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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 26 août 2011 : 18:12:45
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citation: Initialement posté par Kiwala
Il me semble que je réponds, ainsi, au reproche qui est fait d'ordinaire à la fameuse clause de pénalité : que celle-ci soit imposée au locataire, sans aucune contre-partie de la part du bailleur.
Ok je comprend votre sens de l'équité.
Mais pourquoi vous tirez-vous une balle dans le pied avec des clauses qui donne le bâton pour se faire battre, surtout si de votre côté vous gérez votre patrimoine en "bon père de famille" ?
Pour peu que vous tombiez un jour sur un locataire un peut trop procédurier, et là vous risquerez sentir la douleur de votre généreuse équité.
citation: Initialement posté par Kiwala
Et puis... après tout, cela me semble assez juste que le propriétaire qui ne remplit pas ses obligations envers son locataire soit, lui aussi, sanctionné financièrement "de son plein gré", et sans obliger le locataire à aller en justice :-)
Ah je vois... Vous êtes adepte de l'auto-flagellation  par principe morale au moins 
En business il ne faut pas confondre commerce équitable et égalité commerciale : ce sont deux notions distinctement différentes.
Redonner du sens et de l'équité à un contrat de bail est certes tout à votre honneur, mais est-il besoin de contractualiser commercialement cela avec votre locataire, je n'en suis pas persuadé.
Il faut aussi que vous sachiez vous prémunir des locataires indélicats et des autres mauvaises surprises lié à votre activité de bailleur, au risque de ne pas devenir le dindon de la farce d'une erreur de jugement et de choix d'un candidat locataire.
citation: Initialement posté par bailleurx
si non respect d'un minima de droit de visite
Ah bien de mon côté le droit de visite est stipulé en cas de renouvellement du contrat par tacite reconduction.
Ce qui me permet de constater l'état du logement chaque année avec le même locataire, indépendamment des pénalités de retard. |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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 22
 Posté - 26 août 2011 : 23:53:53
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Je sais, ça a l'air un peu maso, mais, à y regarder de plus près, je crois que ça peut être assez payant : d'abord, le locataire de bonne foi peut se sentir un peu respecté, ce qui n'est pas négligeable pour les rapports à venir. Ensuite, un locataire de mauvaise foi et procédurier aurait plus de mal, je pense, à aller en justice et faire valoir ma propre "mauvaise foi", vu que je lui coupe un peu l'herbe sous les pieds, me semble-t-il !
Je précise dans le bail du mieux que je le peux les conditions dans lesquelles s'exercera la pénalité me concernant, et je fais en sorte que, me sachant moi-même attentive à respecter mes obligations autant que je le peux, je n'aie jamais à la payer, en fait. Sauf, bien sûr, une malchance carabinée, si j'oublie d'aller chercher la mise en demeure, si je dépasse les délais que je compte assez larges, etc. Je précise par exemple que cette pénalité ne s'exercera pas si je me trouve dans l'incapacité de satisfaire à l'obligation de résultat du fait d'un tiers...
Si le chauffe-eau est HS, que je peux prouver que j'ai bien contacté en temps utile un plombier, et que celui-ci ne se présente pas le jour J pour le remplacer, je suis exonérée de cette pénalité... Je ne m'impose pas une obligation de résultats, mais simplement une obligation de faire le nécessaire pour... Dans 99.9 % des cas, cela dit, si chacun fait son boulot – si le locataire se donne la peine de me prévenir par écrit, de me mettre en demeure en cas d'oubli, etc., et si je contacte illico l'artisan ad hoc, eh bien... les choses se règlent à la satisfaction de tous.
Pour autant, on ne pense jamais à tout : merci pour l'idée d'ajouter un droit de visite pour toute reconduction tacite, je n'y avais pas encore pensé !!! |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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23
Posté - 28 août 2011 : 14:24:15
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cher luc
j'ai souvent lu sur ce forum que pour qu'une clause stipulant des indemnités ou des frais à la charge du locataire soit valable il fallait qu'il y ait une "contre partie"
si tel est bien le cas quel type de contre partie inscrivez vous dans vos baux, pour que vos conditions particulières soient incontestables? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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24
Posté - 30 août 2011 : 11:01:10
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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25
Posté - 30 août 2011 : 18:44:19
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ha, ha ?....
et ça marche ? |
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Loca
Contributeur actif
France
294 message(s)
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26
Posté - 10 sept. 2011 : 18:36:28
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Bonjour,
Je viens de lire attentivement, malheureusement je me heurte un mur, le locataire règle son loyer toujours en retard, entre le 10 et le 25, parfois 2 mois après, comme chaque année c'est la même chose, cette année janvier/février et juillet/août.
