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guesde
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 Posté - 16 déc. 2011 : 19:56:17
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Bonjour.
L'AG a accepté un copropriétaire comme CS cette personne s'est inscrite
pour pertuber les réunions et contrecarrer les décisions nous est t-il possible de ne pas la convoquer à nos réunions? ou comment agir pour lui faire comprendre que notre rôle est de gérer la copropriété pour le bien de tous et non pour le bien d'un copropriétaire.Merci.
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GĂ©dehem
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Posté - 16 déc. 2011 : 21:12:35
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Ce que vous indiquez montre 2 choses :
- que personne (l'AG) n'a vérifié les motivation de ce candidat, qui n'est pas devenu "casse pied" juste parce qu'il est au CS. S'il l'était déja avant, il ne fallait pas le désigner.
- que votre RFCS n'existe pas ou est imprécis : le CS décide à la majorité sur les points soumis lors des réunions, le pdt du CS étant chargé de la 'police' interne. S'il y a un perturbateur le Cs doit décider de le mettre dehors. (idem lors des AG, par le pdt de séance).
Elu au CS, il ne peut pas ne pas être convoqué aux réunions. Sauf qu'il faut le "remettre en place" (point 2) et au besoin en référer à la prochaine AG pour décider de sa révocation. La question devra être prévue à l'ODJ. |
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chenkak
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 2
 Posté - 16 déc. 2011 : 21:50:53
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La copropriété est une réunion de personnes ayant des "logiques" incroyablement variées.
Certains se présentent au CS avec une sensibilité d'utilité à la communauté, d'autres pour se valoriser, et d'autres encore pour s'opposer aux dépenses systématiquement.
En présence de ces deux dernières catégories, le CS avance difficilement, et parfois n'avance pas du tout!
Le président du CS, s'il est dévoué et s'il tient le coup, peut faire en sorte que le CS soit quand même utile à la copropriété et fasse au moins le minimum, c'est à dire le contrôle des comptes et de l'action du syndic.
A l'AG, le CS doit rendre compte de son action. S'il y a des divergences sérieuses au sein du CS, il y a de fortes chances que cela apparaisse à ce moment.
Pour des raisons pratiques, le mandat des membres du CS est de 3 ans (pour éviter que cette formalité ne revienne tous les ans). Un compromis serait de ramener la durée du mandat à 2 ans afin que l'assemblée ait l'occasion, plus souvent, de remédier à des dysfonctionnements au sein du CS. |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2011 : 00:02:42
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D'une façon générale, le mandat de 3 ans (syndic, CS) est absolument à proscrire.
Etant de date à date, et personne ne maitrisant la date des AG surtout celle de 3 ans + tard, le risque bien connu est d'être dépourvu de syndic/CS durant des jours voire des semaines à l'issue des 3 ans.
Le mandat sera d'un an, ou 2 au plus, avec une date échéance précise (1 an ou 2 ans + 30 jours fin de mois) |
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Louis92
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Posté - 17 déc. 2011 : 09:23:08
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Les contrats de 3 ans sont Ă proscrire pour les fournisseurs et les mandats de 3 ans pour les syndics. OK.
Pour le CS, un mandat de 1 an est ridicule : un nouveau n'a pas fait le tour de tous les tenants et aboutissants en 1 an. Pour les comptes, il faut avoir suivi la fin d'un exercice n-1, l'exercice n entier et le début de l'exercice n+1 pour commencer à comprendre la comptabilité telle qu'elle pratiquée par le syndic. Un projet de travaux couvre très souvent 2 exercices.
L'investissement de prise de connaissance durant plus d'1 an, il vaut mieux que cet investissement soit exploité ensuite plus qu'1 an, donc mandat de 3 ans.
Un Conseiller Syndical encore en activité professionnelle peut rater une réunion voir 2 réunions du CS. S'il n'y a que 3 ou 4 réunions par exercice, ce Conseiller Syndical n'a pas beaucoup de vécu en 1 exercice.
Je recommande donc le mandat de 3 ans. Pas d'inconvénient : les 3 ans ne sont pas intangibles. S'il y a souci avec un trublion, souci étayé de preuves, il est toujours possible à l'AG suivante de susciter sa révocation ou de faire en sorte qu'il ne soit pas ré-élu (en fin de mandat du CS).
