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GĂ©dehem
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 Posté - 08 janv. 2012 : 19:19:37
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Ajout, Ă propos du dernier post de JPM :
"Quitus au syndic et approbation des comptes.
Il s’agit ici de se prononcer sur deux questions de nature totalement distincte, l’une comptable l’autre juridique. Le vote bloqué étant interdit en copropriété (un seul vote sur deux questions différentes), il doit obligatoirement y avoir deux votes distincts sur ces questions.
"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités " (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 : Juris-Data n° 026980. – CA Orléans, 11 mars 1987 : Juris-Data n° 040521).
D’autre part, les effets du quitus sont plus étendus que l'approbation des comptes.
"Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc." ( Cass. 3e civ., 6 févr. 1973 : JCP G 1973, IV, p. 113. – 18 déc. 1996 : Juris-Data n° 005075. – CA Paris, 5 oct. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. n° 137. – CA Paris, 21 oct. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. n° 60).
Le quitus est par conséquent indépendant de l'approbation des comptes puisqu'il a pour objet la ratification de l'ensemble de la mission du syndic en tant que mandataire du syndicat.
Compte tenu de leur objet différent, l'assemblée générale doit statuer d'une part sur la reddition des comptes, ensuite sur le quitus, ce qui implique que l'ordre du jour distingue clairement les deux questions.
Comme pour l'approbation des comptes, la loi ne comporte pas de directives particulières pour la délivrance du quitus. Mais la jurisprudence estime que :
Il est essentiel (que le vote du quitus) fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles "( Cass. 3e civ., 6 juill. 1994 : D. 1996, somm. p. 162; Loyers et copr. 1994, comm. n° 490).
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 102
Posté - 08 janv. 2012 : 19:31:17
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gedehem : citation: Philippe, la lecture de vos post semble montrer que pour vous une echelle ou un escalier n'a que 2 marches/barreaux
Je vois que vous ne lisez bien pas mes posts !! vous prenez tout au premier dégré sans voir les petites provocs !! le petit smiley en bout de phrase !!
Surtout rélisez bien mes posts sur le quitus !!!! je n'ai pas employé le mot de tromperie, d'abus de majorité, et parlé du tribunal ( pour une fois!!!)
J'ai écrit depuis le début que le syndic ne commettait aucune faute ni d'abus de majorité en demandant le quitus. J'ai écrit que j'attendais depuis 15 ans un rapport annuel moral et financier des syndics, qui dévrait être joint à cette démande de quitus !! les marches qui manquent à votre argumentaire !!!
gedehem : Ne me faites pas un proçès d'intention à chaque fois que je post !!
comparer les copropriétaires à des personnes sous tutelle ne me parait pas de bon aloi !!! vous ne devez pas connaitre cela pour en ironiser de la sorte !!  |
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Jany2718
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103
Posté - 08 janv. 2012 : 20:16:26
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A cette étape relativement avancée de la discussion, quoique n’ayant pas épuisé toutes les observations qu’il est possible de faire, et considérant la valeur des contributions des divers intervenants , il semble que l’on devrait au moins s’accorder sur une première conclusion :
« Voter le quitus comptable ou administratif au syndic , n’est d’aucune utilité pour le SDC. »
Au contraire il a pour effet d’affaiblir la position du SDC, voire de le priver de tout recours en cas de réclamation judiciaire contre un manquement du syndic qui se serait révélé par la suite préjudiciable au SDC, mais qui bien que connu lors du vote du quitus aurait été jugé négligeable à ce moment !
C’est donc parce que le vote du quitus est contraire aux intérêts du SDC qu’il peut être regardé comme caractérisant un abus de majorité de l’AG ( et non du syndic ! ) permettant aux copropriétaires minoritaires une action en annulation.
C’est parce que la question du quitus est prévue à l’ OJ à l’initiative du syndic avec une proposition de résolution dans le sens d’une approbation, que sa responsabilité peut être mise en cause pour défaut de conseil au SDC , son mandant, puisque cette résolution est de nature à priver le SDC d’une possibilité de recours et d’affaiblir ses chances de succès en cas de procédure.