Je n'ai jamais encaissé les pénalités de retard. Je dis souvent pourvu qu'il règle son loyer, car j'ai des dettes à payer.
Malgré les lettres en R/AR + les lettres simples + les lettres envoyées par une société de recouvrement + chaque année, une injonction de payer par l'Huissier, et l'envoi de l'assurance locative que je n'ai jamais reçue de 2010/2012 et le harcelèment par téléphone que je reçois de son voisin de palier, concernant le bruit et les enfants qui jouent dans la cour.
Enfin, je déprime à la longue, car j'ai des dettes à rembourser.
Alors que Monsieur à une entreprise et le siège et domicilié à l'adrese de la location et il roule en Mercédes et c'est encore pire il vient d'avoir un 3ième enfants, c'est la 4ième année de location, il avait un seul enfant. L'expulsion ne sera pas facile. même, je suis pessimiste d'y penser à moins qu'il va avoir un 4ième enfants et il quitte de lui même.
Je vis un calvaire avec ce locataire.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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27
Posté - 10 sept. 2011 : 23:30:30
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A mon avis, vous devriez aussi poster (copier/coller) votre témoignage dans le sujet intitulé Heureux propriétaires !! ouvert par Asso_Loc. |
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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28
Posté - 11 sept. 2011 : 10:02:04
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Bonjour,
Questions : pourquoi n'avez-vous pas encaissé (ou en tout cas exigé !) les pénalités de retard, si elles figurent dans le bail ?
Pourquoi attendez-vous avant de vous adresser à un avocat et de mettre en oeuvre la procédure d'expulsion ?
(Notamment : pour défaut d'assurance, cela fait l'objet, généralement, d'une clause résolutoire ? Et vous prenez un risque, me semble-t-il, important en supportant ce défaut d'assurance ?)
Bref : pensez-vous que vous vous en tirerez mieux en supportant les malhonnêtetés de ce locataire, qui semble bien conscient de son "pouvoir" et de votre "impuissance" ?
J'avoue ne jamais m'être trouvée confrontée à ce genre de situation : jusqu'ici, mes locataires ont été réglos... Mais je m'interroge toujours sur cette "immense patience" que semblent montrer bien des propriétaires qui ne parviennent pas à obtenir leurs loyers en temps et en heure, mais qui, apparemment, préfèrent attendre, parfois des années, avant que de s'adresser à la justice. Quand on sait les délais qu'implique celle-ci...
Et je compare avec les pratiques des agences immobilières qui gèrent des locations : au premier retard de paiement, les pénalités sont applicables systématiquement ! Pourquoi le propriétaire bailleur privé ne ne ferait-il pas ? Quitte à se montrer un peu "compréhensif", 2-3 mois, mais, à trop laisser courir, il me semble qu'on envoie aux locataires indélicats un message très négatif, une sorte d'invitation à continuer...
Cela dit, il est vrai qu'une procédure coûte cher, mais... a-t-on vraiment le choix, quand la mauvaise foi du locataire est flagrante ? Et à combien vous reviendra votre déprime ? |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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Posté - 11 sept. 2011 : 10:38:36
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envoyez vous régulièrement, par exemple le 10 du mois , une mise en demeure par RAR pour le réglement du loyer?
cela vous permettrait de constituer un dossier
à la date anniversaire du bail, réclamez par RAR l'attestation d'assurance à vous transmettre dans les huit jours
à défaut: injonction de faire par le tribunal (c'est gratuit)
procurez vous KBIS, statuts et comptes de sa société...cela pourra être utile |
Édité par - nefer le 11 sept. 2011 10:40:39 |
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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30
Posté - 11 sept. 2011 : 11:56:36
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Je pense qu'il est effectivement essentiel de baliser de manière régulière et systématique par des envois de courrier AR, avec mention de "mise en demeure", et mention des pénalités immédiatement applicables ET des intérêts qui courront, en cas de procédure, à dater de la date de sa réception (ou de son envoi ? Je ne sais plus !), rappel des sommes dues, des obligations et droits du locataire (je crois qu'il faut mentionner la possibilité qu'il s'adresse à une instance supposée l'aider, style médiateur ???)..., bref, baliser à mort et de manière la plus précise possible.
