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maxou
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 Posté - 07 déc. 2011 : 20:19:39
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RE BONSOIR A TOUS ,
depuis 2008 : le syndic en plus d'honoraires facturait 22€ (TTC) par lot de forfait pour frais administratifs ( en dehors des 30 pages prévues pr la convocation ..et des timbres facturés en + ) et précise ds son contrat que ce forfait passe à 30€ /par lot : par dérogation aux conditions générales du présent contrat et aux dispositions du B.du I .honoraires de gestion courante , en vue de rendre la prestation globale et forfaitaire .. (??)
* Qui peut me donner les sous titres ..
De surcoît , de 22€en 2008 ..on passe à 26€ ..qui deviennent 32€ ..
alors qu'il ne fait plus depuis 2010 : qu'un seul appel de fonds par an !!
Qui peut me donner des arguments imparables pour mettre un terme à cette frénésie ..
Je manque d'imagination face Ă l'avalanche de sujets Ă aborder ..
Ă©tant trop souvent bien le seul ..Ă "oser " les Ă©voquer ..
Pour le fun :
Présidente (ex notable ) qui fait de la représentation ..et de la politique
présidente d'associations qu'elle énumère en début de séance (lorsqu'elle ouvre le bal (pardon la séance ..)
Le président de séance est sélectionne par le syndic = même obédience que le syndic ..et roule pour les professions libérales ..
les autres conseillers ( simples résidents ..) se soumettent ou se démettent ..
M'enfin .. il faut de tout pour faire une copropriété !!
PS: pour décourager l'ex conseil syndical (dont je faisais partie ..)
voici un stratagème mis en oeuvre chez nous par le syndic :
nous Ă©tions 8 en cours de mandat ..
* il en a fait élire 10 autres qui se sont réunis sans ns prévenir .. et la présidente s'est autoproclamèe !! conclusion : nous avons démissionné ..
Bonne soirée et merci pour vos idées et astuces ..
notre "clan" est écoeuré , démotivé et à cours de stratégie ..
MAXOU
les autres conseillers =
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Posté - 08 déc. 2011 : 08:21:05
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il vous faut demander à votre syndic de préciser ce qu'il y a précisèment derrière frais administratifs et proproser que pendant 1 an, ces frais soient payés à l'acte (mais aussi vérifier par le CS et cela semble plus difficile avec le votre  ). ensuite vous ferez le bilan.
rappel : c'est l'AG qui décide ce qu'elle veut payer.... le syndic doit faire les 2 propositions. |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 08 déc. 2011 : 14:29:35
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Posté - 08 déc. 2011 : 16:53:47
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maxou : les forfaits divers et variés que peuvent inventer le syndics sont faits pour masquer le cout réel annuel de leur mission.
Des honoraires de bases bas, pour passer devant la concurrence et des forfaits comme le forfait administratif, et Ă©galement forfait intervention trvaux, forfait archives dormantes, .....
Pour avoir une idée du total annuel, il ne faut jamais oublier de rajouter toutes ces joilies inventions dont la plupart sotn illégales, et aussi toutes les factures de vacations diverses.
vu sur le site de 'lARC à ce sujet ( association de copropriétaires )
ARC / Abus n°1970 : 02 09 09/©
Le forfait « frais administratifs » facturé en prestations particulières est illicite et doit être remboursé
retour abus
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Nombreux sont les copropriétaires qui peuvent découvrir dans leur contrat la formule suivante :
« Frais administratifs (hors frais postaux et copies pour les convocations et procès-verbaux d’assemblée générale) : forfait par lot principal :…€ ».
À noter : dans de nombreux contrats (FONCIA par exemple, le plus gros syndic de France) ce forfait se situe aux environs de 13 € par an, ce qui représente 8 à 10 % des honoraires de base ! Mais le montant peut dépasser les 20 € par lot (exemple : cabinet JOURDAN à Boulogne et Paris). Comme on le voit, il ne s’agit pas d’un petit problème.
Mais que comprend ce « forfait » : nul ne le sait vraiment, mais en interrogeant, on s’aperçoit qu’il recouvre tous les frais de papeterie, enveloppe, téléphone, fax, etc. qui concerne la gestion courante.
Or, nous pouvons Ă©tablir que ce forfait :
est contraire à l’avis du CNC donc rend ces contrats de fait non-conformes à l’avis du CNC ;
est jugé illicite et abusif par un tribunal (le Tribunal de Grande Instance de Grenoble du 02.09.2009).
