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 Posté - 05 janv. 2012 : 18:11:58
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jany2718 :Mais quelle faute commet ce syndic ?? défendre ses intérêts n'est pas une faute.
Si le syndic ne gère pas correctement le SDC, l'AG changera de syndic, qui est le mandataire du SDC, et à ce titre il doit rendre des comptes aux copropriétaires à l'AG.
Un syndic n'est pas un fournisseur, et le SDC n'est pas un client !!
C'est bien le SDC et ses copropriétaires qui commettent une grosse erreur en donnant quitus. Un syndic ne force pas les gens à voter Pour. Les copropriétaires sont des gens repsonsables.
Voter le quitus est une décision irresponsable de la part des copropriétaires. Ce sont eux qui qui décident et pas le syndic qui n'a pas ce pouvoir de décision.  |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 05 janv. 2012 : 19:07:40
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais quelle faute commet ce syndic ?? défendre ses intérêts n'est pas une faute.
Pour défendre ses intérêts , et pour exercer sa fonction sans risque de commettre une faute, le syndic doit avoir une formation juridique et comptable suffisante et doit être assuré ( RC pro.) et doit surtout être sérieux et honnête bien évidemment. Si toutes ces conditions sont réalisées ses mandants n'auront pas de problèmes avec ce syndic là .
Mais s'il estime opportun pour garantir sa sécurité , de priver ses mandants de leurs droits de recours contre les fautes qu'il peut commettre, ( alors qu'il est assuré ! ), eh bien , pour ma part, je trouve cela plus que regrettable et certainement fautif, car la fonction du syndic est d'administrer convenablement le SDC et de veiller à la conservation de ses droits et non de s'arranger pour lui interdire toute possibilité de recours contre ses fautes . Bien sûr cela n’est que mon avis et l’expression d’un avis est légitime tout autant que l’avis contraire. Ce qui importe est l’analyse de la situation , l’argumentation et la démonstration entre des personnes sensées et aussi objectives que possible. Les points clés sont :
- la décision de donner le quitus au syndic étant d’aucune utilité pour le SDC et étant même contraire à ses intérêts, elle caractérise probablement un abus de majorité.
- le syndic conseillant l’inscription du quitus à l’OJ et prévoyant un projet de résolution dans le sens d’une approbation est fautif pour défaut de conseil à son mandant .
- un copropriétaire opposant ou absent pourra faire annuler une telle décision donnant le quitus, puisque ce quitus nuit aux intérêts du SDC et à celui du copropriétaire opposant en ce qu’il les prive par avance des possibilités de recours ou diminue les chances de succès d’une procédure s’il y a lieu.
- Il reste certain que le mieux est de ne pas voter le quitus ou encore mieux de ne pas avoir à le refuser si tout simplement la question n'est pas inscrite à l'OJ car elle n'a pas à l'être, puisqu'elle ne concerne en aucune façon les intérêts du SDC , à mon humble avis , qui devrait être largement partagé par la majorité des copropriétaires ayant une certaine expérience de ces questions. |
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ainohi
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Posté - 05 janv. 2012 : 19:39:10
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citation: Initialement posté par Jany2718
- un copropriétaire opposant ou absent pourra faire annuler une telle décision donnant le quitus, puisque ce quitus nuit aux intérêts du SDC et à celui du copropriétaire opposant en ce qu’il les prive par avance des possibilités de recours ou diminue les chances de succès d’une procédure s’il y a lieu. Ne vous reste plus qu'à faire valider cette analyse par un tribunal si vous en avez l'occasion. |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 janv. 2012 : 22:00:51
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"...... qui devrait être largement partagé par la majorité des copropriétaires ayant une certaine expérience de ces questions."
C'est là où le bât blesse : 80% des copropriétaires ignorant tout du foctionnement d'une copropriété, cette histoire de 'quitus' leur passe par dessus la tête.
Un aspect qui n'est pas assez mis en avant : on est passé du syndic désigné "en personne", en raison du "feeling" pouvant exister avec elle, au "mandataire commercial", une ste "anonyme" ....
L'interet d'une entreprise commerciale, et ce n'est pas lui faire injure, c'est de faire du chiffre l'oeil fixé sur les marges, de faire du profit !
Accessoirement de "bien" servir ses clients !
