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cac83
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 Posté - 20 août 2011 : 12:37:42
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Bonjour,
Le titre de mon message est quelque peu évocateur pour certains et reflète, bien malheureusement, la dure réalité de ma situation.
Ces derniers jours a eut lieu notre assemblée générale et malheureusement aucune mise en concurrence du contrat de syndic n'a été portée à l'ordre du jour.
Au cours de cette année nous avons "subis" la tenue désastreuse de la comptabilité de notre copropriété par le syndic (envoi d'un même appel de fond 2 fois dans le même mois à toute la copropriété par exemple). Le syndic sentant le vent tourner lors de la vérification des comptes a demandé l'autorisation au conseil syndical d'envoyer la convocation bien avant le délais de 21 jours ce qui lui a été accordé et qui a eut pour conséquence d'ôter toute possibilité de joindre une mise en concurrence.
Lors de l'assemblée générale nous n'avons pas accordé le quitus et c'est au vote du contrat de syndic que la situation s'est envenimée.
En effet, lorsque nous n'avons pas voulu reconduire le mandat du syndic ce dernier nous a littéralement menacé de porter à la connaissance du TGI notre défaut de syndic. Ce dernier nous a alors expliqué que sans mise en concurrence dans la convocation nous n'avions d'autre choix que de le réélire ou d'aller devant les tribunaux ....
Effrayés par la vision du procédure judiciaire longue, fastidieuse et couteuse nous avons fait part de notre étonnement quand à ce "chantage" mais rien n'y a fait.
Nous nous sommes résignés à voter pour la reconduction du contrat à condition de procéder à une nouvelle assemblée générale spéciale prochainement afin de désigner un nouveau syndic, ce qui a été inscrit dans le procès verbal, mais le syndic (secrétaire de séance) a abusé de notre méconnaissance et a laissé inscrit dans la résolution que le contrat prendrait fin dans un an en indiquant une date bien précise.
Interpelé par ces méthodes je suis allé, après l'AG, fouiller sur le net et j'ai découvert qu'il nous était possible, lors de l'AG, de désigner un syndic bénévole et que seul un copropriétaire peut avoir recours au TGI afin de dénoncer l'absence de syndic pour gérer la copropriété.
Existe-t-il un recours? Sachant que tout les présents lors de l'AG sont disposés à témoigner du chantage et des mensonges proférés par le syndic ou sommes nous condamnés à "subir" une année entière un syndic menteur et incapable?
Ce soir je me suis aussi plongé très "profondément" dans les comptes rendus d'assemblée générale passés et je m’aperçoit que deux ans en arrière le syndic nous avait fait voter un mandat de 7 mois et non 12 ce qui a eut pour conséquence qu'il a géré, durant cinq mois, notre copropriété sans en avoir mandat, a payé des factures, ordonné des travaux et procédé à des appels de fond.
Il a convoqué une assemblée générale durant la période sans mandat et nous en a facturé les frais ....
Et il n'a pas non plus oublié de prélever ses honoraires sur 12 mois ..... étonnant !
Avons nous un recours là aussi?
J'espère trouver une solution sinon cette année sera une bataille perpétuelle contre le syndic en qui, vous le comprendrez aisément, plus aucun de nous n'a confiance.
Merci par avance pour votre aide
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Posté - 20 août 2011 : 13:07:17
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vous avez un syndic bizarre et un CS bizarre...
le syndic n'a pas à demander l'autorisation d'envoyer une convocation bien avant le délai de 21 jours, puisque les 21 jours ( qui sont plutôt 24 ou 25 dans mes faits) sont le délai obligatoire...
Si le CS voulait changer de syndic il n(avait qu'Ã prendre les devants, sauf si celui ci est satisfait du syndic 
Bien sur le syndic vous a emmené en bateau : non désigné, il ne pouvait rien faire contre vous, car pas habilité à aller au tribunal... et quant au syndic bénévole, en théorie, il doit aussi déposer un projet de contrat (même bénévole) avec la convocation.
