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Gédehem
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 Posté - 07 janv. 2012 : 18:24:17
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On ne tient effectivement pas une AG sans la présence du syndic !
Sa présence est indispensable ne serait-ce que pour "rendre ses comptes".
Si sa présence est indispensable, il ne doit avoir aucun fonction dans sa tenue/déroulement, c'est à dire être secrétaire de séance lorsqu'il y a litige ou difficulté.
(Il y a confusion ici entre "présence indispensable pour rendre compte et/ou donner 'consei'l" avec "présence indispensable à la validité de l'AG et donc des décisions prises", ce qui n'a rien à voir !!)
"Elles ont généré aussi l'apparition d'une masse de copropriétaires qui, d'une manière ou d'une autre, les uns de bonne foi, les autres de mauvaise foi, perturbent la vie des copropriété."
JPM comme à son habitide est ici très 'diplomate" sur ces 'perturbateurs'
Mettons des mots sur les maux : être propriétaire impose d'en avoir les moyens. Etre copropriétaires davantage, dans la mesure où il y a alors une sorte de 'solidarité' entre ces propriétaires indivis.
Il faut voir la réalité en face : la principale plaie de nos copropriétés ce sont les impayés, avec les restrictions à la réalisation de travaux de conservation/revalorisation faute de moyens importants à court terme.
Sur ce dernier point, combien de syndicats ont constitués une "réserve travaux"? Combien ont créés un "fonds permanent travaux/investissement" ?
S'il devait être institué demain, combien de copropriétaires seraient "à la peine" ?
On a poussé à l'accession à la "co"propriété, qui plus est avec des incitations fiscales, sans en mesurer le risque pour la colectivté "syndicat". C'est sans doute sur ce plan là que les textes qui nous régissent sont très en retard par rapport au développement de la copropriété. L.art.10-1 ou 19.2 n'y changent rien.
On peut y ajouter l'ignorance dans laquelle 95% des accédants se trouvent : ils achetent un "appartement/logement", c'est tout. Le reste, le syndicat (dont il ne savent pas ce qu'il est), les parties communes (qui ne sont pas à eux puisqu'ils n'y "logent" pas), voila bien des choses qui leur passent par dessus la tête.
Mais on est loin du quitus, non ?
(Pas grave : 80% ne sait pas ce qu'il est !  ) |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2012 18:29:19 |
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filomat
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 Posté - 07 janv. 2012 : 18:27:36
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Ce qui est extrêmement malhonnête c'est de demander à des copropriétaires de se prononcer sur une résolution dont le sens précis n'est pas indiqué.
Le mot "quitus" ne figure ni dans la loi de 1965, ni dans le décret de 1967 ... mais alors d'où sort-il ?
Voici la définition de mon dictionnaire (maxidicco éditions de la connaissance) :
citation:
Quitus : Acte par lequel la gestion d'une personne est reconnue régulière : Les copropriétaires donnent quitus au syndic 1421 latin médiéval (date d'apparition du mot dans la langue française)
Le syndic est chargé de l'organisation de l'assemblée, il a le droit de demander une reconnaissance de régularité de sa gestion, le fait d'acter qu'il n'existe pas, à la date de sa demande, de conflit connu entre lui et les copropriétaires, tout comme le ferait un employé qui quitte son employeur en lui demandant le certificat de bons et loyaux services, tout comme le font un locataire et son bailleur en signant l'état des lieux.
Le bailleur ne va pas refuser de reconnaitre que le logement lui est remis dans l'état initial sous prétexte qu'il n'a pas pu regarder à l'intérieur des murs, que peut-être le locataire a fait bruler son café et que la vapeur est restée dans les murs et que le papier peint va alors se décoller dans 5 ans.
Le locataire est présumé innocent, le syndic aussi !
Si le syndic ne demande pas le quitus c'est qu'il a quelque chose à se reprocher et que donc il n'ose pas le demander !
Méfiez vous des syndics qui ne demandent pas le quitus !
La majorité (des copropriétaires) a toujours raison, je vous l'avais bien dit !
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Édité par - filomat le 07 janv. 2012 18:43:55 |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2012 : 18:39:54
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"Quitus : Acte par lequel la gestion d'une personne est reconnue régulière "
CQFD : QUI parmi la masse des copropriétaires de tel syndicat est à même d'apprécier si tous les actes de gestion du syndic ont été réguliers, y compris parmi ceux connus ?