Avec une difficulté pour ce dernier : on ne change pas de sydic comme on change de boucher, de garagiste, de coiffeur, ...de supermarché !
D'où le boulevard pour ces professionels de la gestion immobilière, sans véritables concurrence (un peu comme pour les ascensoristes), qui plus est dans une activités qui est en perpétuelle dévellopement. On construit tous les jours, chaque jour voit naitre une nouvelle copropriété.
Ce n'est pas comme pour les frigo, on ne risque pas de voir une limite à ce marché de la gestion immobilière.
Même si sur le strict plan juridique la démonstration de Janys peut être contestée en l'état actuelle du droit (on ne peut interdire à un mandataire de demander à être dégagé de sa responsabilité), je partage son analyse. D'autant plus qu'aucun texte n'aborde une quelconque "décharge de responsabilité" du mandataire, en particulier l'art.1993 Cciv qui ne parle que du compte rendu de gestion et de "faire raison au mandant" de ce qu'il aurait reçu selon le mandat.
En la traduisant sur d'autres plans : vote t-on quitus au CS, pourtant mandaté pour "assister le syndic et controler sa gestion" ?
Au mandataire d'un copropriétaire pour le représenter à une AG ?
Faudrait-il prévoir une "décharge" dans ces cas ?
Même D.art.21 (délégation de pouvoir pour un acte expressément déterminé) , s'il prévoit bien de rendre compte, ne parle pas du tout de "quitus" pour le bénéficiaire de la délégation.
Il ya donc bien de la part de "la profession" sur cette question du quitus une sorte d'abus de la crédulité/méconnaissance des membres des syndicats mandants, qui plus est lorsqu'il n'est fait aucune réference à sa nature essentiellement juridique mais au contraire en ne mettant en avant que des aspects subjectifs (confiance, appréciation de la gestion, satisfaction ....) totalement étrangers dans cette affaire, tromperie ....
Comme l'indique Ainohi, reste au juge à sauter le pas, du moins s'il est sollicité .... !  |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2012 22:16:24 |
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Posté - 06 janv. 2012 : 09:59:25
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Comme l'indique Ainohi, reste au juge à sauter le pas, du moins s'il est sollicité ....
Le juge ne se prononcera pas sur la "tromperie" et les mensonges - confiance, appréciation de la gestion, satisfaction ...- de cette profession de syndic, mais sur le fond du dossier.
L'AG a voté le quitus, alors le juge prendra en compte ce vote en déboutant le SDC. L'AG décide et non le syndic.
L'abus de majorité que jany2718 denonce n'a rien à voir avec des aspects subjectifs.
jany2718 : Proposez le vote du quitus n'a rien d'illégal !!!!
jany2718 : que pensez vous alors de l'obligation du compte séparé dans la loi, qui s'est transformé par une dérogation de ce compte séparé votée par l'AG et les fonds portés sur le compte du syndic !!! abus de pouvoir également ??
gedehem : citation: Accessoirement de "bien" servir ses clients !
Grosse erreur !! une entreprise qui ne sert pas bien ces clients ne fonctionne pas. Produire, Faire des profits ( ce n'est pas une insulte ), créer des richesses, augmenter ses marges, embaucher, ET satisfaire ses clients sont les signes d'une entrepise qui marche. Et croyez moi ( je reviens de Shanghai !!) les chinois ont vite compris cela.
gedehem ; vous l'avez mĂŞme Ă©crit, il est si facile de changer de fournisseurs !!!
Beaucoup ne connaisse peut être pas la copropriété, mais en ce qui concerne la marche d'une entreprise, nous entendons tous les jours que de grosses c......ries.
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oldman24
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 Posté - 06 janv. 2012 : 12:14:58
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Vu ,sur ce site et ailleurs, la culture des copropriétaires on pourra gloser longtemps sur
l'opportunité de donner ou non le QUITUS au syndic de son syndicat |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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filomat
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Posté - 06 janv. 2012 : 18:05:09
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Il y a une définition du quitus sur wikipédia : Il s'agit d'un terme tout à fait officiel qui s'applique aux comptables du trésor public : Une fois que l'administration leur a accordé le quitus ils cessent d'être responsables sur leurs biens personnels.
http://fr.wikipedia.org/wiki/Quitus
L'ennui c'est qu'en copropriété (mais aussi ailleurs ) "la majorité a toujours raison" et comme la majorité accorde le quitus ...