Que faire maintenant :
* réagir au tribunal sur cette dernière AG, peu de chances car vous avez voté pour ce syndic
* par contre, le PV a été signé par le président de séance, éventuellement en réunissant le bureau et avec quelques témoignages, peut-il en réécrire un qui reflète la réalité : mais l'AG a t elle voté précisément sur une date autre que un an. Apparemment, non, alors peu de chances..
* seul semble possible peut-être d'aller au tribunal pour une fin de mandat de syndic sans nouvelle désignation, il y a deux ans : syndic non désigné, donc le syndic ne pouvait convoquer une nouvelle AG, etc... mais ce sera le bazar, et il n'est pas sur que le tribunal suive car il y a eu appremment 2 AG depuis...
* donc patientez, monter vos dossiers, récupérer la feuille de présence, suivez les factures, etc... pour être prêt à changer la prochaine fois. Avez vous un compte séparé ou un compte unique ?.... |
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cac83
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Posté - 20 août 2011 : 17:48:52
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Malheureusement aujourd'hui je ne suis pas chez moi et ne peut donc accéder à mes informations mais une chose me chagrine.
Nous avons procédé à un vote sous l'influence d'un mensonge de notre syndic et en surfant sur le net j'ai pu lire qu'un "contrat" souscrit dans de telles conditions est nul et non avenu car il y a eut dol (http://fr.wikipedia.org/wiki/Dol_en...ran%C3%A7ais).
Bien qu'ayant voté son mandat cela s'est fait par une manipulation du droit. Ce n'est qu'après que nous avons appris qu'il n'appartient qu'aux copropriétaires d'avoir recours au TGI en cas d'absence de désignation de syndic.
Le syndic n'a-t-il pas un devoir de conseil et d'information?
Dés que je suis rentré chez moi je vérifie les info.
A noter que même si on ne va pas devant le tribunal pour le problème de convocation sans mandat nous allons nous faire un plaisir de balancer l'ensemble du dossier à la société assurant sa garantie financière pour la branche syndic. |
Édité par - cac83 le 20 août 2011 17:58:37 |
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Posté - 20 août 2011 : 18:55:06
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oui, peut-être à condition qu'un juge le décide ainsi.... et vous aurez sa réponse après la fin du mandat actuel.
conseil : dépensez votre énergie à être prêt à changer de syndic et comme je l'ai dit :
* récupérer le feuille de présence
* suivez les changements de propios
* suivez les factures tous les 3 mois
* récupérez tous les trois mois un extrait du grand livre
* préparez la prochaine AG
* etc... |
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ainohi
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Posté - 20 août 2011 : 20:52:41
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Il y a eu intimidation certes, mais les arguments de droit avancés par votre syndic ne sont pas aussi fallacieux que vous le dites.
La désignation d'un syndic bénévole dont la candidature n'était pas inscrite à l'ordre du jour ne serait pas valable parce que non conforme aux dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967. Elle pourrait être annulée à la demande de tout copropriétaire opposant. Le syndic quittant ne serait pas habilité à demander la désignation d'un syndic provisoire par le président du tribunal de grande instance mais il pourrait refuser de remettre les fonds et les archives du syndicat à un syndic irrégulièrement élu.
La perspective d'avoir à recourir à une ordonnance judiciaire n'est pas aussi effrayante qu'on s'imagine. Il ne s'agit pas d'une administration par un officier ministériel mais, le plus souvent, de la désignation provisoire comme syndic de la personne suggérée par le conseil syndical jusqu'à ce que l'assemblée ratifie cette désignation ou désigne une autre personne.
Par ailleurs, se porter candidat au moment de l'assemblée, ce n'est pas sérieux. Même si c'est pour assurer un intérim, il s'agit d'endosser l'entière responsabilité du syndic, d'ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, de tenir la comptabilité, de conserver les archives, de faire les déclarations de sinistres s'il y a lieu, de payer les factures des fournisseurs, d'exécuter les formalités nécessaires en cas de mutation en lien avec le notaire etc. Cela ne s'improvise pas. |
Édité par - ainohi le 20 août 2011 20:53:52 |
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snp
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Posté - 21 août 2011 : 11:30:15
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rambouillet, n’y-a-t’il pas un article qui autorise la convocation d’une Ag si plus de 25% de copropriétaires ou tantièmes veulent une AG supplémentaire ???