Méfiez-vous des copropriétaires qui donnent quitus les yeux fermés : "Ils ne savent (bien) ce qu'ils font".
PS : "..... le fait d'acter qu'il n'existe pas, à la date de sa demande, de conflit connu entre lui et les copropriétaires, tout comme le ferait un employé qui quitte son employeur en lui demandant le certificat de bons et loyaux services, tout comme le font un locataire et son bailleur en signant l'état des lieux.
Désolé, mais ces choses n'ont rien à voir les unes avec les autres ni même avec le quitus ! |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2012 18:42:24 |
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filomat
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Posté - 07 janv. 2012 : 19:09:50
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Posté - 07 janv. 2012 : 19:15:01
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filomat : locataire, employé, ... rien à voir avec le quitus !!!!
Donner quitus à quelqu'un, c'est reconnaître que la gestion d'une personne est régulière et exacte.
un état des lieux, un certificat de travail , n'ont rien, à voir avec la notion de quitus.
filomat : citation: Si le syndic ne demande pas le quitus c'est qu'il a quelque chose à se reprocher et que donc il n'ose pas le demander !
Cela est totalement idiot; si le syndic pousse le SDC a lui donner quitus, c'est simplement sous la pression de son assurance pro !!!. Que la gestion soit bonne ou mauvaise, on est dans le juridique pour le syndic. Une pièce d'un dossier pour un éventuel contentieux futur à classer auprès de l'assurance pro. !!
En donnant quitus au syndic, le syndicat renonce à mettre en cause sa responsabilité pour d’éventuelles fautes de gestion.
Il ne peut plus rien lui être reproché pour sa gestion SAUF Le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même de constater (3°chambre civile, 23 juin 1999 N° de pourvoi : 97-17085, Legifrance).
gedehem : citation: On ne tient effectivement pas une AG sans la présence du syndic !
Sa présence est indispensable ne serait-ce que pour "rendre ses comptes".
Bien évidement !! mais quand le syndic démissionnaire ne vient pas à l'AG !!! |
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filomat
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Posté - 07 janv. 2012 : 19:20:50
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filomat
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Posté - 07 janv. 2012 : 19:36:58
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2012 : 20:56:08
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Tout ceci n'a rien à voir avec les petits pois !
Ni même avec le relevé d'eau chaude ou la réfection de la porte d'entrée !
Comme beaucoup, c'est là la confision classique sur cette histoire de quitus.
Pour reprendre votre exemple d'interupteur qui a été changé, à votre grande satisfaction comme à celle des autres, que s'avez-vous de celui qui l'a changé : est-ce un électricien, une entreprise déclarée, un étudiant (ou pas) travaillant au noir ?
Ceci en référence à ce syndicat condamné à un redressement Urssaf : l'artisan en charge de la réfection de la loge concierge s'est avéré non enregistré (ce que n'avait pas vérifié le syndic), ni même assuré, et pour cause. Pourant il avait un bien joli papier à entête pour son "entreprise", ce qu'avait relevé quelques copropriétaires lors du vote de son devis !
Ou à ce syndicat condamné par la faute du syndic, qui n'avait pas vérifié que les employés de l'entreprise en charge du ravalement des façades n'étaient majoritairement pas déclarés.
Filomat, comprenez que le "quitus" ne se limite pas à l'exactitude des comptes ou au changement d'un interrupteur, et que les copropriétaires ignorent une grande majorité des actes passés par le syndic en leur nom..
Sur l'incompétence, le fait d'ignorer tel acte, de ne pas être en mesure d'en apprécier la conformité, la légalité, cela n'a encore rien à voir avec avec les petit pois, seraient-ils 'chiche" !
Lorsqu'un juge se déclare "incompétent", ce n'est pas qu'il est nul ... |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2012 21:04:13 |
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filomat
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Posté - 07 janv. 2012 : 22:15:31
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2012 : 23:25:18
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"Le quitus c'est un peu comme quand le cuisinier scrupuleux vient dans la salle du restaurant pour s'assurer auprès des clients qu'ils sont satisfaits : En général ils lui donnent leur opinion sans avoir besoin de visiter sa cuisine "
Il a été écrit et redit que le quitus n'avait rien à voir avec l'appréciation que l'on à des plats servis par le syndic, le millésime de ses bouteilles ni même de l'état de sa cuisine !
