|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
141
 Posté - 11 janv. 2012 : 08:35:07
|
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 142
Posté - 11 janv. 2012 : 09:36:55
|
"Le syndic qui demande le quitus "doit" expliquer ses raisons ainsi que les tenants et aboutissants de la décision dans un langage accessible à ses mandants."
Si au bout de 140 interventions en 6 page on ne sait pas ce qu'est le quitus, ces tenants et aboutissa,nts, c'est qu'il y a un problème .... 
Il est de simple bon sens que tout quidam ayant effectué des actes pour le compte d'un tiers souhaite une décharge de toute responsabilité pour ceux-ci.
Sauf que pour ce qui concerne la copropriété gérée par un syndic "pro", il n'est pas du tout dans son intéret d'accorder cette décharge :
- personne ne connait exactement les actes qui seraient effectivement couverts par une telle décharge (faut-il les lister ?)
- quand bien même il les connaitrait, le mandant, qui n'est pas professionnel de la gestion immobilière (qui fait commerce de ...), est-il en mesure d'apprécier la conformité des actes connus au regard des textes, de la réglementation, de la jurisprudence ... de l'équité ?
Je doute fortement qu'un juge estime "abusif" le fait de demander cette décharge de responsabilité, même si on peut éventuellement s'appuyer sur la "minorité du mandant" incapable d'apprécier la conformité des actes dont il aurait connaissance. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2012 09:40:11 |
|
|
|
143
Posté - 11 janv. 2012 : 09:50:08
|
filomat : votre approche de la copropriété est assez loin de la loi !!
Le président de l'assemblée soumet, si bon lui semble, les projets de résolution, tels quels ou modifiés, à la délibération voire au vote de l'assemblée.
FAUX : le président de séance ne fait pas comme il veut avec les résolutions. Il peut en changer l'ordre mais il n'a aucun droit de choisir les résolutions à soumetrte aux votes et de jetter les autres !!!
pour filomat et jany2718 sur l'AG et la seule décsionnaaire :
Base légale : art. 17, 22 à 26 Loi 10 juillet 1965, Décret 17 mars 1967
L'Assemblée générale est l'organe décisionnaire par excellence de la copropriété.
Un peu à l'image du Parlement, elle constitue le lieu d'expression démocratique au sein duquel sont prises les décisions et se dessinent les lignes et orientations de la copropriété.
Ses décisions sont dotées d'un grand poids par la loi. Les modalités de leur contestation sont très restrictives.
En pratique cependant, c'est souvent un organe aussi difficile à réunir qu'à faire se décider. Aussi le conseil syndical et le syndic jouent-t-ils un rôle parfois prépondérant, en préparant des décisions que l'Assemblée ne fait qu'entériner.
Ni le syndic, ni le conseil syndical n'ont pouvoir de prendre seuls les décisions qui sont du ressort de l'assemblée générale (CA Paris 02/12/1981 - Dalloz I.R. 1982, 439).
Néanmoins seules les décisions de l'Assemblée comptent, juridiquement parlant.
Tout autre mode de consultation est exclu, notamment la consultation écrite des copropriétaires. Enfin, un règlement de copropriété ne saurait contenir par anticipation des dispositions relevant de la compétence décisionnelle de l'Assemblée.
L'assemblée générale doit se tenir au moins une fois l'an (depuis la loi SRU : avant le 30 juin, pour statuer sur le budget prévisionnel). C'est l'assemblée générale ordinaire ; on y délibère entre autres du budget. Mais d'autres assemblées peuvent avoir lieu dans des intervalles plus courts, pour traiter de points urgents, par exemple. On les appelle alors assemblées générales extraordinaires (ce terme n'est pas juridiquement consacré par la loi, mais il est fréquemment employé dans la pratique). Il est procédé pour les assemblées générales extraordinaires comme pour les assemblées ordinaires (TGI Paris 04/01/1969 - Info. Rap. Copro. 1974-41).
Aucune sanction n'est prévue à l'encontre des copropriétaires si l'assemblée n'est pas réunie une fois par an, comme le veut la loi. L'idée n'est pas d'obliger les copropriétaires à se réunir, mais à punir celui qui n'organiserait pas ces réunions de manière à maintenir son pouvoir. Aussi la sanction vise-t-elle le syndic, qui engage sa responsabilité professionnelle vis-à -vis de tout copropriétaire s'il n'organise pas les assemblées au moins une fois l'an (inutile d'invoquer un grief ; le fait de ne pouvoir exprimer son opinion en assemblée suffit).
Sur le fonctionnament d'une AG
Base légale : art. 10 Décret 17 mars 1967
Vous pouvez rajouter autant de questions que vous le souhaitez à l'ordre du jour d'une assemblée générale, mais vous êtes soumis à un délai strict.
Sous le régime antérieur au 1er janvier 2005 : Dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour.
Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion. (art. 10 Décret 1967).
La personne qui convoque l'assemblée générale doit donc faire en sorte que puissent être respectés les délais de 5 et 6 jours (ce qui devrait être le cas, si le délai minimum de 15 jours entre la notification de la convocation et la tenue de l'assemblée est respecté - cf. les sanctions en cas d'inobservation de ces dispositions).
A partir du 1er janvier 2005 : vous pourrez demander une adjonction à tout moment de l'année avant la convocation, et le syndic sera tenu d'en tenir compte (art. 10 modifié).
Bien que le nouveau texte ne précise pas ce qu'il entend par "notification", il semble bien qu'il ne soit plus nécessaire de recourir à un courrier recommandé. N'utilisez ce mode d'expédition que pour les cas potentiellement litigieux.
Votre question doit respecter les dispositions de l'art. 11 (cliquer ici pour plus de précisions) ; votre question doit en outre refléter de manière non équivoque le projet de résolution qui sera soumis aux votes (évitez les formules génériques comme : "travaux dans la cage d'escalier" ; soyez précis).
