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 Posté - 13 oct. 2011 : 15:57:50
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Bonjour:
Suite à une première acquisition avec travaux, selon vous quel est le meilleur scénario
En LMNP Régime réel simplifié, est-il préférable d’
1-amortir sur la durée les frais de notaire + travaux
ou
2 –tout mettre en charges au premier exercice et créer un déficit
Merci pour vos conseils
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erci7527
Contributeur actif
301 message(s)
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 Posté - 13 oct. 2011 : 18:53:16
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Bonjour, independamment du fait que l'on ne peut pas faire ce que l'on veut, mais seulment ce qui est légalement possible; il n y a pas de généralités; seul un clacul complet avec différents chiffres peut montrer ce qui est le "plus" interessant; l'amortissement ne pouvant pas générer de négatif, alors que les charges peuvent... donc ceci dépend de chaque cas |
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Posté - 13 oct. 2011 : 20:35:12
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Bonsoir erci7527,
D'abords merci pour votre commentaire, donc je doit-être plus précis:
En résumé:
2011 début d'activité: Achat 295KE+frais15KE+trvx35KE/recettes10KE
2012 charges10KE/recettes40KE
Je serai tenté de me mettre en déficit dès 2011( frais actes + trvx ) ?
et garder les amortissements du bien pour 2012 et après
qu'en pensez-vous ? |
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Posté - 13 oct. 2011 : 20:40:39
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Je dois préciser la nature des travaux ( grande maison de 1952 )
Isolation interne, réfection et peinture de toutes les pièces , rénovation plomberie, amélioration électricié, installation vmc. Pas de création de surfaces, pas de gros oeuvre, pas d'ouvertures ext. |
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Posté - 22 oct. 2011 : 11:02:35
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Bonjour,
je relance ce post, après des heures de navigation sur le forum.
Au delà du type de factures ( amortissables ou non ), peux-t-on dès la première année d'exploitation créer un déficit de charges reportables sur les années suivantes ( sous quelles conditions ? )
Concernant les règles d'amortissements, le forum est déjà vraiment très complet.
Merci d'avance. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 22 oct. 2011 : 22:54:00
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citation: Initialement posté par Manuel44000
peux-t-on dès la première année d'exploitation créer un déficit de charges reportables sur les années suivantes
Oui, et c'est logique puisque très peu d'exploitation sont bénéficiaires dès les premières années d'installation.
citation: Initialement posté par Manuel44000
( sous quelles conditions ? )
Les conditions sont celles de l'administration fiscale dans le cadre d'application des locations meublées en régime BIC au réel simplifié.
citation: Initialement posté par Manuel44000
Concernant les règles d'amortissements, le forum est déjà vraiment très complet.
Faut remercier qui de droit à ce sujet, cad RIBOULDINGUE dont le départ va se ressentir.
En effet, Ribouldingue passait du temps à répondre point par point, conformément aux demandes, donnant ainsi de nombreux conseils fiscaux gratuitement.
Mais pour faire simple : les frais inférieurs ou égal à 500€ vous les placez en charge. Les frais supérieurs à 500€ vous les amortissez.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 22 oct. 2011 22:56:54 |
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Posté - 23 oct. 2011 : 14:30:18
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C'est vrai Luc, Ribouldingue est un contributeur extraordinaire, généreux en temps, en conseils en avis éclairés et j'en passe...Sans être inscrit je consulte depuis longtemps ce forum, Un GRAND MERCI.
Concernant mon histoire de charges, prenons plus spécifiquement les frais de notaire, quels sont selon vous les avantages/inconvénients à les amortir ou à les passer en charges. J'avoue que ce point n'est pas clair pour moi. Basiquement j'ai tendance à les passer en frais , et ainsi de suite bénéficier d'un déficit avec les travaux d'entretien/rénovation réalisés cette année. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 25 oct. 2011 : 01:38:24
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angelle
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 25 oct. 2011 : 11:12:05
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citation: Votre objectif... Fiscalement vous n'avez pas le droit de créer de l'amortissement pour vous retrouver en insolvabilité.
Disons plutôt en "déficit" car l'insolvabilité le conduirait vers la sortie  |
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Posté - 25 oct. 2011 : 11:41:05
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Bonjour,
Mon cas est le suivant, j'ai démarré mon activité au 1 sept 2011.
= Si après déduction des amortissements des 4 derniers mois ( prorata 2011 ), je passe ensuite les frais d'achat "notaire, assurance crédit ..." en charges, je suis en déficit cette année ( est-il perdu à fin 2011 ?, sinon comment sera a t-il reporté ? ). |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 25 oct. 2011 : 11:51:13
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De Manuel44000
citation: Mon cas est le suivant, j'ai démarré mon activité au 1 sept 2011.
= Si après déduction des amortissements des 4 derniers mois ( prorata 2011 ), je passe ensuite les frais d'achat "notaire, assurance crédit ..." en charges, je suis en déficit cette année ( est-il perdu à fin 2011 ?, sinon comment sera a t-il reporté ? ).