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ainohi
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104
Posté - 08 janv. 2012 : 21:07:04
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citation: Initialement posté par Jany2718
A cette étape relativement avancée de la discussion, quoique n’ayant pas épuisé toutes les observations qu’il est possible de faire, et considérant la valeur des contributions des divers intervenants , il semble que l’on devrait au moins s’accorder sur une première conclusion :
« Voter le quitus comptable ou administratif au syndic , n’est d’aucune utilité pour le SDC. » Jusque là , d'accord avec vous.
citation: Initialement posté par Jany2718
C’est donc parce que le vote du quitus est contraire aux intérêts du SDC qu’il peut être regardé comme caractérisant un abus de majorité de l’AG ( et non du syndic ! ) permettant aux copropriétaires minoritaires une action en annulation. Là , pas d'accord.
citation: Initialement posté par Jany2718
C’est parce que la question du quitus est prévue à l’ OJ à l’initiative du syndic avec une proposition de résolution dans le sens d’une approbation, que sa responsabilité peut être mise en cause pour défaut de conseil au SDC , son mandant, puisque cette résolution est de nature à priver le SDC d’une possibilité de recours et d’affaiblir ses chances de succès en cas de procédure. Pas d'accord non plus.
Je ne suis pas d'accord avec vous parce que je pense qu'il y a suffisamment de protections comme cela, protection du consommateur, du locataire, du salarié, du patient etc, et qu'il n'est pas nécessaire d'en rajouter sous peine d'aboutir à une société d'assistance où la notion de responsabilité aura disparu.
Celui qui a choisi d'être copropriétaire plutôt que d'être locataire a fait le choix de l'autonomie. Il gère son bien comme il l'entend et contrôle le syndic à qui il a donné mandat comme il l'entend. Il donne quitus s'il le veut. C'est son droit. C'est son droit de prendre des décisions que d'autres peuvent juger inopportunes. Il a même le droit à l'erreur. Interdire le droit à l'erreur, c'est placer tout le monde sous curatelle. Pour ma part, je revendique le droit à l'erreur.
Que vous ayez une opinion que je ne partage pas ne me gêne aucunement. Au contraire, cela me donne l'occasion de débattre.
Ce qui me déplaît en revanche beaucoup, c'est que vous vous permettiez de conclure : "A ce stade, vous êtes d'accord avec moi ...". C'est de l'imposture. Vous ne pouvez vous permettre l'arrogance de conclure un débat par la thèse que vous défendez alors qu'elle n'est pas partagée par vos interlocuteurs. Cette thèse, intellectuellement habile, n'est pour l'instant qu'une opinion tout à fait personnelle qui n'est aucunement reconnue par les tribunaux. Faites la valoir en justice. Cela vous permettra de conclure. |
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Jany2718
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 Posté - 08 janv. 2012 : 22:43:48
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Il n’y a bien évidemment aucune arrogance dans le fait de trouver contraire à l’intérêt du mandant, le conseil donné par son mandataire de le priver de tout recours contre lui.
C’est au contraire, à mon humble avis, un remarquable exemple de déloyauté et de manquement de la part du mandataire qui au lieu de veiller à la sauvegarde des intérêts du SDC, son mandant, prend bien soin de le priver de tout moyen de recours.
L’arrogance serait plutôt dans le fait de trouver normale cette situation de trahison délibérée, mais disons simplement tromperie pour rester dans le domaine juridique dénué de toute notion d’honneur ou de moralité.
Tout cela doit bien faire sourire les juristes en soulignant la faiblesse ou les insuffisances des dispositions légales ou réglementaires relatives à la copropriété.
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ainohi
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106
Posté - 09 janv. 2012 : 16:59:42
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Non. Vous n'avez pas compris. Ce qui est très désagréable à lire c'est votre façon d'imposer votre opinion aux autres :
il semble que l’on devrait au moins s’accorder sur une première conclusion.
