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mespres
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 Posté - 19 déc. 2011 : 13:32:34
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JPM écrit avec justesse :
citation: Mais la décision comporte un élément illégal : la modification automatique du montant de l'avance en fonction des variations du montant du budget prévisionnel.
Il faut savoir que le plus grand syndic de France, FONCIA, l'impose à ses copropriétés. Il faut alors en AG dénoncer la pratique : le représentant FONCIA admet, et l'unique résolution imposée par la direction FONCIA (budget + avance de trésorerie) est scindée de fait en deux.
Comme dit précédemment, je ne pense pas qu'une copropriété puisse fonctionner correctement sans avance de trésorerie : cela permet d'absorber les éventuels dépassements de budget et la période de recouvrement des charges. Le CS doit veiller à ce que cette avance soit correctement dimensionnée. |
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Posté - 19 déc. 2011 : 16:25:27
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mespres : citation: et l'unique résolution imposée par la direction FONCIA (budget + avance de trésorerie) est scindée de fait en deux.
mespres : attention, le budget et l'avance de trésorerie n'ont rien à voir entre eux !!!! Ce sont 2 résolutions différentes. Foncia respecte la loi avec ses 2 résolutions.
Une résolution pour adopter le budget. L'AG décide du montant du budget. Celui-ci est préparé avec le CS. MAIS l'AG peut tout à fait modifier ce budget en l'augmentant ou en le diminuant !!
Une autre résolution pour le fond de roulement ou avance de trésorerie. FONCIA ne peut pas imposer le montant de l'avance de trésorerie. Il peut être fixé au MAXIMUM à 1/6 du budget, mais c'est TOUJOURS l'AG qui en fixera le montant. l'AG peut tout à fait voter qu'elle soit limitée à un mois du budget. L'année suivant , l'AG pourra également décider de maintenir le montant de cette avance de trésorerie au même montant que l'année précédente.
mespres : citation: FONCIA, l'impose à ses copropriétés
Ce n'est pas possible !!!! c'est l'AG qui décide en non le syndic !!!!!  |
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mespres
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23
Posté - 19 déc. 2011 : 16:36:50
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Ce sujet a déjà été évoqué sur le forum, il est signalé par l'UNARC
citation: Comme chacun sait FONCIA rappelle, à qui veut l’entendre sa rigueur et son respect total des lois en vigueur .
Or nous sommes amenés à connaître de nouvelles irrégularités dans l’ordre du jour et la tenue d’une assemblée générale par ce syndic.
Des copropriétaires avisés, nous ont adressé copie de la convocation à l’assemblée générale établie par FONCIA Ile de France à Bourg la Reine et nous ont fait part du résultat du vote pris par le syndicat des copropriétaires sur cette question.
Voici les faits :
Le syndic a porté dans la convocation, malgré les contestations préalables du conseil syndical, le texte suivant : " budget prévisionnel ET avance de trésorerie ", il était précisé : " majorité nécessaire, article 24 ". Par ailleurs, et pour faire bonne mesure, FONCIA a introduit, dans cette même question, une troisième résolution concernant les honoraires de mutation en cas de vente de lot (comme dans la situation signalée dans notre abus n° 349 ).
ceci est ancien (2005), mais je constate qu'il est toujours d'actualité pour les agences FONCIA que je connais. C'est d'ailleurs très usant : toujours la même chanson : le syndic secrétaire FONCIA cherche à faire passer en douce l'indexation de l'avance de trèsorerie sur le budget, les copros avisés râlent, et tout rentre dans l'ordre.
