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 Posté - 29 déc. 2011 : 13:25:15
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jeapy06 : le votre est très cher quelque soit le montnat de ses honraires !!! il ne fait rien, commet des erreurs de gestion ( taxe TLV !!) et laisse votre copropriété gérée par une présidente de CS "dictateur" et hors la loi !!!!
Il est toujours difficile de comparer des contrats de syndics. La plupart des grands syndoc proposent des honoraires bas, mais avec de nombresues facturations annéexes, et illégales !! forfaits divers, vacations comprises dans la gestion cournates,.....
Notre "petit" syndic est cher 150 €TTC par lot, mais 0 € de facturations
supplémentaires et il a été très présent sur la résidence.
La taxe a été certainement payée ( si une loge sans tantièmes peut être taxe !!!!) car il n'existait pas de bail signé par cette présidente. LOrsque votre voisin a ré&agit sur le cout du loyer, la taxe a bien disparue !!!! le bail a été signé avec effet rétroactif !!!! bravo le syndic. |
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jeapy06
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 Posté - 29 déc. 2011 : 21:33:59
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Philippe si on prend le meme tarif que votre syndic, 150*53 lots on atteint 7950 euros.... or nous on en paye... vais je oser le dire.... 8491 euros.... !!! Certes cela depend peut etre du lieu ou l'on vit mais quand meme ... c'est cher sachant qu'en plus on paye 1735 euros de frais administratifs... et puis ça ne compte pas bien sur les honoraires sur les travaux... et beaucoup de choses....
Bref apparemment meme si tous les elements ne sont pas facilement comparables , quand meme ça fait une somme... 160 euros par lot, non ????
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joulia
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Posté - 29 déc. 2011 : 23:18:43
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jeapy06
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Posté - 07 janv. 2012 : 02:24:19
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Merci j'ai repondu a l'enquete , Joulia ;-)
Du nouveau pour nous et pas du rassurant....
Nous avons enfin vu le bail, d'une durée de 3 ans il a ete mis au nom de la fille de la presidente du CS et on arrivera en fin de bail dans 2 ans...
Bien sur un bail jamais decidé en AG et jamais le loyer n'a ete reevalué, pas de compteur d'eau dans la loge...
Je ne sais pas si etant donné que comptes ou figuraient les montants de loyers sans details ont ete approuvés et quitus donné au syndic a chaque fois il est possible de demander une revision du loyer en le re-indexant sur la moyenne locative constatée... je crois que c'est possible quand le loyer est vraiment ridicule...
Par contre j'ai verifié les comptes hier et demandé que l'on reclame la taxe sur les ordures menageres au locataire... ça n'avait jamais ete fait !! j'ai demandé le rattrapage sur 3 ans... Ce qui est delirant c'est qu'alors que le loyer n'a jamais bougé, les APL de la locataire ont par contre ete re-indexées... ce qui fait que maintenant elles sont superieures au loyer versé... trop fort !!!
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ainohi
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Posté - 07 janv. 2012 : 11:12:10
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Votre urgence est le changement de syndic et le renouvellement du conseil syndical dont la présidente actuelle ne doit plus faire partie.
Pour cela il faut gagner l'opinion de la majorité des copropriétaires.
L'argument financier devrait porter.
Tâchez d'évaluer quel était le montant normal du loyer lors de la mise en location, puis, par le jeu de l'indexation qui aurait dû être appliquée, ce qu'il serait aujourd'hui.
Comparez le montant des loyers effectivement perçus avec ce qui aurait dû être perçu tout au long de ces années : c'est ce que la présidente et sa famille ont détourné à leur profit au détriment des copropriétaires. Faites la répartition de ce manque à gagner sur chaque copropriétaire. Quitte à faire des libéralités, ces braves gens auraient peut-être préféré donner aux Restaus du coeur ou à la Croix Rouge, non ? D'autant plus qu'en donnant à des oeuvres d'utilité publique ils auraient bénéficié d'une exonération fiscale.
Posez la question : on continue ainsi ou on revient à la normale ?
