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 Posté - 10 janv. 2012 : 11:42:19
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filomat : citation: Un modèle de lettre, vous dis-je, et dès que ce modèle sera sur le net il suffira que les syndics n'en reçoivent que quelques unes pour qu'ils renoncent à réclamer le quitus.
filomat : un peu naif sur la réussite de l'envoi d'une pétition ou de courriers au syndic sur le quitus. Le syndic ayant tout à fait le droit de poser cette question à l'AG, il ne va pas arrêter pour quelques lettres de copropriétaires qu'il va mettre au panier !!!!
Nous avions voté il y a 10 ans, après de grand débay aux AG de ne plus mettre la question du syndic à l'ODJ. La nouvelle gestionnaire, assez ouverte, ne l'a pas proposée l'année suivante; MAIS son diecteur d'agence l'a tout de suite retirée de notre SDC, a géré lui-même notre SDC et a reposer cette question , qui fut systématiquement rejettée.
filomat : Vous avez peut-être remarqué la pression exercé sur le gouvernelment et l'assemblée par le lobby des syndics et des grands syndicats de syndics, Fnaim, Unis, .... pour bloquer une réforme réclamée depuis longtemps.
Quand vous lisez les dernier post du "sage" JPM !!!!!, syndic de profession, vous retiendrez que les vieux artifices et mensonges sont toujours de mise. ON parle du Quitus du syndic et il vous réponds YOUPI !!! le CS est obligé de faire un rapport d'activité !!!
Quand ou lui parle du seul coté juridique qui compte en donnant le quitus, il vous parle de qualité de gestion, de confiance, de reconnaissance du travail accompli, du manque d'amour des copropriétaires, ...SNIF! SNIF !!!
Il faut donc rejetter le quitus systématiquement dès qu'il figure à l'AG.
Il y a assez d'arguments forts dans les posts d'UI à ce sujet pour que les copropriétaires comprennent le danger de cette approbation !!! 
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filomat
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 Posté - 10 janv. 2012 : 12:01:26
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Il ne s'agit pas d'une pétition, mais simplement de donner un moyen aux copropriétaires qui refusent de voter le quitus, de préciser poliment leurs raisons à leur syndic, afin de rester en bons termes avec lui.
Si on se contente, isolément, de voter contre en assemblée générale sans donner de motif c'est cela qui ne sert à rien et qui "va au panier" car c'est pris par l'assemblée comme une "fâcherie" avec le syndic pour des raisons qu'elle ignore.
S'il exist(ait) un modèle de lettre expliquant les raisons, l'existence de ce modèle parviendrait tôt ou tard à la connaissance des copropriétaires, ils comprendraient pourquoi certains votent contre et petit à petit ils seraient de plus en plus nombreux à voter contre (et les syndics de moins en moins nombreux à courir le risque de se le voir refuser).
L'autre solution serait que les conseillers syndicaux prennent parti comme dans la copropriété de philippe388 et on se demande bien pourquoi ce n'est pas encore le cas partout ailleurs.
Qu'est-ce-que les syndics peuvent bien leur donner en échange afin qu'ils restent cois au sujet du quitus ? 
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 10 janv. 2012 12:17:23 |
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Jany2718
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Posté - 10 janv. 2012 : 12:21:02
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Sachant que l'OJ est établi en concertation avec le CS ( dernier alinéa art. 26 du décret de 1967 ) , il suffit donc au CS de faire comprendre poliment au syndic , lors de la préparation de l'OJ, que cette question du quitus est inutile pour la conservation des droits du SDC. Et comme c'est bien le cas, on ne voit pas très bien comment la volonté du syndic devrait prévaloir sur celle du Pdt du CS dans cette responsabilité consistant à fixer l'OJ , en cas de désaccord.
Evidemment, si un copropriétaire demande l'inscription de cette question, il faudra respecter cette demande ( art. 10 du décret ) , mais en indiquant dans la question son origine : " à la demande de XXX " et lors de la discussion le CS pourra faire connaître sa position de prudence dans l'intérêt du SDC et la raison pour laquelle le CS a estimé inutile de prévoir cette question , car son vote aurait été contraire au intérêts du SDC.