Il semble impossible d'obtenir un ordre du jour conforme aux textes. N'étant pas dans un CS d'une copro gérée par FONCIA, je n'en sais pas plus. |
Édité par - mespres le 19 déc. 2011 16:47:30 |
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Posté - 19 déc. 2011 : 16:43:46
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mespres : citation: le syndic secrétaire FONCIA cherche à faire passer en douce l'indexation de l'avance de trèsorerie sur le budget,
Pas en douce !!! les copros votent ; c'est le roulage dans la farine !! |
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ainohi
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Posté - 19 déc. 2011 : 18:01:36
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citation: Initialement posté par philippe388
Cette avance de " solidarité " se vote à l'article 24, et elle est remboursable en cas de vente et de récupération des fonds. Cela n'existe tout simplement pas, ni à la majorité de l'article 24, ni à celle de l'article 26, et c'est ce qui nous fait dire que la réglementation est mal faite.
Ce qui existe, c'est :
- la réserve de trésorerie prévue au règlement de copropriété, appelée couramment fond de roulement,
- les provisions pour gros travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir,
- les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale,
Cette liste est exhaustive. Votre "avance de solidarité" tout nécessaire qu'elle puisse être en certaines circonstances, est illégale.
citation: Initialement posté par philippe388Le syndic a des moyens pour régler ces problèmes de trésorerie, sans pour cela être hors la loi !!!! Celui que vous mentionnez est illégale.
Ce qui est légal est la provision inscrite au budget pour créances douteuse. Mais elle contrevient toutefois à l'impératif de fidélité de la comptabilité : une créance qu'on sait pouvoir recouvrer à un terme prévisible n'est pas douteuse. Par ailleurs, contrairement aux avances, c'est une charge, donc non remboursable au copropriétaire vendeur. |
Édité par - ainohi le 19 déc. 2011 18:03:45 |
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Posté - 19 déc. 2011 : 18:45:48
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ainohi : citation: Cela n'existe tout simplement pas, ni à la majorité de l'article 24 ......
Je crois que vous ne connaissez pas cette possibilité, elle existe même si vous l'ignorez.
Il est exact qu'il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires; mais vous parlez de voter une modification du RDC en créant un avance de trésorerie à l'article 24, au lieu du 26 légal.
L'AG peut tout à fait décider d'appeler une avance de solidarité pour boucher un trou de trésorerie du à des mauvais payeurs. Cette avance, est un prêt consenti par chaque copropriétaire pour le SDC.
Ces fonds sont attachés aux copropriétaires et remboursables en cas de remboursement des créances, ou en cas de vente du lot.
Elle se vote à l'article 24, et l'AG décidant de cette avance, permet au SDC de ne pas avoir recours à un AJ en bouchant le trou de trésorerie.
Cela n'a strictement rien à voir avec le fond de roulement prévu ou non au RDC.
C'est une décision d'AG tout à fait légale !!!!
Votre proposition d'article 24 au lieu du 26 est une réelle infraction à la loi et condamnable en cas de contestion par un copro. devant le TGI.
ainohi : citation: Ce qui est légal est la provision inscrite au budget pour créances douteuse
ainohi : citation: Par ailleurs, contrairement aux avances, c'est une charge, donc non remboursable au copropriétaire vendeur
attention : tous ces termes veulent dire quelques chose. Une provision pour créance douteuse n'a rien à voir avec un fond de roulement, un prêt de solidarité !!!
La constitution de provisions pour créances douteuses
La part des créances douteuses est à répartir chaque année entre les copropriétaires.
Il peut s'agir de créances sur des tiers, comme un acompte versé à une entreprise qui dépose le bilan avant d'effectuer des travaux, ou de créances sur les copropriétaires.
Dans ce dernier cas, le syndic devra provisionner la part qu'il ne parvient pas à recouvrer au moment de mettre à l'ordre du jour la mise en vente des lots des débiteurs.
Les créances devenues définitivement irrécouvrables devront obligatoirement être passées dans les charges au titre des pertes sur créances.
Lorsque des provisions auront été constituées, elles viendront en déduction des sommes réparties aux copropriétaires. A défaut, ils devront les supporter en totalité et d'un coup, ce qui sera le cas, dès la première année d'application des nouvelles règles, pour tous les irrécouvrables antérieurs non provisionnés.