Pour quelqu'un qui achèterait un appartement en copropriété il serait tout de même prudent de se renseigner sur la proportion de votes contre le quitus, plus cette proportion serait élevée et meilleur serait le "standing", ou "le niveau culturel" de la copropriété, c'est à dire des copropriétaires ... du moins si l'on en croit ce forum.
Une façon simple de savoir "où - et dans quoi -on met les pieds" ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 06 janv. 2012 18:12:33 |
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JPM
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Posté - 06 janv. 2012 : 18:48:31
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Il y a bien d'autres exemples de " quitus ", en général sous d'autres appellations, mais avec des effets identiques.
En droit commercial et même en droit civil par exemple dans le régime de l'administration des iens des incapables.
Plus généralement, nombreux sont les contrats de mandat comportant une clause valant quitus après reddition des comptes.
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Jany2718
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Posté - 06 janv. 2012 : 19:28:27
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Désolé de réagir au risque de fâcher les bienpensants respectueux des usages introduits par certains syndics avec l’inévitable quitus , mais ne devrait-on pas plutôt trouver dans cette « formalité » du quitus la marque de la fin d’un litige entre deux parties, comme cela doit caractériser un protocole de transaction devant mettre fin définitivement à un litige.
Comme il n’existe aucun litige au moment où le quitus est proposé aux votes, il y aurait donc une certaine incohérence de la part des mandants à donner quitus au gestionnaire ou au syndic dans cette situation, disons normale ou exempte de tout litige révélé, alors que sa responsabilité pouvant encore être mise en cause, le serait donc vainement puisque le quitus aurait été donné par avance !
Le quitus ne se justifie donc qu’à l’issue d’un litige réglé de façon satisfaisante ou éventuellement lors de la cessation des fonctions du syndic et encore sur la seule base des éléments portés à la connaissance des copropriétaires dans la convocation de l’AG, ce qui de toute façon n’interdit pas le refus du quitus ( refus évidemment recommandé dans l’intérêt du SDC) même sans qu’aucun manquement n’ait été révélé.
Rappelons que le quitus donné par le SDC au Syndic n’a aucune utilité pour le SDC et qu’il est même contraire à ses intérêts puisqu’il consiste à le priver d’un droit de recours , c’est en cela qu’il est absurde et même constitutif d’un abus de majorité rendant en principe la décision irrégulière et susceptible d’annulation judiciaire.
En revanche bien évidemment le quitus est précieux pour tel Syndic qui sait avoir commis des fautes et souhaite anéantir par avance toute tentative de recours du mandant lésé. Mais en fait, si le Syndic est certain de la qualité irréprochable de ses prestations quel besoin a-t-il donc du quitus ?
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GĂ©dehem
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Posté - 06 janv. 2012 : 20:09:57
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Il me semble qu'il y a une petite confusion dans ce dernier post.
Le quitus n'a rien à voir avec la résolution d'un litige, no mêm avec une appréciation forcément subjective de tels actes et encore moins avec la cessation du mandat.
Le quitus est une décharge de toute responsabilité du mandataire avec retour sur la tête du mandant de la responsabilité de ces actes.
Pour ce qui concerne la copropriété, L.art.14 est très clair : le syndicat est responsable de tout, de A jusqu'à Z, y compris des vices de construction à laquelle il est pourtant étranger ... et donc bien entendu de la réparation des dommages causés par son représentant légal, le syndic.
Autrement dit, c'est toujours le syndicat qui est en première ligne pour réparer les éventuels dommages qui seraient causés par une faute/erreur du syndic (copropriétaire ou tiers). C'est le syndicat qui est assigné, pas son mandataire.
C'est dans un second temps, le syndicat ayant été condamné, qu'il peut se retourner contre son syndic en réparation du préjudice subit, syndic qui assume la responsabilité de ses actes vis à vis de son mandant..
En donnant quitus, le syndicat décharge le syndic de toute responsabilité pour les actes passés au nom de mandant.
Point final.
C'est une décision qui est 'juridique', sans aucun aspect subjectif ou quantitatif, lié à une situation (fin de mandat) ou appréciation de la gestion (content ou pas ....).
La seule question qui se pose :
- le syndic professionnel ayant obligation d'ête assuré pour son activité, qu'elle est la justification de cette décharge de toute responsabilité ?
