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robrob
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 Posté - 19 nov. 2011 : 01:22:05
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Bonjour,
EN AG, le 16/06/2011 Le syndic nous annonce des honoraires de 9% pour suivi de travaux de ravalement. Le MO n'est pas présent, personne ne le connait et aucune offre n'est présentée. En fait je saurai par la suite qu'elle sera seulement libellée le 29/08/2011, sans mise en concurrence. Donc après notre contestation.
J'ai fait une contestation en AG sur les honoraires trop élevés du MO, et absence de devis demandant de au syndic au moins de demander de les les revoir au rabais. résultat: "on verra"
Je verrai par la suite que ma contestation n'a pas été notée sur le PV, établie dans les 2 mois avec un mebre du CS nous contestons par RAR, pour ce problème et une foule d'autres:
- La copropriété n'a pas eu connaissance de l'offre de l'architecte,
(Ă©tablie que le 29/08/201) ni des conditions du contrat,ainsi que
l'absence de mise en concurrence.
- La délégation de pouvoir au Conseil Syndical imposait un vote à la
majorité art.25 sous réserve que la question soit inscrite à l'ODJ.
- Une résolution ne peut avoir qu'un seul objet (délégation, appel de
fonds, honoraires architecte, sans offre ni concurrence)
- La consultation des entreprises n'était pas terminée ne permettant pas
de cerner convenablement l'appel de fonds.
Tout dans la même résolution !
Dans un 1er temps il argumente que notre conestation n'est pas valable ayant à passer par un juge. Entretemps mon "coéquipier" est élu président de l'AS, laquelle votera pour la mise en demeure du syndic à convoquer une AGS
Nous lui retorquons que l'Art 42 demande un jugement uniquement pour une modification des charges, et suivent qqes RAR pas piquées des vers avec la mise en demeure à devoir convoquer une AGS à laquelle il ne répond pas dans le délai des 8 jours.
Nous préparons la convocation de l'AG mais il refuse de nous communiquer la liste des copros et devons lui envoyer l'huissier.
Le mĂŞme jour 16/11/2011 il envoie sa convocation Ă lui pour le 12/12, avec un ODJ Ă lui qui ne nous convient pas, vu que rien de ce que nous contestons y figure.
Cet Art. 42 n'est reporté qu'en partie dans les PV, sans le dernier paragraphe sur le juge. En lisant le français je comprends que la modification des charges est seulement une exception, car en fait si le juge était nécessairepour toute contestation, elle n'aurait pas lieu d'être.
Quelle légalité à sa convocation par rapport à celle qu'il nous empêche de faire ?
Salutations
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JB22
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Posté - 19 nov. 2011 : 11:27:25
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L' article 42, deuxième paragraphe de la loi du i0 juillet s' applique à toutes les contestations autres que celles visées au 3e paragraphe.
Seules les actions devant le Tribunal de Grande Instance, avec recours Ă un avocat, sont valables, les autres (LR.AR,...) sans valeur. |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 19 nov. 2011 : 14:30:02
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Ce qui espsé dans ce sujet est dans la ligne constante de bien d'autres : la méconnaissance par 80 % des copropriétaires, et donc des CS désignés parmi eux, des régles qui s'appliquent en copropriété....
Les syndics (certains, trop nombreux) jouent sur cette méconnaissance, trouvant refuge derrière le fait que c'est "le syndicat" qui agit en première ligne et assume la responsabilité de tout.
En vrac sur les points soulevés ici :
- une "réserve" (une contestation) relevée en AG sur la conformité d'un point, d'un vote, est faite par écrit, déposée entre les mains du Pdt de séance pour être transcrite au PV, au besoin remise contre émargement.
- C'est le pdt de séance qui fait voter sur les points inscrits à l'ODJ. Si une AG vote sur une question non inscrites, c'est que le pdt n'a pas fait son boulot, éventuellement rappelé à l'ordre par le CS (chargé du controle de tout.)
- c'est le pdt de séance, et donc le CS, qui aurait du voir que des points n'étaient pas prévus, comme la désignation d'un MO, non inscrit à l'ODJ, et donc de ses honotaires.
Les copropriétaires auraient du refuser de se prononcer, qui plus est n'ayant pas les information nécessaires "pour se prononcer en pleine connaissace de cause".
Les présents avaient des fusils dans le dos pour les obliger à voter de force ?