Les provisions pour créances douteuses ne doivent concerner que les créances IRRECOUVRABLES.
les copropriétaires seront appelés suivant leur quote-part de la totalité des créances douteuses IRRECOUVRABLES. par conséquent ils ne pourront pas récupérer ces fonds.
Le fond de solidarité concerne des créances de mauvais payeurs, récupérables en cas de vente du lot, ou de paiement des créanciers; il existe souvent un solde de créances irrécupérables ( charges non payées supérieures à 5 ans)
La loi oblige maintenant le syndic à combler immédiatement ces charges irrécouvrables au lieu de laisser trainer ces écritures pendant des années.
Le problème est le suivant : alors que les nouveaux textes prévoient que le syndic doit « estimer » les pertes prévisionnelles définitives, et n’appeler que ce montant, certains syndics font d’ores et déjà voter une somme correspondante non pas aux seules pertes estimées, mais au total des charges dues. ILLEGAL !!!!!
Le fond de solidarité est faitpur bouger le trou de trésorerie en attente d'un jugement, d'une saisie immobilière, du paiement des créances par les maivais payeurs !!!! Votre bouée de sauvetage qui n'oblige pas le syndic, ainohi ou gedehem a baffouer la loi !!
ainohi : en résumé il existe :
1. le fond de roulement oun avance de trésorie, prévu ou non au RDC; que l'AG peut créer ou supprimer à l'article 26
2. provisions pour créances douteuses; nouveau décret pour les syndics qui'ls doivent appliquer aux créances réellement irrécouvrables.
3. appel de fond solidarité, voté par l'AG à l'article 24, et totalement légal. Avance remboursable en cas de récupération des créances.
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Louis92
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Posté - 19 déc. 2011 : 18:52:02
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En théorie, comme le dit philippe388, F....A ne peut rien imposer puisque c'est l'AG qui décide.
En pratique :
- si le rapport de force entre F...A et CS est favorable au CS (ce qui n'exclut pas une excellente relation) et que F....A tient à garder la copropriété, F...A s'inclinera sur la recommandation du CS suivie par une majorité de copropriétaires,
- sinon, sans réaction suffisante de copropriétaires, F...A imposera le montant de l'avance qu'il souhaite.
L'issue ne dépend pas du syndic (fut-il F...A) mais du CS.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 19 déc. 2011 18:53:07 |
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oldman24
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Posté - 19 déc. 2011 : 19:13:36
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Louis92
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Posté - 19 déc. 2011 : 22:22:01
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oldman24, en l'absence de CS actif, le montant de l'avance qui figurera dans la résolution sera le montant choisi par le syndic (car non discutée avec le CS avant l'AG), lequel montant peut ne pas avoir de rapport avec les besoins de trésorerie au fil de l'exercice. Ce ne sont pas quelques copropriétaires désorganisés qui vont démontrer et convaincre en séance d'AG que l'avance proposée par le syndic est superflue. Le syndic lui saura faire du chantage pour que l'AG vote le montant de la résolution. Sur ce type de résolution, le CS est décisif.
Cdlt. Louis92. |
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ainohi
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Posté - 19 déc. 2011 : 23:16:30
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Cela n'existe tout simplement pas, ni à la majorité de l'article 24 ...... Je crois que vous ne connaissez pas cette possibilité, elle existe même si vous l'ignorez. Et vous, savez-vous d'où elle vient cette possibilité ? Tout simplement d'une pratique entérinée en pleine contrariété avec les textes par la Commission relative à la copropriété.
Celle-ci, après avoir rappelé que la liste des versements que peut demander le syndic est limitative, après avoir rappelé que la création d'une réserve de trésorerie non prévue au règlement de copropriété se vote à la majorité de l'article 26, se contredit en "rappelant" que l'assemblée peut voter à la majorité de l'article 24 pour faire face à un manque justifié de trésorerie temporaire.
Il faudrait savoir : liste limitative ou non ?