Envoyez à la personne qui a convoqué l'assemblée vos questions par recommandé AR. Si la personne qui a convoqué l'assemblée n'est pas le syndic, envoyez à ce dernier copie de vos questions en recommandé AR.
Les délais de l'art. 10 sont impératifs. Toute question envoyée trop tôt ou trop tard n'est pas valable.
Cela NE SIGNIFIE PAS pour autant qu'elle soit nulle. Le syndic, ou la personne qui convoque l'assemblée, peut parfaitement reprendre les questions que vous souhaitez inscrire à l'ordre du jour. Mais quiconque le souhaitera pourra se prévaloir de la nullité de ces questions, et des décisions auxquelles elles auront donné lieu (dans les deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée ; passée cette date, les résolutions deviennent définitives).
En conséquence il est possible de faire des ajouts, mais ceux qui seront faits hors la période légale pâtiront d'une instabilité certaine pendant les délais de recours.
pour FILOMAT : Vous ne pouvez, par contre, retirer aucune réponse de l'ordre du jour ; l'Assemblée peut ne pas statuer sur ce dont elle est saisie, mais elle doit statuer sur TOUT ce dont elle est saisie.
Attention à la rédaction. La jurisprudence a précisé que le syndic n'est pas tenu de reprendre une demande mal formulée. Il est donc essentiel de rédiger de manière claire. Evitez les formules vagues comme "décision à prendre concernant...". Si votre demande porte sur des travaux, par exemple, spécifiez bien "L'assemblée décide d'entreprendre tels travaux sur la base du budget déterminé en fonction de tel ou tel ou tel devis". Ou bien, si la demande de travaux émane de vous "L'assemblée autorise M. X à entreprendre à ses frais tels travaux, sous sa responsabilité et sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble". Joignez tous les devis et documents annexes nécessaires. L'assemblée pourra valablement refuser de statuer sur une demande de votre part s'il apparaît que vous ne lui avez pas communiqué tous les éléments d'information lui permettant de prendre une décision éclairée.
filomat : relsiez la phrase entière d'oldman24 : "Ui est un site , avant tout pour les professionnels.
Ils peuvent donc connaitre les arguments des copropriétaires culitivés."
Il y a des syndics pro. qui nous lisent, alors attention aux fausses affirmations et aux fausses bonnes idées.
comme celle-ci : citation: Un huissier fait un sondage à la sortie de l'assemblée en demandant aux copropriétaires "qu'est-ce que le quitus" : Il note les réponses et Jany2718 va au tribunal avec le rapport de l'huissier ! Le juge va bien rigolé !!! le tribunal n'est pas le lieu qui s'occupe des sondages ou des pétitions !!  |
|
|
|
JPM
Modérateur
8600 message(s)
Statut:
|
|
144
Posté - 11 janv. 2012 : 10:17:51
|
Filomat a écrit citation: Le président de l'assemblée soumet, si bon lui semble, les projets de résolution, tels quels ou modifiés, à la délibération voire au vote de l'assemblée.
Dans ma copropriété, la salle devant être évacuée à minuit, il n'y a en général pas plus de la moitié des questions de l'ordre du jour qui sont examinées par l'assemblée ...
Le président est bien obligé de faire un tri et adapter l'ordre dans lequel il soumet les questions prévues à l'examen de l'assemblée.
L'assemblée est "souveraine" ...
Cela veut dire que l'assemblée fait ce qu'elle veut ... de son ordre du jour
Tout cela est pour l'essentiel inexact et la souveraineté de l'assemblée est une notion qui doit être relativisée puisque ses décisions peuvent être annulées ou remplacées par une décision judiciaire dans le cas des demandes d'autorisation de travaux formulées par un copropriétaire.
Le principe est que l'assemblée doit traiter toutes les questions inscrites à son ordre du jour et notamment celles régulièrement inscrites à l'initiative d'un copropriétaire. A défaut la responsabilité du syndicat peut être engagée.
L'encombrement croissant des ordres du jour est un réel problème et l'observation de Filomat est la dessus pertinente. Mais la préparation soigneuse de l'assemblée, la bonne qualité de l'information préalable dans la convocation (rapports du syndic et du conseil syndical) et la présence d'un président efficace peuvent réduire ces inconvénients.
Inscrite à l'initiative du syndic la question de l'approbation de la gestion doit être traitée. L'assemblée peut refuser se se prononcer. Dans l'instant elle est souveraine.
Si le président se borne à annoncer que la question ne sera pas traitée et qu'on passe au point suivant, il commet une faute.
Quant à la responsabilité d'un syndic copropriétaire, son régime est identique à celui de la responsabilité d'un professionnel dès lors que le syndicat subit un préjudice important.
S'il a omis de faire opposition après notification d'une vente de lot alors que le vendeur doit 12 000 € et si cette omission fait perdre au syndicat le bénéfice du privilège spécial, il est fatalement condamné à supporter l'intégralité de ce préjudice. Le Tribunal ne peut réduire que l'indemnisation d'un préjudice accessoire.
S'il est assuré correctement ce n'est pas trop grave. Mais parfois il ne l'est pas  Il reste alors la possibilité aux copropriétaires de ne pas poursuivre la réparation du préjudice, observation étant faite qu'un copropriétaire unique peut à titre personnel demander la condamnation du syndic bénévole pour sa quote-part.
La loi devrait imposer la condition d'assurance aux frais du syndicat dans la résolution désignant un syndic bénévole.
|
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
145
 Posté - 11 janv. 2012 : 11:10:44
|
Un lecteur occasionnel de cette discussion , découvrant la copropriété par le biais de cette question du quitus au syndic, serait édifié sur ce qui l’attend … Errements, contradictions, désinformations, erreurs de raisonnement, positions partisanes, invectives ,… !