En tout état de cause il n'y a aucune disposition dans le décret de 1967 ni dans la loi de 1965 permettant au syndic de prévoir l'inscription de questions à l'OJ, sans l'accord du CS, et encore moins de questions qui ne seraient pas dans l'intérêt du SDC.
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filomat
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Posté - 10 janv. 2012 : 12:30:58
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oldman24
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125
Posté - 10 janv. 2012 : 12:56:10
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Ui est un site , avant tout pour les professionnels.
Ils peuvent donc connaitre les arguments des copropriétaires culitivés.
Mais cela ne changera rien pour les rois des dysfonctionnements.! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 10 janv. 2012 : 13:56:01
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jany2718 : citation: permettant au syndic de prévoir l'inscription de questions à l'OJ, sans l'accord du CS, et encore moins de questions qui ne seraient pas dans l'intérêt du SDC.
Le CS prépare l'ODJ avec le syndic, mais ni le syndic , ni le CS n'ont le pouvoir de juger si les demandes des copros, du CS et du syndic sont acceptables, utiles, ......
Le syndic propose le quitus, c'est dans son droit, un copro propose peindre tous les volets en rose, cela doit figurer à l'ODJ également. L'AG est convoquée pour décider.
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Jany2718
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Posté - 10 janv. 2012 : 15:01:03
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citation: Initialement posté par Jany2718
l'OJ est établi en concertation avec le CS ( dernier alinéa art. 26 du décret de 1967 ) , il suffit donc au CS de faire comprendre poliment au syndic , lors de la préparation de l'OJ, que cette question du quitus est inutile pour la conservation des droits du SDC. Et comme c'est bien le cas, on ne voit pas très bien comment la volonté du syndic devrait prévaloir sur celle du Pdt du CS dans cette responsabilité consistant à fixer l'OJ , en cas de désaccord.
Si aucun copropriétaire n'a demandé l'inscription à l'OJ de la question du quitus, il n'y a pas lieu de la prévoir si le CS estime que cette question est inutile. S'il y a désaccord sur ce point entre le syndic et le CS sur le principe d'inscrire cette question à l'OJ, on ne voit pas très bien sur quelle base légale la volonté du syndic devrait prévaloir sur celle du SDC ou de son président.
" établi en concertation avec" ne veut pas dire " établi par le Syndic après consultation du CS" . C'est très probablement la volonté du Pdt du CS qui doit prévaloir sur celle du syndic surtout pour cette question , ayant pour effet de priver le SDC d'un de ses droits !
Cela a déjà été dit , expliqué et démontré. Mais il apparaît qu'il faut le souligner encore, ou attendre la démonstration de la fausseté de cette analyse , ce qui sera bien acrobatique voire impossible à faire.
Si l'absence de cette question ne convient pas au Syndic, rien ne l'oblige à proposer le renouvellement de son mandat à l'AG et d'inviter simplement le CS à présenter d'autres candidatures en remplacement... qui elles accepteraient ce traitement aussi injuste et odieux ... |
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Posté - 10 janv. 2012 : 15:14:04
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jany2718 : boîte de code:
ATTENTION Jany2718 : le CS n'a aucun pouvoir de décider de la validité dune questions !! VOus parlez d'abus de pouvoir du syndic, quid du CS !!!
Le CS ne peut que donner son avis lors de l'AG, et c'est tout.
Vous aprelz d'abus de pouvoir !! mais avant de lancer une action au TGI? il vous faut déjà appliquer la loi de la copropriété.
Le CS n'emet que des avis au syndic et à l'AG. Syndic et AG ne sont pas obligés de respecter leurs avis !!! SEULE l'AG décide en copropriété.
jany2718 : au lieu de chercher dans la loi ce qui n'existe pas et n'est pas condamnable devant un juge, cherchez plutot à informer et à convaincre vos voisins. C'est assez facile sur le quitus !!!
jany2718 : citation: C'est très probablement la volonté du Pdt du CS qui doit prévaloir sur celle du syndic surtout pour cette question , ayant pour effet de priver le SDC d'un de ses droits !