RĂ©ponse : il n'y en a AUCUNE, quelque soit le sens oĂą l'on tourne les choses .... |
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Posté - 06 janv. 2012 : 20:11:54
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jany3718 : citation: Mais en fait, si le Syndic est certain de la qualité irréprochable de ses prestations quel besoin a-t-il donc du quitus ?
Eh bien voilà la bonne question ??? et si le SDC est très satisfait de son syndic a approuvé les comptes, a renouvellé son mandat, et qu'il est sur que celui-ci a parfaitement rempli son contrat sans aucun doute possible,....ET que le CS est très sérieux et compétent dans son controle, pourquoi l'AG refuserait de donner le quitus à son super syndic???
Quitus or not Quitus, la est la question ??
le quitus n'a rien Ă voir avec un litige.
jany2718 : dans ce post il n'y pas de faute du syndic et pas de litige entre le SDC et le syndic. Le quitus n'est pas la fin d'un litige !!!!
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etc
Contributeur senior
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72
Posté - 06 janv. 2012 : 21:54:02
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JPM
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Posté - 07 janv. 2012 : 11:25:13
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Il est vrai que Jany 2718 se plante, mais elle se plante bien joliment car son argumentation est d'une extrême finesse qui l'on ne trouve pas toujours chez les grands ténors du droit.
Il reste que personne n'a pris la peine d'aller taper "quitus" dans Légifrance. C'est assez compréhensible car les résultats abondants tournent à la confusion de celles et ceux qui prennent le parti de mettre la tête sous l'aile.
En tapant quitus sans taper aussi syndic, on a l'avantage d'avoir la liste des domaines dans lesquels on pratique le quitus.
Ainsi pour la réception des travaux comme pour la levée des réserves portées lors d'une première réception. On pourrait bien adopter une solution identique pour les comptes du syndicat
Pour les commissaires-priseurs, en dernier lieu la loi du 10 juillet 2000 prévoit également un quitus. Je n'en dis pas plus car je n'ai pas eu le temps d'aller voir.
Le quitus dans les sociétés commerciales bien sur. On ne voit pas pourquoi les associés de la SARL Plomberie de Trou sur mer seraient plus qualifiés que des copropriétaires pour donner quitus.
Le quitus dans les comptes de tutelles ou régimes proches et au profit des liquidateurs dans les genres les plus divers.
Et le quitus prévu dans un contrat de mandat classique du Code civil entre deux personnes. Il y a d'autres cas.
Légifrance fournit par ailleurs une abondante jurisprudence des Cours d'appel. Elle présente un grand intérêt.
Je me borne Ă citer :
+++++++++++++++++++
Cour d'appel de Bastia ch. civile b 25 mai 2011
Attendu sur le quitus donné au syndic pour sa gestion que les motifs exposés au soutien de la demande d'annulation ne révèlent nullement l'existence d'une décision contraire à l'intérêt général ; que d'autre part, les carences du syndic à faire respecter les décisions antérieures de l'assemblée générale ne sont pas démontrées ; qu'enfin, la délibération sur le quitus est sans effet sur la responsabilité du syndic ; qu'il n'y a donc pas lieu à annulation de cette résolution ;
Cour d'appel d'Aix-en-Provence 1e chambre civile 7 mars 2008
N° de RG: 06/11687
1/ Attendu qu'alors que la SA "Cabinet TABONI" qui n'est plus en possession des documents du syndicat des copropriétaires indique qu'elle a obtenu régulièrement quitus de sa gestion, ce syndicat ne justifie par aucune pièce du contraire ;
Attendu, en conséquence, que la responsabilité du syndic pour sa gestion passée ne saurait être engagée et qu'en conséquence il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée de ce chef ;
2/ Attendu, cependant, que constitue une faute qui n'apparaît qu'à l'occasion du solde de tout compte le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère, en sorte que la faute est établie dès que, comme en l'espèce, le compte de la copropriété dans ses livres apparaît débiteur à son bénéfice, la sanction en la matière étant la non-restitution de ce solde puisqu'il a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété ce qui engendre toutes sortes de désordres et notamment des soldes de charges minorés des copropriétaires vendeurs de leurs lots par rapport à la réalité et l'absence de recouvrement effectif sur ces copropriétaires vendeurs ;
Et attendu que c'est bien notamment ce que reproche le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à la SA "Cabinet TABONI", limitant cependant son préjudice et sa demande à cet égard à la somme de 11.090,27€ et admettant ainsi être redevable de ce chef de la somme de 5.405,35€ ;
Attendu, dès lors, que c'est à tort que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires du 4bis rue Saint Philippe à payer à la SA "Cabinet TABONI" la somme de 16.495,62€ avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2006 et que c'est à juste titre que ce syndicat a interjeté appel du jugement entrepris ;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu d'une part de confirmer le jugement entrepris dans son principe, mais, l'émendant sur le montant de la somme au paiement de laquelle il condamne à paiement ce syndicat, de fixer cette condamnation à la somme de 5.405,35€ et d'autre part, l'appel apparaissant justifié, de condamner la SA "Cabinet TABONI" aux dépens d'appel ;
++++++++++++++++++
Ces deux arrêts illustrent bien le régime du quitus quant à la limitation de sa portée aux actes portés à la connaissance de l'assemblée générale.