Comment expliquer l’orientation passionnel de cet échange d’idées et ces contradictions entre une petite dizaine , tout au plus, de participants très familiarisés avec ces questions, qui ne touchent pourtant ni à la croyance religieuse ni au positionnement politique, et ne devraient en principe relever que du raisonnement et de la compréhension rationnelle des lois et décrets, lesquels sont rédigés en bonne langue française. Les administrateurs de ce forum ont-ils le moyen de connaître le nombre de visiteurs différents ayant consulté cette discussion et peuvent-ils l’indiquer SVP ? Cela devrait probablement relativiser la portée réelle de ces échanges .
Pour recentrer la discussion , je voudrais vous proposer, à ce stade, de la limiter à la question suivante : « Lorsqu’aucun copropriétaire , y compris les membres du CS, n’a demandé d’inscrire à l’Ordre du jour de la prochaine AG, la question visant à donner quitus au syndic , celui-ci a-t-il le pouvoir d’inscrire cette question à l’ordre du jour malgré la divergence de vues avec le CS quant à l’opportunité de prévoir cette question dans l’OJ , cette opposition étant fondée par le CS sur son inutilité pour les intérêts du SDC et le bon suivi de ses opérations ? »
Autrement dit, qui doit avoir le dernier mot dans l’établissement de l’OJ en cas de désaccord sur l’inscription de questions autres que celles explicitement sollicitées par des copropriétaires et autres que celles devant obligatoirement être proposées à l’AG .
Ou encore quel est le sens du dernier alinéa de l’article 26 du décret de 1967 (n° 67-223) : « L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. » ?
|
|
|
|
146
Posté - 11 janv. 2012 : 11:52:13
|
pour cette question de qui a le dernier mot ? je répondrai de la façon suivante :
1- dans le cas normal : le syndic
2- dans le cas où c'est le président du CS qui convoque : le président du CS (décret art 8)
3- ou tout copropriétaire dans le cadre de l'article 8 du décret.
4- dans le cas des 25% de copros (article 8), on revient au cas 1...
Si on ne veut s'occuper que du cas 1 (le plus fréquent), on peut citer les points suivants :
citation: Article 7
Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
puis
citation: Article 9
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion.
puis
citation: Article 10
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.
et
citation: article 26
....
L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.
"en concertation" signifie qu'il y ait eu réunion avec syndic et conseil syndical pour l'établissement, mais les articles cités précédemment restent d'actualité.
La loi précisant que le syndic fait la convocation, avec l'ordre du jour, que cet ordre du jour est composé entre autres de questions de proprios (qui peuvent arriver après cette fameuse réunion de concertation), le dernier mot revient au syndic.
Le CS n'au aucun pouvoir de décision ne peut imposer SON ordre du jour ; par contre il peut et il doit IMPOSER ses propres questions, le syndic étant obligé de s'éxécuter.
Si je résume :
l'ordre du jour est fait en concertation avec
* des questions que le syndic estime utiles pour l'administration du syndicat (art 18 de la loi), ainsi que la conservation et l'entretien du bien.
* des questions que le CS estime utiles pour le fonctionnement et l'évolution du syndicat, ainsi que l'entretien, la conservation et l'évolution du bien.
* des questions que les propriétaires notifient dans les délais impartis.
Résultat : le syndic est obligé de faire l'ordre du jour à partir de ces 3 points, il ne peut faire moins. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8600 message(s)
Statut:
|
|
147
Posté - 11 janv. 2012 : 12:32:17
|
On peut ajouter les questions qui sont impératives lors d'une assemblée annuelle : approbation des comptes, budget prévisionnel, renouvellement syndic et CS le cas échéant, modalités d'ouverture des portes, etc ....
|
|
|
|
|
|
148
Posté - 11 janv. 2012 : 12:40:12
|
vous avez raison jpm, il faut rajouter les impératives/obligatoires....
A signaler, que le quitus n'est ni impératif, ni obligatoire, ni utile, mais il peut être demandé soit par le syndic, soit par le CS, soit par un propriétaire, soit par personne ..... (ouafff !!!!!! je rigole  ) |
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
149
Posté - 11 janv. 2012 : 13:08:03
|
Pour commencer il est utile de rapprocher la gestion d’une copropriété avec un système de gouvernement dont la responsabilité est répartie entre le pouvoir législatif ( les copropriétaires ) et le pouvoir exécutif ( le syndic).
Ainsi donc, à mon avis , et j’espère qu’il sera partagé, le Syndic ne détient aucun pouvoir législatif ou pouvoir de décider quoi que ce soit , ce pouvoir appartient exclusivement à l’AG des copropriétaires, qui seule peut décider sur les questions de l’ordre du jour et seulement sur ces questions.
Il reste à savoir quelles questions peuvent figurer à l’OJ .
La réponse est donnée par l’article 10 du décret de1967 : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. »
On ne trouve dans le décret de 1967 aucune disposition permettant d’inscrire à l’OJ une question qui ne serait proposée par aucun copropriétaire, hormis les questions dites impératives ( Pdt de séance, approbation des comptes, budget,...).
Certains diront qu’on ne trouve pas davantage de dispositions le lui interdisant ; toutefois cette possibilité d’initiative du syndic qui résulterait d’une absence d’interdiction serait quelque peu en contradiction avec la définition précitée de la mission du syndic au regard de l’OJ ( « Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale » , sous-entendu : « et aucune autre » car autrement le rédacteur du décret , aurait écrit « Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale, ainsi que celles qu’il estime utile de prévoir ».
On pourrait admettre l’inscription de la question du quitus à l’OJ si et seulement si le CS ou son Président ont donné leur accord sur l’inscription de cette question à l’OJ, car cela revient en effet à considérer qu’un des membres du CS aurait exprimé cette volonté de soumettre la question du quitus à l’AG.
