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 Sujet  |
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vladimir
Contributeur débutant
France
87 message(s)
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 Posté - 26 oct. 2011 : 12:48:23
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Bonjour
Situation jusqu'Ă ce jour:
couple marié sous le régime de la séparation de biens avec 2 numéros RCS distincts, en déclarant au réel simplifié (LMP/LMNP) la location meublée de plusieurs biens dont certains achetés en commun (X% l'un /Y% l'autre).
Changement de situation ce jour:
Divorce impliquant acte de partage consistant au rachat des parts de l'autre et taxé par des frais de notaire équivalents à ceux d'un achat immobilier, s'appliquant sur la valeur actualisée totale des biens concernés (achetés en commun).
Détail chiffré:
valeur des 4 biens échangés = 1000.000
dont la valeur des 2 biens que je conserve (et qui étaient déjà ) sous le régime LMP = 300.000.
Taxe notaire globale = 20.000 (appliquée sur la fourchette totale de 1.000.000
Taxe notaire de rachat des parts des 2 biens LMP = 6.000, résultant de 20.000 x 300.000 / 1.000.000 (règle de 3)
Question : est-il possible/acceptable de passer en charges (ou amortir) les frais de notaire pour les 2 meublés concernés par le rachat de parts ?
En vous remerciant pour votre aide avisée,
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angelle
Contributeur senior
571 message(s)
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1
 Posté - 26 oct. 2011 : 20:47:32
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Vladimir citation: Question : est-il possible/acceptable de passer en charges (ou amortir) les frais de notaire pour les 2 meublés concernés par le rachat de parts ?
En vous remerciant pour votre aide avisée,
Je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas amortir ces frais ou les passer en charges puisque vous allez aussi amortir la part du bien rachetée. |
Édité par - angelle le 26 oct. 2011 20:48:11 |
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vladimir
Contributeur débutant
France
87 message(s)
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 2
 Posté - 26 oct. 2011 : 21:57:57
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En fait, le bien est déjà passé en amortissements.
Pour plus de clarté, supposons qu'il s'agit d'un studio acheté/loué LMP dès 2008 au prix de 100k (70k moi, 30k mon ex), dont les frais de notaire (d'achat) ont étés de 7k
En étant majoritaire (et ds le cadre du même foyer fiscal /RI) j'ai déclaré le bien (amortissement) et les frais de notaire (charges) dès 2008 sous mon propre numéro RCS.
Or, racheter les 30% de mon ex dans le cadre du partage équivaut à rajouter les charges des frais de notaire actuels, comme si je rachetais un bien qui m'appartient déja : en fait c'est ce qu'il se passe, de par les nouveaux frais de notaires sur l'Ensemble des 100k que le fisc me ponctionne.
La question est, donc, s’il est possible, en payant des taxes d'achat immobilier à répétition (de par la loi qui me l'impose), de déduire ces taxes en charges, à chaque fois, dans le cadre de la location meublée ?
Merci encore pour votre réponse, |
Édité par - vladimir le 26 oct. 2011 22:10:25 |
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vladimir
Contributeur débutant
France
87 message(s)
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3
Posté - 29 oct. 2011 : 00:32:31
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Précisions, pour celle ou celui qui aurait courage de s'aventurer en donnant son avis sur un sujet aussi complexe:
Lors d'un partage pour divorce, les taxes/frais de notaire s'appliquent sur la valeur totale des biens aquits par le couple ensemble, même si le mariage est régit sous la séparation des biens.
En sachant devoir divorcer, et que mon ex ne garderait pas son enregistrement RCS, j'ai obtenu de mon centre des impôts des entreprises l’accord pour déclarer pour 2010 l'ensemble des biens loués sous mon seul RCS , dont ceux achetés à 70/30% concernés par le partage (et ait résilié le RCS devenu inutile de mon ex). Je conserve l'ensemble des biens de l’exploitation, à part un seul (plus conséquent) qui dans le cadre du partage sort de l'exploitation et revient à mon ex, à titre d'habitation principale.
De ce fait, ces biens concernés par l'acte de partage, et taxes par le fisc/notaire en « vente immo » au titre du rachat de (30%) parts, ont déjà été déclarés dès 2010, ou d'avant, sur mon RCS (alors qu'ils ne m'appartenaient qu'en partie majoritaire 70%, mais pas en totalité).
Demeure la même question : sans que les biens concernés par la taxe soiet nouveaux dans mon périmètre LMP (ils y étaient tous, avant le partage), m'est-il possible de déduire en charges les taxes générées (env. 6000€) par leur rachat intégral ?
Je me doute bien que ce sujet représente « une colle » mais, vu la valeur des réponses et des commentaires de ce site et la passion et l’érudition des intervenants, j'espère avoir votre avis.