Suivez la démonstration.
1. Avis du CNC (Conseil National de la Consommation)
- L’avis du CNC établit très clairement que tous les honoraires et tous les frais liés aux 41 tâches de gestion courante listées par l’avis doivent être inclus dans le forfait de base du syndic, SAUF les frais de reprographie et d’acheminement.
Dès lors appliquer un « forfait administratif » excluant par ailleurs les photocopies et frais postaux liés aux assemblées générales (ceci sans parler de son montant très élevé, comme chez FONCIA) est contraire à l’avis du CNC.
C’est d’ailleurs ce que confirme le Tribunal de Grande Instance de Grenoble.
2. Tribunal de Grande Instance de Grenoble : illicite et abusif
« Le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a jugé recevables et bien fondées les demandes formulées au regard des articles L 421-1 et suivants, R 411-2 et L 132-1 du Code de la consommation et en conséquence, a déclaré illicites ou abusives les clauses suivantes du contrat litigieux.
(….)
15) Clause ayant classé en prestations particulières les « frais de papeterie -correspondance - y compris celle visant les actes de gestion courante.
« La clause d’un contrat de syndic de copropriété concernant les frais de papeterie-correspondance, qui stipule que « ces frais sont couverts par un forfait annuel » et que « l’édition et la diffusion des convocations et procès-verbaux d’assemblée générale sont remboursées en plus au syndic sur justificatifs » est abusive, dès lors qu’elle ne distingue pas entre les frais administratifs relatifs à la gestion courante et ceux relatifs aux prestations particulières ».
Conséquence : votre contrat étant censé respecter l’avis du CNC, exigez immédiatement le remboursement de ce forfait.
En cas de refus - saisissez la DGCCRF de votre département en lui adressant copie du présent article.
A la prochaine AG, celle-ci doit voter une facturation au réel et non aux forfaits, en demandant la lise exhaustive de ce qui est compris dans ce forfait, qui sont très très souvent déjà compris dans les honoraires de base de gestion courante. |
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 08 déc. 2011 : 17:05:42
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Si vous n'avez pas les 4 appels annuels de provisions, toute autre périodicité doit avoir été décidée par l'A.G.
Il n'appartient pas au syndic de se substituer Ă lA.G.
En outre, avec un seul appel -donc moins de travail- ses honoraires auraient du diminuer et non augmenter ,sans justification et modération.
Il appartient au conseil syndical de réagir fermement, mais poliment.
PS : Si votre syndic vous demande de lui accorder le QUITUS , il est évident que la majorité de l'jA.G doit lui opposer une fin de non recevoir, ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 08 déc. 2011 17:41:40 |
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maxou
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Posté - 08 déc. 2011 : 19:01:59
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MAXOU vous remercie des réponses et des remarques à propos des forfaits de frais administratifs ..
compte tenu de l'importance des montants facturés , des augmentations annuelles succesives , avec parallèlement une réduction des prestations (1appel /an -au lieu de 4 ).. ce sujet doit être et sera abordé en A.G.
cette réduction des ADF était ajoutée en petites lettres sur le contrat .. bien entendu passée sous silence par le conseil syndical ..
On me surnomme le"légaliste" .. alors j'assumerai ..
d'autant que le contrôle des comptes effectué cet A.M. ns a permis de constater :
1)- que les frais de timbres ont eux aussi augmentés de 400 € en dépit de la non expédition des 400 x3 appels de fonds ..
2)- que le montant des impayés flambe ( avec une hausse de + 35% ) !!
3)- délais de paiement des prestataires sont passés à : J+75 ..
4)- trésorerie à flux tendus ..
5)- frais d'huissiers .. avocats = x3 !!
Que du bonheur ..
Bonne soirée .. affaire à suivre .. je vs informerai des résultats obtenus (ou pas ) ..suite à nos interventions au cours de l'AG ..le 20 prochain !
MAXOU
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Posté - 08 déc. 2011 : 19:44:29
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maxou : ce que vous nous expliquez démontre de graves disfonctionnements dans la gestion de ce syndic.
Ce forfait est illégal, vous pourrez rappeler au syndic le jugement du tribunal de grenoble.
Mais ce qui me semble plus grave, c'est la gestion des impayés. Pourquoi une telle augmentation ?? Que représente le pourcentage de mauvais payeurs, et le montant des impayés.
La loi oblige le syndic aprendre des décisions, autre que d'augmenter le forfait administratif.
