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chaps.018
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 Posté - 02 nov. 2011 : 07:58:40
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Bonjour
voici notre situation:
Nous avons fait l'achat d'un lot de 1063m2 sur une parcelle de 2095m2.
L'autre lot de 1032m2 a été acheté par une autre personne.
En effet, le propriétaire du terrain de 2095m2 ne trouvant personne pour lui acheter le terrain en entier a réalisé une déclaration préalable de division de parcelle.
Au retour positif de cette déclaration préalable (mentionnant création de 2 lots de lotissement) un article mentionne que la surface shon maximum constructible s'élèvera à 159m2 pour notre lot. (ce qui correspond au PLU ou le cos est de 0,15 dans notre zone)
Suite à ceci nous avons déposé un permis de construire qui à été accepté.
Durant la construction, nous avons apris qu'il y avait eu une modification du PLU. A notre surprise le COS est passé de 0,15 à 0,2.
En accord avec notre architecte, nous avons demandé si il était possible de bénéficier de cette augmentation et du coup agrandir notre maison.
Notre architecte nous a dit que c'Ă©tait possible...
Nous avons donc déposé un modificatif en maire pour augmentation du Shon. Nous sommes passé de 159m2 à 186m2.
A notre surprise, un arrêté de la mairie nous est revenu négatif considérant que le shon maximal du "lotissement" est de 159m2.
Nous ne savons plus trop quoi faire face a cette situation.
Pourquoi parle ton de lotissement alors que c'est simplement une parcelle en pleine campagne qui a été divisé en 2 ?
Rien de notre parcelle ne ressemble a un lotissement. Il n'y a pas de reglement de lotissement en l'occurrence...
D'apres vous pourquoi nous refusé cette augmentation alors que le PLU écrit noir sur plan que le COS est de 0,2?
Merci d'avance Ă tout le monde
Bonne journée
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 Posté - 02 nov. 2011 : 08:08:51
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c'est bien un lotissement mais aucune disposition ne permet Ă la commune de vous priver de l'augmentation du COS. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 02 nov. 2011 : 09:22:59
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Cette question me rappelle de longues discussions avec un directeur « droits des sols » d’une grande ville du SUD qui justement considérait qu’il y avait, dans ces « lotissements déclarés » une « cristallisation » pendant 10 ans de la shon déclarée et autorisée.
Cristallisation que l’on ne pourrait donc modifier d’aucune manière.
Votre service Instructeur agit à l’identique.
Le débat, si débat il y a, (se poursuivra, d’ailleurs, dans un autre forum spécialisé) consistera ou :
- A démontrer qu’aucun texte n’autorise cette cristallisation
- Ou, à l’inverse trouver le texte qui autorise, en cas de changement de document d’urbanisme plus permissif, à lui donner la préférence.
Lotissement déclaré ou lotissement aménagé : même combat, il me semble d’ailleurs, non !
Si, je devais « plaider » dans le sens de l’Administration (Emmanuel va rugir), je dirais que l’on pourrait considérer que cette « cristalisation » serait devenu une prescription et à ce titre doit être respectée…… (Tout doux, Emmanuel !!!!)
Quand à pouvoir modifier un DP ou faire une nouvelle DP rétroactive…..je passe : même au titre du L442-10.
Bon, on reste calme, hein! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 02 nov. 2011 09:29:50 |
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Posté - 02 nov. 2011 : 10:26:17
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la simple lecture du L442-14 montre qu'une telle appréciation de l'effet "cristalisant" de la DP constitue un contre-sens flagrant.... tout simplement ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chaps.018
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Posté - 02 nov. 2011 : 10:44:59
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Merci pour vos réponses. Pour ne rien vous cacher sur avis de mon architecte, la maison est déjà hors d'air. Mon archi étant sur qu'il n'y aurai pas de problème nous n'avons pas attendu le retour du modificatif... Autant vous dire que je me vois mal sortir la tronçonneuse pour supprimer 27m2 d'ossature.... Je suis un peu en stress avec cette histoire. Que me conseillez vous? Quelle attitude adopter? Dans un cas aussi ambigüe pourrait ton me demander de redemonter la maison?
Merci d'avance
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Posté - 02 nov. 2011 : 10:47:04
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prenez immédiatement un avocat spécialisé en urba pour attaquer le refus...
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chaps.018
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Posté - 02 nov. 2011 : 11:14:25
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Vous pensez que je dois en arriver lĂ tout de suite? Un arrangement avec la commune n'est pas envisageable? |
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Posté - 02 nov. 2011 : 12:33:06
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vous n'avez que deux mois pour contester...
Ă vous de voir.
il ne s'agit pas de "s'arranger" mais d'appliquer les lois et réglements. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 02 nov. 2011 : 19:38:14
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J'avais bien dit qu'Emmanuel allait rugir !!!!