Comptes approuvés, quitus donné : inutile de revenir sur ce qui a été approuvé, ce qui est fait est fait.
Mais, ce qui n'a pas été approuvé, parce que perpétré de façon occulte, c'est le transfert du bail de la mère à la fille. C'est particulièrement grave parce qu'il ne s'agit pas d'un simple acte d'administration mais d'un acte de disposition qui, selon la loi régissant la copropriété, doit être décidé par l'assemblée générale à la double majorité de l'article 26. En effet, alors que la loge n'était pas l'habitation principale de la présidente qui habitait dans l'appartement dont elle était propriétaire et que son bail n'était donc pas de droit soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à l'égard de la fille, en revanche, il l'est. Le syndicat étant une personne morale, la durée du bail est de six ans (fin de bail dans cinq ans et non deux) et il ne peut être résilié à son échéance que pour le motif de la vente. A moins que la locataire ne décide de partir, vous n'avez plus qu'une alternative : la laisser en place aussi longtemps qu'il lui plaira ou vendre. Le syndicat ne dispose donc plus librement de son bien. Cela lui cause un préjudice certain. On peut l'évaluer très simplement : c'est la différence entre la valeur vénale du logement vide et sa valeur vénale occupé. Vous pouvez envisager d'attaquer conjointement le syndic et la présidente pour un dédommagement à hauteur de ce préjudice. Si l'assemblée refusait d'intenter un tel recours, vous pourriez même le faire vous-même pour le compte du syndicat comme prévu au deuxième alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. |
Édité par - ainohi le 07 janv. 2012 11:16:21 |
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Gédehem
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Posté - 07 janv. 2012 : 11:30:03
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On peut ajouter dans cette affaire pour le moins très floue, qu'il n'est pas précisé qui est le locataire d'origine (avant celui en cours) ni surtout qui a signé ces baux (le précédent à la Pdt ?, celui en cours à sa fille ?).
Vous avez vu le bail en cours : qui est signataire au nom du syndicat ?
Si c'est une autre personne que le syndic, il n'a aucune valeur.
Si c'est le syndic, s'agissant d'un acte de disposition non autorisé par une AG, il est réputé avoir agit à titre personnel est non es-qualité syndic.
Il est responsable "plein-pot" ! |
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Posté - 07 janv. 2012 : 12:17:49
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jeapy06 : citation: Nous avons enfin vu le bail, d'une durée de 3 ans il a ete mis au nom de la fille de la presidente du CS et on arrivera en fin de bail dans 2 ans...
jeapy06 : citation: Donc j'ai eu accès au bail, c'est un bail classique de 3 ans, commencé en janvier 2008 et donc reconduit depuis janvier 2011...
il s'agit d'un transfert de bail au nom de la fille de la presidente, le bail d'origine a ete etabli en 2000 au nom du pere...
Si aucune décision d'AG n' a adopté la location de cette loge, et que le bail est bien signé par le syndic sans mandat de l'AG ce syndic est dans une situation intenable au regard du SDC.
Quelle nouvelle des impots sur la taxe des logements vancants !!! Un syndic qui déclare un logement vacant aors que le SDC reçoit des loyers est à virer au plus vite.
Le quitus ne tient plus quand de tels actes ont été caché au SDC et aux copropriétaires.
Il devra rendre des comptes sur cette gestion de loge devant la prochaine AG. Il est à la botte de cette présidente; le loyer très faible accordé cause un préjudice au SDC !!
Avez vous bien vérifié que l'AG n'a pas voté pour louer cette loge, en proposant un loyer si bas ??
jeapy06 citation: 8491 euros.... !!! Certes cela depend peut etre du lieu ou l'on vit mais quand meme ... c'est cher sachant qu'en plus on paye 1735 euros de frais administratifs...
ces frais sont illégaux, et il faut surtout les rajouter aux honoraires. les honoraires sur travaux sont une autre chose; ils ne rentrent pas dans la gestion courante. Avec ce forfait illégal, vous êtes à 193 € par lot !!! un maximum comme honoraires, il faut vraiment changer de syndic et les copros vous suivront dès que vous proposerez un syndic moins cher !!!
