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infoappart
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 Posté - 18 déc. 2011 : 00:04:29
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Bonsoir,
Dans une précédente assemblée générale il a été décidé de créer une avance permanente de trésorerie non prévue au règlement de copropriété
Avance permanente de trésorerie non prévue au réglement de copropriété. (Article 26 de
la loi du 10 juillet 1965 )
L'Assemblée Générale, conformément à l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967, décide de créer une
avance permanente de trésorerie égale à 1/6ème du budget prévisionnel.
Le montant de cette avance permanente de trésorerie pourra être réajusté chaque année par les soins
du Syndic sans qu'il soit besoin d'une nouvelle décision de l'Assemblée de telle manière qu'il
représente en permanence 1/6ème du budget.
L'Assemblée Générale décide que cette avance sera versée lors d'un (ou des) appel(s) de fonds
spécial(aux):
- Ã la date du :
- aux dates suivantes :
- suivant d'autres modalités à définir :
Lors de la prochaine assemblée générale est-ce qu'un copropriétaire peut faire annuler cela en utilisant son droit de pouvoir poser les questions qu'il souhaite à la prochaine AG?
Exemple : L'assemblée générale décide de supprimer l'avance permanente de trésorerie actuellement en place. L'avance payée sera redonnée aux copropriétaires
Merci d'avance.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 18 déc. 2011 : 09:20:45
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Une copropriété qui a un budget normal (= sans marge de 15% en plus) et qui doit payer à l'avance le trimestre de maintenance des ascenseurs, le gaz ou tout autre prestataire ou fourniture en début de trimestre se doit d'avoir une avance de trésorerie car 100 % des fonds appelés ne sont pas rentrés dès le 1er jour d'un trimestre.
Lors du vote de l'avance à l'AG, le syndic ou quelqu'un du CS a dû expliquer quelque chose comme ça.
Un RCP qui prévoit pas d'avance n'est pas un RCP qui les interdit.
Cdlt. Louis92. |
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infoappart
Contributeur débutant
56 message(s)
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 2
Posté - 18 déc. 2011 : 09:42:31
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citation: Initialement posté par Louis92
Une copropriété qui a un budget normal (= sans marge de 15% en plus) et qui doit payer à l'avance le trimestre de maintenance des ascenseurs, le gaz ou tout autre prestataire ou fourniture en début de trimestre se doit d'avoir une avance de trésorerie car 100 % des fonds appelés ne sont pas rentrés dès le 1er jour d'un trimestre.
Lors du vote de l'avance à l'AG, le syndic ou quelqu'un du CS a dû expliquer quelque chose comme ça.
Un RCP qui prévoit pas d'avance n'est pas un RCP qui les interdit.
Cdlt. Louis92.
D'accord Louis92.
Je souhaiterai quand même que quelqu'un me confirme si c'est possible de faire annuler cette avance en posant la question à une prochaine AG. Il ne faut pas oublier qu'en votant cette résolution cela à modifié le RC et la le syndc n'a pas expliqué cela.
Exemple : L'assemblée générale décide de supprimer l'avance permanente de trésorerie actuellement en place. L'avance payée sera redonnée aux copropriétaires
Pour revenir aux explications de Louis92 il ne faut pas oublier que le syndic à 1 trimestre d'avance de charge et si l'on regarde sur le site de l'unarc le fond de roulement a été supprimé par la loi suite à la mise en place du budget prévisionnel. Les syndics ont alors trouvés l'astuce de renommer en avance de trésorerie pour garder l'argent.
Nous savons aussi que le syndic paie les factures jamais à la date demandé mais avec du retard.
Merci. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 déc. 2011 : 10:14:42
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Tout copropriétaire peut à tout moment demander l'inscription d'une questio telle que celle que vous indiquez.
Toute AG peut revenir sur une telle décision, sur la création d'une 'réserve'.
La question qui se pose : est-ce pertinent ?
Quels sont les arguments avancés pour justifier la création de cette réserve de trésorerie.
Comme l'expose Louis, elle est parfois justifiée, indispensable.
Sauf que cette création pose question dans un syndicat qui tourne (bien) depuis des années, et dont l'état de la trésorerie ainsi que la situation des comptes des copropriétaires qui sont tous bons payeurs ne le justifirait pas.
On ne créé pas ce fonds de réserve par plaisir mais par nécéssité, par sécurité parce qu'il y a plus de bas que de haut dans la trésorerie.
Dans un syndicat où tout s'est toujours bien passé, où il n'y a pas de nuage dans l'avenir, qui a toujours pu fonctionner "à l'aise" sans avoir une reserve instituée, la question de sa création soudaine interpelle.