Laissez tomber vos amortissements pour cette année , vous les passerez l'année prochaine ( pas obligatoire d'amortir immédiatement )
Passez vos frais d'achat ( notaire etc ...) qui couvriront largement vos revenus locatifs de 2011 , si ils sont supérieurs vous pourrez les reporter sur 2012.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 oct. 2011 : 13:23:04
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citation: Initialement posté par angellecitation: Votre objectif... Fiscalement vous n'avez pas le droit de créer de l'amortissement pour vous retrouver en insolvabilité. Disons plutôt en "déficit" car l'insolvabilité le conduirait vers la sortie
Ah je m'y perd avec toutes ces méthodes de défaut de paiements  .
Mais oui, puisque personne ne sera solidaire de l'insolvabilité de Manuel44000 à contrario de notre solidarité nationale et €uropéenne envers la Grèce (et à présent l'Italie en catimini), effectivement le but de Manuel44000 n'est pas de se retrouver en insolvabilité structurel mais en déficit chronique et conjoncturel : un petit jeu dont d'ailleurs les Grecques excellent dans leur propre pays, et à présent, c'est à nous de payer les impôts des citoyens grecques. Mais qui paiera notre défaut de paiement à notre place ? 
citation: Initialement posté par Manuel44000
Bonjour,
Mon cas est le suivant, j'ai démarré mon activité au 1 sept 2011.
Soyez pragmatique, pour 4 mois en 2011, mettez vos frais administratifs : (notaire, frais d’acquisition, etc) en charges. Cela couvrira largement vos bénéfices sur 4 mois.
Faites ensuite vos amortissements à partir du 1er janvier 2012. D'ici là , le gouvernement aura validé voire possiblement finalisé son PLF 2012, ce qui vous laissera le temps de faire vos calculs en fonctions des nouvelles règles.
Une autre astuce, mais limite fraude : vous déclarez vos bénéfices de 4 mois en 2011 en revenus locatifs (location vide), vous faites passer vos frais d'acquisition en déduction sur votre prochaine déclaration de revenus. Cela va vous créer un petit crédit d'impôts cumulable et transportable à déduire sur vos prochaines déclaration de revenus, jusqu'à épuisement dans la limite de 10700€ par an sur 6 ou 10 ans (je me rappel jamais du nombre des années).
Puis au 1er janvier 2012, vous déclarez votre activité en LMNP (location meublé), pour la déclaration 2013 et là vous faites vos amortissements, déclaration BIC réel simplifié, etc...
Ce n'est pas en mi 2013 que votre contrôleur des impôts pourra vérifier rétrospectivement si il y avait des meubles ou non dans vos locations au dernier trimestre 2011, sauf à contacter le locataire en qualité de témoin pour fournir l'EdL entrant.
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Posté - 25 oct. 2011 : 15:07:19
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Merci,
Luc j'ai fait ma P0 pour BIC LMNP en septembre,
si j'ai tout compris, en chiffres approximatifs:
2011: + recettes 10KE- amortissements 0KE - charges d'acquisition 26KE = déficit fiscal - 16KE
2012: + recettes 30KE - amortissements 10KE - déficit 2011 16KE = 4KE
Bien sur il y Ă d'autres charges, mais c'est juste pour bien valider le raisonnement. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 25 oct. 2011 : 15:24:40
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Posté - 25 oct. 2011 : 15:39:01
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Bon j'ai rien compris !
Que vouliez vous dire sur votre post ?
" Passez vos frais d'achat ( notaire etc ...) qui couvriront largement vos revenus locatifs de 2011 , si ils sont supérieurs vous pourrez les reporter sur 2012."
Vous parliez peut-ĂŞtre de revenus fonciers en locations vides ?
Je sais que ce déficit fiscal n'est pas déductible des autres revenus, mais je pensais pouvoir le reporter l'année suivant sur les revenus lmnp de même nature ?
Dans ce cas je dois exercer ces frais d'achats non pas en charges mais en investissement ?
C'est moins favorable pour moi |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 25 oct. 2011 : 15:59:13
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Posté - 25 oct. 2011 : 16:25:45
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Je penses avoir bien compris l'astuce de Luc, mais dans mon cas:
- j'ai fait ma Po de début d'activité au 1 sept.
- j'ai validé avec ERDF&EDF par écrit mon début d'activité en meublé au 1sept ( histoire de compteur unique )
- je déclare en amortissements près de 5KE de meubles
donc mes revenus au 1sept seront bien déclarés en BIC LMNP ( je ne peux faire autrement )
Donc au risque d'ĂŞtre lourd, je penses ne pas avoir d'autre solution que d'apporter mes frais d'acquisition aux amortissements ? |
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Posté - 26 oct. 2011 : 11:37:38
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Bonjour:
Philippe pourquoi parlez vous de " pas de déficit imputable ..." je peux reporter un déficit de année N sur année N+1 ( en déduction des revenus de loyers BIC de même nature ) ?)
