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sonia75
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 Posté - 03 oct. 2011 : 09:07:52
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Bonjour Ă tous,
Je suis actuellement confrontée à quelques travaux dans mon immeuble suite à une fuite sur canalisation.
1/Une partie des travaux correspond à la réparation de la fuite (changement d'une partie de la colonne d'évacuation en fonte et arrivée d'eau sur 2 étages) > travaux urgents de conservation.
2/L'autre partie des travaux (changement des tuyaux jusqu'en caves) correspond à une "précaution" visant à éviter que d'autres fuites ne se manifestent plus bas (à l'heure actuelle cela ne fuit pas) > travaux de prévention pouvant éventuellement attendre un peu.
Bien que cette 2e disposition soit compréhensible, il se trouve que je n'ai pas le budget pour les financer cette année ayant déjà du faire face à d'importants travaux de plomberie.
Je fais partie du CS mais les 2 autres membres veulent à tout prix tout faire en même temps (car + simple). Mon avis n'est pas écouté (reporter les travaux complémentaires jusqu'en cave plus tard et les faire voter en AG avec devis comparatif).
Ils ont même décidé les travaux sans avoir le devis de l'entreprise (bien que j'ai demandé à pouvoir le valider en amont).
Les travaux de réparation de fuite doivent démarrer aujourd'hui et nous n'avons tjs pas le devis.
Le CS ne veut pas non plus de devis comparatif, préférant passer par le plombier habituel de la copro (bien que nous ayons eu des soucis avec eux récemment). J'ai fait un courriel au syndic demandant malgré tout les devis avant travaux (sans réponse à ce jour).
Par rapport à tout cela, ai-je le droit de contester le réglement des travaux complémentaires (de prévention) si le montant me parait trop élevé ?
Je précise que le dernier PV ne mentionne pas de montant de travaux à partir duquel la mise en concurrence des devis est obligatoire ni à partir de quel montant le CS doit faire voter les travaux en AG (je trouve ça bizarre ?).
Par ailleurs, il se trouve que nous avons une provision pour travaux immobilisée dans les caisses du syndic suite à des travaux précédemment votés (non urgents, à caractère esthétique) mais non exécutés par l'entreprise qui a fait faillite. Du coup, puis-je demander à ce que cette provision non utilisée soit utilisée pour financer ces travaux de canalisations actuellement en cours (y'a-t-il un article de loi qui m'y autorise ?) ?
Vous remerciant par avance de vos lumières et très bonne journée !
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Édité par - sonia75 le 03 oct. 2011 09:58:24 |
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JB22
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Posté - 03 oct. 2011 : 10:56:45
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Beaucoup de questions.
La réparation de la fuite entre dans les travaux urgents:
Extrait de l' Article 37 du décret:
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale."
"Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessous, il peut dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux."
Pour la deuxième partie, les travaux préventifs, ceux-ci ne peuvent être décider valablement que par une décision d'assemblée générale.
Dans la pratique certains syndics ne respectent pas la loi et font ratifier les travaux ultérieurement...
"puis-je demander à ce que cette provision non utilisée soit utilisée pour financer ces travaux de canalisations"
La décision d'affectation est du ressort de l'assemblée générale, vous pouvez donc demander que cette question soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine A.G.
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sonia75
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 2
Posté - 03 oct. 2011 : 11:15:00
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Merci JB, oui en effet pour les travaux de réparation de la fuite, ils sont incontestables et à faire en urgence (néanmoins j'aurais aimé avoir au moins un autre devis comparatif : refusé par le CS > le montant est de 8000€ TTC). Le syndic a mis 3 semaines à s'en occuper d'où perte de tps pr les devis...
Pour les travaux de prévention d'environ 9000€, j'aimerais en effet que cela soit voté en AG (avec un devis concurrentiel) mais j'ai l'impression que le CS va demander au syndic de les faire quand même avant l'AG.
Quels sont mes recours dans ce cas ? et sinon le CS peut-il décider de travaux même si l'un des membres du CS refuse (2 contre 1), je ne connais pas les règles de majorité en la matière... ?
Merci Ă vous, |
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Posté - 03 oct. 2011 : 12:39:59
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dans votre affaire, conservation/entretien/réparation et ceux de prévention, votre CS n'a aucun pouvoir !!!!
il peut seulement donner un avis et s'il faut une majorité, cela est prévu par votre RFCS, s'il existe ; sinon majorité du CS simple.
dans votre cas, écrivez au CS, pour lui rappeler que les travaux de prévzentin doivent être votés en AG, et que dans le cas contraire vous ne participerez pas à son financement !
pour les travaux de réparation, vous serez contrainte de payer... |
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JB22
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Posté - 03 oct. 2011 : 13:07:43
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Je suis d'accord avec la réponse de rambouillet:
"votre CS n'a aucun pouvoir "
Cependant il faut être réaliste, si vous êtes seule à réagir vous ne pourrez rien obtenir.