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 17 déc. 2011 09:33:03 |
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oldman24
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Posté - 17 déc. 2011 : 09:35:16
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Un an c'est court,3 ans c'est long.
Alors il reste 2 ans comme le suggère gédehem en le motivant ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Louis92
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Posté - 17 déc. 2011 : 10:07:18
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Oui, 3 ans c'est long pour quelqu'un qui n'est pas sûr d'avoir la disponibilité sur la période : pas de problème, il pourra démissionner dès qu'il ne peut plus assurer le poste et, si l'AG a élu un suppléant, il se fait remplacer immédiatement.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 17 déc. 2011 10:07:52 |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2011 : 10:22:44
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Pour un CS comme pour un syndic, le mandat d'un an ne présage en rien de la continuité effective du travail.
J'ose espérer que quand bien même il est désigné tous les ans, c'est le même syndic qui est choisi. Je ne connais pas de syndicat qui en change tous les ans.
Même chose pour les membres du CS, qui plus est compte tenu qu'il n'y a pas foule lors de l'appel à candidature. De plus, cela permet une certaine souplesse, lors d'un départ pour vente, pas lassitde d'un autre .... ou parce que ceui-là est poussé vers la sortie.
Même désigné chaque année, ce sont quasi toujours les mêmes qui se présentent et son élus, ou la grande majorité, ce qui ne met pas du tout en cause la continuité du travail du CS.
Il n'est regarder nos CS : le turn over est des plus réduit. Il faut même parfois pousser dehors le conseiller somnolant en place depuis 25 ans ... 
Encore une fois, c'est une simple question de sécurité, personne ne maitrisant la date des AG.
Le syndic/CS élu pour 3 ans le 5 avril 2009 est impérativement à échéance le 5 avril 2012.
Ce qui pose problème si l'AG n'est pas convoquée pour se tenir avant ce 5 avril 2012 ....
Ou qu'elle l'est pour se tenir le 25 mai, le 12 juin : pas de CS ni de syndic durant cette période.
Je saute l'AG qui n'est pas convoquée avant ce 5 avril... 
C'est pourquoi le mandat de 3 ans est Ă proscrire, syndic comme CS. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2011 10:23:26 |
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Louis92
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Posté - 17 déc. 2011 : 15:18:24
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gedehem, vous m'accorderez que les 3 années de mandat de CS n'ont pas la même criticité au jour près que les 3 années de mandat de syndic. D'ailleurs, le décret ne stipule pas de préciser de date pour les 3 années du CS.
Ceci signifie que le mandat de CS peut durer 3 ans à 1 ou 2 ou 3 mois près (en + ou en -) suivant la date de l'AG de l'année n et la date de l'AG de l'année n+3.
Combien de conseillers syndicaux et de syndics comprennent 2 ans environ quand le décret prévoit 3 ans ?
Cdlt. Louis92
Conseiller syndical élu plusieurs fois par période de 3 ans
au cours de gestion par plusieurs syndics.
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Édité par - Louis92 le 17 déc. 2011 15:21:53 |
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chenkak
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Posté - 17 déc. 2011 : 17:38:48
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On pourrait dire: la durée du mandat des membres du CS sera jusqu'à l'AG dans 2 ans. |
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filomat
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Posté - 17 déc. 2011 : 18:34:27
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Le syndic et le conseil syndical forment une équipe, je trouverais préférable qu'ils soient désignés le même jour et pour la même durée ... Je ne vous raconte pas l'ambiance quand on change de syndic et que le conseil syndical favorable à l'ancien syndic ( au "retour" de l'ancien syndic ) ne change pas ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 17 déc. 2011 18:35:29 |
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guesde
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Posté - 18 déc. 2011 : 19:58:53
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Et oui le Syndic et le conseil syndical doivent former une équipe ce n'est pas toujours le cas et bien souvent ce n'est pas la faute du CS ce n'est pas toujours bien vue quand le CS demande des éclairçissements sur les comptes ou demande des présentations de devis ou avis de l'expert en assurance et qu'il ne l'obtient pas.Enfin c'est du passé nous venons de changer de Syndic. |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 déc. 2011 : 22:17:39
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La remarque de Louis sur la durée du mandat des conseillers syndicaux est surprenante !