Mais en cas de divergence de vues entre le syndic et le CS sur l’opportunité de prévoir cette question dans l’OJ, on ne voit pas sur quelle base légale la volonté du syndic pourrait prévaloir sur celle du CS , étant entendu qu’il ne s’agit pas ici de statuer sur le quitus à donner ou refuser, mais sur l’opportunité de prévoir l’inscription de cette question dans l’OJ . En effet, le Syndic n’a pas d’autres responsabilités que celles consistant à administrer le SDC en respectant la loi et en veillant à la conservation des intérêts de ses mandants , les copropriétaires, et d’exécuter les résolutions votées . Il ne lui revient certainement pas d’inscrire dans l’OJ des questions qui n’auraient pas été sollicitées par des copropriétaires .
Si elles résultent de son initiative, ces questions doivent obligatoirement être validées par le CS ( cf . article 26 : «L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. » ). Il importe de noter que le rédacteur de cet alinéa n’a pas écrit : «Le syndic établit l’OJ de l’AG » en observant en outre que le syndic n’est pas cité dans cet alinéa. C’est uniquement dans l’article 7 que le syndic est cité comme ayant le pouvoir de convoquer, mais « convoquer » ne signifie pas « fixer l’OJ », mais simplement adresser la convocation qui aura été convenue avec le CS ou en concertation avec le CS .
C’est seulement si les questions inscrites à l’OJ , sans instructions particulières d’un copropriétaire, résultent d’une obligation légale pour le SDC , qu’elles doivent être inscrites à l’OJ ( élection du Pdt de séance, élection du scrutateur, approbation des comptes, désignation du syndic, compte commun ou compte séparé, budget, compte rendu du CS, désignation des membres du CS , modalités de consultation des comptes,…) . C’est en effet ici que l’on peut vérifier l’utilité d’un syndic professionnel ou d’un syndic bénévole expérimenté ( et de préférence conseillé par une association éclairée et désintéressée ) , car un syndic bénévole non familiarisé avec ces questions pourrait omettre ces aspects. C’est en ce sens que l’on doit aussi interpréter « en concertation » , et notamment au sujet de la formulation des projets de résolutions, et de l’indication de la majorité requise pour le vote de chaque question ( art.24, 25 ou 26).
Il serait particulièrement choquant que le syndic, personne exclusivement chargée d’administrer le SDC et d’exécuter les décisions de l’AG, autre que copropriétaire, puisse décider seule d’inscrire à l’OJ un projet de résolution ayant pour objet de priver son mandant ( le SDC) de toute possibilité de recours contre les éventuels manquements qui seraient constatés dans l’administration du SDC, et cela malgré le désaccord du CS quant à l’opportunité de proposer une telle question, qui n’aurait été , soulignons-le, sollicitée par aucun copropriétaire. Non seulement choquant, mais, à mon humble avis, impossible à justifier dans l’état actuel de la loi de 1965 et de son décret de 1967.
Seul le syndic bénévole, en sa qualité de copropriétaire, pourrait prévoir l’inscription de cette question du quitus, mais en s’exposant au désagrément d’un refus de principe lors de l'AG.
|
|
|
|
150
Posté - 11 janv. 2012 : 13:24:25
|
|
jany2718 : citation: je voudrais vous proposer, à ce stade, de la limiter à la question suivante : « Lorsqu’aucun copropriétaire , y compris les membres du CS, n’a demandé d’inscrire à l’Ordre du jour de la prochaine AG, la question visant à donner quitus au syndic , celui-ci a-t-il le pouvoir d’inscrire cette question à l’ordre du jour malgré la divergence de vues avec le CS quant à l’opportunité de prévoir cette question dans l’OJ , cette opposition étant fondée par le CS sur son inutilité pour les intérêts du SDC et le bon suivi de ses opérations ? »
Vous radotez vraiment et faites radotez tous les intervenants.
Vous avez tort sur la concertation de l'ODJ et les pouvoirs que vous accordez au syndic et au CS. Ils n'ont pas le pouvoir et le droit de faire un choix entre les questions !!! le refus de porter une résolution notifiée par un copro ou le CS est une cause d'annulation de l'AG
Le Syndic REDIGE en concertation avec le CS l'ODJ. Il doit être porté à cet ODJ les questions OBLIGATOIRES et TOUTES les autre questions notifiées par les copropriétaires, par le CS , et proposées par le syndic sans aucun choix possible du syndic ou du CS.
Peut importe si le syndic ou le CS ne sont pas d'accord sur certains questions, ils n'ont aucun droit de juger de la qualité du demandeur, du texte.
L'AG est la seule décisionnaire, elle doit voter sur TOUTES les résolutions.
Le tribunal jugera enc as de contestation d'annuler la questio, l'AG entière ou de débouteur les contestataires !!!
Il n'y a pas d'autres façon de faire en copropriété. Votre avis personnel sera donné à l'AG, nous saons tous que le quitus doit être réjetté, mais la majorité décidera de le donner ou NON même si jany2718 n'est pas d'accord.
jany2718 : citation: Autrement dit, qui doit avoir le dernier mot dans l’établissement de l’OJ en cas de désaccord sur l’inscription de questions autres que celles explicitement sollicitées par des copropriétaires et autres que celles devant obligatoirement être proposées à l’AG .
Ou encore quel est le sens du dernier alinéa de l’article 26 du décret de 1967 (n° 67-223) : « L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. » ?
La réponse a eté donée à plusieurs reprises : TOUTES les demandes normalement notifiée par des copros, par le CS et proposées par le syndic DOIVENT obligatoirement être inscrite à l'ODJ.