TOUT cela est faux et contraire à la loi.
Le président du CS n'a pas le pouvoir de décider et de gérer le SDC.
SEULE la volonté de l'AG doit être appliqué par le syndic. Vous pronez ici un CS et un président dictateur !!! cela suit vos propos sur le vote par correspondance pour femrer la bouche aux copropriétaires !!!
Tout cela n'est pas sérieux et surtout totalement contraire aux intérêts du SDC !! Syndic et CS ne font pas la loi !!! C'est l'AG qui leur donne mandat et pas le contraire !!
jany2718 : [quote]Cela a déjà été dit , expliqué et démontré.[/quote
Mais rien de tout cela !! ce que vous venez d'exposer est illégal !! vous ne démontrez rien, vous pronez pour le pouvoir absolu du CS et de son président, réduisant le role du syndic et et encore plus celui de l'AG.
au 10 janvier 2012, si l'AG décide de donner mandat au syndic, jany2718 devra se plier à cette décision. !!!! |
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129
Posté - 10 janv. 2012 : 15:18:20
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jany2718 : boîte de code:
ATTENTION Jany2718 : le CS n'a aucun pouvoir de décider de la validité dune questions !! VOus parlez d'abus de pouvoir du syndic, quid du CS !!!
Le CS ne peut que donner son avis lors de l'AG, et c'est tout.
Vous aprelz d'abus de pouvoir !! mais avant de lancer une action au TGI? il vous faut déjà appliquer la loi de la copropriété.
Le CS n'emet que des avis au syndic et à l'AG. Syndic et AG ne sont pas obligés de respecter leurs avis !!! SEULE l'AG décide en copropriété.
jany2718 : au lieu de chercher dans la loi ce qui n'existe pas et n'est pas condamnable devant un juge, cherchez plutot à informer et à convaincre vos voisins. C'est assez facile sur le quitus !!!
jany2718 : citation: C'est très probablement la volonté du Pdt du CS qui doit prévaloir sur celle du syndic surtout pour cette question , ayant pour effet de priver le SDC d'un de ses droits !
TOUT cela est faux et contraire à la loi.
Le président du CS n'a pas le pouvoir de décider et de gérer le SDC.
SEULE la volonté de l'AG doit être appliqué par le syndic. Vous pronez ici un CS et un président dictateur !!! cela suit vos propos sur le vote par correspondance pour femrer la bouche aux copropriétaires !!!
Tout cela n'est pas sérieux et surtout totalement contraire aux intérêts du SDC !! Syndic et CS ne font pas la loi !!! C'est l'AG qui leur donne mandat et pas le contraire !!
jany2718 : citation: Cela a déjà été dit , expliqué et démontré.
Rien de tout cela. Vous pronez le non respect de la loi et pour un role dictatorial du CS et de son président.
Vous ne voulez plus de débat pendant l'AG (vote par correspondance) plus de syndic qui rédge l'ODJ, un CS qui choisirait les questions, et un Président qui dirigerait le SDC.
aujourd'hui, si votre AG donne quitus au syndic, jany2718 devra se plier à cette décision. |
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Jany2718
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130
Posté - 10 janv. 2012 : 15:59:29
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Attention : on ne se comprend plus !
Le sujet n'est pas ici de refuser de discuter une question régulièrement inscrite à l'OJ, mais uniquement de savoir si le CS devrait inscrire à l'OJ une question qui n'est proposée par AUCUN copropriétaire, mais uniquement fortement souhaitée par le syndic..! Bien sûr si la question est sollicitée par un copropriétaire ( art. 10 du décret) elle doit être inscrite à l’OJ.
Est-il utile de rappeler que le syndic n'est pas copropriétaire et que, s'il souhaite inscrire une question à l'OJ, il doit le faire en concertation avec le CS !