Et bien non, nous ne sommes pas d'accord.
Vous pouvez dire : "J'ai raison et vous avez tort" tant qu'il vous plaira. Mais Ă©vitez de dire : "Nous sommes d'accord" alors que nous ne le sommes pas.
Votre raisonnement se tient. Mais il n'est pas le seul qui vaille. |
Édité par - ainohi le 09 janv. 2012 21:46:29 |
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oldman24
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107
Posté - 09 janv. 2012 : 17:03:15
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Les copropriétaires devraient un peu mieux s'investir pour défendre leur patrimoine et profiter de l'occasion des prochaines élections (présidentielle, législatives) pour
appeler l'attention de " qui de droit" , sur les abus résultant du QUITUS inventé par les professionnels ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 09 janv. 2012 17:09:32 |
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GĂ©dehem
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108
Posté - 09 janv. 2012 : 17:49:21
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"Et bien non, nous ne sommes pas d'accord."
Vous n'êtes pas d'accord, ce qui est différent, cette 'imposition' d'un "nous" qui engloberait tout le monde sauf Janys étant désagréable ..... 
Si je ne partage pas tout dans l'approche excessive de Janys (ex : "...trahison ..... de déloyauté et de manquement de la part du mandataire..") il n'en reste pas moins qu'il y a de la part du mandataire une sorte d'abus au moins de situation dominante. ('Carence' à faire valoir les droits et actions du syndicat ?)
Il ressort des faits mais surtout des textes que le syndic a le monopole de l'administration et de la gestion du syndicat.
C'est tout particuliairement le cas pour ce qui concerne l'AG du syndicat, qui est en totalité entre les mains du syndic, les pouvoirs des copropriétaires étant soumis à son bon vouloir.
Il est un fait que l'organe de controle du syndicat, s'il es bien institué par les textes, n'a pas une personnalité propre, distincte de celle du syndicat, et qu'à ce titre ses moyens d'action sont limités.
On à donc de fait mais surtout en droit une "personne" syndicat mise sous curatelle, le mandataire détenant quasi seul le "savoir" dans une gestion de plus en plus pointue, spécialisée ...
(La lecture ici des sujets "Comptabilité du syndicat" est édifiante : alors qu'il s'agissait d'éclairer/simplifier la compréhension pour la majorité des copropriétaires, seuls interessés, on a une "usine à gaz" incompréhensible, illisible, dans laquelle même les spécialistes se "disputent" lorsqu'il s'agit d'imputer 3,75 € à répartir entre 25 selon des tantièmes !)
Donne t-on "quitus" Ă son mandataire pour telle AG ?
Donne t-on quitus à chaque membre du CS mandaté pour, collectivement, assister le syndic et contriler sa gestion ?
Donne t-on quitus à la personne bénéficiaire de la délégation de pouvoir prévue L.art.25 (D.art.21) ?
A noter que ces personnes ne sont pas des "professionnels détenant un savoir", qu'elle ne sont pas (ou généralement pas s'agissant du CS) assuré spécifiquement en RC pour les actes délégués
Il y a donc bien une sorte d'abus (je parle de "tromperie"), pour un "professionnel de la gestion immobilière" qui plus est assuré spécifiquement pour ses actes, à vouloir demander/exiger une décharge globale de toute responsabilité, qui plus est bien souvent avec des arguments fallacieux (défiance, insatisfaction, mise en cause ....), de la part de copropriétaires "mineurs-ignorants", sous curatelle.
Exiger cette décharge du mandataire professionnel va à l'encontre des intérets du syndicat.
On ne peut raisonnablement affirmer le contraire. D'oĂą la conclusion de l'abus de la part de ce professionnel, pour le moins tromperie du mandataire .! |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2012 18:00:45 |
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JPM
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109
Posté - 09 janv. 2012 : 18:08:41
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Jany2718
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110
Posté - 09 janv. 2012 : 18:29:59
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citation: Initialement posté par Gédehem
On ne peut raisonnablement affirmer le contraire. D'oĂą la conclusion de l'abus de la part de ce professionnel, pour le moins tromperie du mandataire .!