- C'est le Pdt de séance qui, par sa signature (la seule qui soit indispensable) valide les décisions prises. Manifestement, votre Pdt à validé un PV qui le rapportait pas votre réserve. L'A t-il au moins relu ???
- L.art.42 al.2 concerne les contestations de décisions d'AG, ou de toute l'AG elle même, quel que soit le vice de forme relevé. Autrement dit pas uniquement des questions de charges.
On peut protester envers Pierre ou Paul, cela n'entraine pas d'effet si Pierre ou Paul ne bouge pas (cas ici).
La seule contestation "officielle" est celle portée devant le juge, dans les 2 mois de la notification du PV.
- il est question de "mise en concurrence" : celle-ci n'est imposée que lorsqu'elle a été décidée par une assemblée (L.art.21). A défaut une seule proposition suffit.
- la "liste des copropriétaire" n'est pas communicable en l'état aux copropriétaires. Elle ne peut être demandée que par le CS.
Tout CS doit avoir copie de cette liste sans attendre un litige. Cela fait partie de ses archives, avec copie de tous les contrats permanents, prestataires, assurances, employés ...etc.
Pour l'obtenir pas besoin d'huissier : après la demande sans effet, c'est la "mise en demeure" (LRAR bien sur !) puis, sans réaction 8 jours, c'est l'injonction de faire déposée au greffe du TGI s'agissant pour le syndic de satisfaire à une obligation légale.
C'est un peu tard de découvrir que le CS n'a pas la liste à jour des copropriétaires au moment de vouloir convoquer une AG !!!!
- Lorsque le CS, un copropriétaire, veut faire inscrire une/des questions à l'ODJ d'une AG, il doit suivre la procédure prévue D.art.10 : notification des questions.
- "avec la mise en demeure Ă devoir convoquer une AGS .."
A t-elle suivi la procédure prévue par D.art.8 ?
Si tel n'est pas le cas, le syndic n'est obligé par rien.
Votre syndic est peut être (sans doute) un mauvais bougre ! Mais il ne fait que "surfer" sur la méconnaisance de tous, en particulier du CS et de celui ou celle qui préside l'AG.
Quant à l'AG convoquée par le syndic, elle n'a à priori rien d'illicite, y compris si elle ne reprend pas les questions qui auraient été demandées.
Conclusion : informez vous, formez un CS "compétent", et vous aurez les moyens de tenir les renes de votre syndic, voire de le mettre à la porte s'il ne suit pas vos directives.
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Édité par - Gédehem le 19 nov. 2011 14:39:03 |
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robrob
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 Posté - 19 nov. 2011 : 21:07:52
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Merci de vos réponses,
Excusez ma longueur, mais ou je me suis mal exprimé ou il faut plus de précisions.
C'était ma première AG ayant a peine acheté un garage dans la copro.
Le conseil syndical n'avait pas encore élu le président et n'avaient pas la connaissance suffisante. Comme les copros souvent n'en savent pas plus, et moi avec. Je ne connaissais pas non plus les devoirs et obligations du président de séance.
J'ai été simplement écœuré de la manière dont le syndic amenait doucement les 9% d'honoraires devant la passivité des présents, ayant quelque expérience en matière d'honoraires de par mon expérience passée dans le bâtiment, d'où ma contestation en séance que je croyais devait être enregistrée par le syndic secrétaire. C'est pourquoi ma surprise ne la voyant pas dans le PV.
Depuis nous avons un peu « potassé » le forum et les textes. Ainsi le président du CS a été élu et à mis en demeure le syndic conforme à l'Art.8. Restés sans réaction, nous avons œuvré conforme à l'Art.42. Mais après 15 jours pas de réponse sauf que notre contestation d'origine de l'AG ne serait pas valable n'ayant pas passé par le tribunal. Voir question art.42 à la fin)
Après quoi pensant nous couper l’herbe sous le pied il convoque le CS à une réunion technique avec l'archi pour démarrer les travaux. Mais le CS la conteste lui rappelant que nous ayant laissé sans réponse il s'apprête à convoquer l'AGS et que le CS ne sera présent, réclamant la liste des copros pour ce faire. (en RAR bien sûr)
Le contenu des RAR intervenues et les info transmises au copro, dont plus de la moitié ont aussi signé la demande d'AGS, les anomalies mises en évidence pour l'AG précédente aidant il ne parle plus de « l'invalidité » de la contestation mais convoque son AGS pour le 12 décembre, qui reprend la précédente avec cette fois l'offre de l'Archi et ses 9% d'honoraires, et 2 autres entreprises, plus une nouvelle résolution où il augmente ses honoraires par rapport à la précédente (3% au lieu de 3% jusqu'à 15000 et 2,5% au dessus. Sa convocation se croise avec huissier pour tenter de récupérer la liste copros, car la RAR à cet effet n'a pas eu de résultat. Or on doit aller vite.