Mais alors que doit-il arriver si le CS et le syndic , au moment de la préparation de l'OJ , ne s'accordent pas sur l'opportunité de cette question : qui doit décider de l'inscription ou de la non-inscription de cette question de quitus recherchée par le syndic mais inutile pour le SDC et même contraire à ses intérêts .
Où est la difficulté et où est l'impossibilité ?
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2012 : 16:25:24
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Le principe : c'est celui qui convoque qui fixe la date et l'heure de la réunion ainsi que les questions soumises aux voix.
De ce principe vous avez les réponses à vos interrogations.
On peut ajouter que la consultation "pour avis" du CS n'entraine aucune obligation d'aucune sorte.
Celle qui découle de D.art.10 est d'une autre portée .... qui oblige à recourir au juge si celui qui convoque n'y satisfait pas.
On ne rappelera jamais assez que, contrairement à une vraie fausse idée largement diffusée par ceux qui y ont intéret, un syndicat de copropriétaires est placé sous curatelle de son mandataire, qui est "la main" du syndicat pour tout et en tout, concernant l'AG en situation de quasi monopole pour l'établissement de la convocation, donc de l'ODJ.
Sur le fond de la question, on ne peut interdire à quiconque de demander l'inscription d'une question. On ne peut interdire au syndic ou à un copropriétaire "ami" d'inscrire la question de sa décharge de responsabilité. On ne peut vous suivre sur ce terrain.
Avancer que le syndic qui inscrit cette question porte directement tort au syndicat, préjudice, est interessant mais osé !
La vraie difficulté vient de la méconnaisance/ignorance d'une grande majorité des copropriétaires (moutons) (*) , pour qui le syndic, professionnnel de la gestion immobilière, est censé détenir le savoir comme tout professionnel qui vend ses services dans un domaine "pointu", et qui votent le quitus sans même savoir de quoi il s'agit ... à part ce qu'en dit le syndic ("...confiance.... satisfaction ....")
(*) ajout : "..et donc des CS désignés parmi eux ..." |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2012 16:32:07 |
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Posté - 10 janv. 2012 : 16:31:09
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jany2718 : dans votre volonté sans faille de ne pas voir cette question posée à l'ODJ, vous zappez totalement la loi, le role du syndic et du CS et surtout le role décisionnaire de l'AG.
1. Un copropriétaire notifie au syndic de porter un contrat concurrent de syndic. Cela ne plait pas au syndic en place, mais il est OBLIGE de porter ce contrat à l'ODJ. C'est la loi.
2. le CS et son président ne sont pas d'accord également de mettre leur cher syndic en concurrence. Le CS n'a pas à être content ou pas content, ni d'accord ou pas d'accord, cette question sera à l'ODJ. La loi l'oblige.
3. le syndic désire demander le quitus à l'AG, et la loi ne lui interdit pas de poser cette question. Le CS n'est pas d'accord, mais c'est LE SYNDIC qui rédige l'ODJ, ET il n'a pas à suivre l'avis et le désaccord de celui-ci.
4. attention également, les coprorpiétaires, le CS ET le syndic ont tous le droit de poser des questions à l'AG !!! OU avez vous lu que le syndic ne pouvait pas porter des résolutions à l'ODJ. C'est même une part importante de sa mission. !!
D'ailleurs un syndic qui ne demanderait pas à l'AG de faire des travaux qu'il juge necéssaires à la conservation de l'immeuble ou à la sécurité par exemple - et il est tout à fait dans son role - et que le CS n'est pas d'accord avec lui pour cause d'économies ( et cela arrive très souvent) DEVRA porter une telle question avec les devis à l'ODJ.
5. Un CS qui poserait une question pour lODJ pour des travaux somptaires - du marbre dans le parking par exemple - avec un syndic pas très d'accord, celui-ci a l'obligation d epoerter cette question à l'ODJ. C'est l'AG qui décidera de telles dépenses, dont certains jugeront de l'Inutilité de tels travaux et d'une dépenses excéssive non conforme aux intérêts du SDC !!!
jany2718 : citation: qui doit décider de l'inscription ou de la non-inscription de cette question de quitus recherchée par le syndic mais inutile pour le SDC et même contraire à ses intérêts .