OUI, cela est certain et on peut attendre longtemps la démonstration contraire qui aurait quelque crédibilité ou valeur juridique : on peut donc s'accorder sans difficulté au moins sur le fait que le quitus donné au syndic n'est d'AUCUNE utilité pour le SDC et est même évidemment opposé à son intérêt . Cela , je l'avais déjà dit et démontré ( cela paraît sans doute évident maintenant que c'est mis au jour, à la grande confusion de certains , semble-t-il, mais toutefois il fallait le dire, et cela n'avait encore été jamais dit . )
Maintenant que penser du conseil donné par le syndic au SDC et consistant à lui faire renoncer par avance à tout recours contre des manquements dans son administration et qui pourraient se révéler ultérieurement ou même qui seraient connus ?
Je ne vois pas très bien comment faire passer ce conseil là , pour un bon conseil donné au mandant par son mandataire ! Ne croyez-vous pas ?
Les lecteurs passifs de cette discussion voudront bien excuser la répétition de mon argumentation , mais j'y suis contraint car j'ai bien l'impression de ne pas avoir été lu très attentivement par certains , croyant que je cherche à imposer ma thèse, in fine !! Mais pourquoi donc devrais-je chercher cette victoire dérisoire ; mon unique souci est d'expliquer ce que je comprends ? Ne s'agit-il pas ici d'un gentil forum de discussions où l'on échange des idées librement sur un sujet donné, sans qu'il n'y ait aucun vote de quiconque , devant décider ce qu'est la vérité ... et l'imposer à ceux qui pensent autrement ...! et sachant en outre que cette discussion n'intéresse probablement pas plus d'une petite dizaine de personnes ... |
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JPM
Modérateur
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111
Posté - 09 janv. 2012 : 18:32:05
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Cher Gedehem, il est bien normal qu'on "dispute " sur ce point comme on l'a fait sur bien d'autres dans le passé.
Vous voudrez bien noter qu'il aura fallu cinquante ans pour que le CS soit tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission par un écrit notifié avec la convocation. Il faudra faire un premier bilan dans 5 ans.
On ne peut envisager pour le CS d'autre quitus qui le renouvellement ou non des mandats de ses membres, puisque le CS n'a aucun pouvoir d'action hors le cas de délégation.
Quant aux délégataires (CS ou autres), ils sont tenus de rendre compte.
N'importe quel copropriétaire peut assigner un délégataire en responsabilité. Il y a des exemples dans la jurisprudence. Le plus souvent les demandes sont juridiquemet infondées. Le développement de la pratique de la délégation pour les travaux importants laisse augurer des lendemains moins riants. Autant dire que les délégataires feraient bien de demander le quitus.
Même observation pour les mandataires en AG. Comme le vote, même infidèle, du mandataire est pris en compte tel quel, on ignore tout de ce qui se passe ensuite entre le mandant et le mandataire. C'est un contentieux étranger à celui de la copropriété. Mais on peut cliquer sur "mandat " pour voir un peu.
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filomat
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 Posté - 09 janv. 2012 : 19:21:37
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Je vois un moyen de tordre le cou définitivement à cette question de quitus aux syndics de copropriété : Je veux bien voter contre mais par simple courtoisie je me sens le devoir d'expliquer pourquoi au syndic : Il faudrait donc un modèle de lettre type que chaque copropriétaire ferait parvenir à son syndic à réception de la convocation : "Mr le syndic, soyez assuré que je vous maintiens toute ma confiance et que c'est justement pour cette raison que ne n'ai pas examiné dans le détail tous les éléments que vous avez bien voulu me fournir et qu'il ne me sera donc pas possible de vous accorder quitus " ou quelque chose du même genre (je fais confiance aux intervenants du forum qui sont bien plus doués que moi pour la diplomatie !).