On ne peut que vous inviter à relire ce qui a été dit de l'acte de nature juridique qu'est le quitus, qui ne repose pas sur des éléments subjectifs tels que la température du plat ou la fraicheur du poisson.
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JPM
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Posté - 07 janv. 2012 : 23:51:54
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Indications erronées en ce qui concerne l'incidence potentielle du quitus sur certaines responsabilités évoquées plus haut : entrepreneur utilisant des travailleurs au noir, irrégularité d'une opposition à paiement de prix pour recouvrement des impayés du vendeur, erreurs dans un état daté, etc ...
Le quitus ne peut avoir aucune incidence dans ces cas.
A l'égard des copropriétaires, tout acte de gestion ou d'administration effectué par le syndic est réputé avoir été réalisé conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables. Cette règle n'est pas propre au régime de la copropriété.
Un malade peut signer un papier reconnaissant qu'il a bénéficié d'un traitement ou d'une opération chirurgicale. On ne pourra lui opposer ce papier si le chirurgien a loupé une suture ou oublié une pince dans le ventre du bonhomme.
Sur ce genre de points, la jurisprudence est soigneusement recélée et camouflée. La question du quitus est, dans notre domaine, celle pour laquelle on trouve la plus grande désinformation du public.
C'est pourquoi il faut largement diffuser les arrêts de jurisprudence. Ce qui sera fait prochainement. Outre des indications juridiques sérieuses, on y trouve de joyeuses affaires (faute alléguée du syndic pour un dépassement de 23, 12 € !!!) et les agissements abusifs de certaines assemblées générales.
On y trouve aussi, précisons le, des fautes grossières du syndic.
Il faut également faire connaître les solutions applicables dans des régimes voisins.
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filomat
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Posté - 08 janv. 2012 : 08:17:26
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Il n'en demeure pas moins que la question du quitus ne fait pas partie de la liste de celles qu'il est obligatoire de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle (sauf erreur de ma part, je n'ai pas encore vérifié dans la loi de 1965 et le décret de 1967).
... et qu'il n'est pas forcément évident de pouvoir la classer dans la liste des questions qu'il est possible d'inscrire à l'ordre du jour ...
ps : ... ni même de la liste des résolutions sur lesquelles l'assemblée est obligée de se prononcer ... mais dans ce cas comme seule la majorité des "exprimés" est comptabilisée il suffit qu'un copropriétaire accepte la résolution pour que la majorité soit réunie ... à moins que l'assemblée décide de ne pas procéder au vote de la résolution figurant à l'ordre du jour, c'est à dire qu'en séance elle soumette au vote la résolution : "l'assemblée décide de ne pas procéder au vote de la résolution concernant le quitus au syndic et qui figure à l'ordre du jour de la convocation"...ou bien simplement que le président, avec l'accord de l'assemblée, n'évoque pas le sujet de cette résolution en séance. Ce n'est pas parce-qu'un projet de résolution figure sur l'ordre du jour des convocations que l'assemblée est obligée de se prononcer sur le sujet, ni même d'en délibérer...
Que de plus la "masse" des copropriétaires (dont je fais partie) en ignorait le sens exact (à preuve la citation du maxidicco qui choisit justement le cas de la copropriété pour l'illustrer).
De ce point de vue notre discussion aura donc été constructive et positive, comme souvent sur le forum et grâce aux interventions de ses experts et modérateurs que je ne peux que remercier une fois de plus.
Il est bien difficile de trouver un juste équilibre entre les intérêts de toutes les parties impliquées dans une copropriété. |
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Édité par - filomat le 08 janv. 2012 10:09:06 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 08 janv. 2012 : 10:16:22
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citation: Initialement posté par Gédehem
JPM comme à son habitide est ici très 'diplomate" sur ces 'perturbateurs'
Mettons des mots sur les maux : être propriétaire impose d'en avoir les moyens. Etre copropriétaires davantage, dans la mesure où il y a alors une sorte de 'solidarité' entre ces propriétaires indivis.
Solidarité ? Indivis ? ... cela est plus que discutable et mériterait une nouvelle discussion qui risquerait d'être explosive ...
Il y a sans doute "communauté d'intérêts" mais parler de solidarité est "osé" , car la solidarité suppose la volonté ou au moins l'accord de ceux qui donnent .