Votre syndic aura fait des travaux non autorisés, il lui suffira de faire ratifier ces travaux par la prochaine A.G. (Les "moutons" avec l'appui de la majorité du C.S. voterons cette ratification).
Vous pouvez ne rien payer sur les travaux de réparation de la fuite tant que le syndic n'a pas "informé les copropriétaires et convoqué immédiatement une assemblée générale".
Ne rien payer sur les travaux de "précaution" tant qu'une décision d' A.G. n'aura pas décidée de ces travaux et de leur financement. |
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sonia75
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Posté - 03 oct. 2011 : 13:49:10
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ok merci de vos précisions.
je suis ok sur les travaux de réparation qui sont en effet indispensables.
les autres (de prévention) peuvent attendre un peu (1 ou 2 ans peut être) mais en effet comme le dit JB, ils risquent de faire ratifier ces travaux à la prochaine AG et je crois que les autres copros s'en fichent...
La question qui me reste en tête c'est ai-je le droit de refuser de payer ces travaux de prévention s'ils ont été effectués avant le vote en AG et sans devis concurrentiel (même si par la suite l'AG les ratifie quand même) ?
merci encore de vos avis insctructifs, |
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Posté - 03 oct. 2011 : 13:51:38
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pour les travaux de prévention, voter contre et vous pourrez demander l'étalement de vos paiements sur 10 ans....  |
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sonia75
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7
Posté - 03 oct. 2011 : 13:55:17
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yep m'enfin je devrai quand même les payer (je compte déménager prochainement ds tous les cas) ?
ne puis-je pas invoquer une irrégularité dans la procédure (notamment le défaut de devis concurrentiel qui me semble est obligatoire à partir d'un certain montant) ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 oct. 2011 : 15:54:45
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La mise en concurrence doit être décidée par une AG. Si une AG n'a rien décidée, elle n'est pas obligatoire. (voir L.art.21 que tout CS doit connaitre par cœur).
En revanche, pour exiger des fonds, des provisions pour travaux, il faut obligatoirement une AG, y compris pour des travaux dits "urgents".
Sur votre point 1), le syndic DEVAIT aussitôt convoquer une AG, convocation sans délai (dans les 2 ou 3 jours, délai de la poste : D.art.37).
Les devis sont présentés en séance.
Pour votre point 2), ils ne peuvent être décidés que sur une proposition précise (nature des travaux, matériels et techniques utilisés, ...), proposition chiffrée.
Bien entendu, passage par l'AG obligatoire !
"puis-je demander à ce que cette provision non utilisée soit utilisée pour financer ces travaux de canalisations actuellement en cours ..."
Dans la mesure où des travaux ont été provisionnés mais non dépensés, il appartenait à l'AG de décider de la destination de ce fonds.
Voila l'occasion !
"Je fais partie du CS ...... il se trouve que je n'ai pas le budget pour les financer cette année ayant déjà du faire face à d'importants travaux de plomberie."
Pardon, mais que voila une curieuse chose !!!!! Membre du CS, vous ne disposez de rien du tout, certainement pas d'un budget pour faire face Ă des travaux de plomberie.
Il y a la une dérive !
" |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 03 oct. 2011 : 17:49:12
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JB22
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Posté - 03 oct. 2011 : 18:36:49
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"pour les travaux de prévention, voter contre et vous pourrez demander l'étalement de vos paiements sur 10 ans...."
Il s'agit de l'article 33 de la loi qui précise:
" Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux d'intérêt en matière civile."
Toutefois les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société."
Sonia nous dit: "(je compte déménager prochainement ds tous les cas)"
donc application du dernier paragraphe ci-dessus.
Article 19, les créances sont garanties par une hypothèque légale:
[i]"L'hypothèque peut être inscrite soit après une mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l' article 33 de la présente loi[/i]."
Cela risque d'allonger l' addition....
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 03 oct. 2011 : 21:15:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Je fais partie du CS ...... il se trouve que je n'ai pas le budget pour les financer cette année ayant déjà du faire face à d'importants travaux de plomberie."
Pardon, mais que voila une curieuse chose !!!!! Membre du CS, vous ne disposez de rien du tout, certainement pas d'un budget pour faire face Ă des travaux de plomberie.
Il y a la une dérive !
"
Je parle en tant que copropriétaire là , à titre privé (enfin des fuites que mon prédecesseur m'a laissé à mon insu...)
bon sinon a priori je suis bonne pr raquer, ils ont l'intention de faire ts les travaux ds la foulée donc ça va être difficile de les faire patienter.
par contre heureusement ils ont l'air ok pr avoir un devis concurrentiel sur les travaux de prévention c'est tjs ça !
Un grand merci à tous de vos avis et bonne soirée. |
Édité par - sonia75 le 03 oct. 2011 21:18:19 |
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