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maxou
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 Posté - 09 déc. 2011 : 17:45:06
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Bonsoir Ă tous ,
je soumets cette nvelle question :
*Sans précision d'article .. quant à la majorité : le syndic avait proposé
l'an dernier (certes , conformément à l'art18 loi de 07/65 modifié par l'art35 /loi de 1994 etc .. ) la résolution suivante :
- constitution d'une provision pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements
15000 € /an ..
Bien entendu le Syndic a fait pression .. et obtenu gain de cause ..
------------------
- alors qu'à ce jour il reste 35000 e sur le livret ( 20000 € =solde réserve ravalement , à présent achevé..et totalement payé ;
auquels s'ajoutent les 15000€ ponctionnés en 2011 )
** Peut on stopper cette constitution/réserve initialement prévue durant 3 ans ?
** Ne faut il pas en plus : prévoir ,pour quel genre de travaux
( ex:toiture ..chaudiere ) cette réserve sera utilisée .. ?
** Quelle formule devons nous ajouter pour que cet argent ne puisse être utilisé sans concertation préalable et décision d'A.G.?
Remerciements anticipés pour votre aide .
MAXOU
PS : les provisions restent attachées au lot ( ceci est précisé ds le PV..)
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goudejac
Contributeur actif
France
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 Posté - 11 déc. 2011 : 16:23:15
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Bonjour Maxou
Je vous conseille de consulter les 6 pages de ce forum consacrés à cette histoire d'avances attachées au lot au chapitre "Copropriétaires/les charges/page 2 : Remboursement provisions". Vous serez édifié sur le sujet ! ! ! Vous verrez que c'est une pratique interdite, lancée par un logiciel pollué ! Bon courage ! |
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 Posté - 11 déc. 2011 : 16:52:33
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il suffit de décider à la prochaine AG d'arrêter. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 11 déc. 2011 : 16:54:31
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Il serait de bonne gestion d'établir un programme prévisionnel de gros travaux sur le long terme et de constituer des provisions en conséquence, voire de n'en constituer aucune s'il n'y a pas de difficulté de financement lorsque de gros travaux sont décidés.
Ce qui est fait dans votre copropriété n'est pas très rationnel, mais de là à dire que c'est illégal, il y a un fossé difficile à franchir.
A mon avis, la décision prise par l'assemblée générale n'est pas illégale et donc sa contestation serait vouée à l'échec.
Vous avez un excès de trésorerie. C'est dommageable pour les copropriétaires qui s'interdisent inutilement de disposer de leurs deniers comme ils l'entendent. C'est néanmoins bien préférable à une insuffisance de trésorerie qui ferait obstacle à un bon entretien de l'immeuble ce dont souffre malheureusement trop de copropriétés. |
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Posté - 11 déc. 2011 : 17:41:52
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maxou : ce problème de provisions est important en copropriété. La loi est très précise la dessus; on ne fait pas n'importe quoi dans ce cas de provisions pour travaux futurs.
maxou : citation: constitution d'une provision pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements
Fonds spéciaux CLCV Copropriétaires
Dans certaines copropriétés, il existe un fonds de travaux ou réserves, financé par des versements périodiques des copropriétaires soit, suivant des dispositions du règlement de copropriété soit, par la volonté des copropriétaires suite à une décision prise en assemblée générale.
Le problème posé par l’existence de ces fonds de travaux ou réserves est de savoir, avec précision, ce à quoi ils sont destinés. Car sous cette appellation, on trouve des interprétations très différentes, comme :
- fonds de réserves (épargne volontaire),
- fonds de prévoyance (trésorerie, impayés),
- fonds de roulement (trésorerie courante),
- fonds de travaux (affecté à certains travaux),
- etc.