Si cac83 réunit un tel pourcentage, il pourrait inclure à l’OJ, une résolution annulant l’élection précédente du syndic, puis une autre pour l’élection d’un autre syndic pro ou non.
Pour ainohi, comme le signale l’ARC, l’élection d’un syndic bénévole, et non non pro, est valable sans contrat au préalable, puisque, un, c’est une élection et non un renouvellement, tous les copropriétaires pourraient se présenter aux votes ; deux, le bénévole doit se conformer à ce que doit faire tout syndic, pourquoi le rappeler sur plusieurs feuillets, ce n’est pas très écologique, plus ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat. Pas d’honoraires, pas de prestations particulières, pas de pourcentage pour ceci, pour cela….
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Posté - 21 août 2011 : 11:50:11
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snp, vous avez raison sur les conditions de la convocation d'une AG : sauf que l'ordre du jour ne sera pas, entre autres, annulation de la résolution de l'AG précédente (désignation du syndic), mais révocation du syndic et là il faut des billes et sans billes le syndic ira au tribunal pour annulation et DI, refusera de transmettre au nouveau syndic en attendant la réponse du juge...
quant à la désignation du syndic bénévole, appelé dans les textes "syndic" tout court, même si on rajoute couramment "non pro", il dépend de l'article 11 :
"4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; "
Et ceci est justifié, puisque un syndic dit non pro, peut toucher des honoraires !!! il en restera aussi un bénévole, car il prendra moins d'argent à ses collègues que le syndic pro.
L'ARC n'avance pas les bons arguments juridiques mais compte sur la "docilité" des proprios qui trouveront avantages que quelqu'un se démène "gratuitement" pour eux. Et c'est ce qui se pratique dans les faits, donc c'est à essayer de faire passer : délai 2 mois ! Mais ce syndic dit bénévole doit être prêt à ce genre de travail (connaissances, disponibilité)...
Le syndic qui refuserait de transmettre les archives est dans son tort, ce n'est pas à lui de dire que cela est illégal, c'est un juge saisi par un proprio ...
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etc
Contributeur senior
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Posté - 21 août 2011 : 13:55:49
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ainohi
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Posté - 21 août 2011 : 19:08:57
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citation: Initialement posté par snp
Pour ainohi, comme le signale l’ARC, l’élection d’un syndic bénévole, et non non pro, est valable sans contrat au préalable, puisque, un, c’est une élection et non un renouvellement, tous les copropriétaires pourraient se présenter aux votes ; deux, le bénévole doit se conformer à ce que doit faire tout syndic, pourquoi le rappeler sur plusieurs feuillets, ce n’est pas très écologique, plus ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat. Pas d’honoraires, pas de prestations particulières, pas de pourcentage pour ceci, pour cela….
La position de l'ARC est indéfendable juridiquement. De façon pragmatique, elle peut se défendre : on fait le pari que personne n'ira contester la désignation du syndic.
Le contrat ne porte pas que sur les honoraires. Avant de fixer des honoraires ou une absence d'honoraires, le contrat désigne les personnes parties au contrat.
Le contrat peut être laconique. Une formule telle que : "Il est convenu entre le syndicat des copropriétaires et M X que M X est investi du mandat de syndic conformément à la législation en vigueur à compter du ... pour une durée de .... . Ce mandat sera exercé à titre gratuit." fait très bien l'affaire.
En mentionnant simplement la candidature d'un copropriétaire comme syndic bénévole, on satisfait au décret. En ne se portant candidat qu'au moment de l'assemblée, on y contrevient. |
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ainohi
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Posté - 21 août 2011 : 19:29:26
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citation: Initialement posté par rambouillet
Le syndic qui refuserait de transmettre les archives est dans son tort, ce n'est pas à lui de dire que cela est illégal, c'est un juge saisi par un proprio ...
