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 Posté - 06 oct. 2011 : 15:56:42
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Bonjour,
je solicite votre expérience car je me trouve dans la situation suivante:
J'ai mis en location un grande maison familiale en chambres meublees pour Ă©tudiants 10 chambres avec kitchnettes individuelles et 6 salles de bains en couloir ( 1 pour deux chambres )
Je suis en LMNP propriétaire de cette maison ( 1 seul lot )
Après plusieurs visites au centre des impots j'ai deux informations contradictoires/complémentaires:
remplir une H1 et avoir une seule taxe d'habitation Ă mon nom
ou
remplir une H2 et avoir une taxe d'habitation par locataire
Daprès vous quel serait le meilleur choix si cela en est un ?
***Question reposée après je l'espère fausse manipulation du contributeur qui a tout effacé***
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Édité par - maoyann le 06 oct. 2011 16:40:15 |
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philippe30
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Posté - 06 oct. 2011 : 16:03:50
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Bonjour,
Le fait de remplir la H2 vous permet de signaler au service fiscaux le fait que vous avez découpé votre maison en plusieurs lots locatifs.
Les taxes d'habitation pour l'année AN seront envoyés à vos locataires présents le 1 janvier AN sous réserve qu'il soit encore présent en novembre lors de l'envoi de la TH.
A chaque départ de locataire , il faut prévenir les impôts que Mr X est parti en indiquant soit sa nouvelle adresse soit le fait qu'il n'ai pas laisser d'adresse.
Si vous ne remplissez pas le formulaire H2 , vous serez assujeti Ă la TH Ă votre nom.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 06 oct. 2011 : 18:50:25
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J'apporte une précision , le fait de déclarer vos 10 lots avec le formulaire H2 va modifier le calcul du foncier auprès des services fiscaux car vous allez vous retrouver avec 10 fonciers à payer ....reste à savoir si la somme des 10 fonciers sera égale à votre foncier actuel...
Il faut aussi voir la faisabilité de la mise en place de 10 lots avec le formulaire H2 au niveau de l'eau , l’électricité et les SDB qui semble est commune à 2 studios , ce point risque d'être bloquant
Philippe
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"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 06 oct. 2011 : 20:23:12
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citation: Initialement posté par philippe30
J'apporte une précision , le fait de déclarer vos 10 lots avec le formulaire H2 va modifier le calcul du foncier auprès des services fiscaux car vous allez vous retrouver avec 10 fonciers à payer ....reste à savoir si la somme des 10 fonciers sera égale à votre foncier actuel...
Il faut aussi voir la faisabilité de la mise en place de 10 lots avec le formulaire H2 au niveau de l'eau , l’électricité et les SDB qui semble est commune à 2 studios , ce point risque d'être bloquant
Philippe
Non, je suis dans le même cas depuis des années et je ne reçois qu'une seule taxe foncière établie à partir d'une valeur locative tenant compte de l'ensemble . Les locataires reçoivent chacun leur taxe d'habitation.
En meublé on peut avoir un seul compteur d'eau, edf et gdf pour l'immeuble et répartir les charges de façon forfaitaire. |
Édité par - angelle le 06 oct. 2011 20:43:11 |
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philippe30
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Posté - 07 oct. 2011 : 09:40:10
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 Posté - 07 oct. 2011 : 09:56:46
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Bonjour,
merci pour vos infos, Ă ce jour je n'ai pas plus de nouvelles, je vais repasser aux impots lundi matin.
Petite précision, ce ne sont pas des logements indépendants. C'est bien une seule maison, un seul compteur edf, gdf et eau. Ce ne sont tous des baux meublés étudiants. j'ai bien validé ces aspects avec les services EDF. tout est OK.
J'ai un apriori favorable et financier à rester en déclaration H1 avec une seule TF et une seule TH.
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philippe30
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Posté - 08 oct. 2011 : 15:48:21
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angelle
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Posté - 09 oct. 2011 : 13:15:00
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citation: Initialement posté par philippe30De angelle citation: Non, je suis dans le même cas depuis des années et je ne reçois qu'une seule taxe foncière établie à partir d'une valeur locative tenant compte de l'ensemble . Les locataires reçoivent chacun leur taxe d'habitation.
Angelle , suite à des recherches sur internet , j'ai trouvé ce point intéressant http://www.taxe.com/index-lexique-c...n-10243.htmlcitation: La taxe d'habitation est calculée d'après la valeur locative cadastrale des locaux d'habitation résultant des évaluations foncières des propriétés bâties mises à jour par l'administration.