Sachant que, quelle que soit l’appellation que l’on veut donner à l’existence de ce type de trésorerie, il est indispensable que la formulation soit très clairement expliquée lors de l’assemblée générale qui décidera de la constitution de ces fonds, ainsi que des modalités d’utilisation, des montants des versements ainsi que de leurs durées. Il est indispensable que l’assemblée générale décide du placement de ces fonds qui devront rapporter des intérêts au profit du syndicat des copropriétaires (et non au syndic) et décide également de l’affectation des intérêts produits. Ces fonds sont des avances remboursables en cas de vente. Dans la transparence que nous réclamons, il va sans dire qu’il faut une grande rigueur dans la formulation des résolutions, pour ne pas laisser des zones d’ombres et également pour que les copropriétaires soient toujours complètement informés sur la portée de leurs engagements.
cette phrase "conservation des parties communes et des éléments d'équipements" n'est pas précise dans l'objet de la provision, ce n'est pas légal !!! contrairement à ce qu'avance ainohi !!!
la provision est attachée au lot et non au SDC. Elle est remboursable lors de la vente du lot.
ainohi : citation: Vous avez un excès de trésorerie. C'est dommageable pour les copropriétaires qui s'interdisent inutilement de disposer de leurs deniers comme ils l'entendent. C'est néanmoins bien préférable à une insuffisance de trésorerie qui ferait obstacle à un bon entretien de l'immeuble ce dont souffre malheureusement trop de copropriétés.
Une provision pour trvaux futurs, ce n'est pas de la tésorerie !!! elle en sert pas à boucher des trous. Ces fonds sont placés et produisent des intérêts pour le SDC; attention de ne pas laisser ces fonds sur le compte du syndic !!!
Le syndic peut tout à fait proposer aux votes une avance de " solidarité " pour bocher un trou de trésorerie en cas d'impayés, pour pouvoir payer des factures. Comme le fonds pour travaux, celle-ci doit être attéchée au mot et elle est remboursable en cas de vente.
la loi
L’article 35 du décret du 17 mars 1967 détaille les différentes sommes pouvant être exigibles :
. avance, généralement appelée « fond de roulement » constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel.
. provisions trimestrielles du budget prévisionnel qui doivent être payées le 1er jour de chaque trimestre ou à des conditions différentes si l’assemblée en a décidé autrement : provisions mensuelles, ou semestrielles par exemple.
. provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel : il s’agit des dépenses pour gros travaux, études techniques, diagnostics et consultations.
. avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux qui aurait été adopté par l'assemblée générale.
. avances constituées par les provisions spéciales pour les travaux futurs non encore décidés : il s’agit de « fonds d’épargne » ou « fonds de prévoyance » qui serviront à financer des travaux de gros entretien et de conservation des parties communes, qui seront décidés ultérieurement. La loi impose au syndic de soumettre tous les trois ans à l’assemblée la décision de constituer ces fonds d’épargne.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 11 déc. 2011 : 19:52:15
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citation: Initialement posté par philippe388cette phrase "conservation des parties communes et des éléments d'équipements" n'est pas précise dans l'objet de la provision, ce n'est pas légal !!! contrairement à ce qu'avance ainohi !!!
Si ce n'est pas légal, on peut faire annuler cette décision par le tribunal.
Quel texte, éventuellement quelle jurisprudence faut-il invoquer pour déclarer cette décision illégale ?
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maxou
Nouveau Membre
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Posté - 12 déc. 2011 : 08:38:08
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Je remercie les différents participants ..
Néanmoins , et comme ns avons déjà 28000 e de fonds de roulement .. il serait qd même inadmissible et immoral de laisser utiliser les fonds provenant d'avances ( en vue de travx .. ) pour couvrir les impayés .. qui ont augmenté à cause des abus de pouvoirs du syndic et des carences du C.S actuel ( qui a fermé les yeux sur la modification du nbre des ADF .. et ne l'a pas soumise en A.G. ..)
* Le syndic est un adepte du travail minimum avec un profit maximum .. "aux dépens de ceux qui le couvrent "
il n'applique pas la loi SRU .. ne comptabilise pas les intérêts de retard .. en résumé : il ne veut pas de travail supplémentaire .. tout en protégeant son électorat..