Si j'étais un copropriétaire opposant, je pourrais attaquer le syndic quittant au motif que, sachant que la personne désignée l'a été irrégulièrement, il a sciemment remis les fonds et documents de gestion à une personne non qualifiée avec des risques de préjudice pour la copropriété.
Toute personne agissant avec un mandataire est en droit de s'assurer de la qualité de ce mandataire.
De toutes façons, le syndic dispose d'un mois après la cessation de ses fonctions pour remettre les fonds disponibles et les documents et archives.
Cela lui laisse un peu de temps pour attendre qu'un copropriétaire conteste la décision et demande la nomination d'un syndic provisoire. A défaut, il pourrait appliquer les dispositions de l'article 47 du décret, procédure ouverte à tout intéressé, pour faire nommer un administrateur provisoire, à qui il remettra ces fonds et documents. |
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snp
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Posté - 21 août 2011 : 19:49:32
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Existe-t-il un tel cas?
Peut-être, un intervenant pourrait nous indiquer une situation où un copropriétaire s’est « fait » élire lors d’une AG, sans en avoir, au préalable, donner un contrat avec la convocation.
En général, si un syndic bénévole (que bénévole) est élu lors d’une AG, sans contrat préalable, c’est qu’il y a malaise dans la relation syndic-syndicat. Ceux qui pourraient contester cette élection seraient des copropriétaires ayant un intérêt certain au maintient de l’ancien syndic (sans commentaires). Si le syndic bénévole élu est jugé incompétent ou autre, éviction lors de la prochaine AG.
La loi de 1965 exprime bien les droits et devoirs du syndic, que rajouter de plus, si ce n’est des histoire de gros sous.
Il est exact que ,quitte à « faire un coup d’état », il est préférable de s’assurer en amont des forces disponibles et tout mettre en œuvre pour que le « coup » réussisse !!!
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nefer
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Posté - 21 août 2011 : 19:54:59
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citation: Initialement posté par snp
Existe-t-il un tel cas?
Peut-être, un intervenant pourrait nous indiquer une situation où un copropriétaire s’est « fait » élire lors d’une AG, sans en avoir, au préalable, donner un contrat avec la convocation.
j'ai déjà expliqué (je pense sur l'ancien forum) qu'après un tel cas survenu dans une copropriété à Paris......une assignation en référé avait conduit à la nomination d'un administrateur provisoire |
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cac83
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 Posté - 22 août 2011 : 16:21:44
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Je continu mes recherches et je trouve un article des plus intéressants sur le site de l'ARC ( http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/fev11.pdf ) concernant le contrat de mon syndic dont je ne cite pas le nom ici mais qui figure dans l'article.
Apparemment le montant du contrat, selon que le compte bancaire soit unique ou séparé, doit apparaitre en détail ( Hors Taxe , montant de TVA et TTC) pour l'une et l'autre des situations. Ce qui n'est pas le cas bien entendu...
De même le nombre de visites apparait mais pas les modalités de visite.
Pour en revenir à l'origine de mon message il est tout de même étonnant, pour ne pas dire choquant, que les omissions volontaires et les mensonges, afin d'orienter le vote des copropriétaires, ne donnent pas lieu à la nullité de l'Assemblée Générale ou tout du moins de la résolution mise en cause. Dans certaines conditions on pourrait parler de "chantage".
Un syndic qui menace clairement des copropriétaires de les dénoncer au TGI car ils n'auront pas de syndic si leur contrat n'est pas renouvelé se targue d'un pouvoir dont il ne dispose pas.
Commettre une bêtise par manque de connaissance c'est une chose mais commettre une erreur car un professionnel ment délibérément afin de bénéficier de vos erreurs là ce n'est plus la même chanson ... |
Édité par - cac83 le 22 août 2011 16:23:59 |
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ainohi
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Posté - 22 août 2011 : 17:39:14
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citation: Initialement posté par cac83
Un syndic qui menace clairement des copropriétaires de les dénoncer au TGI car ils n'auront pas de syndic si leur contrat n'est pas renouvelé se targue d'un pouvoir dont il ne dispose pas.