C'est tromper les copropriétaires profanes que de présenter le quitus comme exonérant pleinement et définitivement le syndic de toute responsabilité pour les fautes commises antérieurement à la date de l'octroi du quitus ou plus précisément à la date de cloture de l'exercice examiné.
Dans la seconde affaire, la Cour sanctionne une faute qui n'apparaît qu'à l'occasion du solde de tout compte établi par le syndic non renouvelé à l'occasion de la remise des pièces à son successeur.
Pour la période du 01/01/2000 à ce jour, il y a une soixantaine d'arrêts d'appel qui démontrent le caractère infondé des campagnes menées sur ce point.
Impossible bien sur de les traiter dans UI mais je vais les reprendre de mon côté.
Il y a en outre des arrêts de la Cour de cassation qui maintiennent le courant très ancien et constant dans le même sens.
En passant, je corrige une erreur de Gedehem qui a écrit : citation: Autrement dit, c'est toujours le syndicat qui est en première ligne pour réparer les éventuels dommages qui seraient causés par une faute/erreur du syndic (copropriétaire ou tiers). C'est le syndicat qui est assigné, pas son mandataire.
C'est dans un second temps, le syndicat ayant été condamné, qu'il peut se retourner contre son syndic en réparation du préjudice subit, syndic qui assume la responsabilité de ses actes vis à vis de son mandant..
Le syndicat ayant été assigné peut, lorsqu'il estime que le syndic a commis une faute, l'appeler en garantie dans l'instance initiale.
Il est vrai qu'une difficulté apparait lorsque le syndic incriminé est toujours en place mais la décision d'agir en garantie peut être prise par une assemblée à laquelle il participe régulièrement et d'autre part il existe des solutions pratiques permettant la mise en oeuvre de cette décision.
Les partisans de l'examen de la gestion (avec octroi ou non du quitus) distinct de l'examen des comptes n'ont nullement pour but de procurer aux syndics fautifs une protection abusive.
En suggérant l'insertion d'une question nouvelle dans les ordres du jour (examen de la gestion), ils facilitent au contraire la mention dans le procès verbal de réserves précises concernant la seule gestion sans nécessité pour autant de repousser l'approbation de comptes.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 07 janv. 2012 : 13:56:12
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Les décisions citées par JPM apportent des informations très utiles . Ses commentaires sur la portée relative du quitus sont également précieux et soulignent qu’il faut distinguer les situations dans lesquelles une décision quant au quitus à donner ou à refuser est obligatoire de celles dans lesquelles une telle décision n’est pas obligatoire, comme c’est précisément le cas pour le SDC vis-à -vis du syndic.
Alors que rien n’oblige le SDC à se prononcer sur le quitus ( comptable ou administratif), le fait que le syndic décide de porter cette question à l’OJ et propose un projet de résolution dans le sens de l’approbation, établit son intention de priver son mandant d’une voie de recours ( ou d’affaiblir ses chances de succès ) en cas de litige révélé ultérieurement . Une telle décision ( donner le quitus) peut-elle être considérée comme prise dans l’intérêt du SDC ? certainement et évidemment pas .
Certes, en principe l’action du SDC mettant en cause la responsabilité du Syndic est toujours possible même après quitus, mais on sait bien que le syndic ne manquera pas de se prévaloir de ce quitus et que la réclamation du SDC aura moins de chance d’aboutir dans ces conditions ou même le conduira à abandonner son recours sur la croyance ( erronée certes) de ce que sa réclamation serait vouée à l’échec à cause du quitus qui aurait été donné.
