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 Sujet  |
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baptiste
Contributeur débutant
68 message(s)
Statut:
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 Posté - 18 déc. 2011 : 08:39:14
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[fonBonjourt=Courier New][/font=Courier New]
Bonjour à tous
Nous voulons changer de syndic lors de notre prochaine assemblée.
Avez vous dans vos dossiers une fiche pratique ou pouvez vous nous apporter vos conseils sur ce sujet.
En vous remerciant à l'avance et encore merci pour tout ce que vous faîtes.
Bien cordialement
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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Posté - 18 déc. 2011 : 10:31:26
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Pour une "fiche pratique" ....:
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" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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On l'aura compris, un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Imaginez que vous êtes PDG d'une boite et que vous recherchez votre directeur financier, votre DRH : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa ste/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires.
Bon courage et au travail. |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2011 10:49:26 |
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Posté - 18 déc. 2011 : 11:09:17
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comme d'ahbitude rien à rajouter à cette fiche de gedehem.... il faudrait presque la mettre dans les posts "sujets importants" de syndic professionnel...  |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 21 déc. 2011 : 13:34:48
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Je complète le post très complet de Gedehem par un point important : l'AG doit se dérouler hors des locaux du syndic sortant, pour éviter que le syndic sortant n'interdise l'accès à la salle des syndics pressentis.
J'ai assisté à un changement de syndic : cela demande une préparation minutieuse, sans doute pas très éloignée de la mise en scène d'une pièce de théatre, et de toute façon le syndic sortant doit être impliqué. Impensable de le mettre devant le fait accompli le jour de l'AG. Si l'épreuve de force est nécessaire, elle doit avoir lieu avant l'AG. |
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Posté - 21 déc. 2011 : 13:52:33
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mespres : le syndic sortant est forcement au courant qu'un ou plusieurs copropriétaires ont décidés de changer de syndic, car celu-ci à reçu une notificattion de porter à l'ODJ des contrats concurrents !!!
Il n'y a rien à discuter avant, c'est l'AG qui décidera de changer ou non !!
Le syndic sortant n'a pas à être impliqué dans le choix des nouveaux contrats, et de l'organisation de cette AG très "spéciale".
Mespres : nous avons changer de syndic il y a 3 ans, ce "grand"syndic depuis plus de 18 ans, ne s'est même pas présenté devnat l'AG. Le CS avait très bien préparé ce changement, mais les copros présents n'ont pas apprécié cette impolitesse !!! |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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5
Posté - 21 déc. 2011 : 14:57:06
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citation: Le syndic sortant n'a pas à être impliqué dans le choix des nouveaux contrats, et de l'organisation de cette AG très "spéciale".
-Il est évident que le syndic sortant ne participe pas au choix du futur syndic
MAIS, le syndic sortant est impliqué car :
-Nécessaire de récupérer la feuille de présence pour que le sécrétaire de l'AG prépare le décompte des millièmes (tableur)
-Si l'AG se réunit habituellement dans les locaux du syndic, il faut au minimum s'assurer que le syndic acceptera de jouer le jeu dans ses locaux : recevoir d'autres syndics, quitter la salle de l'AG. J'ai assisté à l'éviction de FONCIA d'une copro, je sais que le CS a du batailler pour que l'AG se tienne en terrain neutre. Il a été très difficile de faire sortir en séance FONCIA, sans la poigne de fer du président de séance, cela aurait été impossible. |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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Posté - 21 déc. 2011 : 15:38:02
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Posté - 21 déc. 2011 : 17:18:12
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filomat : citation: Si, si, moi je trouve qu'on devrait expliquer ce qui se passe avec le 25.1 quand la majorité du 25 n'est pas acquise, et notamment qu'il faut voter au 25 pour tous les candidats et ensuite voter au 25.1 (à la majorité de l'article 24) en commençant par le candidat qui a obtenu le plus de voix au vote précédent à l'article 25.
Vous avez tout à fait raison sur l'importance du second vote à l'article 25.1, et du déroulement de l'AG, et la gestion de celle-ci.
SI aucun des syndics n'a obtneu cette majorité à l'article 25, mais 1/3 des suffrages a été obtenu, ALORS l'AG votera de nouveau sur TOUS les candidats au deuxième tour.
IL est facile de faire passer un syndic en force, en votant sur celui-ci que l'on veut élir, sans voir les autres. Expérience 2011 : le président de séance ( président du CS) appelle le sortant en premier qui obtient 0 Voix !!!, le, deuxième le syndic choisi par le CS et celui n'obtient pas la majorité, mais plus d'un tiers des voix, le président demande à l'AG de voter immédiatement à l'article 25.1, et il obtient juste la majorité. Le 3ème syndic, poposé par plusieurs copros, n'a pas pu défendre son contrat, est resté dans sa voiture, et l'AG n'a pas pu voté sur ce contrat en totale infraction à la loi.
Les copros ayant proposé ce syndic ont même été interdit de sortir pour aller le chercher. Des gros bras de machos contre 4 femmes copros !!!
Ce sujet a déjà été longuement débattu sur UI. |
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bitude", je n'ai encore rien compris !
... ce qui, après tout, n'est pas bien grave : Nous sommes près de 3000 dans ma copropriété et je ne suis jamais que 1/3000 