Commettre une bêtise par manque de connaissance c'est une chose mais commettre une erreur car un professionnel ment délibérément afin de bénéficier de vos erreurs là ce n'est plus la même chanson ...
Le terme de dénonciation est tout à fait impropre et, si menace il y a, ce n'est que d'appliquer la loi, ce n'est pas usurper un pouvoir. Si l'assemblée ne désigne pas à nouveau le syndic en exercice pour un nouveau mandat et qu'il n'y a pas d'autre candidat, le syndicat n'a plus de syndic. Si le syndicat n'a plus de syndic, il faut adresser une requête au président du tribunal de grande instance pour qu'il nomme un syndic provisoire.
Il faudrait tout de même faire preuve d'un minimum de logique. Si l'on veut changer de syndic et qu'on n'a pas envie de rester sans syndic pendant un certain temps, on se préoccupe d'en trouver un nouveau avant de se séparer de l'ancien.
Je ne vois pas où il y a mensonge du syndic quittant. Il a probablement noirci un peu exagérément le tableau, mais, sur le fond, il avait juridiquement parfaitement raison.
L'ARC, qui conseille une procédure irrégulière et aventureuse, n'est pas plus honnête que le syndic que vous vous plaisez à fustiger. |
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cac83
Nouveau Membre
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14
Posté - 22 août 2011 : 19:22:22
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Je ne fustige pas mon syndic je tente de comprendre simplement. D'un coté j'ai une association plus que reconnu qui met en avant certains arguments de l'autre des personnes, dont je ne remet pas en cause les connaissances et les compétences, qui me disent le contraire.
Le syndic aurait du, au lieu de simplement agiter le bâton de la menace "TGI", expliquer, comme il en relève de son devoir d'information, tout les tenants et aboutissants de sa non désignation (saisie du TGI -> Désignation d'un administrateur judiciaire -> nouvelle élection de syndic).
J'avoue le tord de ne pas m'être intéressé auparavant à la gérance de la copropriété mais je m’aperçoit que que c'est une accumulation d'irrégularités et d'incompétences.
Il est tout de même étrange que l'ARC énonce des procédures irrégulières mais bon nul n'est parfait. En attendantle dossier suit son cours et des professionnels du droit immobiliers vont nous donner leurs avis sur la situation.
Merci pour votre aide. |
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ainohi
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Posté - 22 août 2011 : 19:51:35
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citation: Initialement posté par cac83
Il est tout de même étrange que l'ARC énonce des procédures irrégulières mais bon nul n'est parfait. En attendantle dossier suit son cours et des professionnels du droit immobiliers vont nous donner leurs avis sur la situation. C'est étrange, mais ce n'est pas le seul sujet où l'ARC émet des avis douteux. Elle revendique aussi le droit pour les employeurs d'abroger unilatéralement les clauses encore en vigueur sur les astreintes subsistant dans les contrats de travail des gardiens d'immeubles antérieurs à 2003, ce qui est une énormité. |
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Sunbird
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Posté - 24 août 2011 : 12:42:14
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Concernant l'ARC la position tient juridiquement. Elle coupe tout chantage au syndic pro qui ne serait pas mise en concurrence et qui font du chantage, et bien entendu est valable à la condition que la gestion de la copropriété est reprise par un un syndic-bénévole.
Pour que cette AG soit valable et incontestable, il faut simplement que la résolution se nomme "Désignation du syndic". Dans ce cas la candidature pendant l'AG du syndic bénévole est valable et incontestable.
Voici les liens
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2777.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2753.htm
Il y a eu rétractation de l'ordonnance qu'avait demandé Foncia.
