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kinepolice
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 Posté - 25 août 2011 : 02:26:59
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Bonsoir à tous,
La situation de notre copro risque dans un avenir proche de passer sous administrateur provisoire. Pas qu'elle soit en ''difficulté'' mais une erreur nous a fait faire notre AG après la fin du mandat de notre syndic qui devait réélire un nouveau syndic (et virer celui en place). Mais Cela n'est pas passé ni à l'Art25 ni passerelle 25.1 donc nouvelle AG et comme plus de syndic--> Administrateur....
Pour être percutant et surtout précis dans certaines de mes interventions futures je souhaite savoir si un de vous (ou même plusieurs pour avoir une idée globale), peut être par experience, aurait une idée du tarif d'un administrateur ou le mode de calcul de sa rémunération. J'avoue ne pas avoir trouvé grand chose.
Merci par avance.
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Édité par - kinepolice le 25 août 2011 02:27:42 |
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Sunbird
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Posté - 25 août 2011 : 11:54:45
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Bonjour,
nous sommes gérés par un administrateur pour mettre en place une AG pour désignation d'un syndic.
Nous avons eu l'administrateur suite à une ordonnance demandée car le syndic n'avait pas organisé avant la fin de son mandat l'AG.
En terme de cout je suis agréablement surpris car cela n'est pas si élevé. En fait c'est de l'ordre d'une 10aine d'euro/lot/mois.
Le cout est lié à la mission de l'administrateur, et il existe une grille officielle comme celle des huissiers etc...
Pour information la gestion par l'administrateur provisoire coute moins dans notre cas que l'ancien syndic. |
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Luc Standon
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 2
Posté - 25 août 2011 : 13:41:01
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Souvent les syndics font croire que l'administrateur provisoire va être très onéreux au SDC.
Or en bien des cas, j'ai trouvé l'administrateur provisoire bien plus utile que le syndic qui faute de faire le travail pour lequel il avait été mandaté coutait bien plus au SDC qu'un administrateur provisoire.
C'est aussi assez drôle comment les syndics ont réussi à inculquer la peur du gendarme aux copropriétaires concernant l'administration de la copro par voix judiciaire. Dans bien des cas, un SDC en difficulté est souvent par la faute du syndic qui d'année en année a laissé la copro s'enliser dans une ou plusieurs situations. Et dans ce cas le SDC devrait se sentir victime du syndic et se faire joie de répondre à l'administrateur ad-hoc, puis tout faire pour faire retomber la responsabilité de la situation du SDC au syndic. Le tout étant de refuser de voter les quitus chaque année quelque soit les rapport cordiaux qu'un SDC peut entretenir avec son syndic. |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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ainohi
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Posté - 25 août 2011 : 18:19:44
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Il faut savoir que le syndic provisoire (ou administrateur provisoire selon qu'on est dans le champ de l'article 46 ou 47 du décret) n'est pas obligatoirement un officier ministériel. Un gestionnaire d'immeuble régi par la loi Hoguet peut très bien être désigné et on peut le demander dans la requête adressée au juge. |
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kinepolice
Contributeur actif
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4
 Posté - 26 août 2011 : 00:32:44
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Bonsoir,
Merci à vous 3 pour vos retours.....
---> SunBird:
Vous parlez d'une grille, mais mes recherches n'ont pas aboutie la concernant. Auriez vous un lien ou une info plus précise à me fournir
---> L.Standon:
Un administarteur provisoire ne me poserait pas trop de problème si je pouvais être sur que dans la demande au président du TGI (notre copro, je le redit n'etant pas en faillite) lui demande de faire l'AG RAPIDEMENT, car notre seul et unique souci est de FAIRE une AG dans laquelle un syndic grace au CS serait proposé et quasi certainement élu pr retrouver un état normal de fonctionnement. Mais quelle assurance puis-je avoir que la décision soit ds ce sens au TGI !!!??? Le Président du TGI peut il entendre cet argument et notre souhait de restraindre la mission de l'administrateur au minimum????
Les infos que j'ai pu récuperer sont plutôt ds le sens : les administrateurs ne sont jamais préssé de toute manière ils touchent qd même et c'est cher...... (fixe +variable par lot)
d'ou ma volonte de l'éviter ......