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Édité par - vladimir le 29 oct. 2011 01:07:53 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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4
Posté - 29 oct. 2011 : 04:40:44
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citation: Initialement posté par vladimir
Précisions, pour celle ou celui qui aurait courage de s'aventurer en donnant son avis sur un sujet aussi complexe:
Lors d'un partage pour divorce, les taxes/frais de notaire s'appliquent sur la valeur totale des biens aquits par le couple ensemble, même si le mariage est régit sous la séparation des biens.
Rien de complexe : c'est juste une division classique d'autant plus simple que le régime matrimonial était sous la séparation de bien et non sous le régime de la communauté universelle des biens.
Au fait, c'est qui qui garde le chien ? 
citation: Initialement posté par vladimir
De ce fait, ces biens concernés par l'acte de partage, et taxes par le fisc/notaire en « vente immo » au titre du rachat de (30%) parts, ont déjà été déclarés dès 2010, ou d'avant, sur mon RCS (alors qu'ils ne m'appartenaient qu'en partie majoritaire 70%, mais pas en totalité).
Petit truc sympa & rigolo à demander au fisc : devez vous placer à présent et suite au divorce, les frais de notaire, et frais d'acquisition déjà déclaré en 2010 et calculés sur les 70% vous revenant au titre des pertes de 2011 ? Si le contrôleur des impôts à de l'humour, il va forcément se marrer de la question.
citation: Initialement posté par vladimir
Je me doute bien que ce sujet représente « une colle » mais, vu la valeur des réponses et des commentaires de ce site et la passion et l’érudition des intervenants, j'espère avoir votre avis.
Vous tombez mal, car il y a, en ce moment, une sorte de mini grève spontanée et sans autre préavis de certains membres du forum à donner réponse sans contre-partie : Ne le prenez pas contre vous personnellement, mais c'est la crise même ici Pour plus d'information : Comment améliorer le forum
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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vladimir
Contributeur débutant
France
87 message(s)
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5
Posté - 29 oct. 2011 : 13:54:44
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Bonjour Luc et merci pour votre réponse, même si probablement en raison de la "mini grève" elle ne répond pas à ma question.
Cependant, je suis moi-même passionné par les sujets traités, même si d'autres répondent plus rapidement et souvent mieux que je pourrais le faire à des questions auxquelles je sais répondre. Mais ça viendra, et en ce qui me concerne, sans attendre de contrepartie autre que le bonheur du respect sincère de celui qui reçoit l'information.
Cependant je n'ai pas compris ce que je dois demander au fisc ("placer à présent et suite au divorce, les frais de notaire, et frais d'acquisition déjà déclaré en 2010, en pertes"). En réalité, bien qu'en étant très carré et en ayant une bonne relation avec mes interlocuteurs du SIE, ceux-ci me répondent invariablement qu'ils ne sont pas là pour me répondre, mais juste pour constater et vérifier. Je n’ai jamais de réponses aux questions techniques de la part de mon SIE.
D'ailleurs, lorsque j'ai demandé en quoi un CGA (cabinet comptable de gestion agrée) pouvait m'être utile, ils m'ont confirmé qu'en tout cas de figure, s'il y a erreur dans la déclaration, le CGA n'est jamais responsable, mais c'est bien le contribuable déclarant qui endosse la responsabilité.
Pour répondre à votre question à l’attention des impôts, les biens visés ce jour par le partage 70/30 ont étés achetés en 2002/2004, bien avant 2010, à une époque où nous déclarions en Micro BIC, ce qui fait que les frais d'achat de l'époque n'ont jamais étés déclarés en charge ou amortis.
Lors de l'évolution vers le réel simplifié, en 2009, seule la Valeur du Bien à la date d'achat = date de mise en location Micro (même si réduite par rapport à l'actuelle) a été décomposée et amortie.
Aussi, un autre bien (3P, aussi concerné par le partage) qui était loué sous mon RCS LMP jusque là , revient à mon ex (je lui rend ma grosse part de ce bien en échange des bribes qu'elle détenanit dans des petits biens, que je récupère à part entière). Dois-je le comptabiliser en "pertes" en 2011 ? Je pensais qu'il suffisait d'arrêter les amortiseements et charges sur ce bien à la date du divorce. Y a-t-il un endroit de la 2033/2031 à renseigner pour ce bien acheté/exploité depuis 2009 dont la valeur est de 390k et dont les amortissement restants sont de 370k ?
Enfin, nous n'avons pas de chien, mais c'est moi qui garde les enfants.
Je compte toujours sur votre réponse quant à la possibilité de passer en frais les nouveaux frais de notaire de partage, lorsque la mini grève sera finie.