Comme le souligne gédehem cette question du quitus est loin d'être anodine : Dans ma copropriété nous avions le même syndic depuis 30 ans, dont je n'avais pas trop spécialement à me plaindre, mais quelques copropriétaires ont saisi l'occasion qu'il leur avait donnée en vendant son cabinet à un grand groupe sans faire une redésignation complètement dans les règles pour obtenir du tribunal la nomination d'un administrateur provisoire pendant 18 mois, et la désignation d'un nouveau syndic (contre l'ancien qui présentait également sa candidature).
Ce "nouveau" syndic a mis à profit la période d'état de grâce de sa première assemblée générale pour proposer deux résolutions de quitus :
1 - l'assemblée refuse le quitus à l'ancien syndic
2 - l'assemblée accorde le quitus à l'administrateur
résolutions qui ont toutes deux votées... et justement je crains qu'il n'y ait un jour risque de contentieux avec les syndics et l'administrateur, le changement de syndic ayant eu pour conséquence la mise sous administration judiciaire de la sci d'attribution (dont le gérant était l'ancien syndic qui a démissionné de cette gérance quand il n'était plus syndic).
Les mauvaises langues diront que le "nouveau" syndic n'est pas copain avec "l'ancien" syndic, mais que peut-être il est copain avec l'administrateur qui lui a permis de le remplacer (Loin de moi l'idée d'être une mauvaise langue).
Très souvent le conseil syndical prodigue ses conseils à l'assemblée pour orienter son vote, on peut aussi en déduire (si l'on est mauvaise langue) que, suite à notre discussion, si la "masse" des conseils syndicaux ne conseille pas en général de refuser le quitus ( à l'exception de celui de philippe388) c'est qu'ils sont un tant soit peu inféodés au syndic, (y compris ceux adhérant à l'ARC puisque le mien y adhère avec un cotisation conséquente, s'agissant d'une grande copropriété).
C'est la raison pour laquelle un modèle de lettre type adressée directement au syndic par les copropriétaires ( la "masse" des copropriétaires !) serait de nature à suppléer leur défaillance.
Pensez vous vraiment, JPM, qu'on ne trouvera plus de syndics si on leur refuse le quitus ? |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 09 janv. 2012 19:25:43 |
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oldman24
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Posté - 09 janv. 2012 : 19:24:18
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citation: Initialement posté par JPMNotre ami Oldman24 est emporté par sa fougue juvénile Il évoque citation: les abus résultant du QUITUS inventé par les professionnels ! Il ne faudrait quand même pas considérer que le mandat, serait-il social et rémunéré, est né en 1965  Il existait en droit romain et bien auparavant, comme le droit actuel des assemblées générales (pour l'essentiel) bien antérieur à J-C. La reconnaissance par le mandant de la bonne exécution de la mission confiée au mandataire relève du plus élémentaire bon sens dès lors que dans bien des cas il s'agit d'un service éminent rendu au mandant. Que le mandat social se présente sous un aspect particulier, a fortiori quand il est rémunéré, c'est une évidence. Mais la pérennité de l'institution exige sans aucun doute l'organisation appropriée de la quiétude du mandataire après expiration du mandat, réserve faite de la découverte postérieure d'une fraude ou d'une faute lourde. A défaut, on ne trouverait plus de mandataires classiques ou sociaux. Merci de remonter à ma fougue de jeunesse.Je rappelle que j'ai eu en 44/45 la croix de guerre avec 4 citations qui m'ont valu la Médaille Militaire et la Légion d'Honneur,.Je suis plus fier de cela que des services qui nous sont rendus dans trop de copropriétés à cause du " je m'enfoutisme " de certains, à tous les niveaux.