Quant à l’insertion d’une nouvelle demande de quitus pour la gestion, cela ne changera pratiquement rien, sachant que la grande majorité des copropriétaires sont totalement ignorants de ces choses et ne veulent pas risquer de paraître discourtois envers leur syndic en refusant de voter la proposition de résolution donnant quitus. Fort curieusement , c’est au contraire le copropriétaire qui aura osé soulever cette question et montré cette « méfiance odieuse» qui sera montré du doigt et accusé de tous les maux, avec l’assentiment complaisant du syndic assurant le secrétariat.
C’est pourquoi, il serait bon d’inciter les SDC à tenir les AG sans la présence du syndic ou de son représentant. Le secrétariat pouvant très bien être effectué par un ou plusieurs membres du CS ou encore par un tiers moyennant rémunération ( n’importe quelle personne familiarisée avec ces questions, formaliste ou comptable ou huissier…) . Dans ces conditions les copropriétaires se montreraient peut-être moins craintifs de dire certaines vérités et le Syndic ne pourrait pas exercer son influence , sa pression et l’autorité que lui donne son rôle de « monsieur loyal » , qui constitue sa principale compétence.
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air jordan
Contributeur actif
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Posté - 07 janv. 2012 : 14:52:27
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citation: Initialement posté par Jany2718
C’est pourquoi, il serait bon d’inciter les SDC à tenir les AG sans la présence du syndic ou de son représentant.
Ce cas doit rester exceptionnel.
De nombreuses copros fonctionnent correctement et ce n'est pas Ă chaque fois un champs de bataille avec le syndic
La présence du syndic est quand même souhaitable, necessaire, à défaut d’être obligatoire (ce que peu de gens savent!) : Devoir d'information , explications comptables financières juridiques , l'ag est quand même un moment fort pour tout syndic et c'est l'occasion de rencontrer ses clients copropriétaires, de parler avant pendant et après l'ag et de régler bon nombre de problèmes.
Ce genre de position extrême n'est pas une solution...........bien que je rêverai de terminer mes journées à 18H30 hein !!
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Édité par - air jordan le 07 janv. 2012 14:54:01 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 07 janv. 2012 : 15:48:47
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citation: Initialement posté par Jany2718
Alors que rien n’oblige le SDC à se prononcer sur le quitus ( comptable ou administratif), ... Il y a obligation à se prononcer sur le quitus comptable. C'est l'examen des comptes.
citation: Initialement posté par Jany2718
... sachant que la grande majorité des copropriétaires sont totalement ignorants de ces choses ... Poursuivons la logique jusqu'au bout et modifions le code civil. Ne seront désormais capables que les citoyens âgés de plus de dix-huit ans ayant satisfait à un examen de capacité. Ceux qui auront échoué seront placés sous la curatelle d'un service administratif et ne pourront plus voter. Cela leur évitera des erreurs dans la gestion de leur patrimoine et de voter pour des politiciens démagogues.
citation: Initialement posté par Jany2718
C’est pourquoi, il serait bon d’inciter les SDC à tenir les AG sans la présence du syndic ou de son représentant. Tant qu'à faire, supprimons carrément le syndic et n'autorisons qu'un seul mode de gestion, celui du syndicat coopératif. |
Édité par - ainohi le 07 janv. 2012 15:49:55 |
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Posté - 07 janv. 2012 : 16:09:10
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airjordan : citation: Devoir d'information , explications comptables financières juridiques , l'ag est quand même un moment fort pour tout syndic et c'est l'occasion de rencontrer ses clients copropriétaires, de parler avant pendant et après l'ag et de régler bon nombre de problèmes.
Information, explications comptables, financières , juridiques, .... on pourrait aussi et surtout ajouter un rapport financier et moral, car pour donner quitus dans les sociétés comme le dit JPM, ce rapport financier et moral est une obligation.
Dans notre syndicat et depuis plusieurs années, la première partie de l'AG est consacrée au rapport du CS et à toutes les questions des copropriétaires. Rapport précis des comptes, avec toutes les explications du CS, documents et tableaux à l'appu et du syndic, le point sur tous les comptes trvaux votés et exécutés, le point des contentieux- impayés, proçès, ..., le point des petits problèmes courants - incivisme, vols, .... Entre 1 à 2 heures suivant les années, ET après on passe aux votes des résolutions, qui se déroulent rapidement et sans cris !!! Tous les problèmes et les questions sont abordés avant les votes.