IL n'y a pas de choix possible et de dernier mot lors de la préparation de l'ODJ. Cette réunion de préparation en commun de l'ODJ n'est pas une réunion de décision. PERSONNE ne décide de porter ou pas une question, car elles sont toutes valables, meêm les plus tordues comme celle que je vous ai citée, l'éradication de tous les chats de la résidence . !!! Cette concertation n'est pas un choix entre les questions valablement notifiées par TOUS les demandeur.
Le quitus fait partie de toutes ces questions, même si le CS et jany2718 ne sont pas d'accord !!!
Le président de séance n'a aucun droit de sauter une résolutions. IL commet une faute, et c'est l'AG entière qui sera annulée par le TGI !!
jany2718 : ce que vous proposez est totalement illégal.
L'obligation récente de cette concertation entre syndic et CS sur l'ODJ, est simplement le prolongement du role du CS et du controle de la gestion du syndic. A la suite de cette concertation le CS connait la totalité des questions du projet de l'ODJ: il sera ainsi en position de controler si le syndic a bien porté à l'ODJ TOUTES les questions proposées par le syndic, le CS et les copropriétaires, vues le jour de la réunion de praparation.
Le choix final est dans les mains des copropriétaires !! C'est une évidence juridique !!
JPM a juste rajouté le tribunal si une décision est contestée et jugée !!!
jany2718 : pas de doute, vous devez saisir le tribunal sur cet abus de majorité du syndic en portant la demande de quitus à l'ODJ.
jany2718 : allez jetter un coup d'oeil sur le site de l'ARC ou ce sujet est abordé régulièrement. A aucun moment cette association va dans votre sens car il est contraire à la loi de la copropriété.
Vous pouvez également saisir votre député afin qu'il pose cette question à l'assemblée nationale pour une modification de la loi !!
COmme déjà dit : vous devez vous plier à la majorité des copropriétaires. Si vous êtes assez convaincante, sans radotez ou énoncer des choses hors la loi de la copropriété, l'AG vous suivra et votera non.
Le syndic n'impose en rien le Quitus !! il suiffit de contrer ses arguments mensongers ou hors sujet. |
|
|
|
151
Posté - 11 janv. 2012 : 13:47:01
|
|
jany2718 : citation: Certains diront qu’on ne trouve pas davantage de dispositions le lui interdisant ; toutefois cette possibilité d’initiative du syndic qui résulterait d’une absence d’interdiction serait quelque peu en contradiction avec la définition précitée de la mission du syndic au regard de l’OJ ( « Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale » , sous-entendu : « et aucune autre » car autrement le rédacteur du décret , aurait écrit « Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale, ainsi que celles qu’il estime utile de prévoir ».
Tout cela n'est qu'une interprétation très personnelle.
Le syndic porte les questions obligatoires à l'ODJ, mais il tout à fait le droit d'en proposer d'autres. le syndic gère le SDC et à cet titre il est également responsable de la sauvegarde de l'immeuble.
Il doit donc faire voter toutes les dépenses qu'il estime nécessaires. Ce ne sont pas les copropriétaires qui connaissent l'état d'une toiture, de la chaudière, des tuyaux, ..... Le CS amenera dans cette concertation d'autres idées, mais le CS ne pourra pas rejetter ces questions importantes du syndic, car elles sont dans l'intérêt du syndicaat, et également dans le propre intérêt du syndic qui engage sa responsabilité en cas de carence. !!!
jany2718 : citation: On pourrait admettre l’inscription de la question du quitus à l’OJ si et seulement si le CS ou son Président ont donné leur accord sur l’inscription de cette question à l’OJ, car cela revient en effet à considérer qu’un des membres du CS aurait exprimé cette volonté de soumettre la question du quitus à l’AG.
jany2718 : citation: Si elles résultent de son initiative, ces questions doivent obligatoirement être validées par le CS
Cela est tout à fait faux !!!!
radotage et encore une méconnaissance des pouvoirs du syndic et du CS. Le CS n'a rien à dire sur les résolutions, encore une fois.
jany2718 : citation: Seul le syndic bénévole, en sa qualité de copropriétaire, pourrait prévoir l’inscription de cette question du quitus, mais en s’exposant au désagrément d’un refus de principe lors de l'AG.
Cela n'est pas juste non plus. Un syndic bénévole est responsable également de ses actes délictueux. EN voatnt le quitus à ce syndic bénévole, vous le déchargez de cette repsonsabilité !!! Bénévole ou pro, c'est un syndic donc mandataire du SDC !!!!
Vous continuez à inventer des fialles dans la loi !!! chechez bien, mais lisez et prenez en compte les diverses interventions contradictoires des autres Uinautes !!!
Vous avez tout à fait tort sur le role du CS et du syndic !!! même si vous repettez la même chose à chaque post !!! |
|
|
|
etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
|
|
152
Posté - 11 janv. 2012 : 14:26:29
|
Plusieurs remarques, notamment en réaction à des posts de Jany2718, philippe388, et Gédehem…
- Je me demande pourquoi se projeter déjà ainsi au jour de l’AG, c’est hors-sujet (on parle de l'établissement de l'ordre du jour):
Le jour de l’AG, l’ordre du jour est déjà établi et l’AG se prononce dessus, c’est tout.
Oui, l’AG est seul décisionnaire (sauf exceptions : mandats, urgences…) mais sur ce qui engage tout le syndicat.
L’AG ne décide pas de l’ordre du jour puisque celui-ci est décidé avant l’AG…
Bien entendu aucune décision (mettre à l’ordre du jour ou pas ?) à prendre sur les questions demandées par les copropriétaires : il n’y a pas à réfléchir, elles sont inscrites et c’est tout (en plus nous sommes tous d’accord sur cela).