150/160 € est déjà le haut de la fourchette.
Notre petit syndicat de 33 copropriétaires est une copropriété horizontale faisant partie d'une surface de 4 hectares avec 4 autres syndicats et une Union qui gère les parties communes, dont un bois privé de 2 ha !!! Petite commune pavillionnaire très priviligiée des bords de Marne dans le 93! 
jeapy06 : votre cible" est ce syndic. Demandez lui des comptes sur toutes les annomalies et informez en les copropriétaires. Et à la prochaone AG changement de syndic et de présidente du CS !! cela est possible, nous l'avons fait dans notre copropriété,et dans tous les 5 SDC de l'Union tous gérés par L..Y pendant plus de 20 ans. Maintnenat c'est peit syndic, honoraires les plus élevés au départ, mais 20% moins cher à l'arrivée !!! sans parler de la qualité de la gestion, de la tenue des comptes et des rapports CS/Syndic. |
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ainohi
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48
Posté - 07 janv. 2012 : 12:18:42
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citation: Initialement posté par Gédehem
Vous avez vu le bail en cours : qui est signataire au nom du syndicat ?
Si c'est une autre personne que le syndic, il n'a aucune valeur. Oui. En une telle situation, on pourrait faire annuler le bail sans difficulté. Mais resterait à faire expulser l'occupante si celle-ci voulait s'incruster et ce serait moins facile.
citation: Initialement posté par Gédehem
Si c'est le syndic, s'agissant d'un acte de disposition non autorisé par une AG, il est réputé avoir agit à titre personnel est non es-qualité syndic. Je dirais plutôt que ses actes n'engagent pas le syndicat. C'est ce qui résulte des articles 1989 et 1998 du code civil. Il serait donc possible de faire reconnaître la nullité du bail par le tribunal. Mais quid de l'occupante, si elle devait être reconnue de bonne foi ? Il faudrait convancre le tribunal que la fille est complice des turpitudes de la mère. Ce n'est pas évident. Ce n'est donc pas gagné d'avance.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il est responsable "plein-pot" ! C'est indubitable. |
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Posté - 07 janv. 2012 : 12:29:18
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ainohi : la bonne foi du locataire est également à mettre en doute !!! mari et puis fille de la présidente du CS !!! Une présidente de CS doit savoir que c'est l'AG qui décide et non le syndic !!!
La réponse du tribunal pourrait être aussi défavorable pour cette locatiare et sa mère, mandaté par l'AG pour vérifier la gestion du syndic et les comptes de copropriété !!
Un réel petit conflit d'intérêts vu le loyer bas et aucun paiement de charges de copropriété.
La loge n'est pas un lot de coprorpiété, il n'a pas de tnatièmes et donc pas soumis aux charges du SDC. ? est il louable par le SDC ?? Ce bail est il légal, ou peut il être considére comme rpécaire ?
Tous les coprorpiétaires étant indivis sur les parties communes, le syndic devrait également distribué la quote-part de chacun des loyers chaque année, et les copropriétaires déclarer cette somme aux impots !!!
Autre question, le SDC a t'il signé un contrat de gestion pour cette loge ?
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ainohi
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Posté - 07 janv. 2012 : 12:52:19
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : la bonne foi du locataire est également à mettre en doute !!! mari et puis fille de la présidente du CS !!! Une présidente de CS doit savoir que c'est l'AG qui décide et non le syndic !!!
La réponse du tribunal pourrait être aussi défavorable pour cette locatiare et sa mère, mandaté par l'AG pour vérifier la gestion du syndic et les comptes de copropriété !! Elle pourrait être défavorable. Elle pourrait aussi être favorable. Allez savoir.
citation: Initialement posté par philippe388
La loge n'est pas un lot de coprorpiété, il n'a pas de tnatièmes et donc pas soumis aux charges du SDC. ? est il louable par le SDC ?? Ce bail est il légal, ou peut il être considére comme rpécaire ? Même s'il n'y a pas de tantièmes, il est possible d'évaluer un montant des charges réaliste. Comment fait-on pour faire répartir les charges dans un immeuble qui n'est pas soumis au statut de la copropriété ?