La loi BOUTIN du 25 mars 2009, loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, a mis en place un dispositif de prévention prévoyant la désignation d'un mandataire ad hoc.
Ce mandataire est chargé d'analyser la situation et de trouver des solutions avec le syndic.
Il est désigné par le Président de Grande Instance du lieu de la situation de l'immeuble, après avoir été saisi au préalable, soit par le syndic lui-même - lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent le quart du budget provisionnel , soit par les copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat, si le syndic n'a pas fait le nécessaire dans le mois qui suit la clôture des comptes, ou directement par les créanciers de factures d'abonnements ou de fourniture d'eau ou d'énergie, ou encore par les créanciers dont les factures de travaux votés et exécutés n'auraient pas été réglées.
La loi exige que les impayés datent au moins de six mois et aient au préalable fait l'objet d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le Préfet du Département et le Maire de la Commune doivent en être automatiquement informés.
Lorsqu'il vient d'être désigné, ce mandataire doit se faire connaître auprès des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que fait votre CS ?? une augmentation régulière de frais administratifs, des frais de timbres, une augmentation des retards de paiements des fournisseurs sont la preuve que ce syndic emmène votre copropriété dans de gros problèmes financiers.
Que dit votre CS lors des AG ? il est élu pour vérifier les comptes du SDC et la gestion du syndic. DE nombreux feux sont au rouge depuis de très nombreux mois !!!!
maxou : citation: cette réduction des ADF était ajoutée en petites lettres sur le contrat .. bien entendu passée sous silence par le conseil syndical ..
Syndic hors la loi, cela ne doit pas figurer dans un contrat !!!! et le syndic plus que nul !!!
Ce n'est pas le syndic qui décide de la date des appels de fonds. SI ils étaient trimestriels auparavent, seule une autre décision d'AG pouvait modifier ces appels trimestriels en un seul appel annuel !!!
maxou : citation: On me surnomme le"légaliste" .. alors j'assumerai ..
BOn courage, en espérant que vos voisins se reveilleront devant les premiers signes d'une copropriété en difficulté.
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maxou
Nouveau Membre
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Posté - 09 déc. 2011 : 03:27:54
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RE-MAXOU , en réponse à PHILIPPE 388 :
- a la lecture de mon second sujet ( pas de rapport du C.S. joint Ă la convocation ..) vous comprendrez que 10
conseillers ont démissionné ( 5Ö% en 3 ans ) et bien qu'irrégulièrement constitué depuis 11 mois .. les décisions et activités perdurent ( "les restants " étant sous tutelle du syndic .. ) .
La présidente ( totalement inactive et incompétente en la matière fait du social .. ( avec l'argent des autres !!)
de la représentation et prend abusivement des décisions :
- choisir un commissaire aux comptes (suggéré par le syndic ) pr le contrôle = 4900€ (!!) ..avec l'ARC (par ex ) = 3fois moins .. de surcroît , ce prestataire s"est curieusement autorisé "cette année à ne pas terminé ds les temps .. son rapport ( !!) qui aurait dû lui aussi être joint à la convocation !!
( le rapport de l'an dernier ne faisait que confirmer que 1+1=2 .. ) mais rien en ce qui concerne les irrégularités et abus ..
** cette année : les rapports seronts simplement lus !!! ( je demanderai qu'ils soient joints avec le PV (quand m^m ..)
Et comme ns ne sommes que 2 /400 à avoir pris la précaution de ns rendre chez le syndic pour notre propre contrôle
ns ne serons que 2 /400 , à dénoncé la mauvaise gestion .. la trésorerie à flux tendus etc ..
Le président de séance est sélectionné et fait répétitions avec ses fidèles .. avant l'AG
ils s'installent au bureau ( avant l'ouverture de la séance !!) .. un seul micro pour museler ceux qui ont des
remarques à faire .. ns sommes muselés et interrompus ..
L an dernier un copropriétaire ( ex président durant 5 ans ) a courageusement osé agir en annulation de résolutions
( parties communes accaparées ..ss autorisation ..par un cabinet médical qui a agrandi sa salle d'attente .. )
car le C.S. et le syndic avait trouvé l'astuce de proposer à postériori un protocole ( alors qu'une procédure était en cours mais radiée /trop nbreux reports volontairement sollicités ..) mais en le soumettant à l'article 25 ( au lieu de 26)
Le syndic l'a parallèlement assigné pour diffamations ( ..) suite à une LR/AR ds laquelle , il lui était listé ses infractions et irrégularités .. ) et il a habilement produit un courrier anonyme "injurieux et vulgaire " ( pour discréditer le rebelle .. qui n'est pas l'auteur .. ) réclamant 2fois 5000 € de DetI + art700 etc ..