Affirmer que le CS ne prend pas de décisions mais n’émet que des avis est incomplet :
Bien sûr que le CS peut prendre des décisions, mais pas de décisions engageant tout le syndicat (sauf mandat…).
L’établissement de l’ordre du jour n’est pas une décision qui engage tout le syndicat.
L’AG s’exprime sur l’ordre du jour mais pas sur son établissement…
Jany2718 :
citation: " établi en concertation avec" ne veut pas dire " établi par le Syndic après consultation du CS"
C’est également mon interprétation.
Pourquoi cet alinéa aurait-il été rajouté puisqu’avant lui le CS pouvait déjà émettre un avis sur l’ordre du jour comme sur n’importe quoi?
Gédehem :
citation: Le principe : c'est celui qui convoque qui fixe la date et l'heure de la réunion ainsi que les questions soumises aux voix.
De ce principe vous avez les réponses à vos interrogations.
On peut ajouter que la consultation "pour avis" du CS n'entraine aucune obligation d'aucune sorte.
Celle qui découle de D.art.10 est d'une autre portée .... qui oblige à recourir au juge si celui qui convoque n'y satisfait pas.
???
Invention personnelle !!! et des choses que je ne peux vous laissez dire :
- Réduire ici « concertation » en simple « avis » la demande d’inscription d’une question par le CS que le syndic n’est pas tenu de suivre est totalement faux !
Aussi, ne pas oublier que la demande de questions notifiée au syndic (art. 10), n’est pas limitée aux copropriétaires mais est également un droit du CS.
- De plus, vous malmenez l’article 9 du Décret de 1967 :
citation: La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion.
Comme le dit philippe388 : « Il y a des syndics pro. qui nous lisent, alors attention aux fausses affirmations et aux fausses bonnes idées. »
Non ce n’est pas celui qui convoque qui fixe les questions soumises aux voix !!!
Où avez-vous lu cela ???
L’article 9 dit seulement qu’il fixe le lieu et l’heure, absolument rien d’autre !
De plus, Certaines questions sont obligatoires, d’autres sont inscrites de droit…
Là où il est question d’ordre du jour c’est dans ce que doit contenir la convocation, c’est tout.
Philippe388 :
citation: D'ailleurs un syndic qui ne demanderait pas à l'AG de faire des travaux qu'il juge necéssaires à la conservation de l'immeuble ou à la sécurité par exemple - et il est tout à fait dans son role - et que le CS n'est pas d'accord avec lui pour cause d'économies ( et cela arrive très souvent) DEVRA porter une telle question avec les devis à l'ODJ.
Votre exemple est bon et vrai.
Cependant, cette question de travaux nécessaires au point de passer outre la concertation (et pas l’avis) avec le CS n’est pas comparable à celle du quitus…
Dans votre exemple, le syndic pourra affirmer : « même si le CS n’était pas d’accord, il était dans mon devoir de vous soumettre cette question liée à la conservation de l’immeuble, une de mes missions les plus importantes que vous m’avez confiées ! ».
Le syndic ne peut en revanche pas dire « il était dans mon devoir de soumettre la question du quitus aux votes. »
- sur la question « que se passe t-il si le syndic et le CS ne sont pas d’accord lors de la concertation sur l’établissement de l’ordre du jour ?» :
Sauf mandat, le CS ne décide rien qui engage le syndicat.
En fait, celui qui n’a pas de mandat (qui qu'il soit, syndic ou CS) n’est réduit qu’à donner des « avis » sur ce qui engage le syndicat.
Ex :
- contrats et marchés autres que ceux soumis à l’AG :
à partir de tel montant fixé par l’AG, le syndic doit consulter le CS qui donne seulement un avis, car pas de mandat, mais c’est le syndic, qui n’est pas tenu de suivre cet avis, qui décide.
- CS mandaté pour retenir un devis : ici, le syndic peut lui aussi donner seulement un avis, mais c’est le CS qui décide.
Mais l’établissement de l’ordre du jour n’est pas quelque chose qui engage le syndicat.
Il n’est pas non plus une exclusivité du syndic rentrant dans son mandat.
Ici, il n’y a plus d’ « avis » : normalement le syndic ET le CS décident ensemble (sauf sur les questions obligatoires, de droit, et demandées par les copropriétaires).
Le CS pourrait alors demander la tenue d’une AG, que le syndic sera dans l’obligation de convoquer, mais s’il demande l’inscription d’une question à l’AG annuelle, le syndic n’est pas obligé de la mettre à l’ordre du jour ? Absurde.
Non ! Si le CS veut telle question, le syndic doit obligatoirement la mettre à l’ordre du jour, même s’il n’est pas d’accord !
Du coup, ici, le CS décide tout seul :
Qu’en est-il alors, en sens inverse, si le syndic veut mettre la question du Quitus mais que le CS n’est pas d’accord ?
Rien ne l’empêche de le faire, c’est vrai…
Ce n’est donc pas le syndic ET le CS à comprendre comme ensemble et d’un commun accord, dont seules les questions approuvées par les deux parties seront inscrites: les deux peuvent mettre ce qu'ils veulent, que l'autre soit d'accord ou non.
On ne peut que émettre des jugements, dire ce que l’on en pense, ça devrait être comme-ci, comme-ça… , « on lui dit de ne pas mettre le quitus et il le fait quand même, grrr… ».
En somme, ici le syndic a le dernier mot sur le quitus, pas parce qu’il aurait raison mais parce qu’il est en position de force.
L’objectivité est simplement la grande absente de cette ‘concertation’.
Pour les ‘avis’, si le syndic demande au CS « A » ou « B » ?, il devrait logiquement suivre l’avis du CS. Si selon lui, en toute objectivité, le choix du CS n’est pas celui qui sert le mieux les intérêts du syndicat, il est normal qu’il passe outre cet avis.