Qu'est-ce qui interdirait de donner en location un local partie commune en dehors de l'hypothèse où cette location ne serait pas conforme à la destination de l'immeuble ?
L'irrégularité du bail ne reposerait pas sur le statut du local mais sur l'irrégularité de la décision prise par le mandataire s'arrogeant des pouvoirs qui ne lui ont pas été délégués, voire par un tiers n'ayant aucune qualité pour contracter.
citation: Initialement posté par philippe388
Tous les coprorpiétaires étant indivis sur les parties communes, le syndic devrait également distribué la quote-part de chacun des loyers chaque année, et les copropriétaires déclarer cette somme aux impots !!! Il ne fait aucun doute que le loyer vient en déduction des charges et qu'il est ainsi distribué aux copropriétaires. L'obligation de déclarer un revenu locatif a déjà été évoquée. Mais ce n'est pas au coeur du problème.
citation: Initialement posté par philippe388
Autre question, le SDC a t'il signé un contrat de gestion pour cette loge ? Il n'y a aucune obligation d'un contrat spécifique. Le syndic a pour mission de gérer les parties communes et même, par extension, les parties privatives qui pourraient être détenues par le syndicat. S'il n'y a pas de clauses relatives à la location dans le contrat de mandat, le syndic ne peut recevoir d'honoraires liés à la gestion de la location qui doit alors être considérée comme faisant partie de la gestion courante de la copropriété. Faux problème. |
Édité par - ainohi le 07 janv. 2012 12:54:05 |
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jeapy06
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Posté - 07 janv. 2012 : 13:01:12
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Et bien une fois de plus vraiment merci pour toutes vos reponses !!!
Alors pour repondre , je suis remontée loin dans les PV d'AG, jusqu'à ce que la famille de la presidente du CS prenne possession de la loge la location de celle ci a toujours ete decidée en AG, ainsi que le montant du loyer :
le premier locataire, j'ai pu interroger son frere qui m'a confirmé qu'à l'epoque, en 1992 il a ete convenu en AG qu'il louerait 1000 frs par mois mais en plus remettrait la loge en etat, donc il a tout refait, sanitaires carrelage etc a ses frais... ensuite il y a eu une autre locataire, pareil decision en AG pour 950 francs par mois et 250 francs de charges calculées sur la base des charges reparties alors pour un autre appartement de la copro qui avait la meme superficie moins les charges d'ascenseur...
Tout ce passait bien.... et puis la loge est restée apparemment vide 2 ans et ensuite le PV d'AG de 2000 rapporte une proposition d'achat de la loge par la presidente du CS et son mari , proposition refusée... le montant proposé n'etait pas indiqué mais d'apres le premier locataire il etait ridicule...
Ensuite plus aucune mention a la loge.... pourtant un bail au nom du mari de la presidente a bien ete signé la meme année.... et ensuite il y a eu ce transfert de bail en 2008 au nom de la fille de la Presidente... et ces bails sont signés par le syndic lui meme , qui n'a jamais ete mandaté en AG pour louer la loge.... C'est en visant les comptes que j'ai pu voir l'avis de taxe fonciere et eu l'idee de reclamer la taxe sur les ordures menageres sur 3 ans a la locataires... ce qui va etre fait puisque je l'ai demandé, lol, mais jamais personne n'avait fait la demande....
Alors oui je crois que là il faut tout revoir, faire un RFCS (il n'y en a pas pour le moment !!! a part les deux paragraphes du reglement de copro qui ne definissent rien... ), virer la presidente (ça ça va etre fait jeudi normalement a la prochaine reunion du CS , convoquée a notre initiative... mon mari va se presenter, pour assurer l'interim jusqu'à l'AG.... Ensuite nous avons un syndic tres prometeur en vue, son contrat a dejà ete transmis a notre "syndic" actuel, on commence dejà et le consulter pour les multiples point de ?????? et de !!!!!! et de §§§§§ qu'on souleve....