Dans la copropriété lorsque certains copropriétaires sont amenés à "donner" à d'autres, c'est que ces derniers n'ont pas payé ce qu'ils doivent et qu'ils sont insolvables même après la vente de leur lot ...
Il serait donc souhaitable de trouver un autre mot que "solidarité" pour qualifier cette situation de responsabilité patrimoniale particulière , que proposez-vous : répartition , imputation autoritaire, collectivisation, pénalisation, fiscalisation, charité , altruisme, ... ?
L'indivision est aussi plus que discutable, mais je crois avoir bien compris ce que voulait dire GDM dans son post 81, voulant insister sur le devenir des dettes des copropriétaires insolvables, lesquelles se trouvent tout simplement prises en charge par le SDC ,malgré , très souvent, la responsabilité du syndic par son défaut de diligences et sa négligence à avoir laissé s’accumuler des impayés sans prendre les mesures de recouvrement dès les premiers signes de difficultés de la part du débiteur.
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JPM
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Posté - 08 janv. 2012 : 11:40:13
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Réflexion encore très fine de Jany 2718 à propos de la solidarité dans le régime de la copropriété.
En Provence, depuis bien longtemps, on parle de communautés immobilières à propos des syndicats de copropriétaires. Et, de fait, sans écarter la primauté des copropriétaires, on intégre à cette communauté les locataires et autres occupants réguliers.
Il peut effectivement arriver qu'une ou plusieurs défaillance(s) de copropriétaire(s) dans l'obligation de payer les provisions ou charges entraîne une insuffisance de trésorerie plaçant le syndicat dans une situation de cessation des paiements.
Quelles que soient les causes de cette situation et les responsabilités encourues, il n'y a pas d'autre choix pour les copropriétaires solvables que de renflouer la trésorerie syndicale. Le statut évoque à cet égard la procédure d'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires.
Théoriquement, il ne s'agit que d'un abondement provisoire. Si les garanties prévues par le statut ont bien été mises en oeuvre, le syndicat doit récupérer les sommes dues après avoir obtenu les décisions judiciaires nécessaires et effectué les mesures d'exécution de ces décisions. Il est alors possible de rembourser ceux qui ont contribué au renflouement.
Il s'agit d'un risque lié au caractère collectif de l'institution. Cela rappelle un peu la théorie millénaire du " jet à la mer " en droit maritime. Sur un bateau il y a des marchandises appartenant à plusieurs marchands. Une grosse tempête exige de jeter à la mer une partie de la cargaison. Si finalement le navire arrive au port, les marchands affréteurs doivent se partager la perte puisque le jet à la mer a permis de sauver une partie des marchandises.
Un peu ? Parce que les modalités sont différentes. Mais un élément commun est qu'en présence d'un évènement prévisible, - la tempête -, il n'y a pas d'autre solution à adopter.
C'est effectivement une sorte de solidarité inéluctablement liée au recours à un mécanisme collectif (affrètement ou copropriété).
En ce sens, l'observation de Gedehem est exacte, sauf que dans notre domaine la copropriété est divise. Le droit de copropriété porte essentiellement sur la partie privative du lot et il n'y a indivision qu'à titre accessoire (mais impératif) sur les parties communes.
Dans les copropriétés classiques régies par la loi de 1965, la ruine des parties communes entraîne la disparition des parties privatives.
Dans les " copropriétés en volumes " ce n'est pas le cas. Chacun des volumes déterminés par l'état descriptif de division est un bien immobilier dont l'existence n'est pas affectée par la destruction du bâtiment.
Est-on ici loin du quitus ? Pas tellement !!!!
Le contrôle du suivi des recouvrements de charges, et a fortiori celui du règlement des successions de copropriétaires décédés, de la mise en oeuvre des garanties du syndicat (hypothèques et autres) relève sans nul doute du contrôle de l'administration du syndicat et non pas du contrôle des comptes.
Les comptes ne sont que le reflet des actions d'administration et de gestion. Ils peuvent être parfaitement exacts alors que certaines de ces actions ont été omises, tardives ou mal traitées.
D'où la nécessité d'une question à l'ordre du jour portant exclusivement sur le contrôle de l'administration et de la gestion qui doit pouvoir aboutir à l'enregistrement de réserves ou critiques impossibles à enregistrer au titre de l'approbation des comptes lorsque ceux ci se révèlent parfaitement exacts.