Limitative, oui. Mais comme les membres de la commission ne sont pas complètement idiots, ils ne peuvent ignorer une pratique nécessaire malheureusement en contradiction avec les textes. Comme ils ne peuvent se permettre de dire que les textes sont inadaptés et appeler brutalement à les violer, ils préfèrent adopter la méthode douce : entériner cette pratique nécessaire en la déclarant licite, en se gardant bien de préciser sur quel fondement juridique. Le paragraphe 7 de la recommandation n° 8 est en pleine contradiction avec les précédents. Un appel du pied au législateur pour qu'il comble une lacune ?
Pour les copropriétaires qui doivent signer un chèque, quelle est la différence entre augmentation temporaire du fond de roulement ou avance de solidarité ? A part le nom qu'on lui donne, il n'y en a aucune. La querelle est en fait bien byzantine.
citation: Initialement posté par philippe388
Cela n'a strictement rien à voir avec le fond de roulement prévu ou non au RDC. Les deux ont le même but et le même effet : permettre de faire face aux dépenses courantes lorsque les seuls versements trimestriels ne le permettent pas.
citation: Initialement posté par philippe388
C'est une décision d'AG tout à fait légale !!!! Ce qui serait bien, c'est que vous indiquiez le fondement juridique de cette affirmation. A part l'avis de la commission qui n'est qu'un avis, contradictoire avec les textes, mais néanmoins de bon sens.
citation: Initialement posté par philippe388
Votre proposition d'article 24 au lieu du 26 est une réelle infraction à la loi et condamnable en cas de contestion par un copro. devant le TGI. L'avance de solidarité aussi.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Ce qui est légal est la provision inscrite au budget pour créances douteuse ainohi : citation: Par ailleurs, contrairement aux avances, c'est une charge, donc non remboursable au copropriétaire vendeur attention : tous ces termes veulent dire quelques chose. Une provision pour créance douteuse n'a rien à voir avec un fond de roulement, un prêt de solidarité !!! Ce n'est pas ce que j'ai précisé ?
citation: Initialement posté par philippe388
La constitution de provisions pour créances douteuses
La part des créances douteuses est à répartir chaque année entre les copropriétaires.
....
Ceci est parfaitement exact et logique. Mais ce n'est pas de votre crû. Il serait bon que vous rendiez à César ce qui appartient à César en indiquant les références des textes que vous citez. |
Édité par - ainohi le 19 déc. 2011 23:19:53 |
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JPM
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Posté - 20 déc. 2011 : 08:02:10
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Le débat terminologique est un peu confus.
Ce que vous appelez avance de solidarité existe très officiellement sous l'appellation barbare : emprunt du syndicat auprès des copropriétaires
Il y a une autre version de cet emprunt dans le cas de la participation différée en dix annuités prévue par l'art. L 33 en cas de travaux d'amélioration effectués par le syndicat.
Sur tous ces points la réglementation comptable est muette. Les syndics doivent se débrouiller.
Il parait qu'il y a une commission d'études comptables avec la participation de Syndic + mais c'est exclusivement pour les opérations liées aux éco copropriétés du Grenelle II
Moi j'ai appris à construire en "toubes" ; briques de boue avec de la paille hachée ! c'est très bon du point de vue isolation thermique.
C'est pas bien vu en haut lieu 
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infoappart
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Posté - 21 déc. 2011 : 15:34:59
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citation: Initialement posté par Gédehem
La question qui se pose : est-ce pertinent ?
Quels sont les arguments avancés pour justifier la création de cette réserve de trésorerie.
Comme l'expose Louis, elle est parfois justifiée, indispensable.
Sauf que cette création pose question dans un syndicat qui tourne (bien) depuis des années, et dont l'état de la trésorerie ainsi que la situation des comptes des copropriétaires qui sont tous bons payeurs ne le justifirait pas.
Rien de particulier nos dépenses sont au budget.