Voici un tout petit échantillon des incroyables histoires vécues ds cette résidence .
Bonne jnée à vous et à tous .MAXOU
PS :
* bien entendu , les pouvoirs en blancs ( en moyenne 15 ) sont remis à la présidente du C.S ..qui les distribue à ses partisans (donc ceux du syndic ) avant l'AG ..
et la stratégie du syndic sera de faire présenter beaucoup de candidats au poste de conseiller ( sélectionnés préalablement ) pour écraser en nombre .. les qques rares copropriétaires surnommés "les légalistes" !!
Avant notre future AG ( fin décembre) : le syndic a déjà fait son recrutement ( visant les nveaux cop .. qu'il selectionne après un premier entretien .. selon ses critères .. et avec l'avantage qu'ils ne connaissent pas les dossiers "sensibles" ..) |
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maxou
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Posté - 09 déc. 2011 : 08:24:47
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Merci à OLDMAN24 , pour sa réponse à MAXOU ,
* On ne peut compter sur le C.S.actuel (qui n'est plus valablement constitué depuis 11 mois ..mais qui perdure impunément ) le problème se situe donc ds le fait que leC.S.est sous tutelle du syndic !! et "ferme les yeux"sur toutes les "stratégies"du syndic à nos dépens ( donc même aux leurs !!) et ds ma réponse à PHILIPPE 388 , vs comprendrez
que tout est planifié..nous sommes muselés !!
Le quitus par principe , n'est jamais donné ..
Je vs tiendrai au courant des résultats de nos interventions en AG.
Bonne jnée .MAXOU
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maxou
Nouveau Membre
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Posté - 09 déc. 2011 : 08:28:43
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RE-MAXOU ,
Merci Ă©galement pour la collaboration de FILOMAT et RAMBOUILLET ,Ă plus ..
Bonne journée à tous .
MAXOU |
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oldman24
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Posté - 09 déc. 2011 : 09:42:16
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Bonjour,merci Maxou pour vos remerciements aux contributeurs.
Ce n'est pas tous les jours que les divers intervenants font preuve de courtoisie.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 09 déc. 2011 09:43:15 |
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maxou
Nouveau Membre
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Posté - 13 déc. 2011 : 07:11:54
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Après avoir relu ce sujet ..avec un peu de retard , en réponse à la question de PHILIPPE 388 (8/12 dernier ):
- Pourquoi une telle augmentation d'impayés ? =
La cause évidente = la réduction du nombre des ADF par le syndic (1/an) au lieu de 4 !!
Sur 400 lots :
- aux 11 mauvais payeurs chroniques (28000€) s'ajoutent les 177 autres(60 000 €) en ne relevant que les créances supérieures à 100€ !
Beaucoup ont été déstabilisés par le manque des ADF ( d'autant que pr la gde majorité , il s'agit de séniors .. certains oublient .. attendant par automatisme les ADF ..
*d'autres , n'ayant pas lu le contrat du syndic : n'avaient donc pas connaissance de cette restriction ( non votée en AG !! ) .. reste les cop de mauvaise foi qui ont utilisé "cette faille " ou les rebelles qui veulent manifester à leur façon leur désapprobation face aux abus de pouvoir du syndic et du C.S...qui ferme les yeux ..
Bonne lecture de cette réponse tardive ..mais ds le feu de l'action ..
**Nouveau RDV avec le syndic cet A.M. pour Ă©voquer son contrat ..le forfait des Frais administratifs ..le nombre des ADF .. "on peut rĂŞver " mais j'aurai au moins tenter ..
Curieusement en A.G. : rares sont les participants qui osent manifester franchement leur désapprobation .. ou apporter leur soutien aux courageux qui osent le faire !! d'autant que le syndic a déjà affiché une note (AG de 18h à 21h)
= 3H pour COPRO de 400 lots !!! qui dit mieux ..
Bonne journée à tous
MAXOU
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 13 déc. 2011 : 16:53:14
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Pour moi il n'est pas question de courage , dans une copropriété, mais simplement
d'honnêteté intellectuelle et morale.
Ce n'est pas toujours le cas, par les temps qui courent ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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