SEULE l'AG décide en copropriété
Le syndic et le CS n''ont pas le pouvoir et le droit de juger de l'opportunité d'une question, même celle du quitus !!! C'est encore la loi !!!
Vous oubliez que le gestionnaire du syndic est poussé par son directeur d'agence, qui est poussé par sa direction, qui est poussée par son assurances, .....
Mais rien n'empêche le syndic d'être d'accord pour ne pas porter cette question à l'ODJ. Alors jany2718 sera content de ce fait !!! on peut toujours rêver, cela est rarissime.
jany2718 : il faut vous y faire.
jany2718 : citation: mais inutile pour le SDC et même contraire à ses intérêts .
Mais ceci est votre interprétation personnelle. SI vous jugez que cela est contraire aux intérêts du SDC, une tromperie ou un abus de confiance, vous avez 2 mois après la réception du PV pour contester devant le TGI cette décision de l'AG !!!
Vous avez l'air tellement sur de votre théorie de l'abus de majorité, foncez au TGI, et revenez nous voit sir le juge condamne le SDC. Une belle jurisprudence jany2718 !!!
C'est bien aujourd'hui la majorité qui décide à l'AG. Vous avez le droit d'attaquer une décision qui ne vous satisfait pas, mais gare au retuur de manivelles !!!! |
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Jany2718
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Posté - 10 janv. 2012 : 16:53:52
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Seules les questions souhaitées par les copropriétaires doivent être inscrite à l'OJ ( art.10).
Pour les autres questions elles doivent être convenues en concertation entre le Syndic et le CS ( art. 26) .
Il reste à s'entendre sur le sens de "en concertation" : comment faire en cas de divergence de vues entre le Syndic et le CS sur une question qui n'aurait aucune utilité pour le SDC et que le syndic voudrait prévoir dans l’OJ ( le fameux quitus) ?
S'il y a accord, ( sur l'inscription ) pas de problème , la question sera inscrite puisque résultant d'une concertation aboutissant positivement; et l'AG pourra statuer .
Mais alors, s’il n’y a pas accord sur cette inscription à l’OJ ? que fait-on ?
On comprend, dans une certaine mesure, que le syndic bénévole recherche ce quitus, mais on peut aussi se demander pourquoi , et même cela ne serait-il pas plutôt de nature à établir qu'il aurait quelque souci dans une opération que certains pourraient lui reprocher. Dans le cas d'un syndic bénévole, la question de l'inscription à l'OJ est donc réglée : il pourra toujours l'inscrire puisqu'il cumule les fonctions de Pdt du CS et de syndic ou puisque le CS le soutient en principe. Mais le vote lors de l'AG sera ce qu'il sera. En tout état de cause rien n'interdit au Syndic bénévole d'être assisté par un comptable professionnel ( qui lui-même sera assuré en RC pro.) et rien n'interdit au Syndic bénévole d'assurer lui-même sa RC en cette qualité , aux frais du SDC.
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Posté - 10 janv. 2012 : 17:22:21
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jany2718 : syndic bénévole, ou syndic pro, ce sera toujours l'AG qui décidera; cela ne change rien aux problèmes du quitus !!! Un syndic bénévole est aussi responsable de ses actes délictueux !!! C'est un syndic !!! la décharge de sa responsabilité est la même si l'AG donne quitus pour sa gestion.
Une concertation entre un syndic et le CS c'est d'établir ensemble la liste des questions à porter à l'ODJ, SANS en oublier aucune. Le syndic et le CS n'ont pas à juger de la qulité de la question et de son utilité. Cela n'est pas leur role défini par les textes.
Je désire poproser de repeindre en rose TOUS les volets de la copropriété et de tuer tous les chats érrants !! (question proposée par un de nos copros et inscrit à l'ODJ comme la loi l'y oblige !!!) Le syndic et le CS en concertation trouve ces questions débiles et sans intérêts, elles feront perdre du temps, n'est ce pas jany !!, et seront rejettées par l'AG, peut être !!!