Si le quitus existe depuis longtemps ce n'est pas le meilleur usage qu'on en fait.J'ai déja proposé que ce point soit inscrit dans les questions diverses qui n'ont pas un caractère décisoire...Pas d'avis des intervenants,pourtant les syndics auraient satisfaction sans se moquer de leur mandants. HI ! HI! HI !
Bonne soirée à tous.
PS:Lisez francois gherardi via google
et voyez aussi genealogie et F ...
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 09 janv. 2012 19:39:16 |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 janv. 2012 : 21:24:52
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J'ai bien noté tous les points relevés par JPM.
Avec un très gros bémol, les éléments avancés étant étrangers à notre affaire de quitus :
"Vous voudrez bien noter qu'il aura fallu cinquante ans pour que le CS soit tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission par un écrit notifié avec la convocation.
On ne peut envisager pour le CS d'autre quitus qui le renouvellement ou non des mandats de ses membres, puisque le CS n'a aucun pouvoir d'action hors le cas de délégation.
Quant aux délégataires (CS ou autres), ils sont tenus de rendre compte."
En quoi le fait de rendre compte, serait-il obligatoire, appellerait à exonérer le mandataire de toute responsabilité ?
En quoi le renouvellement du mandat des membre du CS, et à y être de celui du syndic, vaudrait-il 'quitus' pour les actes du mandat précédent ???
Pardon, mais il y a là non seulement tromperie, mais perversion à vouloir transfomer un acte essentiellement juridique (exonération de responsabilité) avec l'appréciation subjective de "bons et loyaux services" qui suivrait un "compte rendu d'activité" entrainant le renouvellement du mandataire, CS ici, syndic là !
Ce sont là le type même d'arguments fallacieux avancés par de nombreux syndics (refus = jugement, défiance, sanction, rejet...) destinés à tromper les copropriétaires sur la nature exacte du quitus.
Demande t-on à un syndic " Si vous êtes assuré en RCP c'est que vous n'êtes pas fiable, que nous n'avons aucune garantie sur votre sérieux puisqu'il vous faut être assuré, qu'il y a donc des risques à travailler avec vous ?"
Pourquoi cette "haine" parfois dès que le syndicat souhaite se prémunir, s'assurer lui-même pour préserver ses intérets en ne votant pas le quitus ?
Il ne faut pas tromper les néophytes :
- on doit approuver des comptes justes, faire des réserves conditionnelles sur les dépenses sans justificatifs, rejeter celles injustifiées car engagées abusivement.
- on doit refuser le quitus par principe, en ce sens que ce rejet est une assurance indispensable à la préservation des intérets du syndicat.
- on doit renouveler le mandat du syndic sortant dont on est en gros satisfait (mĂŞme s'il a fait des 'erreurs' ou mĂŞme des "bĂŞtises").
Il n'y a pas de lien entre ces 3 points, sauf à vouloir faire de mauvaises pates pour mieux "rouler dans la farine" les copropriétaires !
NB : accessoirement, bien que sans intéret pour la question du quitus, on peut noter que si les textes ont rendus obligatoire un CR tant pour le délégataire que pour le CS ... ils sont silencieux pour le syndic. 
*** ortho *** |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2012 22:06:46 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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115
Posté - 09 janv. 2012 : 21:49:19
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citation: Initialement posté par Gédehem"Et bien non, nous ne sommes pas d'accord."Vous n'êtes pas d'accord, ce qui est différent, cette 'imposition' d'un " nous" qui engloberait tout le monde sauf Janys étant désagréable ..... Je ne vous englobe pas. Je ne parle que pour moi. Par "nous" il fallait comprendre "vous (Janys) et moi." |
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GĂ©dehem
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116
Posté - 09 janv. 2012 : 22:03:29
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... j'avais compris le "nous" de Janys plus général .....
JPM :
"La reconnaissance par le mandant de la bonne exécution de la mission confiée au mandataire relève du plus élémentaire bon sens dès lors que dans bien des cas il s'agit d'un service éminent rendu au mandant."