L’argument avancé par le syndic est qu’il doit jongler si par exemple l’assurance demande sa prime en une seule fois. Que si la loi l’oblige a ouvrir un compte séparé cela va être plus difficile (Actuellement nous sommes en compte unique)
citation: Initialement posté par Louis92
Avez-vous bien lu, ce que j'ai écrit ? Le syndic doit payer des factures dès le 1er jour du trimestre. Pour que le syndic ait 1 trimestre d'avance de charge, il faudrait que tous les copropriétaires aient payé leurs "appels" dès le début du trimestre et que toutes les factures arrivées pendant le trimestre soient payées aux fournisseurs après la fin du trimestre. Un syndic n'a pas un trimestre d'avance de charge : ses fournisseurs ne voudraient plus travailler avec lui.
Le syndic paie plutôt les fournisseurs avec 3 mois de retard sauf électricité et téléphone.
citation: Initialement posté par philippe388infoappart : pourquoi le syndic a t'il proposé une avance de trésorerie ?? cette question doit être posée à l'AG. Des impayés de charges? des budgets mal préparés et sous évalués ? le fond de roulement ou avance de trésorerie ne doit pas servir à boucher les trous des mauvais payeurs !!!
Non budget bien préparé.
citation: Initialement posté par rambouilletapparemment vous etes géré par F.....A qui est coutumier de ce fait. je parie que vous etes en compte unique .... 
Non pas géré par F…A
Petit syndic avec la FNAIM
Oui nous sommes en compte unique.
Cependant lors d’un AG de 2009 la question sur le compte séparé/unique a été de faire de la sorte :
Ouverture d’un compte unique et sur demande du conseil syndical le compte séparé sera ouvert. (Le compte séparé était sur le point d’être adopté mais le syndic a réussi à la dernière minute à trouver un argument pour garder le compte unique)
Les membres du CS se sont enfin décidé à prendre le compte séparé le syndic doit adopté sans réserve la résolution d’une précédente AG ? Merci de confirmer.
RESOLUTION N
Ouverture d’un compte bancaire. (Article 25 de la loi du 10 juillet 1965)
Concernant l’ouverture d’un compte bancaire, le syndic précise que la comptabilité du syndicat est tenue séparément des autres syndicats de copropriétaires dans le cadre de la comptabilité mandant émanant de son système informatique, mais sans l’ouverture d’un compte bancaire séparé, conformément à l’alinéa 7 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du n° 85-1470 du 31 décembre 1985 et complété par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.
Cette individualisation fera partie intégrante du compte unique professionnel ouvert au nom du syndic et fonctionnant à ses frais et avantages sous sa pleine responsabilité, avec le bénéfice pour ses clients de la garantie des fonds déposés délivrée par XX pour un montant de XX €.
L’Assemblée générale, après avoir constaté que le syndic remplit les conditions prévues par la loi du 2 juillet 1970 et bénéficie d’une garantie financière :
- dispense le syndic de l’obligation d’ouverture du compte bancaire ou postal séparé ;
- autorise le syndic à verser les fonds du syndicat sur le compte bancaire ouvert au nom du cabinet.
Le syndic rappelle que cette dispense est valable tant que XX est syndic et prend fin automatiquement en cas de désignation d’un nouveau syndic.
Réserve : ouverture à l’initiative du Conseil Syndical.
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Posté - 21 déc. 2011 : 16:44:47
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citation: Le syndic rappelle que cette dispense est valable tant que XX est syndic et prend fin automatiquement en cas de désignation d’un nouveau syndic.
cette phrase est illicite, car la dispense doit être votée à chaque désignation du syndic, qu'il s'agisse du même ou d'un autre.
Donc si votre syndic est désigné pour un an, il doit reposer cette question une nouvelle fois à l'AG lors de sa nouvelle désignation.
citation: Réserve : ouverture à l’initiative du Conseil Syndical. cette phrase n'a aucune valeur.
Il faut que vous obligiez votre syndic a reposé la question lors de sa prochaine désignation.
citation:
article 18
....
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 déc. 2011 : 17:31:19
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Infoappart indique : citation: Cependant lors d’un AG de 2009 la question sur le compte séparé/unique a été de faire de la sorte :
Ouverture d’un compte unique et sur demande du conseil syndical le compte séparé sera ouvert.