Sur la question du quitus, il sait pertinemment que le CS qui ne souhaite pas l’inscription de cette question a raison et fait le bon choix, et prend malgré cela une décision qui va à l’encontre des intérêts du syndicat = partialité malhonnête !
Mon jugement personnel est que contrairement aux copropriétaires et au CS (qui peuvent proposer des questions fantaisistes, des travaux somptuaires…), le syndic ne devrait inscrire de lui-même que les questions obligatoires et nécessaires : et le quitus n’est ni obligatoire, ni nécessaire !
Aussi, et de façon simpliste :
A moins de vouloir être décharger des multiples c*nneries que le syndic pro a pu faire dans sa gestion, demander quitus est une contradiction.
« décharger moi svp de toute responsabilité de mes actes qui, je vous le jure, étaient tous 100% réguliers et légaux » : pas de raison pour le syndic d'être inquiété et donc pas besoin de quitus dans ce cas-là !
Pour le syndic non-pro c’est évidemment différent :
Lui-même peut reconnaître : « j’ai fait au mieux et mon maximum, je me forme continuellement au quotidien en me documentant, et ne pense pas avoir fait de c*nneries, je vous remercie de votre compréhension en m’accordant le quitus sur ma gestion… »
Pour finir :
Notre CS, dont je fais partie, a justement, sous mon impulsion, demander (+ autres résolutions dont syndic concurrent) à ce que la question du quitus ne soit pas inscrite à l’ordre du jour de notre prochaine AG.
La demande précise bien le pourquoi : pas obligatoire, pas dans l’intérêt du syndicat…
Je ne me fais cependant pas d’illusion… Je vous dirai…
S’il ne satisfait pas cette demande, ce sera au moins un grief et argument de plus à avancer pour changer de syndic.
. |
 |
|
 |
 |
 |
| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
153
Posté - 11 janv. 2012 : 14:38:38
|
|
citation: S’il ne satisfait pas cette demande, ce sera au moins un grief et argument de plus à avancer pour changer de syndic.
???? 
citation: Pourquoi cet alinéa aurait-il été rajouté puisqu’avant lui le CS pouvait déjà émettre un avis sur l’ordre du jour comme sur n’importe quoi?
Parce qu'avant, le CS n'avait pas possibilité de faire inscrire des sujets à l'OdJ ; mais les propriétaires qui composaient le CS pouvaient les notifier au syndic.
Maintenant de part cette réunion, le CS (encore faut-il qu'il y ait un RFCS qui le sise...) dit au syndic les sujets qu'il entend être mis à l'OdJ et cela vaut notification, pour s'en assurer on fait un CR contresigné par les memebres du CS et le syndic.... |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
154
Posté - 11 janv. 2012 : 14:46:30
|
|
|
|
|
Jany2718
Contributeur senior
953 message(s)
Statut:
|
|
155
Posté - 11 janv. 2012 : 14:54:21
|
La discussion semble décidément impossible ou est rendue impossible par manque d'attention de certains contributeurs ( s’agirait-il de trolls ?) sur la simple et légitime question posée ici :
- sur quel fondement légal le Syndic professionnel ( ou qui n'est pas un copropriétaire, sydic bénévole), qui n'est de l'administrateur du SDC ( au seul pouvoir exécutif) pourrait-il décider , contre la volonté des membres du CS, d'inscrire à l'OJ, le projet de résolution lui donnant quitus, alors qu'aucun copropriétaire n'aurait proposé l'inscription de cette question ?.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
156
Posté - 11 janv. 2012 : 15:06:28
|
Etc (msg n°152 :
Suite à ma remarque :
"On peut ajouter que la consultation "pour avis" du CS n'entraine aucune obligation d'aucune sorte.
Celle qui découle de D.art.10 est d'une autre portée .... qui oblige à recourir au juge si celui qui convoque n'y satisfait pas."
Vous écrivez :
"???
Invention personnelle !!! et des choses que je ne peux vous laissez dire :
- Réduire ici « concertation » en simple « avis » la demande d’inscription d’une question par le CS que le syndic n’est pas tenu de suivre est totalement faux !"
Toutes les réunions CS-syndic "préparatoire-concertation" destinées ici à préparer des travaux, là à établir l'ODJ des AG n'ont aucun caractère impératif pour le syndic qui serait ici obligé par ce que dit le CS.
Que cette 'concertation' ait été rendue obligatoire ne rend pas obligatoire pour le syndic ce qu'il en est ressorti !
La SEULE demande de question que le syndic est tenu d'inscrire à l'ODJ est celle qui lui est notifiée comme il est dit D.art.10.
Et pas autrement.
Jany : il y a certes beaucoup de trolls !
Mais il ne faut pas non plus voir les choses par le petit bout de votre lorgnette et camper dessus, ce qui rend toute échange impossible.
"D. Art. 9 - La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. (....)"
Il est consatant que c'est celui ayant qualité pour convoquer une AG qui établi la convocation.
S'agissant du syndic, il en fixe l'ODJ en précisant chacune des questions soumises à délibération.
Aucun texte ne précise QUI demande l'inscription de ces questions initiales, en dehors de ce qui est prévu D.art.10, étant fait la remarque que ces demandes sont à notifier au syndic pour être ajouter à celles déja prévues.
Il en ressort donc que c'est celui qui convoque (syndic, syndic provisoire, administrateur judiciaire, administrateur ad hoc) qui établi l'ODJ, en concertation ou pas avec le CS, et qui ajoute les questions qui lui sont demandées dans les règles.