L'inscription de la question portant sur le contrôle de l'administration et de la gestion présente ainsi un intérêt égal pour les copropriétaires et pour le syndic. Il peut même être plus grand pour les copropriétaires quand cest une affaire importante qui est en cause.
L'expérience montre que dans la plupart des cas, les réserves inscrites au titre de l'approbation des comptes ne sont suivies d'effet que lorsqu'il s'agit réellement d'erreurs de classement, de calcul ou de répartition.
Quand l'assemblée décide d'évincer une facture contre l'avis du syndic, on retrouve ensuite la facture dans un compte d'attente, sans solution pratique.
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Posté - 08 janv. 2012 : 12:32:09
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filomat : vous ne vous décidez pas à comprendre ce que signifie quitus !! les synonimes ne sont pas satisfaction, amour, qualité, confiance, ..... mais décharge, acquit, quittance, récépissé, reçu !!! rien de qualitatif ni de subjectif. Du juridique pur !!!!
filomat : lisez bien cette phrase de JPM : Les comptes ne sont que le reflet des actions d'administration et de gestion. Ils peuvent être parfaitement exacts alors que certaines de ces actions ont été omises, tardives ou mal traitées.
filomat : vérifiez les comptes c'est bien autre chose que de pointer les factures et la balance finale qui sera bien évidemment équilibrée !!!
La comptable de notre ancien grand syndic nous repettait à chaque fois : " pourquoi désirez vous le grna dlivre, les contrats, les dossiers trvaux, .... la balance présentée est équilibrée c'est que les comptes sont justes !!!! 
JPM : citation: Dans les copropriétés classiques régies par la loi de 1965, la ruine des parties communes entraîne la disparition des parties privatives.
La majorité des copropriétaires oublient cela. Les copropriétaires sotn en indivision sur les aprties communes.
En copropriété horizontale, c'est encore pire, TOUS les nouveaux acheteurs pensent que les murs, le toit, le petit jardin, les barrières, et même le paillasson devant leur porte ( dans le RDC) sont privatifs !!! Une fuite sur la maison du voisin à 500 m, et tout le monde paye la réparation !!! poser un velux demande une autorisation de 'lAG !! couper un grand arbre dans le jardin à jouissance privative est interdit!!!
jany2718 : pas de "solidarité", c'est vrai que ce terme ne convient pas. Emprunt auprès des coprorpiétaires remboursable en cas de vente ou de récupération des dettes.
Les copropriétaires à jour de leurs charges ne paient pas à la place des mauvais payeurs, mais renflouent la caisse de leur SDC suivant leur tantièmes pour payer les factures.
filomat : citation: Il n'en demeure pas moins que la question du quitus ne fait pas partie de la liste de celles qu'il est obligatoire de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle (sauf erreur de ma part, je n'ai pas encore vérifié dans la loi de 1965 et le décret de 1967).
Le quituss n'existe pas dans la loi, nous l'avons dit depuis longtemps. mais dans un ODJ il y a la liste des questions obligatoires fixées par la loi et TOUTES les autres; posées par le syndic, par le CS et par les copropriétaires.
" pas obligatoire" ne veut pas dire interdit !!
Le syndic propose le quitus, et c'est l'AG qui adopte ou rejette. ET il faut toujours le rejetter pour préserver les intérêts du SDC, et ne pas décharger le syndic de toutes responsabilités. L'AG n'a pas à justifier au syndic sa décision.
jany2718 : citation: qu'ils sont insolvables même après la vente de leur lot ...
Ne pas oublier le privilège immobilier MAIS qui a ces limites. C'est pourquoi le syndic doit agir rapidement , prendre une hypothèque légale, car les 3 premières années passent très vite et c'est une des dates limites importante, la justice est lente, et il existe d'autres créanciers comme les banques ou les organismes preteurs beaucoup plus réactifs que les syndics !!!
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 13:21:43
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Trés interssant débat, qui nous entraine très loin, en particulier pour nous montrer que tout ne peut être enfermé dans les textes, que ce n'est pas au raz des paquerettes ou carré une bonne fois pour toute...