Dans la mesure où un mandataire monaye sa mission et tous ses services, ce qui est la règle pour tout syndic professionnel, il n'est pas possible de parler de services éminents, sauf encore une fois à induire en erreur !
C'est là une image d'un autre temps, de celui du "petit syndic" du coin de la rue qui gérait le syndicat "en bon père de famille", c'est à dire parfois en en faisant "un peu plus" compte tenu des relations "amicales" et étroites avec les copropriétaires connu personnellement ! (il y en avait plein : combien en restent-ils ?  )
Ce temps là est passé, n'existe plus. Nous avons maintenant à faire (affaire ?) à des Sociétés commerciales qui vendent leurs services et qui n'ont pas pour objectif d'être de "bon père" mais de faire de "bons profits."
Si "services éminents" il y a, il s'agirait de ceux dépassant la mission initialement convenues, qui plus est non ou mal rémunérés.
Il existe sans doute quelques altruistes, bravo Ă eux, mais surtout de mauvais gestionnaures qui font mal leurs calculs de marge.
A ma connaissance il n'existe pas de Ste commerciales qui se lancent dans la réalisation d'éminents services sans une contre-partie sonnante ... sans trébucher lorsqu'ils sont "trés éminents" !
De quels "services" qui plus est "éminents" s'agirait-il, c'est à dire au dessus du commun de la mission prévue et rémunérée, à un point tel qu'ils doivent être mis en avant ?
Y aurait-ils des services qui échapperaient à ceux prévus, ou à défaut non rémunérés d'une façon ou d'une autre ?
Pardon encore, mais ce sont lĂ des arguments qui ne tiennent pas la route.
En quoi le fait d'effectuer des "services éminents" à tout coup facturés, rémunérés, devraient-ils amener le "bon copropriétaire reconnaissant" à voter le quitus ??
Pardon encore, mais dans quel monde sommes nous ??
La satisfaction (reconnaissance ?) du mandant Ă son mandataire s'exprime lors du renouvellement de son mandat, et pas Ă une autre occasion.
L'exonération de responsabilité du mandataire (le quitus) n'est pas du tout un acte qui porte sur la reconnaissance de ses services seraient-ils "éminents" (!), d'appréciation de la qualité de ses services, un vote de satisfaction.
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Édité par - Gédehem le 09 janv. 2012 22:43:54 |
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max2607
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Posté - 09 janv. 2012 : 22:46:58
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Bonsoir,
J'ai été un peu absent du débat, mais je remarque qu'il est toujours aussi passionné ! A la limite du pugilat même !
Quoi qu'il en soit, le quitus n'étant pas exigé par les textes de loi, je pense que cela doit suffire à faire interdire son inscription par le conseil syndical lors de la préparation de l'AG par le CS...
J'ai appris en entrant dans le monde du travail, que ce que pouvait proposer un "patron" à ses employés, était en général dans l'intérêt du patron et non des employés...
J'ai pu vérifier l'exactitude de cette évidence à de nombreuses reprises et je pense que cette évidence peut s'appliquer aux SYNDICS qui effectivement veullent ce quitus dans leur intérêt plutôt que celui des syndicats des copros !
A qui profite le quitus ? Au Syndic ou aux SdC ? La réponse est évidente... Il ne sert à rien de tourner autour du pot !
A charge pour les copropriétaires de comprendre pourquoi il faut refuser un quitus. Le syndic l'a compris lui ! Moi aussi, j'ai compris le jour où j'ai réalisé que le syndic faisait ce qu'il voulait à partir du moment où on lui laissait les mains libres...
L'essentiel est d'apprendre aux autres membres de la copro que le quitus leur est néfaste...
Ainsi, j'ai eu la chance que le syndic continue le bras de fer qu'il avait engagé contre moi et me permette de faire condamner les copropriétaires pour qu'ils comprennent que le syndic avait comis des erreurs et que malgré tout le quitus lui était accordé !