Ce rapport du CS avec les explications juridiques, financières de notre "petit" syndic" a beaucoup aidé à rétablir le calme dans les AG, et le problème du Quitus n'est plus jamais abordé, les choses étant claires pour tous les copros présents.
Le rêve absolu !!!!! mais le CS est toujours pugnace et sérieux. Les nombreuses années de bagarre, de magouille, de président du CS dictateur, d'un "grand" syndic méprisant et insultant, ont laissé des traces.
TOUS Les copropriétaires aimeraient certainement tout cela, mais combien de syndic font ce rapport financier et moral ??? un minimum, et combien chez les grands syndics ???
Rencontrer les copropriétaires, parler et informer, régler les problèmes une fois par an à l'AG n'est pas suffisant et peut-être pas l'endroit et le seul moment pour le faire. L'AG est le lieu de décision et d'approbation des comptes et du budget. Visiter la copropriété, parler aux résidents, régler les petits problèmes bien avant l'AG, informer des projest bien avant l'AG,....TOUS les copropriétaires en rêveraient !!
A tout cela associer un CS qui informe les copropriétaires de la gestion courante et des comptes,... Voilà une copropriété parfaite et sereine. Plus besoin de se poser la question du Quitus.
airjordan : la présence du syndic n'est pas une obligation; elle est nécessaire pour la bonne marche du SDC; MAIS le syndic doit rester à sa place et non diriger l'AG. Nous en avons des exemples sur UI chaque semaine !!!
L'AG est souvent l'endroit ou l'on règlent des comptes et des contentieux. le Quitus est plutot vendu par les syndics comme un "jugement" , une défiance sur sa gestion, .... la faute aux syndics évidement. Il n'y a pas forcement de raison d'avoir des doutes sur le travail d'un mandataire, c'est la confiance qui doit être de mise et non les doutes et la suspicion.
airjordan :Le rêve absolu !!! mais je doute beaucoup que les "grands syndics" soient exactement dans cette ligne de conduite. Les Foncia, Lamy et autres, sont dans une logique de réduction des effectifs, d'augmentation des honoraires, et de garder ces pratiques de non respect de la loi !!!
On peut et on doit faire des profits, mais le contact avec ses mandants à son importance en copropriété. Un syndic n'est pas un fournisseur, mais un mandataire qui on remet le chéquier, la signature et les clefs du coffre !!!
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GĂ©dehem
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Posté - 07 janv. 2012 : 16:42:31
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Les éléments avancés par JPM sont interessants dans la mesure où il rappelle le point important lorsqu'est donné quitus au syndic : le quitus ne couvre que les actes dont les copropriétaires ont eu connaissance.
Avec cependant un gros bémol :
"C'est tromper les copropriétaires profanes que de présenter le quitus comme exonérant pleinement et définitivement le syndic de toute responsabilité pour les fautes commises antérieurement à la date de l'octroi du quitus ou plus précisément à la date de cloture de l'exercice examiné. "
Personne n'a prétendu le contraire, du moins parmi ceux qui savent ce qu'il en est du 'quitus'.
Mais c'est aussi tromper les copropriétaires profanes que de prétendre qu'il faut donner quitus au syndic puisque le syndicat peut se retourner contre lui pour des actes passés ignorés des copropriétaires.
C'est là que le bât blesse !
Ce qu'ils ne manquent pas de mettre en avant :
"Attendu qu'alors que la SA "****" (....) indique qu'elle a obtenu régulièrement quitus de sa gestion, ce syndicat ne justifie par aucune pièce du contraire ;
Attendu, en conséquence, que la responsabilité du syndic pour sa gestion passée ne saurait être engagée ....."
C'est là le refrain bien connu, toujours mis en avant par les syndics !Quitus général ayant été donné, c'est le couperet : syndic à priori exonéré de tout.
A priori !
Mais le syndic détennant l'intégralité des archives et pièces du syndicat, celui-ci dispose d'une marge de manœuvre et donc de moyen de preuve réduite à pas grand chose ... voire à rien du tout.