Quelle validité sa convocation dans ce contexte ?
Le CS envisage 2 solutions :
1) Embrayer son ODJ sur sa convoc lui envoyant nos propres projets de résolution à intégrer à la suite des siens, les laissant à fin de les faire annuler avec le vote contre. (pile ou face mais nous avons de bonnes chances compte tenu des signatures recueillies après notre porte à porte)
2) Embrayer sur notre ODJ en lui demandant d'annuler le siens par le fait que sa Résolution de la Précédente AG N'a pas été exécutée, et est entachée de vice de forme.
Avez vous une autre idée sur le forum.
Sa résolution 12 de l'AG de juin était ainsi établie. (Il n'y avait aucun offre d'honoraires d'architecte dont personne n'a jamais entendu parler avant cette AG (honoraires annoncés par le syndic en séance refusant de demander un rabais, mais bien celles des entreprises)
11) PROPOSITION DE PROCEDER AU RAVALEMENT DES FACADES – TABLEAU COMPARATIF JOINT
Résolution: L’assemblée générale décide de faire procéder au ravalement des façades suivant
descriptif établi par M******, architecte, dans le cadre d’un budget de 200 000.00 € TTC
Cette somme étant appelé à raison de deux appels de 50% le premier dans le courant de l’exercice
en cours le second dans le cadre de l’exercice 2012
Deux autres société seront consultées à savoir la STE *****et la *****
Délégation de pouvoirs au conseil syndical afin d’arrêter la société la mieux disante en accord
avec l’architecte dont la mission de surveillance des travaux est arrêtée à la somme de 9% ht du
montant ht des travaux
Aucun vote contre
Aucune abstention
Résolution adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.
Le projet de résolution accompagnant la convoc était :
11) PROPOSITION DE PROCEDER AU RAVALEMENT DES FACADES - TABLEAU COMPARATIF
JOINT (article 24)
Projet de résolution: L’assemblée générale décide de faire procéder au ravalement,des façades suivant descriptif établi par Mr**** architecte, et selon devis des sociétés :
*** pour un montant de ...
*** pour un montant de ...
*** pour un montant de ...
Aucun descriptif d'architecte, mais un tableau comparatif des entreprises
Le CS n'a jamais été consulté.
CONCERNANT L'Art 42 j'ai a un problème de comprenette, à mon avis :
Si le 3ème paragraphe disait seulement :
"En cas de contestation par … dans le cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire […] [...] pourra si l'action est reconnue fondée procéder..."
On comprend ici que toute contestation est concernée par une intervention du juge.
Or le législateur dit autre chose se référant seulement au cas de modif de la répartition des charges :
..."d'une contestation relative Ă cette modification..."
Excusez moi mais en bon français je ne peux pas comprendre autre chose : Seul ce cas est concerné par le tribunal.
Merci de vos réponses |
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robrob
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4
Posté - 19 nov. 2011 : 21:40:11
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citation: Initialement posté par JB22
L' article 42, deuxième paragraphe de la loi du i0 juillet s' applique à toutes les contestations autres que celles visées au 3e paragraphe.
Seules les actions devant le Tribunal de Grande Instance, avec recours Ă un avocat, sont valables, les autres (LR.AR,...) sans valeur.
Pour moi seules les actions spécifiées doivent passer devant le TGI.
Ou le législateur s'est embrouillé car si toutes les contestations étaient concernées, pourquoi fai-t-il une exception ? Car ça en est une ou je ne comprends plus le français.
Il suffisait de le préciser:
"toute contestation doit passer ..." |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 nov. 2011 : 22:13:47
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Après avoir lu la loi, il ne faut pas s'arreter à l'Art.42 ..ni même au 50.
Il faut s'attaquer au décret, et aller jusqu'à l'art.62 pour découvrir que tous les litiges sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble, TI ou TGI selon leur compétence..