- en dépit des fonds de roulement sur le compte courant , la trésorerie courante est en flux tendus (avec 90000€ d'impayés sur 780 000 € d'appels de charge ( il ne peut en être autrement!!) ..
A la lecture de vos différentes remarques et suggestions " il me semble "que le plus judicieux est de faire stopper les avances et décider de l'usage des 35000 € ( en principe placés sur un compte au profit du SDC ..)
Notre priorité doit être :
- le ré équilibrage de la balance générale des CP et de notre trésorerie courante ( et ce n'est pas en accablant les cop avec des ADF supplémentaires à ceux pr les charges courantes que notre situation va se rétablir ..)
La réserve sera limitée à 35000 € mais comme aucun gros chantier pr les parties communes n'est à prévoir ..ns verrons en 2012 ..
Merci pour vos critiques si je suis à côté de la plaque ..
je vais récupérer la copie de l'ART 35 .. comme je suis surnommé "le légaliste " ( j'en aurai l'honneur et le profit ..pour la défense des intérêts de tous )
Bonne semaine et merci encore ..
PS: je vais tenter un RDV avec le syndic avant l'AG, on vient de m'apprendre que le C.S. avait claironné vendredi que les impayés sont au plus bas "historique" .. alors qu'ils ont augmenté de 30% ( ne doit on pas y voir ..le coup de bluff du syndic .. qui se doute que ns allons lui dder de rétablir les 4 ADF ( perte de sa marge etc .. )
** affaire Ă suivre **
j'informerai les participants de ce forum .. pour le fun ..
MAXOU
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 12 déc. 2011 : 09:57:47
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Pourriez vous expliciter le sigle "ADF" Merci.
Pour information, n'oubliez pas que si votre "pécul" pour avances,.... travaux ... ou autres appellations..... est placé les intérêts bénéficient au syndicat O.K.
MAIS n'oubliez pas de déduire le pourcentagé prélevé par les syndics...... soit une somme forfaitaire lors de la mise en place d'un financement prévu tous les 3 ans.
PLUS, un pourcentage sur les sommes placées!!!!! |
Édité par - ABCT le 12 déc. 2011 09:58:20 |
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 Posté - 12 déc. 2011 : 10:38:11
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maxou : citation: Néanmoins , et comme ns avons déjà 28000 e de fonds de roulement .. il serait qd même inadmissible et immoral de laisser utiliser les fonds provenant d'avances ( en vue de travx .. ) pour couvrir les impayés .. qui ont augmenté à cause des abus de pouvoirs du syndic et des carences du C.S actuel ( qui a fermé les yeux sur la modification du nbre des ADF .. et ne l'a pas soumise en A.G. ..)
maxou : c'est inadmissible, mais surtout illégal. Les fonds pour travaux futurs ne peuvent pas être affectés par le syndic pour boucher les trous des mauvais payeurs !!!
Comme précisé la résolution pour trvaux futurs n'est pas assez précise.
Elle doit préciser la nature des travaux, le montant des travaux, le date de d'éxécution, ET l'AG devra adopter ces travaux en votant également que le paiement de ces trvaux seront affectués avec les fonds travaux placés !!!
Le syndic devra faire voter un fond de solidarité pour boucher les trous de trésorerie. Ces fonds seront remboursés en cas d'apurement de la dette, ou de vente du lot.
Le syndic n'a pas pouvoir de décider de 'laffectation des avances et provisions !! seule l'AG peut le faire.
maxou : si le montant des impyés dépasse 25% du budget de fonctionnement annuel (hors travaux), le syndic DOIT demander la nomination d'un administrateur judiciaire. C'est la loi !!! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 12 déc. 2011 : 16:17:00
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 12 déc. 2011 : 16:36:21
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"maxou : si le montant des impyés dépasse 25% du budget de fonctionnement annuel (hors travaux), le syndic DOIT demander la nomination d'un administrateur judiciaire. C'est la loi !!!"
On en est encore loin:
"avec 90000€ d'impayés sur 780 000 € d'appels de charge" |
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