Les resultats de nos sondages et le soutien des contestataires de la premiere heure sont prometteurs donc nous avons bon espoir.... meme si la prochaine année risque d'etre bien occupée et s'il faut aussi montrer aux autres coproprietaires qu'il ne suffit pas de raler, encore faut il s'investir un minimum meme si nous sommes chacun occupés ;-) |
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jeapy06
Nouveau Membre
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Posté - 06 juin 2012 : 00:36:17
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Des nouvelles de cette histoire de loge :
A force de faire du remue menage, notre courageux syndic a preferé renoncer a gerer cette copropriete, officiellement parce que Mr et Mme Jeapy06 l'empechaient de travailler correctement etc etc... il a ete digne cependant a l'AG et a fait les choses dans les regles, laissant les documents ... Malgrè une lettre tres desobligeante a notre egard qu'elle a cru bon de mettre dans toutes les boites a lettre de notre residence, l'ex presidente du CS n'a pas reussi a convaincre grand monde et nous avons elu un nouveau syndic , un jeune, qui semble avoir de bonnes bases . Il y a enormement de choses a reprendre , tout ayant ete negligé, baclé et payé largement le prix...
Nous avons aussi des problemes d'infiltrations a gerer, tous les contrats a renegocier (certains sont hallucinants : pour 53 lots nous payons 27000 euros par an rien que pour le nettoyage et sortie des poubelles... !
Pour la loge , notre nouveau syndic va devoir imposer la pose d'un compteur d'eau...
Par contre il m'affirme que l'on ne peut pas envisager de reactualiser le loyer de l'ancienne loge, en argumentant sur le fait qu'il est ridiculement bas.... tout au plus le reevaluer mais c'est tout... le bail avait ete signé en catimini je le rappelle entre le syndic et l'ex presidente, sans en informer les autres membres du CS et encore moins les autres coproprietaires !!! Exit le syndic responsable de ce bail, et nous ne pensons pas lui voler dans les plumes, c'est quelqu'un de rusé qui a dejà gagné bcp d'argent avec des proces... par contre l'ex presidente... est elle responsable ?
Nous avons de gros frais a prevoir pour refaire une bonne partie de l'etancheité et nous pensons qu'il serait bien de vendre la loge... mais comment cela se passe tçil ?
Nous n'avons tjs pas recupere non plus les clefs du local a velo... il va falloir sevir !!!
merci pour votre aide
a bientot
jeanne+ |
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Gédehem
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53
Posté - 06 juin 2012 : 19:05:44
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Les choses semblent repartir d'un bon pied, même si pour le moment il faut prendre des béquilles avant d'en retrouver le bon usage (des pieds ..).
Pour la loge, il sera difficile de revoir le loyer sans dénoncer le bail. Il faut voir ce qu'il en est exactement (date d'effet ....).
Une vente n'y changera pas grand chose, s'agissant de vendre un logement occupé.
Pour autant il y a un problème : cette "loge" n'étant sans doute pas classé logement, il y a une difficulté à "louer" une partie commune, qui plus est sans passage par l'AG. Quid aussi de la fiscalité (foncière, taxe d'habitation ...)
Il serait nécessaire de voir un spécialiste en la matière (avocat), cette affaire n'étant pas claire du tout.
Pour "vendre" ce logement, toujours classé "partie commune" (voir RDC non modifié), il faut préalablement en faire un lot privatif par retrait des parties communes, lot affecté de tantièmes.
D'où modification de l'EDD/RDC, les tantièmes affectés au lot étant ajoutés aux tantièmes actuels du syndicat (mettons un syndicat en 10.000/10.000° qui passe à 10.150/10.150°, le nouveau lot ayant 150 tantièmes).