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Sunbird
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Posté - 24 août 2011 : 12:56:32
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par cac83
Il est tout de même étrange que l'ARC énonce des procédures irrégulières mais bon nul n'est parfait. En attendantle dossier suit son cours et des professionnels du droit immobiliers vont nous donner leurs avis sur la situation. C'est étrange, mais ce n'est pas le seul sujet où l'ARC émet des avis douteux. Elle revendique aussi le droit pour les employeurs d'abroger unilatéralement les clauses encore en vigueur sur les astreintes subsistant dans les contrats de travail des gardiens d'immeubles antérieurs à 2003, ce qui est une énormité.
Je viens de regarder le sujet dont vous parlez. Je ne pense pas que cela soit une énormité, car cela a été confirmé par la cassation.
En faisant ma recherche je viens également de découvrir qu'il est aujourd'hui possible de licencier économiquement un gardien et de le remplacer par une société. |
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Posté - 24 août 2011 : 13:00:18
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sauf que le jugement cité ne porte pas sur le bien fondé de la nomination du syndic bénévole, mais sur le fait que F... ne peut faire nommer un administrateur puisqu'il y a eu désignation du syndic.
Or en l'espèce, personne n'est venu demander de dire la résolution prise : désignation du syndic non pro "illégale". Le juge n'avait donc pas à se prononcer sur ce point.
Dans les faits, il est fort rare qu'un proprio demande l'illégalité de la réoslution de désignation d'un syndic nonpro sans candidature préalable.
L'ARC ne se fourvoit pas dans l'explication donnée vis à vis de F..., mais elle se fourvoit en disant "haut et fort" qu'un syndic non pro peut être désigné sans candidature préalable. Même s'il n'y a pas "honoraires", il y a quan même passage d'un "contrat" entre le SDC et lui-même, sinon l'article 18 ne peut s'appliquer... |
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Sunbird
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Posté - 24 août 2011 : 13:14:07
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citation: Initialement posté par rambouillet
L'ARC ne se fourvoit pas dans l'explication donnée vis à vis de F..., mais elle se fourvoit en disant "haut et fort" qu'un syndic non pro peut être désigné sans candidature préalable. Même s'il n'y a pas "honoraires", il y a quan même passage d'un "contrat" entre le SDC et lui-même, sinon l'article 18 ne peut s'appliquer...
Autant que dans le cas d'un syndic professionnel il est effectivement nécessaire que son contrat figure dans l'ODJ par contre dans le cas d'un syndic bénévole je ne vois pas ce qui empêcherait n'importe quel copropriétaire de présenter sa candidature lors de la résolution qui désigne le syndic.
Concernant l'explication que donne l'ARC je suis d'accord avec votre analyse, et le message de l'ARC sur le sujet est très confus.
Dans les faits effectivement je vois très difficilement un copropriétaire attaquer sur le fond pour contester la nomination d'un syndic bénévole qui est là pour permettre à la copropriété de fonctionner et d'organiser une AG pour désignation d'un syndic.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 24 août 2011 : 22:46:56
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citation: Initialement posté par Sunbird
Je viens de regarder le sujet dont vous parlez. Je ne pense pas que cela soit une énormité, car cela a été confirmé par la cassation.
En faisant ma recherche je viens également de découvrir qu'il est aujourd'hui possible de licencier économiquement un gardien et de le remplacer par une société.
Bien que nous dévions du sujet initial et que ces questions pourraient faire l'objet d'une discussion dans la partie du forum appropriée, je souhaiterais vivement connaître les jurisprudences sur ces deux questions :
- possibilité pour l'employeur de supprimer unilatéralement l'astreinte du concierge,
- possibilité de licenciement pour motif économique d'un gardien d'immeuble en copropriété.
La suppression de l'astreinte unilatéralement par l'employeur se traduit pour l'employé par une diminution du salaire perçu. Admettre une telle chose va à l'encontre d'une notion fondamentale en matière contractuelle qu'un contrat bilatéral ne peut être modifié unilatéralement. Il est admis en vertu de ce principe que les clauses portant sur les salaires ou ayant une incidence directe sur le montant du salaire sont substantielles et ne peuvent être modifiées sans le consentement du salarié. Pour ces raisons, pour moi, c'est une énormité.
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