Sur le fond de l'affaire, comme on n'est pas au far west et que nul ne peut se faire justice lui-même, il faut passer par le juge pour faire constater un manquement, une irrégularité, lequel a seul compétence pour sanctionner, dans votre affaire par la nullité de la décision contestée, ailleurs par 20 ans de prison.
Régler les litiges, une fois passée la tractation amiable sans rédultat, c'est réservé au juge judiciaire pour ce qui nous concerne, au juge administratif si c'est avec l'administration.
Ni le syndic ni un copropriétaire n'a pouvoir de modifier ce qui est rapporté dans un PV d'AG, PV signé par le 'bureau', dont tout particulièrement le pdt de séance , qui doit tout de même savoir ce qu'il a signé.(je mets à la marge la "retification matérielle", qui n'est pas l'objet ici).
Votre dernier exposé explicite ce que j'indiquais plus haut : méconnaissance par les principaux acteurs que sont les copropriétaires, et donc les mermbres du CS désignés parmi eux..
Ce qui a été voté a été voté, vous ne le contestez pas !
C'était en séance que les copropriétaire, et tout particulièrement le pdt de séance, devaient relever que l'AG ne pouvait statuer sur des points non inscrits nà l'ODJ.
Une AG est maintenant convoquée. A vous (à une équipe) de bien la préparer et de ne pas encote une fois vous faire rouler dans la farine.
En particulier par unpdt de séance qui connait son affaire et qui ne se laissera pas traité comme une potiche. D'où sa connaissance incontournable des règles qui s'appliquent.
Ce qu'une AG a fait, une autre AG peut le défaire (sous réserve qu'il n'y ai pas eu un début d'exécution).
On vous fait la même proposition (MO, honoraires, etc ...) que l'AG peut remettre en cause et décidant de les repousser.
Peut être que ces travaux sont mal engagés, en particulier parce que le syndic fait ce qu'il veut sans véritablement d'interlocuteur à la hauteur des enjeux. Ceci dit sans critique, mais c'est un fait dans bien des syndicats.
Il faut que le CS, outre la foramtion de ses membres, se penche sérieusement sur les affaires du syndicat et son foctionnement au regard des régles qui s'appliquent.
Et certainement vous rapprocher d'une association de copropriétaires à proximité pour vous aider au plus près.
PS : votre interprétation de L.art.42 vient d'une mauvaise lecture donc d'une fausse interprétation.
Le paragraphe dont vous parlez traite spécifiquement de la modification de charges de copropriété décidée par une AG, précisant que dans le cas où elle ne serait pas régulière, le juge, sollicité par un copropriétaire, pouvait procéder de lui-même à une nouvelle répartition.
C'est là un cas très particulier, le juge ne pouvant dans la généralité des cas se substituer aux copropriétaires pour décider à leur place ce qui est bon pour eux.
Bienvenue au "Club" !  |
Édité par - Gédehem le 19 nov. 2011 22:25:11 |
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robrob
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Posté - 19 nov. 2011 : 22:23:30
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Bien compris mais je continue à penser que l'Art.42 est mal rédigé.
Pouvez vous nous conseiller sur les 2 "solutions" envisagées (1 & 2)
Merci d'avance |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 nov. 2011 : 22:31:42
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J'ai répondu (il faut bien lire !!!!)
C'est ni 1 ni 2 !
Vous ne pouvez que vous rendre à cette AG et décider sur les points inscrits.
Il semble avoir ré-inscrit les points que vous contestiez : il faudra donc les refuser (c'est à dire majoritairement voter "contre"), en précisant (résolution complémentaire à la question inscrite, à préparer à l'avance) que la présente décision annule celle prise à la précédente AG de juin. Même chose sur les points inscrits qui ne vous plaise pas, y compris s'il faut repousser ces travaux à l'année prochaine. Pas de précipitation.
Sans oublier le désigner un pdt d'AG qui ne soit pas "potiche". |
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robrob
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Posté - 19 nov. 2011 : 22:32:07
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Dans le décret du 17 mars 1967 je n'ai pas vu d'article 62 (Legifrance) |
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robrob
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9
Posté - 19 nov. 2011 : 22:44:39
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citation: Initialement posté par Gédehem
J'ai répondu (il faut bien lire !!!!)
C'est ni 1 ni 2 !
Vous ne pouvez que vous rendre à cette AG et décider sur les points inscrits.