Il est évident que la durée de 3 ans fixée par les textes, que ce soit pour le syndic comme pour le CS (pous ce dernier D.art.22), s'entend de 3 fois 1 an, soit 3 fois 365 jours, et pas un de plus.
Votre pratique de 3 ans et quelques mois ou même jours (c'est prévu par la résolution désignant les conseillers ?) n'a aucun fondement, n'est pas défendable.
Avancer que l'échéance des 3 ans sera la date de l'AG appelée à désigner le CS n'a aucun sens.
Ce serait bon pour le CS, pas pour le syndic Ă©lu 3 ans plus tot ?
Pardon, mais ce n'est pas sérieux, surprenant de votre part !!! 
Nous savons bien que de nombreux syndicats fonctionnent sans respect des textes de base et adoptent des pratiques qui les satisfont. Sauf qu'il n'est pas très "glorieux" pour un CS qui laisse s'installer ces pratiques : lequ'elles sont les "bonnes", lesquelles seraient détestables, qui fixe la frontière, selon quel critère ?
"D'ailleurs, le décret ne stipule pas de préciser de date pour les 3 années du CS."
Il ne le précise pas davantage pour le syndic (D.art.28), sans que personne ne mette en cause que 3 ans c'est 3 ans, 3x365 jours, donc de date à date sans un jour de plus !
En quoi les 3 ans pour le syndic seraient-ils impératifs de date à date... sans l'être de la même façon pour le CS ?
Désolé, mais on ne peut vous suivre dans cette invention : c'est une impasse.
Syndic comme conseillers, le fait d'être réélu tous les 3 ans depuis 25 ans ne permet pas de déroger à l'échéance quasi "préfix" des 3 ans, sans 1 jour de plus. |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2011 22:31:02 |
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Louis92
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Posté - 19 déc. 2011 : 22:37:48
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Je maintiens tout ce que j'ai écrit même si, Gédehem, vous contestez avec des formes que je trouve sympathiques. Voyez D.art.29 : citation: Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance. Le décret stipule donc bien de fixer des dates pour le mandat de syndic, il ne stipule rien de la sorte pour les dates de début et de fin du mandat du CS.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 19 déc. 2011 22:49:35 |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 déc. 2011 : 23:25:44
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Position intenable, Louis, et je suis vraiment très très surpris que vous la mettiez en avant, y compris par D.art.29.
Désolé, mais sans forme, vous êtes totalement à coté de la plaque !
D'autant que votre référence à D.art.29 n'a eien à voir : il ne déroge pas au principe du mandat de 3 ans max. Cette date échéance du mandat du syndic précisée par l'AG dans la résolution désignant le syndic (*) est prévue par la recommandation n°15 de la CRC.
Date échéance des mandats de 1 ou 2 ans.
Car cela ne change rien du tout à la durée maximum du mandat syndic/CS prévue par les textes, qui est de 3 ans dans tous les cas, sans 1 jours de plus.
Parce qu'Ă vous suivre, si l'on s'en tient Ă ce que prĂ´nent certains (JPM entre autres) pour les mandats d'un ou 2 ans qui pourraient ĂŞtre de 18 mois pour l'un, 30 mois pour l'autre, on pourrait avoir des mandats de 3 ans et 6 mois sans encourir les foudres du juge ?
Au fait, pourquoi simplement 3 ans et 1 ou 2 mois ??? 
Désolé, mais c'est une position intenable, ridicule ... !    |
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Posté - 20 déc. 2011 : 09:00:09
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gedehem : Pour un CS comme pour un syndic, le mandat d'un an ne présage en rien de la continuité effective du travail.
J'ose espérer que quand bien même il est désigné tous les ans, c'est le même syndic qui est choisi. Je ne connais pas de syndicat qui en change tous les ans.
Tout Ă fait d'accord !
Louis92 : il n'existe pas de mandat syndic/CS !!
Pourquoi lier le mandat du CS Ă celui du syndic ??
IL est Ă©vident qu'un mandat de 3 ans est Ă proscrire. Pour le syndic comme pour le CS !!!
Chaque année, l'AG peut renouveler ou changer de syndic. Nous savons tous qu'un changement de syndic est une chose importante et ne fait pas facilement !!! Un mauvais syndic reste souvent des années avant d'être changé.