--->Ainohi:
Vous m'apprenez un point que je n'ai jamais relevé dans mes recherhes qu'appelez vous ''Un gestionnaire d'immeuble régit par la loi Hoguet ''.
Merci de vos lumières..... |
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filomat
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Posté - 26 août 2011 : 05:51:11
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Je confirme que cela ne revient pas plus cher pour une copropriété quand elle est sous admnistration judiciaire ou provisoire que quand elle est administrée par un syndic professionnel.
En général le juge désigne un administrateur avec mission d'organser une assemblée générale pour désigner un syndic.
Il fixe un délai à la mission de l'ordre de six mois (je crois), mais dans le cas de ma copropriété, et en raison de sa grande taille, ce délai avait été augmenté à un an et finalement l'administration provisoire s'est prolongée de près de deux ans si je me souviens bien
Le problème de l'admnistration provisoire n'est pas dans les honoraires mais dans le fait que l'administrateur ne connait pas la copropriété, il suit surtout les recommandations du conseil syndical, sur un syndicat qui n'était déjà pas en grande forme et donc les problèmes s'aggravent et cela laisse des traces que le nouveau syndic doit s'employer à réparer ensuite (arrêter le plan de travaux en cours d'éxecution, faire de nouveaux appels d'offres etc...).
Dans le cas de ma copropriété l'administrateur a (sur demande vraisemblablement du conseil syndical) licencié un employé d'immeuble et le syndicat est donc en conseil de prud'hommes depuis plusieurs années (sans que les copropriétaires n'aient jamais la moindre information sur cette procédure) et surtout il n'a pas prévenu les copropriétaires des difficultés que le changement de syndic entrainerait pour la gérance de la sci d'attribution ... L'ancien syndic l'avait bien précisé mais personne ne le croyait plus et tout le monde avait pensé qu'il s'agissait d'un argument fallacieux pour nous obliger à le reconduire... Nous avons (sur demande de l'ancien syndic qui a démissioné de sa gérance de sci quand il n'a pas été reconduit) un administrateur judiciaire très couteux (20000 euros par mois --- peut-être !) pour cette sci, dont le mandat a été de même prolongé plusieurs fois et nous sommes tenus dans l'ignorance la plus complète de ce qui se passe sur cette sci d'attribution depuis plusieurs années sans savoir ce qui nous attend , le conseil syndical et le syndic se disent non concernés tout en continuant pourtant à convoquer les associés aux assembllées générales de copropriété.
Je suppose que les agences immobilières sont également quelquefois syndics de copropriété, souvent les syndics peuvent orienter sur une agence liée à leur cabinet les acquéreurs qui viennent se renseigner chez eux avant d'acheter.Il est courant qu'une même société ait un département "vente d'appartements" et un autre "syndic de copropriété" et je suppose que c'est cela qui est en rapport avec la loi Hoguet.? (en attendant les précisions de ainohi .. ou le secours de l'ami google !).
Je trouve d'ailleurs que les agences immobilières devraient "en faire plus" dans le domaine de la copropriété : Quand j'achète une voiture le concessionnaire assure l'entretien pour l'après-vente mais quand j'achète un appartement c'est moi qui doit fouiner dans les lois quand il s'agit de l'entretenir, comme je faisais en achetant les pièces à changer sur mon ancienne voiture pour me mettre les mains pleines de cambouis.
L'agent immobilier qui vend un appartement devrait au moins proposer d'accepter les pouvoirs de l'acquéreur afin de le représenter aux assemblées générales et ainsi il serait au courant de ce qui s'y passe avant de vendre d'autres appartements de cette copropriété, il connaitrait le règlement de copropriété, les charges etc... et pourrait mieux conseiller les nouveaux acquéreurs. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 août 2011 06:08:51 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2011 : 09:56:09
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citation: Initialement posté par kinepolice
---> L.Standon:
Un administrateur provisoire ne me poserait pas trop de problème si je pouvais être sur que dans la demande au président du TGI (notre copro, je le redit n’étant pas en faillite) lui demande de faire l'AG RAPIDEMENT, car notre seul et unique souci est de FAIRE une AG dans laquelle un syndic grâce au CS serait proposé et quasi certainement élu pour retrouver un état normal de fonctionnement.