C'est sympa et à la bonne franquette mais il vaut mieux faire simple et conformément à la loi.
Un compte séparé c'est un compte comme le votre ouvert au nom du " Syndicat 10 rue des Fleurs " (titularité) avec ensuite " chez cabinet X 14 rue de l'Arbre 75022 Paris " (domiciliation)
Le syndic doit ouvrir un compte séparé sauf si l'assemblée décide de l'en dispenser pour une durée du jj/mm/aaaa1 au jj/mm/aaaa2.
Le conseil syndical ne peut pas être chargé d'une quelconque délégation à cet égard. L'assemblée seule peut décider.
S'il apparait que la majorité des copropriétaires veut adopter le compte séparé, prévenez aimablement votre syndic pour qu'il prenne ses dispositions. Il n'y a aucune question à porter à l'ordre du jour pour ce faire.
Si néanmoins le syndic veut porter la question de la dispense à l'ordre du jour, vous ne pouvez pas l'en empêcher.
Mais il ne faut pas qu'il vous ressorte son baratin relaté ci dessus. La résolution est incluse dans celle de désignation à nouveau qui précise les dates calendaires de début et fin du mandat. Le texte est : " l'assemblée dispense le syndic de l'ouverture d'un compte séparé pour la durée sus indiquée de ce mandat "
L'assemblée adopte en bloc la désignation à nouveau et la dispense, avec aussi l'approbation du contrat de syndic.
Attention : la dispense ne peut résulter d'une clause insérée dans le contrat. Elle doit figurer dans la résolution de renouvellement.
Fermons le ban !
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infoappart
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Posté - 21 déc. 2011 : 17:43:26
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Merci rambouillet et JPM pour vos réponses sur le compte séparé.
A la prochaine AG je ferais en sorte que la question soit bien de nouveau posée.
Pour tester la parole du syndic nous allons quand même lui demander d'ouvrir un compte séparé suivant ce qui a été défini à l'AG de 2009 bien que se soit caduque et voir sa réaction.
Pour s'assurer que ce n'est pas un compte pivot et autre il faut demander une copie de la convention de compte de la banque c'est bien cela? et le délai maxi pour l'ouvrir est de 2 mois il me semble?
Peut-on aussi demander à la banque d'envoyer un relevé de compte au conseil syndical tous les mois? et/ou un accès en visualisation du compte séparé par internet?
Merci d'avance.
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 déc. 2011 : 18:06:28
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Vous ferez comme vous voulez
Vous formulerez ainsi une demande parfaitement illégale.
C'est vraiment proposer à quelqu'un une gerbe de verges pour vous faire fouetter.
La qualité du compte résulte du libellé de l'immatriculation indiquée ci dessus avec la titularité et la domiciliation.
La convention de compte ne présente aucun intérêt. Le libellé d'immatriculation constitue au profit du syndicat une présomption irréfragable ( = non contestable) de l'existence d'un compte séparé.
La banque ne peut envoyer des relevés qu'au syndic. Quand il y a un accès internet, le syndic peut fournir le code d'accès à un membre habilité par décision du CS.
Cette décision ne peut être prise légalement que si le CS est doté d'un règlement de fonctionnement. Question à voir avec Gedehem qui est le spécialiste patenté sur UI.
Si le syndic fait néanmoins passer des opérations par un autre compte il commet une faute grave mais le compte bancaire reste néanmoins un compte séparé.
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filomat
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Posté - 21 déc. 2011 : 18:57:34
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infoappart
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Posté - 21 déc. 2011 : 22:56:54
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citation: Initialement posté par JPMVous ferez comme vous voulez Vous formulerez ainsi une demande parfaitement illégale. C'est vraiment proposer à quelqu'un une gerbe de verges pour vous faire fouetter.
C’est le syndic qui a la base a fait une proposition illégale en AG pour éviter l’ouverture du compte séparé.
A lui d’assumer en attendant la prochaine AG pour que tous rentre dans l’ordre.
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