Sans réduire ce débat, je voudrais revenir au niveau "bassement matériel" du quitus, que JPM approche dans sa réalité (le tiret est de mon fait !) :
" - Les comptes ne sont que le reflet des actions d'administration et de gestion. Ils peuvent être parfaitement exacts alors que certaines de ces actions ont été omises, tardives ou mal traitées.
- D'où la nécessité d'une question à l'ordre du jour portant exclusivement sur le contrôle de l'administration et de la gestion qui doit pouvoir aboutir à l'enregistrement de réserves ou critiques impossibles à enregistrer au titre de l'approbation des comptes lorsque ceux ci se révèlent parfaitement exacts."
C'est là très exactement la principale difficulté pour les copropriétaires :
- la connaissance qu'ils peuvent avoir ou non de "certaines de ces actions omises, tardives ou mal traitées"
- la compétence qu'ils peuvent avoir ou non pour apprécier "certaines de ces actions omises, tardives ou mal traitées"
Il n'est qu'à lire les sujets sur le recouvrement des impayés, ceux sur les défauts de trésorerie, les appels à la "solidarité", ou même à d'un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires solvables, pour comprendre que la grande majorité des copropriétaires est démunie face à un syndic qui, outre qu'il détient toutes les données, est censé détenir aussi le 'savoir'.
Tous les praticiens savent ce qu'il en est exactement.
Il y a donc bien une sorte de tromperie à vouloir demander à une 'personne' majoritairement ignorante, qui plus est placée quasi sous tutelle, de répondre à une question "..... portant exclusivement sur le contrôle de l'administration et de la gestion." |
Édité par - Gédehem le 08 janv. 2012 13:23:05 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 08 janv. 2012 : 13:34:51
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citation: Initialement posté par philippe388
En copropriété horizontale, c'est encore pire, TOUS les nouveaux acheteurs pensent que les murs, le toit, le petit jardin, les barrières, et même le paillasson devant leur porte ( dans le RDC) sont privatifs !!! Une fuite sur la maison du voisin à 500 m, et tout le monde paye la réparation !!! poser un velux demande une autorisation de 'lAG !! couper un grand arbre dans le jardin à jouissance privative est interdit!!! En copropriété horizontale, généralement ne sont communes que le sol et les réseaux communs. Les constructions, dont les murs, le toit et les barrières, sont, elles, le plus souvent des parties privatives de sorte qu'une fuite sur une maison ne concerne que le copropriétaire du lot et tout le monde ne paie pas la réparation.
Le jardin est une partie commune à jouissance privative.
Les plantations peuvent être réglementées par le règlement de copropriété et il peut effectivement avoir recueilli l'autorisation de l'assemblée générale pour couper un grand arbre.
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JPM
Modérateur
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98
Posté - 08 janv. 2012 : 18:42:48
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En guise de conclusion ( peut-être ???), il faut revenir sur l'origine et la définition de quitus.
Vous ne trouverez pas ce terme dans un dictionnaire de latin classique comme le bon vieux Gaffiot.
Il n'apparait comme adjectif que dans le latin médiéval (à partir du 11e siècle) avec la signification " libéré d'une obligation juridique ou financière ", et des termes voisins comme quittance et [pour] acquit.
Il devient substantif et juridiquement très important dans l'arrêt de quitus donné par la Cour des comptes qui est doté d'une effet libératoire complet au profit d'un comptable public, pour la gestion effectuée pendant toute sa carrière.
Si l'on s'en tient aux indications du Trésor de la langue française le terme a pris par extension le sens de " décharge donnée à une personne de sa mission " et notamment à propos du mandat.
S'agissant de la copropriété, on lit dans l'ouvrage de MM. Bouvet et Cabanac (1954) que " l'approbation des comptes n'a pas une portée relative aux seules écritures concernant l'emploi des fonds. Elle vaut dans bien des cas, décharge au syndic pour certains actes de sa gestion dont l'existence se trouve, à cette occasion, révélée à l'assemblée ".
Ils précisent qu'il s'agit là d'une application de la solution générale en matière de mandat résultant d'un arrêt de la Cour de cassation du 9 mai 1854.
Ces auteurs évoquent ensuite les modifications conventionnelles de la responsabilité du syndic et s'interrogent sur la validité d'une décharge conventionnelle.
Ils rappellent qu'on ne peut donner quitus pour des faits volontairement cachés par le syndic CA Rennes 14 mars 1923), ni même pour des fautes qui se révèleraient dans l'avenir.