Cela est très simple à comprendre, mais vous refusez le faire.
Une question notifiée par un copro et non portée à l'ODJ par le syndic, en concertation avec le CS , est une cause d'annumation de toute l'AG.
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2012 : 21:57:50
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Janys soulève un autre point très interessant, bien que différent de de celui dont nous débattons : le quitus au syndic non professionnel.
"On comprend, dans une certaine mesure, que le syndic bénévole recherche ce quitus, mais on peut aussi se demander pourquoi ......"
Pourquoi ? Parce que le syndic non pro est membre du syndicat !
Ce qui veut dire que le syndicat se gère par lui-même, par l'un de ses membres, et qu'il ne saurait se détacher de sa propre main ! (les termes sont importants : le corps 'syndicat' se gère par un de ses 'membres' !)
J'ose espérer que chacun est à même de faire la distinction entre :
- la Ste commerciale "Syndic" tiers au syndicat , qui vend ses services dans une démache essentiellement commerciale, pour un profit.
- le copropriétaire-syndic membre du syndicat qui "rend ses services" (et parfois "éminents" (= plus qu'il ne faut)à la collectivité, à la grande satisfaction "monétaire" de ses 'collègues'.
Autant le syndic-commerçant 'pro' tiers au syndicat doit assumer la responsabilité des actes passés pour son "client" et qu'il lui a 'vendu', autant il n'est pas concevable que le syndicat n'assume pas lui même la responsabilité des actes passés par l'un de ses membres, bien souvent gracieusement. (*)
S'il ne doit pas en être ainsi il faut qu'il (le syndicat) change ses modalités de gestion (passage en syndic 'pro').
Pour revenir à notre sujet, Janys semble bloqué sur le terme "concertation" (avec le CS.)
Celle-ci n'est jamais qu'une sorte de "sondage", de "prise de température", serait-ce pour échanger des idées, des opinions.
Car au final, et ceci aussi bien dans la vie publique (concertation sur la révision du PLU) qu'ici dans notre sphère privée de la copropriété (élaboration de l'ODJ en concertation avec le CS) c'est celui qui détient le pouvoir, l'autorité, qui tranche.
On n'a rien inventé sous le soleil de nos immeubles !
(*) ce qui n'empeche pas de le mettre en cause pour des actes délictueux. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2012 22:11:06 |
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filomat
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Posté - 11 janv. 2012 : 07:24:56
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filomat
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Posté - 11 janv. 2012 : 07:35:41
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citation: Initialement posté par philippe388[ Le syndic propose le quitus, c'est dans son droit, un copro propose peindre tous les volets en rose, cela doit figurer à l'ODJ également. L'AG est convoquée pour décider.
Le syndic met la question du quitus à l'odre du jour en y joignant un projet de résolution lui accordant le quitus, un copropriétaire demande que soit mise à l'odre du jour la question du respect de l'harmonie des façades et y joint un projet de résolution imposant la couleur rose pour les volets.
Le président de l'assemblée soumet, si bon lui semble, les projets de résolution, tels quels ou modifiés, à la délibération voire au vote de l'assemblée.
Dans ma copropriété, la salle devant être évacuée à minuit, il n'y a en général pas plus de la moitié des questions de l'ordre du jour qui sont examinées par l'assemblée ...
Le président est bien obligé de faire un tri et adapter l'ordre dans lequel il soumet les questions prévues à l'examen de l'assemblée.
L'assemblée est "souveraine" ...
Cela veut dire que l'assemblée fait ce qu'elle veut ...
... de son ordre du jour !
Elle peut le mettre au panier ... ou s'en servir pour ce que de besoin ! |
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Édité par - filomat le 11 janv. 2012 07:49:55 |
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filomat
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Posté - 11 janv. 2012 : 08:01:25
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filomat
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Posté - 11 janv. 2012 : 08:09:22
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filomat
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Posté - 11 janv. 2012 : 08:24:17
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