter les bailleurs Ă signer un nouveau bail avec les colocataires restants.
Sauf que le bailleur ne peut pas imposer ce nouveau bail, ni surtout refuser de renouveler celui qui a été initialement consenti...
Donc il faut absolument la garantie de l'assureur GRL, et de préférence par écrit. Sinon en cas de pépin, je reste persuadé que l'assureur GRL retournera sa veste en invoquant une clause caduque de son contrat. Cela vous laissera sans la couverture du risque pour lequel vous pensiez être couvert, et en plus il faudra aller au tribunal pour dénoncer la clause insidieuse sur laquelle l'assureur GRL jouera pour éviter l'indemnisation.
Bien que les clauses d'une GRL peuvent sembler attractives, je n'ai aucune confiance aux assureurs. Donc autant dire que mon avis est déjà fait concernant la GRL, chose qu'il me semble important de préciser dans le débat.
citation: Initialement posté par pilou40
Côté risques, la situation est peu différente de celle du bailleur en location ordinaire qui se retrouve avec un locataire devenu insolvable.
Sauf si votre contrat stipule que le bail est consentie obligatoirement par une caution solidaire solvable.
En louant à des étudiants, par exemple, il y a très peu de chance pour que ces derniers soient solvables, que ce soit en coloc ou en location unique.
Donc la garantie doit se focaliser non pas sur la solvabilité du locataire, mais sur celle de la caution solidaire.
Et dans la rédaction du bail (meublé), préciser bien qu'en cas de défaut de caution solidaire solvable, le bail sera résilié.
citation: Initialement posté par pilou40
Or, il n'est écrit nulle part que celui-ci devrait s'assurer chaque année, ou à chaque renouvellement de bail, des ressources de son locataire pour continuer à bénéficier de la garantie souscrite à l'origine du contrat.
Dans le cas de la GRL, effectivement vous avez raison.
Mais en cas de caution solidaire, c'est justement ce que vous pouvez stipuler sur le contrat de bail locatif.
Attention à la manière dons vous rédigerez cette clause, car elle peut sembler abusive, selon les termes choisis et les tournure de phrases exposées.
citation: Initialement posté par pilou40
Donc, je m'interroge sur les risques particuliers pris par le bailleur qui propose son bien Ă la colocation.
Dans quelle mesure est-il protégé par une GRL ?
La question se pose Ă tous bailleurs, avec ou sans GRL.
C'est vos critère de choix dans le cadre de la sélection des candidats locataire potentiellement solvable qui déterminera les risques que vous prenez.
Le fait d'avoir une GRL ou une caution solidaire ne vous affranchi pas de ces risques, cela les minimises ou les couvrent pendant une durée définie (concernant la GRL).
C'est aussi l’angoisse des bailleurs de se retrouver un jour devant un locataire présentant toute les conditions de solvabilité de se retrouver quand même avec des impayés du locataire alors que ce dernier présentait justement toutes les conditions requises et répondait à l'assurance de vos critère de sélection.
C'est l'art de ne pas se tromper dans le choix du locataire. un membre autre du forum disait justement que le bailleur se devait aussi d'être fin psychologue pour détecter les potentiels problème que pourrait exposer tel ou tel candidat locataire, ce qui n'est sans doute pas faux. Mais malgré toute les précautions prises, un bailleur peut toujours tomber sur un locataire indélicat, cela fait partie du risque.
citation: Initialement posté par pilou40
Car même si cette couverture n'est pas parfaite, je trouve quand même le système assez intéressant.
La formule GRL ne me satisfait pas du tout, donc mon avis est forcément biaisé. Je ne comprend pas pourquoi le bailleur paye pour garantir la solvabilité d'un locataire, alors que c'est le locataire qui présente le risque d'impayé, sachant que c'est aussi le locataire qui s'engage en signant le contrat locatif.
A mon avis, et je sais qu'il est partagé sur ce forum, c'est au locataire de présenter les assurances nécessaires au bailleur pour obtenir le sésame convoité.
citation: Initialement posté par pilou40
Et je me disais que, sur ce forum, je trouverais peut-être des bailleurs qui avaient été confrontés au problème d'un impayé en coloc sous GRL.
Ah oui on en a souvent débattu tant dans ce forum que sur l'ancien forum. Exemple :
- http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5201
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
pilou40
Nouveau Membre
42 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 25 août 2011 : 20:00:45
|
|
citation: Initialement posté par nefer
louer un 4 pièces en meublé, c'est plus difficile...sauf dans les quartiers de prestige avec un excellent mobilier
En fait je pensais louer meublé, soit à des étudiants avec caution, soit à de jeunes fonctionnaires déracinés de leur province natale avec GRL.
Et pour le coup, il me semble qu'il vaut mieux trois colocataires dans un 4 pièces que seulement deux dans un 3 pièces.
Quant Ă la GRL en coloc, je me doute bien que l'assureur risque de se faire tirer l'oreille en cas de coup dur.
Mais n'oublions pas qu'il s'agit d'un contrat socle dont il ne peut totalement définir les contours...
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 26 août 2011 : 15:20:30
|
pour les questions relatives à la GRL dans le cas de la colocation je pense qu'il serait préférable de poser directement vos questions à APAGL (qui gere la mise en place et le suivi de cette mesure) tel 01 42 18 46 46 (paris)
05 56 42 49 10 (bordeaux)
vous aurez peut ĂŞtre la chance de tomber sur qq de sympa (c'est pas toujours le cas...) |
|
|
|
pilou40
Nouveau Membre
42 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 26 août 2011 : 20:45:37
|
Bonne idée, mais, en la matière, il vaudrait mieux une réponse écrite.
Peut-ĂŞtre viendra-t-elle de l'ADIL ?
De toutes façons, avec les dernières nouveautés réglementaires + l'état des marchés boursiers, je m'interroge de plus en plus sur l'opportunité d'un investissement immobilier |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 27 août 2011 : 22:24:16
|
l'adil ne connait pas grand chose en matiere de GRL les mieux placé pour repondre c'es APAGL
adresse si vous voullez une reponse ecrite
31/33 rue Falguiere 75015 PARIS
j'ai eu une réponse écrite à mes question d'origine
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