Ils précisent : le quitus ne va en définitive couvrir la gestion du syndic que dans la mesure ou l'assemblée a été mise à même d'apprécier la gestion.
Ils conseillent en conséquence aux syndics de faire clairement apparaître dans la convocation les actes pour lesquelles ils estiment souhaitable d'obtenir la ratification de leurs prestations.
et concluent : " Le respect de cet ensemble de précautions doit assurer efficacité au quitus qui constitue ainsi une garantie véritable pour le syndic, sans que pour autant les droits légitimes de la collectivité soient méconnus ".
Il faut signaler que M. Cabanac était un Magistrat grand spécialiste de la copropriété et auteur de nombreux ouvrages dans la collection Les cahiers de la copropriété.
Tout cela montre qu'il n'y a rien de nouveau dans les solutions actuelles de la jurisprudence.
En 1992 le professeur Giverdon préconisait l'inscription à l'ordre du jour de deux rubriques distinctes : approbation des comptes et rapport moral et il évoquait les mêmes restrictions quant à la portée du quitus qui, par ailleurs ne valait pas renouvellement du mandat.
On retrouve des indications identiques chez tous les auteurs.
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:47:09
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ainohi : citation: En copropriété horizontale, généralement ne sont communes que le sol et les réseaux communs. Les constructions, dont les murs, le toit et les barrières, sont, elles, le plus souvent des parties privatives de sorte qu'une fuite sur une maison ne concerne que le copropriétaire du lot et tout le monde ne paie pas la réparation.
ET non !!!! Tout dépend du RDC. Vous pensez à de spavillons non mitoyens, mais dans mon cas nos 33 lots sont des pavillons mitoyens disposés en 5 groupes.
L'architecte a crée des pavillons imbriqués en biais, pour avoir un minimum de bruit et de murs communs. Les petits jardins situés à l'intérier de la résidence sont imbriqué également. J'ai 3 voisins dans mon jardin, et 2 seulement par mon pavillon.
Notre RDC est un copier-coller d'un RDC d'immeuble. Au lieu d'avoir un immeuble de 33 lots avec 4 murs et un toit, nous avons un immeuble à plat avec 1 étage ( les chambres des pavillons), un immense toit, de nombreux murs, ......ET tout cela parties communes !!! ET OUI !!!
TOut cela n'a aucun rapport avec le quitus !! comme l'a dit gedehem :Trés interssant débat, qui nous entraine très loin, en particulier pour nous montrer que tout ne peut être enfermé dans les textes, que ce n'est pas au raz des paquerettes ou carré une bonne fois pour toute...
la copropriété c'est compliquée, même pour les syndics, avec ou sans quitus !!!
gedehem : [quote]Il y a donc bien une sorte de tromperie à vouloir demander à une 'personne' majoritairement ignorante, qui plus est placée quasi sous tutelle, de répondre à une question "..... portant exclusivement sur le contrôle de l'administration et de la gestion."[/quote]
Vous revenez alors sur la théroie de jany2718 !!! tromperie, abus de majorité, abus de confiance, .....le législateur doit donc rendre cette résolution du Quitus illégale en copropriété !! |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 19:09:48
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Philippe, la lecture de vos post semble montrer que pour vous une echelle ou un escalier n'a que 2 marches/barreaux : celui tout en bas, celui tout en haut. C'est ou tout blanc ou tout noir, les nuances, les intermédiaires, connait pas !
Si les choses étaient toutes simples, carrées, les escaliers ou échelles avec 2 marches, nous ne serions pas là à débattre sur certaines questions, il n'y aurait pas autant de recours au juge en copropriété, lesquels (les juges) auraient du temps à consacrer à d'autre affaires plus passionnantes.
Le problème c'est que les escaliers, comme les échelles, sont parfois interminables, et qu'il y a une "foultitude" d'intermédiaires sans que l'on soit très sur d'être arrivé au bout de la question.
Que l'on peut résumer ainsi :
Demande t-on à une personne dépendante, placée sous tutelle, d'apprécier, de juger de la conformité des actes de son tuteur ?
Si aucun texte n'interdit au tuteur de le lui demander, n'y a t'il pas un abus, une sorte de tromperie à le lui demander ?.
Après la 1ère marche il y en a plein d'autres ..... |
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