Le syndic aura toujours beau jeu pour démontrer par un moyen ou un autre qu'il détient que le syndicat ne pouvait ignorer l'acte en litige.
Appuyé ici par son assureur RCP, qui ne va pas "lacher le morceau" à la moindre réclamation du syndicat.
Le syndic (professionnel) est obligatoirement assuré pour ses actes lorsqu'ils portent préjudice.
Le syndicat n'a aucun assurance pour "couvrir/réparer" les conséquences dommageables des actes du syndic.
Ayant de plus donné quitus "les yeux fermés" sans même savoir ce qu'est le "quitus" (*), il est doublement pénalisé !
(*) Nous connaissons les arguments : "Si vous refusez le quitus c'est que vous n'avez pas confiance en moi, c'est de la défiance, c'est un jugement négatif sur ma gestion ...." ..et autres balivernes mensongères !
C'est pourquoi je préconise depuis toujours une résolution qui sauvegarde les intérets du syndicat sans pénaliser personne sur la question du 'quitus', qui, sur le fond, ne devrait pas exister dans nos copropriétés, le syndic professionnel étant assuré.
"Les copropriétaires, n'ayant pas connaissance de l'intégralité des actes engagés par le syndic au nom du syndicat, et quand bien même ils les connaitraient n'étant pas en mesure d'en apprécier la conformité ou la licéité, qui plus est le syndic étant assuré pour ses activités de gestion, décident de ne pas donner quitus."
Encore une fois, il faut insister :
- le refus du quitus est une protection pour le syndicat, une ASSURANCE.
- Ce refus n'a rien à voir avec une appréciation de sa gestion, de sa qualité, de la satidfaction que l'on a de son syndic.
Prétendre qu'en ayant donné quitus au syndic ce n'est pas si grave puisque le syndicat pourra tout de même lui demander réparation est une sorte de tromperie !
PS pour etc : Je ne sais ce qui peut vous le laissez entendre, mais je ne suis pas syndic, du moins pas "pro". |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2012 16:49:18 |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 07 janv. 2012 : 17:01:57
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Il est vrai qu'il faut tordre le cou à pas d'affirmations aussi tendancieuses que fausses et infondées. La réalité est que
1) La majorité des copropriétés françaises fonctionnent dans des conditions correctes, avec les incidents qui marquent l'existence de n'importe quelle personne, physique ou morale.
2) Les copropriétaires sont majoritairement d'un niveau intellectuel satisfaisant, capables de gérer convenablement leurs affaires et leurs biens, et de participer utilement à la gestion de biens collectifs.
3) Le statut de la copropriété établi par la loi du 10 juillet 1965 constitue encore de nos jours un régime satisfaisant mais il présente l'inconvénient d'être dépourvu d'un socle juridique cohérent. Depuis presque 50 ans il a bénéficié de quelques ajouts bénéfiques, mais il a été surtout pollué par des rustines législatives déplorables.
4) Ce sont des mesures politiques aussi déplorables (venues de tous les bords) qui ont généré les copropriétés en difficulté : mauvaise gestion de l'accession à la propriété et usage incontrôlé des incitations fiscales à des placements immobiliers finalement hasardeux.
5) Elles ont généré aussi l'apparition d'une masse de copropriétaires qui, d'une manière ou d'une autre, les uns de bonne foi, les autres de mauvaise foi, perturbent la vie des copropriété.
Certains se plaisent à constituer en majorité les copropriétés et les copropriétaires en difficulté. C'est cette pratique qu'il faut rejeter, sans négliger pour autant de traiter les problèmes de 4) et 5).
Il est bien évident que poser en exemple à suivre la tenue d'assemblées sans le syndic est fondamentalement absurde.
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Posté - 07 janv. 2012 : 17:22:03
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JPM : voilĂ 5 points interressants :
JPM : citation: 5) Elles ont généré aussi l'apparition d'une masse de copropriétaires qui, d'une manière ou d'une autre, les uns de bonne foi, les autres de mauvaise foi, perturbent la vie des copropriété.
Vous parles des copropriétaires, mais ou est passé le syndic ??
6) Elles ont généré aussi l'apparition d'une masse de syndics qui, d'une manière ou d'une autre, les uns de bonne foi, les autres de mauvaise foi, perturbent la vie des copropriété.
Ne parlons pas de la formation des gestionnaires !!
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