Cette valeur locative est diminuée, pour les logements affectés à l'habitation principale du redevable, d'abattements obligatoires pour charges de famille ou facultatifs.
Il semblerait qu'il y ait un lien entre le montant de la TH et la valeur cadastrale du bien donc comment pouvez-vous disposer d'une seule TF et de plusieurs TH sachant qu'il s'agit de locaux communs avec eau et edf communs Merci d'Ă©clairer ma lanterne  Philippe
Je vous confirme que pour chacun de mes immeubles ne formant qu'un seul lot au cadastre et en monopropriété je ne reçois qu'une seule taxe foncière par immeuble.
Les taxes d'habitation sont établies séparément pour chaque appartement et sont reçues par les locataires à partir de la base locative de chaque appartement pour lequel j'ai rempli un formulaire H2 après chaque modification.
http://www.impots.gouv.fr/portal/dg...pePage=ifi01
Le H1 est réservé aux maisons individuelles non divisées.
Votre article ne dit pas le contraire
Le fait qu'il n'y ait qu'un compteur EDF ou GDF n'est pas incompatible ou pouvez vous citer un article qui le précise ?
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Édité par - angelle le 09 oct. 2011 13:40:41 |
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philippe30
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Posté - 09 oct. 2011 : 16:33:33
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angelle
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Posté - 09 oct. 2011 : 17:13:29
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citation: Initialement posté par philippe30citation: Le fait qu'il n'y ait qu'un compteur EDF ou GDF n'est pas incompatible ou pouvez vous citer un article qui le précise ? Non je n'ai pas de texte à citer , je m'en étonne surtout pour la partie électricité ou il y a des TH différenciés et de l'EDF communs mais pourquoi pas , c'était une question pour faire avancer le débat et permettre à manuel de disposer de précisions par rapport à votre propre expérience angelle Philippe
La partie électricité ne concerne pas le fisc mais seulement le bailleur pour la répartition des charges. En meublé la question est réglée par la possibilité de forfaitisation des charges. |
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Posté - 09 oct. 2011 : 18:52:58
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Bonjour,
je suis exactement dans le mĂŞme cas que Angelle:
Mono propriété, 1 seul lot
1 seul compteur pour chaque énergie ( scénario validé positivement avec ERDF, EDF et Energie Info )
chambres meublées étudiants
1 seule TF
la seule différence est que les impôts me proposent une seule TH à mon nom ( avantages pour eux, + simple et sur d'être payés )
Par contre je n'ai pas séparé les chambres/logements, la H2 est réservé aux collectifs ?
Je pensai rester avec une H1 ?
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Posté - 10 oct. 2011 : 14:18:33
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Bonjour,
je reviens du centre des impôts, ils m'ont aidés à remplir ma H1, et confirmés le fait de n'avoir qu'une TF et TH établies toutes deux à mon nom et ce quelques soient les locataires ( à moi d'intégrer la TH dans le forfait charges )
Point positifs: inspecteur attentionné et disponible, cela fait plaisir.
Point négatif: je viens de faire le calcul de la surface habitable je la trouve à 150m2 et elle est déclarée à 124m2 sur l'ancienne H1 de 1970.
Quels conseils pouvez-vous me donner sur ce dernier point ? des détails sur les règles de calcul ? |
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angelle
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Posté - 10 oct. 2011 : 14:44:43
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citation: Initialement posté par Manuel44000
Bonjour,
je reviens du centre des impôts, ils m'ont aidés à remplir ma H1, et confirmés le fait de n'avoir qu'une TF et TH établies toutes deux à mon nom et ce quelques soient les locataires ( à moi d'intégrer la TH dans le forfait charges )
Point positifs: inspecteur attentionné et disponible, cela fait plaisir.
Point négatif: je viens de faire le calcul de la surface habitable je la trouve à 150m2 et elle est déclarée à 124m2 sur l'ancienne H1 de 1970.
Quels conseils pouvez-vous me donner sur ce dernier point ? des détails sur les règles de calcul ?
L'imprimé H2 doit être rempli pour chaque appartement dans un immeuble collectif comportant plus de deux appartements
C'est plus confortable pour le propriétaire de n'avoir que les Taxes foncières à règler. Pour récupérer la taxe d'habitation vous allez devoir augmenter les charges et ce n'est pas juste car certains locataires pourraient en être exonérés du fait de leur situation personnelle(exemple : les boursiers...) ou du fait qu'ils n'occupent pas l'appartement au 1er janvier. Certains vont payer deux taxes d'habitation, celle de leur ancien logement et la votre 
http://www.impots.gouv.fr/portal/de...ire_3170.pdf
citation: Cet imprimé concerne uniquement les locaux d’habitation ou à un usage professionnel – et leurs dépendances – situés dans un immeuble collectif, c’est-à -dire dans
un immeuble aménagé pour recevoir au moins deux occupants (ou deux familles).