Votre SDC est il représenté par un avocat ? Devant le TGI, en toute logique oui.
Dans ce cas, le pdt du CS devrait faire valoir ce point à l'avocat du SDC en charge du dossier que je qualifierais de transitoire.
L'avocat du SDC sera ensuite faire valoir ce point auprès du juge, en demandant que l'AG soit organisé sans autre délai afin d'officialiser la décision du SDC quant au choix du syndic.
Autre élément favorable, mais sans fondement juridique, le SDC organise une pétition exprimant la volonté du SDC quant au choix du syndic sélectionné par le CS, et ne laissant ainsi apparaitre aucun doute sur la ferme volonté du SDC à désigner lui-même son future syndic.
citation: Initialement posté par kinepolice
Mais quelle assurance puis-je avoir que la décision soit ds ce sens au TGI !!!???
En toute logique, si votre copro n'est pas en difficulté financière, le juge évitera de s'encombrer lui-même d'un dossier supplémentaire sous la surveillance d'un mandataire ad-hoc. Les tribunaux étant déjà bien engorgé.
citation: Initialement posté par kinepolice
Le Président du TGI peut il entendre cet argument et notre souhait de restreindre la mission de l'administrateur au minimum????
Restreindre dans quel sens ?
L'administrateur judiciaire ne pourra pas être restreint dans ses fonctions qui découleront forcément de la Loi de 65 et du décret d'application de 67. Cela est une évidence.
Restreindre au niveau temporel, ça oui, puisque c'est l'objet du débat : la temporalité, surtout que le titre du mandataire ad-hoc est bien un administrateur provisoire. Le provisoire n'étant pas fait pour pérenniser une situation temporaire.
Avec un bon argumentaire de l'avocat du SDC, pétition du SDC en main, avis du CS, présentation du syndic sélectionné par le CS, ferme volonté du SDC pour sortir de cette situation passagère dû à la faute du précédent syndic qui a fait son possible en dirigeant le SDC dans une telle position.
Clairement, l'avocat du SDC devrait facilement arriver à convaincre le juge de la rapidité d'exécution de la nomination d'un nouveau syndic, avec en prime une possible mise en cause de l'ancien syndic qui a détourné les vote de l'AG pour se venger de son éviction. |
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Posté - 26 août 2011 : 11:02:55
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Je me permets d'être un peu moins "optimiste" quant au coût de l'administrateur provisoire...
Nous avons déjà eu des adhérents du secteur de Montpellier qui ont eu recours à l'administration provisoire, et le coût était quand même largement supérieur à celui d'un syndic classique.
Dans 1 exemple précis il y en avait eu pour 62 €/lot pour 3 mois d'administration provisoire. Soit un prorata de 248 €/lot/an... donc quasiment le double d'une gestion classique. |
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kinepolice
Contributeur actif
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Posté - 26 août 2011 : 12:40:25
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---> Filomat:
De votre expérience l'administrateur n'est pas plus cher....OK. Mais avec 20000€ comme vous le dites votre copro doit commencer à être assez grande!!! nous sommes plus dans la fourchette 6000€-7000€ (53 lots principaux)
---> L.Standon:
[quote=L.Standon]Avec un bon argumentaire de l'avocat du SDC, pétition du SDC en main, avis du CS, présentation du syndic sélectionné par le CS, ferme volonté du SDC pour sortir de cette situation passagère dû à la faute du précédent syndic qui a fait son possible en dirigeant le SDC dans une telle position..[/quote]
Je pense que tout ça est faisable bienque pour la pétition la période d'été soit pas la plus simple, congés oblige....
Certaion vont forcement reagir a ce qui va suivre, mais c'est le syndic qui risque d'envoyer son avocat pour la demande au TGI.... je leur est déjà demandé si la décision est définitivement prise par eux de le faire d'y mettre certain argument qui vont dans le même sens que votre discours. Mais je me dit qu'il faudrait peut être que le syndicat via le CS s'en charge pour en contrôler directeemnt est clairement le contenu....