Cela a pour moi deux effets :
1/ ça peut participer à convaincre le locataire malhonnête que vous n'hésiterez pas à poursuivre, que vous ne lâcherez pas le morceau,
2/ ça montrera au juge, le jour venu, s'il vient..., que vous avez fait tout le nécessaire, que vous n'avez pas laissé courir sans agir, bref, que le propriétaire, LUI, a fait son boulot de proprio... et que le locataire, bien informé, bien rappelé à ses obligations, etc., est donc d'autant plus de mauvaise foi...
Par ailleurs, le calcul des intérêts, au cas où... de l'argent pourrait être récupéré, soit au cas où ce locataire ne serait pas insolvable..., se fera à dater d'une mise en demeure en bonne et due forme, comportant tout ce qu'elle doit comporter.
Petit TRUC, pour vous alléger la tâche, si vous n'avez pas encore expérimenté : on peut envoyer un courrier recommandé avec AR via la Poste en ligne. C'est peut-être un peu plus cher qu'en se déplaçant, mais c'est fou ce que ça simplifie les choses : on peut avoir un courrier tout prêt sur son ordi, changer juste les chiffres et date, copier-coller sa signature manuscrite, et hop !
Et on peut conserver aussi sur son ordi les preuves de dépôt, suivre le courrier, savoir s'il a été remis ou retiré, en conserver la trace, bref... dans l'optique où une procédure peut durer plusieurs années, cette facilité n'est pas à négliger !
De quoi faciliter la constitution du dossier pour aller en justice, quoi !
Il me semble aussi recommandé de pouvoir prouver que l'on a, par écrit, proposé au locataire d'établir avec lui un plan de remboursements échelonnés, si les sommes restant dues sont importantes... PLUS on lui tend la main ouvertement, MOINS on lui laisse de marge de manoeuvre pour nous arnaquer... impunément. |
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Ali
Nouveau Membre
3 message(s)
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Posté - 20 sept. 2011 : 08:52:39
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citation: Initialement posté par joulia
et moi j'applique les 10% sur le montant du loyer impayé, quel que soit le nombre de jours de retard: c'est une penalité qui ne se calcule pas prorata temporis:
720 euros x 10% = 72 euros de penalités qu'il paye le 10 du mois ou 3 mois suivant
Et oui,il n'y a pas de petits profits, quand quelqu'un est sous l'eau...on lui maintient la tête.C'est ce que font les banques,on est capitaliste ou on ne l'est pas! . |
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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32
Posté - 21 sept. 2011 : 01:09:18
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Sur le fond, je fais partie de ceux qui considèrent qu'il est plus juste de prendre en compte un "prorata", ce qui est possible si, dans le bail, on annonce une pénalité par JOUR : on évite, en plus, le problème de la répétition : quand on compte une pénalité mensuelle, à quelle fréquence s'applique cette pénalité, ce que je n'ai jamais su résoudre : tous les 1er du mois, 10 % des sommes restant dues qui se cumulent, mois par mois ? On arrive vite à des sommes astronomiques, me semble-t-il !
De plus, à partir du moment où la date fatidique est dépassée, et que le locataire se retrouve donc redevable des sommes dues majorée de 10 %, il n'a aucune raison de se dépêcher de payer, il peut encore attendre un mois de plus ?!
Mais, sur la forme, comparer le comportement de propriétaires bailleurs particuliers avec celui de banques ou de "gros capitalistes" me semble peu crédible.
La Sécu a la tête sous l'eau, et bien d'autres institutions aussi, mais, si vous devez percevoir des allocations ou des remboursements de frais de ces institutions, leur en ferez-vous cadeau, ou leur ferez-vous crédit ???
Eh bien, pour nombre de petits propriétaires bailleurs, c'est un peu la même chose : nous avons un contrat avec un locataire, nous avons investi de l'argent provenant bien souvent de notre travail dans un bien locatif, nous attendons des revenus tout à fait légitimes...
Je n'ai jamais rencontré de proprio bailleur (sauf, peut-être, ceux qui donnent leur bien à gérer à une agence) qui n'ait aucune "écoute" pour des problèmes passagers qui empêcheraient un locataire par ailleurs correct de payer son loyer à temps : je pense que nous sommes nombreux à ne pas compter systématiquement et immédiatement des pénalités de retard...