L'opération est globale pour l'AG (création d'un nouveau lot pour vente > adoption de l'EDD/RDC modifié > fixation du prix (fourchette) > frais d'enregistrement (notaire).
Si on ne veut pas vendre ou louer (le syndicat peut être propriétaire, ce qu'il n'est pas actuellement) on ne créait pas de nouveau lot. |
Édité par - Gédehem le 06 juin 2012 19:06:12 |
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jeapy06
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Posté - 06 juin 2012 : 23:35:54
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Bonsoir merci bcp encore une fois pour toutes vos infos Gedehem ;-)
En fait jusqu'à il y a qq années la location etait decidée en AG, pour 182euros , avec necessité de rendre la loge sous 1 mois ou 3 mois en cas de besoin (si on remettait un gardien)... il n'a jamais ete decidé d'en faire un logement ni de le louer en tant que studio comme c'est inscrit sur ce bail qui a ete signé par le syndic , la presidente du CS et la fille de la presidente... sans en referer du tout aux autres coproprietaires...
Pour autant on ne peut pas nier que la loge etait louée puisqu'on approuvait les comptes en AG mais par contre les termes du bail n'ont jamais ete communiqués , le l'ai vu chez le syndic , c'est un bail classique de 3 ans pour la location d'un studio... c'est lui qui a du servir pour la declaration aux impots... il y a une taxe d'habitation etc... mais personne ne sait si ce studio en est bien un , l'ex presidente justifie le loyer en disant que la loge n'est pas aux normes et c'est tout !!!
Mais moi louer un local en tant que studio sans savoir s'il est aux normes pour etre qualifié de studio je trouve ça bizarre ... Reste encore un peu de menage a faire dans cette copro c'est sur !!! |
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2012 : 10:39:59
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".... mais personne ne sait si ce studio en est bien un , l'ex presidente justifie le loyer en disant que la loge n'est pas aux normes et c'est tout !!!"
Il faut remettre les choses dans le bon sens : c'est le propriétaire-bailleur qui détermine ce qu'il loue et à quel prix, pas le locataire-preneur qui prend ou pas ce qu'on lui propose/donne.
Au syndicat, par son syndic poussé par le CS, de remettre les choses à plat, au besoin en allant visiter ce logement pour voir ce qu'il est en informant le locataire, et de voir ce qu'il en est au regard du bail, s'il faut le dénoncer dans le délai prévu avant son échéance.
Si ce logement n'est pas aux normes de location  ... il ne peut être loué  : le locataire doit partir. |
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jeapy06
Nouveau Membre
France
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Posté - 07 juin 2012 : 23:25:43
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Merci encore pour votre reponse !
Bon j'ai demandé au syndic de verifier ce qu'il en est par lui meme et pas selon les dires de l'ex presidente du CS qui a toujours fait en sort que personne ne pose de questions au sujet de la loge... , on va bien voir
j'ai aussi demandé copie du bail pour demander conseil a un avocat specialisé
Et je prepare un petit recapitulatif sur les differentes etapes de location de l'ancienne loge, j'ai retrouvé les PV d'AG ... il s'avere que la seule mention de la locataire actuelle est en 2000 ou ses parents ont evoqué la possibilité d'acquerir la loge... ensuite plus rien... alors que tous les autres locataires avaient demandé la location en AG et devaient satisfaire a des exigences strictes comme liberer la loge sous 1 a 3 mois... rien a voir avec un bail et on parlait d'ancienne loge, pas de studio comme sur le bail actuel que j'ai vu... Plus ça va et plus je mesure combien il est facile de faire ce que l'on veut dans une copropriete pour peu que le syndic soit peu regardant ! En echange notre ex syndic avait moins de travail et notre ex presidente pensait que tous les avantages qu'elle s'octroyait etait normaux vu tout ce qu'elle faisait pour la copro !!! Je comprend que tout ça puisse se produire parce qu'une fois le changement de syndic fait , c'est ahurissant de voir comment les gens retournent à leurs vies en pensant que par miracle les choses vont se faire ou etre faites par le syndic !!!
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