Par local à usage professionnel, on entend un local utilisé pour l’exercice d’une profession libérale ou d’une profession salariée à domicile, à l’exclusion des activités
commerciales, artisanales et industrielles.
• Une déclaration doit être souscrite par local, c’est-à -dire, pour chaque fraction d’immeuble normalement destinée, en raison de son agencement, à être utilisée par
un mĂŞme occupant.
En conséquence, si vous êtes propriétaire (ou usufruitier) de tout ou partie d’un immeuble collectif, vous devez souscrire une déclaration modèle H2 :
– pour chaque logement (appartement, studio, etc.) ou chaque local professionnel (bureau, etc.) avec ou sans dépendances bâties ;
– pour les éléments bâtis servant de dépendances d’habitation ou à usage professionnel (chambre de service, garage, box, parking privatif, grenier, cave,
terrasse, etc.) utilisés par un occupant qui ne dispose par ailleurs d’aucun logement ou local professionnel sur la même propriété.
Les locaux non occupés doivent être déclarés compte tenu de leur affectation normale (habitation ou profession).
En outre, une déclaration récapitulative modèle R devra être souscrite pour l’ensemble de l’immeuble soit par le propriétaire unique (particulier ou société) ;
– soit par le syndic, pour les immeubles en copropriété. .
Le fisc va se rendre compte de l'erreur assez vite car désormais les taxes d'habitation et l'IRPP sont liés pour la redevance télé |
Édité par - angelle le 10 oct. 2011 15:51:56 |
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Posté - 10 oct. 2011 : 16:24:09
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Bonjour Angelle,
tout d'abords merci pour le temps que vous consacrer à répondre sur ce sujet,
Concernant la TH vous avez vraiment raison, mais
ce qui "m'embrouille", c'est cette notion d'immeuble collectif, appartements séparés, alors que sur cette maison familiale je me suis tenu à la séparation du salon et du séjour. Au niveau des services de l'équipement de l'urbanisme il s'agit bien d'une maison et pas d'un immeuble. Comment faire ? je suis perdu.
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 10 oct. 2011 : 20:42:38
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citation: Initialement posté par Manuel44000
Bonjour Angelle,
tout d'abords merci pour le temps que vous consacrer à répondre sur ce sujet,
Concernant la TH vous avez vraiment raison, mais
ce qui "m'embrouille", c'est cette notion d'immeuble collectif, appartements séparés, alors que sur cette maison familiale je me suis tenu à la séparation du salon et du séjour. Au niveau des services de l'équipement de l'urbanisme il s'agit bien d'une maison et pas d'un immeuble. Comment faire ? je suis perdu.
Effectivement vos appartements ne sont pas totalements séparés dans la mesure où les salles de bains sont partagées.
C'est une situation batarde qui ressemble plus à une maison en colocation gérée par le propriétaire mais si vous n'habitez pas vous même dans cette maison je me demande qui recevra la taxe d'habitation.
Avez vous mis une boite à lettres par occupant ? le fisc fait régulièrement un relevé des occupants des immeubles. Les locataires reçoivent un imprimé leur demandant de décrire le logement et son confort et il y a recoupement des informations avec votre déclaration et avec la CAF.
Si vous règlez tous les impots le fisc ne vous tiendra pas rigueur d'avoir rempli un H1 plutot qu'un H2 mais le fait qu'un inspecteur vous ait aidé à remplir votre déclaration ne vous dédouane pas de vos obligations car ses collègues ne sont pas engagés par ses erreurs s'il ne vous a pas répondu par courrier.
Avez vous fait faire un DPE par logement ou un seul pour la maison ?
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Édité par - angelle le 10 oct. 2011 20:59:21 |
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Posté - 10 oct. 2011 : 21:32:32
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Bonsoir,
il y a une seule boite au lettre, pour le premier mois cela ce passe bien. Un seul DPE pour toute la maison.
Pour la TH je penses qu'ils vont l'envoyer à ma résidence principale.