Il semble avoir ré-inscrit les points que vous contestiez : il faudra donc les refuser (c'est à dire majoritairement voter "contre"), en précisant (résolution complémentaire à la question inscrite, à préparer à l'avance) que la présente décision annule celle prise à la précédente AG de juin. Même chose sur les points inscrits qui ne vous plaise pas, y compris s'il faut repousser ces travaux à l'année prochaine. Pas de précipitation.
Sans oublier le désigner un pdt d'AG qui ne soit pas "potiche".
Cette résolution complémentaire à ajouter en séance ou la mettre à l'ODJ avant l'AG ?
Peut-on en ajouter 2 ou 3 autres de la même manière, à faire voter afin d'avancer dans le débat et aller dans la bonne direction ? |
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robrob
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Posté - 20 nov. 2011 : 00:16:17
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Gedehem Ă©crit:
"- il est question de "mise en concurrence" : celle-ci n'est imposée que lorsqu'elle a été décidée par une assemblée (L.art.21). A défaut une seule proposition suffit."
or
Article 19-2
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 11
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
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GĂ©dehem
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11
Posté - 20 nov. 2011 : 00:26:42
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A ce stade, ce n'est plus une question de lecture mais de lunettes :
Décret du 17 mars 1967 modifié :
"Article 62
Tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble. "
TI ou TGI selon le cas.
Loi du 10 juillet 1965 modifiée :
Art.21 al.2 :
"(.......) . L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire
(....)."
L'art du décret que vous citez sur ce point fait expressément référence à cet art. de la loi auquel il faut se reporter.
Il précise l'application, explicite cette "mise en concurrence" lorsque l'AG n'a rien décidé sur des modalités particulières : à défaut de précision pluralité de demandes.
(attention à l'interprétation lorsqu'on ne connait rien ou pas grand chose ! La loi fixe une régle, une norme, le décret d'application de cette loi explicite, détaille la norme)
Pouvoir d’amendement de l'assemblée.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Ce qui compte c'est la question 'générique', le sens profond de la question inscrite.
Dans le cadre de la question inscrite :
"PROPOSITION DE PROCEDER AU RAVALEMENT DES FACADES - TABLEAU COMPARATIF JOINT ,
Choix du MO, honoraires et autres points en lien avec cette question des travaux de réfection des façades, l'AG peut adopter tous les points qu'elle souhaire en lien direct avec cette question.
Vous pouvez donc proposer d'autres résolutions que celles proposées sur cette question.
MĂŞme chose pour les autres question inscrites Ă l'ODJ de cette prochaine AG..
Toutefois, vous ne pouvez décider, adopter des résolutions nouvelles sur des questions, des sujets qui ne sont pas prévus à l'ODJ. C'est peut être le cas pour des questions que vous auriez souhaité mais qui ne sont pas prévues.
Pour faire simple :
- Vous pouvez décider (pour ou contre) tout ce que vous voulez découlant de la question "réfection des façades". (sauf décider d'engager des fonds faute d'avoir présenté une proposition avec la convocation)
- Vous ne pouvez profiter de cette question "travaux façades" pour autoriser un copropriétaire à poser des stores, ou une clim, ce qui n'a rien à voir avec un ravalement.
Vous voyez la distinction ? |
Édité par - Gédehem le 20 nov. 2011 00:44:08 |
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robrob
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12
Posté - 20 nov. 2011 : 01:02:03
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Enrelisant on y arrive...
Pas étonnant que les pauvres copro quidam ne sachent pas tout. ce qu'il contient aurait du être intégré dans le 42 !
Ok pour l'amendement possible dans le cadre d'une question connexe.
Donc si le projet de résolution est autre nous pouvons bien demander son insertion à l'ODJ avant l'AG et soumettre au vote sans que le syndic s'y oppose.
Par exemple:
15 RENOUVELLEMENT DU CONTRAT DU SYNDIC
Projet de résolution : L'assemblée générale demande l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine A.G. la question: non renouvellement du contrat actuel...
Avec un projet X proposant un nouveau syndic avec son offre Ă l'AG suivante
à charge du CS de bien préparer le coup.
Toutefois ayant mes lunettes, celui ci est-il le bon ?
Car il ne comporte pas cet article, ça passe du 61-11 au 62-1
DECRET
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 01 novembre 2010
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GĂ©dehem
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13
Posté - 20 nov. 2011 : 10:30:22
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Désolé, c'est l'art.61 et non 62 du décret ....
Pour le reste, compte tenu du fait que vous ne maitrisez pas tous ces aspects complexes pour un néophytes, limitez vous aux qustions effectivement inscrites à l'ODJ.