---> ARC Langudoc:
HAiiiaiaiai ! ! !, je me doutais bien qu'il y aurait des avis differents, j'étais d'ailleurs tombé sur un article de l'ARC qui le relatait mais il datait un peu, d'ou mon post sur le forum pour avoir des news plus fraiches......
Raison aussi pour laquelle j'ai été interréssé par ''la grille'' dont nous a parlé Sunbird. Mais je n'arrive pas a y mettre la main dessus via notre "ami" google.....
A bon entendeur.....
en tout cas merci à vous tous. |
Édité par - kinepolice le 26 août 2011 12:41:09 |
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ainohi
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Posté - 26 août 2011 : 12:41:42
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citation: Initialement posté par Luc Standon
Autre élément favorable, mais sans fondement juridique, le SDC organise une pétition exprimant la volonté du SDC quant au choix du syndic sélectionné par le CS, et ne laissant ainsi apparaitre aucun doute sur la ferme volonté du SDC à désigner lui-même son future syndic. Cela ne contraint pas le juge dans sa décision mais cela l'oblige tout de même à apporter une réponse motivée à la demande. Le juge ne pourra ainsi ignorer la pétition.
citation: Initialement posté par Luc Standon
L'administrateur judiciaire ne pourra pas être restreint dans ses fonctions qui découleront forcément de la Loi de 65 et du décret d'application de 67. Si l'administrateur est désigné pour pallier une absence de syndic, sa mission ne peut en effet être restreinte de façon impérative quoiqu'il soit tout de même entendu que sa raison d'être est le retour à la situation normale d'une gestion exercée par un syndic régulièrement désigné par l'assemblée générale. Cet administrateur aura donc tendance à ne gérer que les affaires courantes, sauf nécessité. C'est ce qui résulte des termes des article 46 et 47 du décret : ... un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
S'il vient exercer en parallèle à un syndic dont le mandat se poursuit, sa mission devra être strictement délimitée. Ce peut être pour représenter le syndicat dans un contentieux où il y a conflit d'intérêt avec le syndic et seulement pour cela. C'est la situation d'empêchement ou de carence du syndic prévue au dernier alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans les copropriétés en difficulté, l'administrateur provisoire pourra être investi de pouvoirs excédant ceux du syndic. |
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filomat
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Posté - 26 août 2011 : 13:24:56
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Sunbird
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Posté - 29 août 2011 : 09:25:05
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Bonjour,
Concernant les couts, en discutant avec l'administrateur provisoire, celui-ci m'avait dit que cela dépendait de la mission qu'il avait et que tout était tarifié par une grille consultable au TGI.
Je vais voir si je réussi à récupérer cette grille.
Une administration provisoire pour faire une AG pour nomination d'un syndic n'a peut être pas le même cout qu'une administration provisoire pour remettre à flot un syndicat déficitaire? Cela explique probablement les avis divergents.
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Sunbird
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Posté - 29 août 2011 : 09:32:15
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Bonjour,
appeler le TGI dont dépend votre copropriété. |
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kinepolice
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Posté - 29 août 2011 : 11:13:57
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CQFD Sunbird....
Mais parfois l'expérience des Uinautes vaut mieux (surtout est plus rapide) que contacter l'administration que j'essai de joindre depuis la semaine dernière...
encore ce matin le TGI de mon coin est injoingnable.
Quoiqu'il en soit je posterai le résultats final de cette recherche si je le touche......
A suivre...................
PS: Sauf si l'un de vous avez cette info avant (pas impossible ) |
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kinepolice
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Posté - 31 août 2011 : 11:47:53
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Suite.....
TGI injoignable....
Appel d'un autre TGI, a priori les procédures sont les mêmes et si grille il ya, elle doit être la même ....
Le standard me renvoi vers l'avocat qui doit faire la demande..... Donc coup dans l'eau et retour case départ. |
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Sunbird
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Posté - 31 août 2011 : 15:23:38
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J'en ai parlé avec notre administrateur, il m'a confirmé que la grille est au TGI (voir avec votre avocat).
Il m'a dit que tout est clairement tarifié dans cette grille, un peu comme le serait un contrat de syndic.
Maintenant essayer d'avoir un administrateur judiciaire sur votre région pour avoir plus d'information.
http://www.ajmj.fr/ |
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