"Exemple du loueur en meublé non professionnel "LMNP" :
La location d'un immeuble (studio, appartement,…) meublé est une activité civile sur le plan commercial. Mais sur le plan fiscal, lorsqu’elle n'est pas effectuée à titre exceptionnel, les revenus provenant de la location sont considérés comme des BIC pour le particulier. Ces BIC peuvent être professionnels ou non professionnels.
On distingue ainsi, le loueur en meublé professionnel du loueur en meublé non professionnel.
Le loueur en meublé est non professionnel si les loyers qu’il perçoit de sa ou ses location(s) sont inférieurs à 23.000 € HT par an et si ceux-ci représentent moins de 50% des revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, il perçoit des BIC non professionnels. De telle sorte qu’en cas de déficit, c’est à dire ici, si les sommes engagées pour l’acquisition, l’entretien, les frais de réparations,…grosso modo, si les charges, de l’immeuble en meublé loué, sont supérieures aux revenus qu’il en tire, ses déficits seront traités en déficit BIC non professionnels. A ce titre, ils ne pourront s'imputer que sur les autres BIC non professionnels du foyer fiscal, dégagés au cours de l'année et sur les BIC non professionnels des 6 années suivantes, le cas échéant.
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 Posté - 28 oct. 2011 : 09:27:28
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Bonjour vladimir,
je profite de vous voir sur des posts voisins pour vous poser une question:
le 7/05/2010 sur le sujet LMNP mise en musique de la comptabilité, vous avez écrit: " pour répondre à Natcrawler, il s'agit là du cas d'une exploitation BIC LMNP dont les charges ......dépassent les recettes de l'année. Ce dépassement est perdu ( non reportable sur les années suivantes )."
Je sais que c'est loin, mais si vous pouviez m'aider sur ce point, cela m'aiderait beaucoup; Grand Merci |
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vladimir
Contributeur débutant
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Posté - 30 oct. 2011 : 23:10:49
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Ce fil est vraiment très conséquent à lire.
Cependant, il y a une règle non écrite mais qui va bien, des impôts, qui est que tant qu'on ne crée pas de déficit, tout va bien.
Donc il vaut mieux, si vous avez une grosse dépense déductible, l'amortir sur plusieurs années.
Mais si la même dépense ne crée pas de déficit, il me semble préférable de la passer en charges sur l'année en cours. Les lois changes tous les ans, autant déduire ce qui est déductible à l'instant t.
Mon conseil par rapport à votre dépense déductible, vu que je n'ai jamais été en déficit en m’appliquant à me conformer à la règle de « pas de déficit », si votre débit implique un déficit, est le suivant:
• En LMNP, vous pouvez l'étaler/déduire sur les 7 années suivantes de votre compte résultat LMNP (mais pas mélanger avec vos autres revenus particuliers, p. ex. salaires)
• En LMP, vous pouvez faire pareil, ou AUSSI le déduire, la même année, de vos autres revenus particuliers (salaires, etc).
Cependant, si j'étais vous, je ferai en sorte d'éviter de déclarer de déficit, sinon faire gaffe aux contrôles.
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vladimir
Contributeur débutant
France
87 message(s)
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Posté - 31 oct. 2011 : 00:22:36
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Je vous cite, Mannuel :
"Le loueur en meublé est non professionnel si les loyers qu’il perçoit de sa ou ses location(s) sont inférieurs à 23.000 € HT par an et si ceux-ci représentent moins de 50% des revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, il perçoit des BIC non professionnels. De telle sorte qu’en cas de déficit, () ses déficits seront traités en déficit BIC non professionnels. A ce titre, ils ne pourront s'imputer que sur les autres BIC non professionnels du foyer fiscal, dégagés au cours de l'année et sur les BIC non professionnels des 6 années suivantes, le cas échéant."
Un petit bémol : la loi prévoit un aménagement de la déclaration LMP si vous louez depuis une date antérieure au réaménagement du statut LMP (2009).
Pour être LMP, mis à part le seuil minimum des revenus et l'inscription au RCS, la 3ème condition est de justifier de revenus immobiliers supérieurs ou égaux aux autres revenus, s'entend (le + souvent) salaires ou retraites.
Or, Le calcul la loi de 2009 prévoit un réaménagement pour ceux qui louent en meublé depuis une date antérieure.
"La recette surpondéré de par l'application de la mesure transitoire doit dépasser l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'IR".
La recette surpondérée est calculée ainsi:
RS = RF x 5 - RF x 2/5 x NA
ou
RS = recette surpondérée acceptée (grossie par rapport à la recette réelle)
RF = recette fiscale du foyer
NA = Nombre d'annuités complètes de 12 mois au 1/1/2009 depuis le début d'activité de location meublée.
Par exemple, pour une RF = 24k (recette locative du foyer fiscal, > 23k)
Pour un début d'activité au 1/1/05, NA = 6 ans (au 31/12/10)
La recette surpondérée est donc de 62,4k (= 24 x 5 – 24 x2/5 x 6).
Résulte que, si vous avez déjà loué meublé depuis 2005, pour déclarer en LMP vous devez justifier, mis à part des 23k de recettes et d'un enregistrement au RCS, de revenus autres (salaires) inférieurs à 62,4k.
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