Sur celles-ci, vous pouvez modifier les propositions qui vous sont faites.
Par exemple, s'agissant d'un ravalement des façades, qu'elle est la nécessité d'avoit recours à un maitre d'œuvre, ici un architecte ?
Dans la mesure où un descriptif des travaux a été élaboré, que des entreprises ont fait des propositions chiffrées, que viendrait-il faire ?
S'il s'agit d'un gros chantier (gros par l'importance quantitative des travaux et non des €€€),l'intervention du MO se fait très en amont.
S'il s'agit d'un "simple" ravalement, avec des produit garantissant l'étanchéité et la tenue dans le temps, pas besoin de MO. Un syndic doit être en mesure d'assurer le suivi des travaux, avec le CS et/ou un copropriétaire ayant quelques compétences dans ce domaine.
S'il y a nécessité d'un MO, le choix est fait en amont de la décision de travaux. C'est le MO qui élaborera le descriptif/cahier des charges, qui fera les appels d'offres, qui les détaillera avec le syndic et le CS et qui viendra expliquer les choses à l'AG au moment de choisir. C'est lui qui suivra le chantier. D'où ses honraires à décider au moment de sa désignation ...sur devis.
Du fait de l'intervention d'un MO, le syndic est réduit aux taches administratives et comptables. D'où des honoraires réduits en conséquence par rapport à ceux qu'il pourrait demander pour assurer la totalité des taches "travaux".
En résumé, des travaux d'entretien importants (réfection façades, toitures, etc ...) ne se décident pas à la hussarde ou au coin d'une table un soir de fête. Ils doivent être largement anticipés, au moins d'une année, 18 mois, avec une participation active du CS.
Cette anticipation est indispensable pour bien cerner le chantier (que veut-on faire et comment, avec qui), mais aussi (surtout ?) pour en assuter le préfinancement : il est irresponsable de demander le versement de 1000 ou 3000 € selon les cas en 2 fois, voire en 3 mois.
D'où sans doute chez vous la nécessité de prendre le temps de bien analyser les choses et de reporter ces travaux (qui n'ont sans doute rien d'urgent).
Concernant des questions nouvelles, non inscrites :
Une AG a été convoquée le 16.11 pour se tenir le 12.12.
Il n'est donc plus possible de notifier une question supplémentaire dans le délai des 21 jours, d'autant plus qu'il faut préalablement la demander au syndic.
"Donc si le projet de résolution est autre nous pouvons bien demander son insertion à l'ODJ avant l'AG et soumettre au vote sans que le syndic s'y oppose."
NON, ce n'estplus possible.
Cela l'est d'autant moins ici, qu'un changement de syndic, comme des travaux, ne s'improvise pas au dernier moment.
Qui plus est vous n'avez aucune proposition d'un candidat Ă soumettre Ă l'AG.
Sur le fond, ce n'est pas un changement de syndic qui peut améliorer les choses. Si le CS est toujours inculte en matière de copropriété, s'il n'est pas formé, organisé, avec également une information des copropriétaires qui par nature, du fait de leur ignorancen sont généralement des moutons face au syndic (qu'ils suivent les yeux fermés puisque lui "il sait"), le prochain syndic aura vite fait de prendre le sens du vent pour agir comme il l'entend ...puisqu'il n'aura pas de "contre-pouvoir".
Comme dit le dicton que j'ai inventé :
Ce n'est pas en changeant le cheval qui tire la cariole que l'on ne va pas dans le fossé mais en lui tenant mieux les renes".
Autrement dit, c'est par la formation des membres du CS, l'information des copropriétaires, que passe une bonne gestion du syndicat par le syndic, qui fera au mieux ce que vous (le syndicat) lui demanderez, dans une sorte d'équilibre entre ses intérets de 'commerçant' et les votres de propriétaires.
Pour votre prochaine AG, qu'il faut bien préparer à plusieurs, limitez vous à freiner les choses, les mettre à plat, avec un refus sur ce qui ne vous convient pas, une annulation des précédentes décisions, un report des travaux, une sorte de mise à plat, tout ceci en étant ferme vis à vis du syndic mais sans aussitot sortir le 105 SR.
Et ensuite formez-vous, en vous rapprochant d'une assoce de copropriétaires. |
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robrob
Contributeur débutant
France
69 message(s)
Statut:
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Posté - 20 nov. 2011 : 15:17:49
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Bonjour,
Merci gedehem pour vos explications et votre disponibilité à des heures aussi tardives.