Concernant la CAF j'ai renseigné les attestations que certains m'ont demandées en précisant qu'il s'agit de chambres meublées avec salle de bain dans le couloir. Pour les éléments de confort, j'ai fait le maximum tout est entièrement neuf, équipements de qualité et sécurité maximum pour les réseau gaz et electricité ( tblx individuels par chambre conformes à la NFC15100 ), détecteurs et autres extincteurs...les salles de bains sont entièrement carrelées/faiencées et tout est neuf. J'ai mis une boucle d'eau chaude permanente de 350l. Le chauffage central est commun et ils ont tous la TNT et internet. j'ai vraiment fait le maximum. Concernant le fisc, je souhaite également faire toutes mes déclarations dans les règles. c'est pourquoi je me pose toutes ces questions. Je n'ai pas de préférence H1 ou H2, mais si l'employé s'est trompé, c'est le deuxième car je suis allé les voir en mars au moment de mon achat et un autre conseillé m'avait dit la même chose.
Si je fait une H2, c'est par chambre ? quel est l'impact vis à vis de l'urbanisme ? parceque dans ce cas je serais avec un logement collectif vis a vis des impots et une maison avec la mairie ? Comment avez-vous résolu ce problème dans votre cas. Je vous suis vraiment reconnaissant des informations que vous m'apportez et qui m'aident à "construire" mon dossier. |
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 11 oct. 2011 : 05:53:01
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Vous ĂŞtes un perfectionniste 
Vous n'êtes pas dans le cas d'un immeuble avec logements séparés ce qui est mon cas même pour des petites surfaces, j'ai rempli la H2 pour chaque appartement et la R pour l' immeuble.
Par contre je souhaite louer individuellement mes chambres dans mes T4 actuellement loués en colocation pure avec partage de la cuisine et des salles d'eau mais je n'ai pas la solution.
Vous n'arriverez pas à trouver la bonne réponse tout simplement parce qu'il semble qu'il y ait un vide juridique pour les colocations gérées par propriétaire ce qui est votre cas. Une colocation exige un bail unique et vous faites des baux séparés avec usage de locaux et équipements communs. Pas de solidarité entre eux pour le loyer mais pour les parties communes pas de responsabilité des locataires en cas de dégradations.
S'il y a une seule taxe d'habitation c'est une colocation sinon chacun recevrait sa proprie TH. Cependant pourquoi recevriez vous une taxe d'habitation pour un logement que vous n'habitez pas vous même au 1er janvier de l'année ?
Les taxes foncières sont considérées comme des charges déductibles des revenus en BIC mais la taxe d'habitation est à la charge de l 'occupant, je doute qu'elle soit déductible.
J'espère une réponse de Nefer (avec textes officiels) ou d'un spécialiste à ce sujet !!! 
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Édité par - angelle le 11 oct. 2011 06:18:09 |
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Posté - 11 oct. 2011 : 16:48:10
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Bonjour, oui en effet je suis un peu perfectionniste,
Concernant la TH, les impôts m'ont "conseillé" de la prendre à ma charge...
en effet, elle ne sera pas déductible puisque j'essaierai de la répercuter au moins pour partie dans le forfait charges ( aux problème près d'équitabilité que vous indiquiez fort justement un peu plus haut, je vais d'ailleurs réfléchir sur ce point )
dans votre cas, lĂ encore rien ne vous empĂŞche d'Ă©tablir des baux individuels ( avec bien sur des parties communes, cuisine, salon, ... ).
Par contre sur la nouvelle H2 de l'appartement devront apparaître soit: votre seul nom ( et vous êtes dans mon cas ) ou alors les noms de chaque locataire avec leur quote part de surface et descriptif des locaux pour chacun, cela semble quand même compliqué ( avez-vous présenté ce scénario aux services des impôts ).
Dans ce cas cela doit-être aussi validé avec la CAF, car cela est peut-être trop assimilable à une colocation ?
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Posté - 01 déc. 2011 : 13:13:53
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Bonjour,
juste pour vous dire que le mois dernier je suis à nouveau allé aux impots pour y déposer ma déclaration H1 actualisée. On verra alors la suite, je continue à apporter ces éléments sur ce forum, cela peut toujous servir à d'autres. |
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Posté - 05 déc. 2011 : 09:43:22
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Bon maintenant je reçois un imprimé CFE 1447 CK à remplir, j'avais déjà rempli mon Po et pensait en avoir finit, mais non.
Je ne vois pas comment le remplir, donc je prends ma valise et me dirige une nouvelle fois vers le centre des impôts le plus proche. Avez-vous l'expérience de ce document, y a t-il des champs particuliers a faire "attention" ?
Cordialement |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 05 déc. 2011 : 13:34:27
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