Mais, passé un certain temps, et usée une certaine patience, il faut bien, aussi, que nous, les propriétaires bailleurs, percevions no revenus locatifs !
Ce qui nous intéresse ici, je pense, ce n'est pas le montant de la pénalité, mais c'est sa force dissuasive.
Je préfère très nettement, pour ma part, toucher mes loyers à la date prévue et pouvoir ainsi payer mes propres factures, que de toucher je ne sais quelle "pénalité" de retard "en plus" du loyer... qu'on ne me verse pas ou qu'on me verserait avec 2 mois de retard ou plus, le temps de me fâcher avec mes créanciers, mon banquier, etc. ! Voire de me retrouver en justice parce que, faute d'avoir encaissé mes loyers, je ne pourrais plus faire face à MES obligations !
Dans cette comparaison à courte vue, vous oubliez juste que les particuliers propriétaires bailleurs ne sont pas des banques et n'ont souvent pas les reins suffisamment solides pour supporter que leurs locataires ne paient pas leurs loyers plusieurs mois d'affilée...
Et que cette pénalité, que vous paraissez trouver choquante en tant que "petit profit" qui serait à vos yeux choquant, n'intervient que lorsque le locataire s"empare, lui, d'un gros profit, aux dépens du propriétaire bailleur : l'occupation de votre bien, sans payer son loyer.
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 21 sept. 2011 : 01:47:18
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Kiwala,
Ignorez Ali ; c'est un troll de forum qui revient très régulièrement sur UI sous différents pseudos. Il ne devrait plus venir sous celui-ci. |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 21 sept. 2011 : 06:31:56
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citation: Je n'ai jamais rencontré de proprio bailleur (sauf, peut-être, ceux qui donnent leur bien à gérer à une agence) qui n'ait aucune "écoute" pour des problèmes passagers qui empêcheraient un locataire par ailleurs correct de payer son loyer à temps : je pense que nous sommes nombreux à ne pas compter systématiquement et immédiatement des pénalités de retard...
Mais, passé un certain temps, et usée une certaine patience, il faut bien, aussi, que nous, les propriétaires bailleurs, percevions no revenus locatifs !
Je suis d'accord avec vos écris sur l'aspect "écoute" du locataire de la part des bailleurs.
Je n'applique pas de pénalités de retard car par expérience quand un retard se profile il est très difficile d'obtenir le remboursement et je me vois mal en ajouter une couche avec des pénalités.
Concernant un retard qui ne se résorbe pas , cela conduit à un impayé qui lui ne sera jamais résorbe au delà de 2 mois d'impayé.
Il faut positionner une injonction à payer par la préfecture ou un commandement à payer par huissier ce qui permet de faciliter la discussion en ayant plus de poids mais sans ajouter de pénalités.
citation:
Ce qui nous intéresse ici, je pense, ce n'est pas le montant de la pénalité, mais c'est sa force dissuasive.
Une pénalité n'a pas de force dissuasive mais plutôt le contraire avec un effet "puisque c'est comme ça , je ne paye plus " et croyez moi un locataire qui n'a pas payer une fois ( plusieurs mois d'impayés ) devient un adepte du logement gratuit aux dépend des propriétaires car le système lui permet une impunité de 2 et demi avant expulsion
citation:
Dans cette comparaison à courte vue, vous oubliez juste que les particuliers propriétaires bailleurs ne sont pas des banques et n'ont souvent pas les reins suffisamment solides pour supporter que leurs locataires ne paient pas leurs loyers plusieurs mois d'affilée...
Prenez une GRL et soyez serein
citation:
Et que cette pénalité, que vous paraissez trouver choquante en tant que "petit profit" qui serait à vos yeux choquant, n'intervient que lorsque le locataire s"empare, lui, d'un gros profit, aux dépens du propriétaire bailleur : l'occupation de votre bien, sans payer son loyer.
Oui sur cette remarque mais la vision du locataire envers le propriétaire est souvent mauvais ( riche , etc ....)
Ne pas hésitez dans vos discussions à évoquer vos remboursements de crédits , les méchants impôts , les taxes que vous payez , tout augmente , locataires et propriétaire dans la même galère par rapport à l'état ......
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 21 sept. 2011 : 08:54:16
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kiwala vous avez parfaitement exprimé le fond de ma pensée |
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