Et rassurez-vous, même si ce n'est pas matériel, vous pouvez compter sur mon respect et ma reconnaissance envers vous-même, Ribouldinge, Angelle et les autres contributeurs actifs dont j'aimerai un jour en faire partie (si je ne raconte pas trop d'âneries..).
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Édité par - vladimir le 29 oct. 2011 14:18:15 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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6
Posté - 29 oct. 2011 : 14:53:18
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citation: Initialement posté par vladimir
D'ailleurs, lorsque j'ai demandé en quoi un CGA (cabinet comptable de gestion agrée) pouvait m'être utile, ils m'ont confirmé qu'en tout cas de figure, s'il y a erreur dans la déclaration, le CGA n'est jamais responsable, mais c'est bien le contribuable déclarant qui endosse la responsabilité.
Toujours aussi aimable avec les contribuables aux impĂ´ts, Ă ce que je vois.
Le CGA va signé un papier de votre bonne tenue des comptes. A ce titre, le contrôle rétrospectif par un inspecteur passe de 5 ans à 3 ans. Vous gagnez 2 ans en cas de contrôle : ce qui n'est pas négligeable considérant le non renouvellement d'1 fonctionnaire sur 2 alors que la charges de travail se répartis sur plus de fonctionnaires.
Autre les frais de CGA sont déductibles, et le faits d'être agréer à un CGA vous permet de bénéficier d'autres petits avantages (on en avait parlé sur le forum), mais votre centre CGA pourra vous renseigner y compris dans la réponse comptable faisant suite à la division de vos biens suite à votre divorce.
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vladimir
Contributeur débutant
France
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7
Posté - 29 oct. 2011 : 17:36:04
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Oui, merci, j'ai déjà exploré la piste du CGA.
Je ne l'ai pas retenue puisqu’en moyenne un CGA facture 2k/immeuble, donc dans mon cas, 10 fois mon bénéfice imposable...
En plus, de l'un Ă l'autre, leurs avis divergent.
Mais si vous prenez le temps de me répondre, finalement,
• est-ce que à votre avis, je peux ou pas déduire les frais de notaire de récupération des biens dans le cadre de mon partage, et
• dois-je déclarer en pertes (et à quel endroit de la 2033) la cession du bien rendu à mon ex ?
enfin, lorsque le mini grève sera finie...
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vladimir
Contributeur débutant
France
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8
Posté - 29 oct. 2011 : 20:23:55
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Non, je n'ai Pas eu de "rescrit fiscal" (je ne sais pas en quoi il consiste); j'ai juste eu un mail de mon inspecteur des impôts me confirmant l'accord de regrouper les biens et les 2 déclarations /2 RCS LMP 2009 (pour 2008) en une seule en 2010 (pour 2009) ce que j'ai consollidé sous mon seul RCS (vu que celui de mon ex avait été annulé à la même date, rétroactive, de son obtention).
Quant aux encaissements du TP, tout a été declaré et l'ensembe des taxes, payé. C'est pour 2011 que je demande comment déclare, vu le changement.
Pour moi, l'accord des impôts vaut acceptation, surtout que les taxes engendrées par les 2 déclarations RCS LMP, moindres que les taxes d'une seule déclaration regroupée RCS LMP (on ne déduit qu'une fois certains frais qui autrement étaient dédoublés).
Quant aux frais de notaire, c'est un peut plus compliqué, puisque lors de lachat (2002/2004) nous n'avions rien déclare/amorti (nous étions à l'époque en Micro BIC).
Non, je pense que pour le passé c'est ok, mon problème est actue: comment comptabiliser les nouvelles chardes de rachat de mon ex, et aussi comment "sortir" de l'exploitatoion locative celui qi lui revient par le partage, et que j'avais commencé à louer et amortir en 2009, lors de son achat ?
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angelle
Contributeur senior
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9
Posté - 29 oct. 2011 : 20:58:07
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excusez moi vladimir, j'ai effacé vite fait ma réponse car effectivement vous pouvez déclarer l'intégralité des revenus de l'indivision, c'est dans les cas de sociétés de personnes où ce n'est pas possible. |
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angelle
Contributeur senior
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10
Posté - 29 oct. 2011 : 21:07:51
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vladimir citation: Quant aux frais de notaire, c'est un peut plus compliqué, puisque lors de lachat (2002/2004) nous n'avions rien déclare/amorti (nous étions à l'époque en Micro BIC).
le micro bic est incompatible avec l'indivision, vous n'auriez jamais dĂ» l'ĂŞtre.
Sous le régime séparation de biens , vous êtes dans la situation de n'importe quel indivisiaire qui rachèterait des parts et vous devez pouvoir déduire ou amortir les frais engendrés par ce rachat . Le fisc vous applique des droits normaux et doit en tirer les conséquences.