Aucun texte ne lui interdit donc d'inscrire les questions qu'il veut, ici pour son quitus, là pour des travaux, ou ici encore pour construire. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2012 15:20:13 |
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
157
Posté - 11 janv. 2012 : 15:16:48
|
Sur la simple raison que c'est lui qui organise l'assemblée et qu'il y pose les questions qu'il veut : J'ai eu un syndic qui a consacré toute une assemblée à faire l'apologie du groupe auquel il vendait son cabinet, j'en ai un autre qui a consacré toute une assemblée à l'examen d'un coûteux projet de rénovation (en accord avec le conseil syndical il est vrai et peut-être sur mandat de l'assemblée précédente qui était passé inaperçu).
Le syndic a mandat de gestion, c'est lui qui gère, qui choisit la salle, les micros, ... les questions - autres que celles obligatoires et en concertation avec le conseil syndical - à inscrire dans les convocations.
Si le conseil syndical est contre la question du quitus il lui suffit de l'indiquer à l'assemblée et je vous met mon billet que le quitus sera alors refusé ... comme cela se passe dans la copropriété de Philippe388. |
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - filomat le 11 janv. 2012 15:23:29 |
|
|
|
158
Posté - 11 janv. 2012 : 15:44:11
|
|
filomat : citation: Sur la simple raison que c'est lui qui organise l'assemblée et qu'il y pose les questions qu'il veut : J'ai eu un syndic qui a consacré toute une assemblée à faire l'apologie du groupe auquel il vendait son cabinet, j'en ai un autre qui a consacré toute une assemblée à l'examen d'un coûteux projet de rénovation (en accord avec le conseil syndical il est vrai et peut-être sur mandat de l'assemblée précédente qui était passé inaperçu).
TOUT Ã fait FAUX, encore une fois filomat !!!!
Le syndic rédige et préapre l'ODJ il envoie les convocations, MAIS il ne pose pas les questions qu'il veut, il est dans l'obligation de propsoer les questions notifiées par des copors et par le CS !!!
IL ne dirige pas non plus l'AG !!! le rpésident de séance est élu pour cela. le syndic est généralement secrétaire, mais il prends la parole quand le président de séance lui donne !!!!
etc : la préparation de l'ODJ n'est pas le lieu des décisions, mais du choix des questions, sans tenir comptes des avis du CS et du syndic.
TOUTES les résolutions notifiées par des copros, le CS et proposées par le syndic SONT recevables ET OBLIGATOIREMENT portées à l'ODJ.
IL est évident que la question du quitus peut être retirée de l'Odj si le syndic et le CS sont tous les 2 d'accord et qu'aucun copro ne l'a sollicitée !!!
Il est évident que que si le CS et le syndic sont d'accord, ils peuvent également ne pas proposer des questions sur des travaux non urgents !!!
Mais nous parlons de conflits et de désaccord sur des questions pour l'ODJ. le syndic ne pourra que les porter à l'ODJ !!! Car des résolutions normalement notifiées et non portées à l'ODJ sont une cause d'annulation de toute l'AG.
Tout cela ne sont que des évidences, pas besoin de se tortiller les méninges !!!
jany2718 : citation: sur quel fondement légal le Syndic professionnel ( ou qui n'est pas un copropriétaire, sydic bénévole), qui n'est de l'administrateur du SDC ( au seul pouvoir exécutif) pourrait-il décider , contre la volonté des membres du CS, d'inscrire à l'OJ, le projet de résolution lui donnant quitus, alors qu'aucun copropriétaire n'aurait proposé l'inscription de cette question ?.
Simplement parce que la loi le lui permet, ou que la loi ne lui interdit pas !!!! La seule volonté du CS il s'en moque, car le CS ne peut rien imposer au syndic, il n'a pas ce pouvoir. La loi, rien que la loi !!!!
filomat : citation: L'assemblée a le droit de s'abstenir, si on passe la question et que personne ne dit rien c'est que tout le monde s'abstient, une question de l'ordre du jour n'entraine pas forcément le vote d'une résolution.
|
|
|
|
159
Posté - 11 janv. 2012 : 15:52:46
|
|
filomat : citation: L'assemblée a le droit de s'abstenir, si on passe la question et que personne ne dit rien c'est que tout le monde s'abstient, une question de l'ordre du jour n'entraine pas forcément le vote d'une résolution.
filomat : l'abstention est la décision de l'AG !!!!! on vote POUR, CONTRE, ou on s'ABSTIENT !!!
[b]
filomat : citation: L'obligation d'examiner toutes les questions inscrites à l'ordre du jour me parait une interprétation toute personnelle,
Pas du tout !!!! l'AG ne zappe aucune résolution, il doit statuer sur tout l'ODJ. Mais certaines résolutions ne seront pas soumis aux votes car la résolution précédente a été rejettée par exemple,....
le vote des travaux de refection du hall de l'immeuble a été rejettée; la suivante sur le montant des honoraires du syndic sera sans objet !! |
|
|
|
160
Posté - 11 janv. 2012 : 16:02:53
|
|
citation: La discussion semble décidément impossible ou est rendue impossible par manque d'attention de certains contributeurs ( s’agirait-il de trolls ?) sur la simple et légitime question posée ici :
- sur quel fondement légal le Syndic professionnel ( ou qui n'est pas un copropriétaire, sydic bénévole), qui n'est de l'administrateur du SDC ( au seul pouvoir exécutif) pourrait-il décider , contre la volonté des membres du CS, d'inscrire à l'OJ, le projet de résolution lui donnant quitus, alors qu'aucun copropriétaire n'aurait proposé l'inscription de cette question ?.
im m'a semblé que tous étions un certain nombre à vous expliquer que rien n'interdit à un syndic d'inscrire le projet de résolution qu'il veut du moment qu'il n'oublie pas ses obligations : projet des proprios, projets du CS et projets obligatoires.
maintenant, peut-être, avez vous, vous, un texte qui lui interdirait de poser le projet qu'il souhaite
ou
attendez vous la réponse qui vous donnerait satisfaction : il n'a pas le droit ! |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