Nous savons tous que les volontaires au poste de conseiller syndical sont rares. Que les anciens membres acceptent très difficilement les nouveaux membres !!! le vote tous les ans pour ces conseillers me semble juste. Il est quelquefois très difficile pour des nouveaux copros de virer les anciens en place depuis des années !!!
filomat : citation: Le syndic et le conseil syndical forment une équipe, je trouverais préférable qu'ils soient désignés le même jour et pour la même durée ... Je ne vous raconte pas l'ambiance quand on change de syndic et que le conseil syndical favorable à l'ancien syndic ( au "retour" de l'ancien syndic ) ne change pas !
Le CS est un collège totalement indépendant du syndic. Le CS controle les comptes du SDC et la gestion du syndic ( ancien ou nouveau). Ce qui compte c'est le que le syndicat soit bien géré et le syndic suivi dans sa gestion.
Virer un syndic en place depuis 20 ans avec un CS identique depuis 20 ans peut être très salutaire pour le SDC !!! 
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GĂ©dehem
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Posté - 20 déc. 2011 : 14:25:44
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Pardon Philippe, mais les points que vous abordez (pertinence ou non du mandat de 3 ans pour le syndic comme pour le CS,nécessité de lier ou non les mandats du syndic et du CS), sont différents de ce qui est présenté par Louis (ci-dessius en italique) !
"-Je recommande donc le mandat de 3 ans. Pas d'inconvénient : les 3 ans ne sont pas intangibles. "
Bien entendu OUI : le mandat peut être de la durée convenue ... sans pouvoir dépasser 3 années.
"- Ceci signifie que le mandat de CS peut durer 3 ans à 1 ou 2 ou 3 mois près (en + ou en -) suivant la date de l'AG de l'année n et la date de l'AG de l'année n+3. "
Bien entendu NON : la durée du mandat (CS comme syndic) ne pouvant excéder 3 années, période qui fait donc 3 x 365 jours et pas un de plus, qui plus est pour en admettre 30 ou 60 en plus au gré de l'humeur ou du sens du vent.
Indéfendable puisqu'illégale !
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Louis92
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Posté - 20 déc. 2011 : 15:51:05
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Merci, gedehem, d'avoir eu le temps avant moi de faire remarquer à philippe388 que je n'ai jamais lié le mandat de syndic et celui de CS.
L'enjeu de notre affaire n'est pas si grand puisqu'on peut lire ailleurs dans le forum que ce n'est pas un drame si, après des démissions, le CS n'est plus constitué dans les quelques semaines avant une AG. Ici, si l'AG de l'année n+3 se déroule 3 ans et 1 mois après l'AG n, ce n'est pas un drame, non plus. En tout cas, pour aussi peu d'enjeu, je ne me vois pas expliquer devant une AG qu'on ne peut élire un CS pour 3 ans à cause de la date de l'AG n+3 qu'on ne connaît pas encore.
Cdlt. Louis. |
Édité par - Louis92 le 20 déc. 2011 16:00:51 |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 déc. 2011 : 20:04:52
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Si vous êtes pdt du CS (je ne me souviens plus ...) et qu'en cette qualité vous ne vous voyez pas expliquer pourquoi le mandat du CS (comme du syndic) ne peut être de 3 ans, pile-poil, personne ne maitrisant la date de l'AG n+3, pose question !
Un pdt de CS (un conseiller) doit être à même de rappeler une disposition légale, quelle qu'elle soit, et de l'expliquer à l'assemblée sans crainte !
A défaut, cela pose question : quel est le rôle d'une CS, sinon être le "surveillant/controleur" de la légalité/conformité de ce qui se passe dans un syndicat ?
Tout particulièrement s'il s'agit de l'application de dispositions légales sans aucune ambiguité, qu'il se doit de rappeler.
Si l'AG passe en force, au besoin contre l'avis du CS, le pdt du CS doit être le 1er à déposer une réserve écrite relevant la pratique ici illégale.
Au nom de quoi un CS acceptant de contourner un texte (un juge dirait 'de le violer') serait crédible pour en imposer au syndic ???