A prendre un avocat qui s'avère être la seule solution:
- si vous voulez perdre, dempandez-moi des noms , j'en connais des très bons
- et si vous voulez gagner: demandez Ă Emmanuel
De toutes façons , ce sont les mêmes que nous connaissons e tils sont tellement bons qu'ils pourront plaider indiferammennt les deux thèses !
Plus sérieusement......la commune va chercher à gagner avec un avocat , il faudra bien qu'il développe.
SVP: si on peut ĂŞtre tenu au courant.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 02 nov. 2011 19:39:09 |
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chaps.018
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Posté - 04 nov. 2011 : 12:02:53
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Bonjour
Le service urbanisme de la commune à expliqué mon problème à une personne du service juridique de la DVT. Ceux ci ont proposé qu'on fasse une demande de retrait de la déclaration préalable et qu'ensuite on en redepose une nouvelle. De ce fait nous pourrons par ce biais disposé du nouveau COS. À ce moment là le modificatif du permis pourra être posé...
Que pensez vous de tout ça?
Merci
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Posté - 04 nov. 2011 : 12:40:14
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une nouvelle DP ?
avec l'accord du propriétaire de l'autre lot ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chaps.018
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Posté - 04 nov. 2011 : 12:59:54
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Oui une nouvelle dp. En effet l'autre propriétaire est intéressé par l'augmentation du cos aussi.
Cette procédure vous semble anormale?
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Posté - 04 nov. 2011 : 13:40:04
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elle me semble totalement débile car inutile et source éventuelle de risque-objectivement très faible- en cas de contestation des voisins puisqu'on renouvelle le délai de recours, mais si ça peut débloquer vos affaires, ce sera toujours plus rapide que de passer des heures à argumenter !
au fait, -juste pour rire parce que j'ai bcp d'humour, n'est ce pas Jean-Michel ?- la DAACT de la DP accordée initialement avait-elle été envoyée aux services ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 nov. 2011 13:40:50 |
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chaps.018
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Posté - 04 nov. 2011 : 15:22:03
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D'après vous sachant que mon permis s'appuie sur la 1ère dp. En annulant la 1ère dp mon permis actuel est toujours valable? |
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Posté - 04 nov. 2011 : 16:41:25
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citation: au fait, -juste pour rire parce que j'ai bcp d'humour, n'est ce pas Jean-Michel ?- la DAACT de la DP accordée initialement avait-elle été envoyée aux services ?
Je pense qu'on les compte sur les doigts de la main.
Et pour le reste, je reste, pour ma part, et Emmanuel le sait (d'un avis d'ailleurs , je crois plus nuancé) toujours opposé à l'idée d'une DP rétroactive.
C'est pas dans le code ! C'est pas prévu par le L442-1 qui parle de division destinée à l'implantation de batiments et surement pas de division datant de "cromagnon".
Aujourd'hui, nous avons deux Unités foncières distinctes.
Certes, l'on pourrait déposer une DP sur les 2UF avec une nouvelle division et re-passer par une cession fû-t-elle de un m², mais redemander une division déjà faite, non et quelle "usine à gaz"!
!!!!
Bon, pour le coup, l'administration s'accroche à la cristalisation des règles.
Je préférerai qu'il vous fasse part de leurs argumentaires plustot que la proposition farfelue qui conduirait d'aillmeurs , infine à déposer une DAAct disant que la division a été faite avant la demande.
On marche un peu sur la tĂŞte !
Et quand à la "cristalisation" pour laquelle c'est la "guerre" avec Emmanuel, j'ai été rejoint dans l'hypothèse par un "passionné, nous sommes pour l'heure 2 plus l'administration, donc 3 et Emmanuel, t'es donc:"tout seul"
JM:Trois points"
EW : un point
AS-tu des renforts ? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 04 nov. 2011 16:42:25 |
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chaps.018
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:32:59
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C'est un peu compliqué tout ça pour un novice comme moi . Sachant que la maison est déjà construite il va bien falloir que je trouve une solution pour régulariser ça. Actuellement j'en ai 2: celle de la DVT et celle d'Emmanuel...
Personne n'a d'autres idées ? |
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:45:16
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faites ce que l'administration propose : ça débloquera la situation même si à notre sens commun (JML et moi) cette idée est saugrenue...voire bidonnée.
vous préciserez dans la demande de DP qu'elle ne remet pas en cause les droits acquis par la première DP...
il faudra juste serrer les fesses pendant les 2 mois d'affichage. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 nov. 2011 17:49:21 |
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chaps.018
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:57:22
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On peut préciser dans la dp que les droits acquis avant ne soient pas remis en cause?
Le risque pendant les deux mois est de quel ordre sachant que nous avons déjà le permis et que la maison est construite... |
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:02:23
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:48:38
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S'ils acceptent que ne soit pas retirer la première dp, je paye les cacahouètes !
(alors que! Évidemment qu ils ne seraient en droit de l exiger) |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 04 nov. 2011 : 19:27:55
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il ne peuvent absolument pas l'exiger !
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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