Mais l'expérience que nous vivons est digne d'un scénario.
(Désolé, c'est l'art.61 et non 62 du décret ....)
L'art. En question est le 61-1 Mais selon mon « bon sens » personnel, un litige est une chose (contestation en justice) une contestation une autre ( objection, discussion, voir un dico) et donc avant d'en venir à la justice le législateur devrait connaître le français avant de légiférer, et laisser la porte ouverte pour ce faire. C'est à dire établir les bases de la contestation avec précision, non comme l'art. 42
Si l'Art. 42 n'était pas aussi ambigu (nécessité d'un jugement seulement dans le cas des charges) et que par dessus le marché on doive aller chercher un art.61-1 dans un autre décret, seulement pour faire travailler les avocats... Compliquant ainsi les choses, donnant du grain à moudre aux procéduriers pénalisant le pauvre copropriétaire.
Enfin, tel est mon sentiment, car pour adhérer au conseil syndical il faudrait dans ces conditions être juriste, et là le législateur à tout raté !
POUR LE RESTE.
La solution que vous proposez de ne pas se précipiter et faire voter contre ses résolutions du 12/12/2011 est celle que j'avais entrevue, mais chemin faisant je pensais aussi à la présentation d'autres projets de résolutions.... Dans l'ignorance de vos précisions. Mais mieux vaut tenir que courir et vous avez raison.
Pour la précision, le dossier de consultation, (M1) la consultation elle même, l'établissement des pièces écrites, etc.a été fait par le même architecte pour lequel le syndic vient proposer à sa place des honoraires excessifs à l'étape suivante
Sans jamais avoir été mentionné dans les AG précédentes ni proposé l'offre M1 correspondante, ni concurrence, et ici l'AG n'a jamais « moufté »... Noter ici :
Article 19-2
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 11
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises
A l'AG de juin 2010 il fit alors voter un budget à 2500 €, pour cette mission, point barre. Apprenant en novembre, suite à notre réaction, par l'architecte, qu'il aurait établi une offre à 2750 €, ensuite ramenée à 2500 ! Comme par hasard. Le tout payé en février 2011.
C'est ainsi que dans l'AG de juin 2011 le syndic la fleur au fusil « impose » au copros 9% d'honoraires … toujours sans connaître une offre ni concurrence, lesquels ne savent pas réagir et n'ont aucune « formation ou expérience de ce genre de travaux.On ne peut pas franchement leur reprocher de ne pas savoir tout sur tout. Le syndic joue sur le velours et cela m'a sauté aux yeux !
Figurez vous que suite à nos contestations nous avons fini par voir l'offre de l'archi (M2) qui est datée du 29/08/2011 soit 4 mois après « l'imposition » des 9% d'honoraires en à l'AG de juin. Et pour s'en sortir, suite à nos attaques voyez les contorsions du syndic dans une RAR de début novembre au CS :
«... Il avait été évoqué lors de l'AG de négocier les honoraires, et que le cabinet interrogerait l'architecte afin qu'il accepte une baisse du % proposé initialement. Cela donc a été fait et le montant des honoraires a été ramené à 9%. »
Or les honoraires à 9% ont été annoncés pour la 1ère fois en AG le 16/06/2011 et restés tels écrits et octroyés au MO avec le PV diffusé le 22/06/2011. Ici il prend les devants pour se justifier en cas de procédure. Mais sans aucune honte il nous prend pour des benêts se prenant au piège de la mauvaise foi tout seul, sous l'énervement car il est très connu et a pignon sur rue dans le coin... J'arrête le film ... !
TRAVAUX SANS ARCHITECTE
Enfin, Je suis d'accord avec vous qu'on peut se passer de l'archi pour l'exécution, surtout si on traite avec une EG qui peut tout faire si négociation adoc ! Mais le syndic a amené la chose tellement adroitement qu'ils se sont sentis devoir prendre l'archi … et avec lui les 9%, plus les 3 du syndic, le tout HT !!! Mais je ne vois personne dans cette copro à même de mener une telle négociation, car, comme vous le dites, il faut du temps pour mener à bien ce type de projet. Moi même n'étant pas sur place puisque je suis à 500 km, ayant seulement un garage.
Merci encore gedehem et pardonnez la longueur... |
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