Il y a des points ambigues. Les 3 ans max des mandats CS et syndic ne le sont pas. |
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Posté - 21 déc. 2011 : 09:02:44
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gedehem : citation: Pour le reste, il ne faut pas confondre le respect des textes avec l'inadaptation de certaines dispositions, régles qui dans certains cas sont préjudiciables au syndicat.
Certes, pour le voir il faut bien connaitre le sujet.
Il est évident que le syndicat qui n'est pas en mesure de réunir la maj.art.26 (vous n'ignorez rien de la difficulté dans certains syndicats !!), ici pour créer un fonds de roulement, ne va pas se laisser couler avec une trésorerie négative simplement par respect d'une régle de majorité.
D'où une décision au moins à la maj.art.24. Seule limite : elle ne vaut pas modif du RDC, elle ne peut être publiée.
Dans un post précédent vous affirmiez que l'AG, le syndic et le CS pouvait passer outre la loi en votant la céation d'un fond de roulement à l'article 24 au lieu du 26 précisé par la loi !!!
gedehem : citation: Un pdt de CS (un conseiller) doit être à même de rappeler une disposition légale, quelle qu'elle soit, et de l'expliquer à l'assemblée sans crainte !
A défaut, cela pose question : quel est le rôle d'une CS, sinon être le "surveillant/controleur" de la légalité/conformité de ce qui se passe dans un syndicat ?
Tout particulièrement s'il s'agit de l'application de dispositions légales sans aucune ambiguité, qu'il se doit de rappeler.
Si l'AG passe en force, au besoin contre l'avis du CS, le pdt du CS doit être le 1er à déposer une réserve écrite relevant la pratique ici illégale.
Au nom de quoi un CS acceptant de contourner un texte (un juge dirait 'de le violer') serait crédible pour en imposer au syndic ???
Aujourd'hui vous affirmez fermement à Louis92 qu'un CS est mandaté par l'AG pour surveiller la légalité et la conformité des décsions de l'AG. Un CS n'ayant pas à accepter de " violer" la loi !!!
Beaucoup de contradictions entre ces 2 positions.
Je rajouterai qu'un CS doit au moins lire la loi de 1965 et le décret de 1967, la comprendre dans son ensemble, et doit pouvoir expliquer les points important à l'AG. MAIS un conseiller syndical ou un président de CS n'est pas juriste !!! Le syndic est le professionnel de la coprorpiété, à ce titre il a obligation de conseil !!!
Vous acceptez que le profesionnel passe en force, et viole la loi en faisant adopter avec l'accord du CS par l'AG une résolution à l'article 24 au lieu du 26 dicté par la loi, et de l'autre que le CS ne doit accepter un détournement de la loi car il serait le garant de la conformité des résolutions !!
Ce n'est pas le rĂ´le du CS de dire la loi !!!  |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2011 : 10:28:28
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Ce n'est effectivement pas son rôle de dire la loi, ce que personne ne prétend !
C'est son rôle de la connaitre pour qu'elle soit respectée, suivie.
Pour le reste, j'ose espérer qu'il est fait la différence entre le respect es textes droit dans ses bottes, avec casque lourd et visières, et la défense des intérets vitaux du syndicat.
Concernnant un "fonds de sauvegarde" (ou de roulement, de solidarité peu importe don nom) destiné à boucher un trou dans la trésorerie avant que le syndicat ne coule (la boué de sauvetage), il vaut mieux ler voter à la maj. art.24 que de sibit un échec faute de maj.art.26.
Il n'y a pas lamaj.art.26, que faire ? Appeler les pompier, un AJ qui 'y fera rien du tout que prendre des honoraires ????
Il ne faut pas dans ce cas être "borné" !!!
Toute autre chose que la durée du mandat de 3 ans maxi, syndic comme CS. Il n'y a pas d'intérets vitaux en jeu. Le contournement est ici impossible à défendre.
Il n'y a pas ici d'incitation à géométrie variable : il y a le resperct des textes, ce que doit controler le CS y compris pour lui-même, et pour certains leur adaptation "au terrain" (à la pratique (*)) lorsque les intériets supérieurs du syndicats sont en jeu.
(*) c'est un point souvent mis en avant par certains : " Il y a les textes mais aussi les réalités du terrain"
Oui, mais pas pour tout ou pour n'importe quoi. |
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