Si le syndic n'avait pas continué à s'enliser, je n'aurais jamais été demander au Tribunal des comptes et le quitus, même si je votais "NON", aurait été en majorité voté "OUI" par les autres copropriétaires qui ne voyaient pas les indélicatesses du syndic...
Il est impératif de faire comprendre cela aux copropriétaires, mais cela reste difficile tant qu'on ne sait pas comment fonctionne un syndic et tant qu'on ne détecte pas d'irrégularités dans les méandres de sa gestion. |
Édité par - max2607 le 09 janv. 2012 22:48:27 |
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118
Posté - 10 janv. 2012 : 00:36:44
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gedehem : citation: Pardon, mais il y a là non seulement tromperie, mais perversion à vouloir transfomer un acte essentiellement juridique (exonération de responsabilité) avec l'appréciation subjective de "bons et loyaux services" qui suivrait un "compte rendu d'activité" entrainant le renouvellement du mandataire, CS ici, syndic là !
Ce sont là le type même d'arguments fallacieux avancés par de nombreux syndics (refus = jugement, défiance, sanction, rejet...) destinés à tromper les copropriétaires sur la nature exacte du quitus.
gedehem : JPM est un syndic pur et dir caché sous un masque de " vieux sage".
Sur cette question du quitus, ces arguumenst ringards sont connus de tous les assemblés de copropriétaires et totalement hors du sujet !!
C'est Ă©videment le signe d'une profession qui refuse toute modification d'acquits hors la loi !!!
On oblige le CS a faire un rapport d'acivité à joindre à l'OD, alors que ce CS est béncole et n'au aucun pouvoire de décison, et n'est pas rénuméré. Le législateur a certianement confondu Conseil Synidcal et syndoc comme une majorité de personne.
JPM n'ose même pas avoué, ce que certains petits syndics font, la pression des assurances professionnels de faire voter le quitus. Un atce juridique n'a rien d'une reconnaissance, ou le fait d'avouer son amour pour son syndic !!!
JPM :C'est bien le mandataire qui devrait être réconnaissant de son mandat de lui renouveller sa confiance et sosn contrat !!!
JPM : le syndic n'est pas le patron de la copropriété et du SDC !!!!
JPM : citation: Vous voudrez bien noter qu'il aura fallu cinquante ans pour que le CS soit tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission par un écrit notifié avec la convocation.
!!!!!! hors sujet
Vous donnez beaucoup de leçons juridiques, mais on donne le quitus dans les administrations ou dans les conseil d'administration des entreprises que sur un rapport écrit moral et fiinancier complet, pourquoi ne suggérez vous pas ce rapport obligatoire du syndic lié à cette résolution du quitus.
Voter le quitus sur de gros mensonges comme vous venez de le faire ne peut pas revaloriser votre profession.
JPM :pourquoi tromper vos mandants sur la notion de quitus !! Avez vous un grand besoin d'être éxonérer de vos fautes ?? |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
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119
Posté - 10 janv. 2012 : 11:02:22
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Je veux bien essayer de prendre mon courage à deux mains pour m'approcher du micro et poser ma question "est-ce que le secrétaire peut nous expliquer l'utilité du vote du quitus, sert-il au syndicat ou bien au syndic ?" ... Mais je présume que rapidement ma voix sera couverte par un immense bêlement désapprobateur de moutons excédés par la perte de temps précieux que mon intervention impose à la généreuse assemblée réunie dans les meilleures intentions et malheureusement toujours dérangée par les perturbateurs qui posent des questions idiotes juste pour se faire remarquer, alors qu'il y a tellement d'autres sujets bien plus importants à discuter.
Un modèle de lettre, vous dis-je, et dès que ce modèle sera sur le net il suffira que les syndics n'en reçoivent que quelques unes pour qu'ils renoncent à réclamer le quitus. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 10 janv. 2012 11:09:20 |
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max2607
Contributeur actif
France
139 message(s)
Statut:
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120
Posté - 10 janv. 2012 : 11:15:56
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avez vous le modèle de cette lettre ? |
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