Si vous aviez été marié sous le régime de la communauté ce serait différent car vous n'auriez acquitté que des frais réduits.
Le problème vient effectivement du fait que vous avez déjà amorti ce bien dans le cadre de la déclaration unique mais vous devriez pouvoir réactualiser la base des amortissements.
POurquoi ne pas interroger le fisc comme vous l'avez fait pour les revenus de la part de votre ex ? |
Édité par - angelle le 29 oct. 2011 22:03:58 |
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vladimir
Contributeur débutant
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11
Posté - 30 oct. 2011 : 20:21:41
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Merci Angelle pour votre réponse. Cependant, je ne comprends toujours pas si je peux ou pas déduire en charges sur 2011 les nouveaux frais de notaire.
Pour rappel, il s'agit de 2 studios, achetés ensemble en 2002 et 2004 sous le régime de la séparation des biens, et loués dès leur achat. L'acte de vente mentionne le % qui appartient à chacun d'entre nous.
Les bénéfices bruts (loyers) ont été déclarés, jusqu'à 2008 inclus, en Micro BIC (sur la même déclaration du foyer fiscal, dans les cases mari - conjoint, et le total soumis aux dégrèvements (72% au début, 50% vers la fin).
Je ne vois pas en quoi cette déclaration soit incompatible avec le régime matrimonial du couple, dont seul critère retenu par le fisc (SIP) est le revenu consolidé du foyer fiscal. D'ailleurs, j'ai été contrôlé en 2004 ou 2005, sans aucune objection à ce sujet (c'est une pension que je verse à mes parents qui a posé des interrogations, mais tout s'est bien fini).
Enfin, depuis 2009 inclus, nous avons déclaré au réel : première déclaration en 2010 pour l'année 2009, avec deux RCS séparés, seconde en 2011 pour 2010, avec, en accord avec le SIE, une déclaration sur un RCS unique (le mien) de l'ensemble des biens, certains m’appartenant à 100% et d’autres où mon ex possède un X% minoritaire.
Lors du passage au réel simplifié (2009) j'ai utilisé pour la décomposition et l'amortissement des 2 studios visés par la question leur valeur à la date d'achat (2002/2004) et considéré le début d'amortissement à leur date de mise en location (2002, respectivement 2004):
• pour le premier de 2002, sa valeur en 2002 et sa mise en exploitation en 2002
• pour le second de 2004, sa valeur en 2004 et sa mise en exploitation en 2004
J'ai donc "perdu" autant pour la valeur à amortir, inférieure à 2009, que pour les amortissements "perdus" jusqu'à 2009.
Aucun amortissement n'est fait sur les frais de notaire (comprenons taxes de l'état) appliquées à l'achat (2002/2004).
Aujourd'hui, je rachète de mon ex dans le cadre du partage précisément 24% de l'un des biens et 30% de l'autre.
Cependant, les frais de notaire s'appliquent sur la valeur actualisée de l'intégralité des biens (et pas uniquement sur le pourcentage racheté).
La valeur estimée des 2 studios (après décote) étant de 200k (2x100k), les frais de notaire (au prorata de l'ensemble qui ne concerne pas que ces 2 biens) sont pour ces 2 là , de 6k.
Vu que la valeur des 2 studios, déjà déclarée au réel sous mon unique RCS, n'augmente pas (je n'ai rien ajouté pour ces biens depuis leur décomposition/amortissement en 2009), est-il possible de déduire ces nouveaux frais d'acquisition (taxes) en 2011 ?
En vous remerciant pour votre intérêt porté à cette question, que je sais difficile.
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vladimir
Contributeur débutant
France
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12
Posté - 30 oct. 2011 : 20:48:27
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[/quote]
POurquoi ne pas interroger le fisc comme vous l'avez fait pour les revenus de la part de votre ex ?
[/quote]
Je ne comprends pas. Je n'ai pas interrogé le fisc pour aucuns revenus de mon ex.
J'ai juste demandé de pouvoir annuler l’RCS de mon épouse (à l’époque) et de regrouper les 2 déclarations sous un seul RCS, le mien. Ceci, pour des raisons bien évidentes de simplification et de simplification de la déclaration des revenus locatifs de notre foyer fiscal commun. J’ai obtenu cet accord par écrit.
D'autre part, si j'interroge le forum c'est justement par ce que le fisc ne répond pas à cces questions. Il se résume à accepter/autoriser ou pas, et en fonction de ses décisions, de contrôler.
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Posté - 30 oct. 2011 : 21:17:34
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Bonsoir vladimir,
sans vouloir "polluer" votre post,
juste une soliciation pour un conseil sur le post "amortir ou mettre en charges"
Merci beaucoup
Cordialement |
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