Quels sont les motifs étayés qui ont été avancés pour décider de cette création ?
De la réponse à cette question vous saurez s'il est pertinent d'en demander sa suppression.
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Édité par - Gédehem le 18 déc. 2011 10:16:04 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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4
Posté - 18 déc. 2011 : 10:18:22
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infoappart a écrit citation: le syndic à 1 trimestre d'avance de charge Avez-vous bien lu, ce que j'ai écrit ? Le syndic doit payer des factures dès le 1er jour du trimestre. Pour que le syndic ait 1 trimestre d'avance de charge, il faudrait que tous les copropriétaires aient payé leurs "appels" dès le début du trimestre et que toutes les factures arrivées pendant le trimestre soient payées aux fournisseurs après la fin du trimestre. Un syndic n'a pas un trimestre d'avance de charge : ses fournisseurs ne voudraient plus travailler avec lui.
Il y a des copropriétés qui font des appels plus gros au 1er trimestre de l'année (30%) pour assurer une trésorerie suffisante pour payer le gaz ou l'électricité de l'hiver par exemple.
Pour faire abandonner l'avance par l'AG, démontrez-lui que la trésorerie serait suffisante à tout moment de l'année compte tenu des échéances des grosses factures et des retards habituels des copropriétaires mauvais payeurs. A défaut, vous seriez tenu responsable du défaut de paiement des fournisseurs l'exercice suivant.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 18 déc. 2011 : 10:57:13
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infoappart : pourquoi le syndic a t'il proposé une avance de trésorerie ?? cette question doit être posée à l'AG.
Des impayés de charges? des budgets mal préparés et sous évalués ?
Vous avez le droit de proposer d'annuler cette décision d'AG, mais celle-ci a été adopté à l'article 26, soit les 2/3 des tantièmes ET la moitié des copropriétaires. Une telle majorité est difficile à obtenir. Comment voulez vous obtenir la même majorité pour approuver l'annulation de cette avance !!
Vous partez avec les copros qui on votés contre, qui ne doivent pas être très nombreux !!!
louis92 : citation: Avez-vous bien lu, ce que j'ai écrit ? Le syndic doit payer des factures dès le 1er jour du trimestre
Mais les charges sont exigilbles le 1er jour de chaque trimestre !!! le syndic a donc bien ce trimestre d'avance!!!
le fond de roulement ou avance de trésorerie ne doit pas servir à boucher les trous des mauvais payeurs !!! |
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Posté - 18 déc. 2011 : 11:07:17
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apparemment vous etes géré par F.....A qui est coutumier de ce fait.
bien sur vous pouvez proposer une réssution qui annule la précédente, mais vous pouvez faire un juste milieu et proposer une réslution qui annule la précédente et la remplace par une avance de trésorerie égale par exemple à 1 mois, mais en donnant une valeur absolue (fonction de votre syndicat). Cette valeur sera fixe d'année en année et il n'y aura plus d'appel.
Expliquez que dans le cas présent, que si le budget diminue de quelques euros, le syndicat devra rendre des cts d'euros à chacun, idem en cas d'augmentation  . c'est de la cuisine d'apothicaire....
je parie que vous etes en compte unique ....  |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 18 déc. 2011 : 11:23:04
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Si l'avance permanente est une obligation inscrite dans le règlement de copropriété, pour la supprimer, il faut modifier le règlement de copropriété, ce qui requiert la double majorité de l'article26.
Si elle n'est pas prévue par le règlement de copropriété, la créer, en modifier le montant ou la supprimer n'est pas une modification du règlement, c'est une simple décision de gestion, prévue par les textes, qui est votée à la majorité de l'article 24.
Quand on la crée, on a le choix entre se contenter de la créer par un simple vote à la majorité de l'article 24, quitte à ce qu'elle soit supprimée l'année suivante, ou inscrire l'obligation d'une avance permanente dans le règlement de copropriété.
Pour savoir si elle est pertinente, il faut examiner de près l'évolution du montant de liquidités disponibles tout au long de l'année. C'est assez simple avec un compte bancaire séparé ou individualisé, c'est un peu plus difficile avec un compte bancaire unique, pratique à bannir.
Avec un compte séparé, le syndic n'a pas aucun intérêt à disposer d'une trésorerie surabondante. Si le compte n'est pas séparé et que le syndic propose de constituer une avance ou d'augmenter l'avance existante sans prouver que cela répond à un réel besoin de trésorerie, graphique à l'appui de sa démonstration, il faut refuser. |
Édité par - ainohi le 18 déc. 2011 11:29:28 |
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Posté - 18 déc. 2011 : 12:14:34
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ainohi : citation: Si elle n'est pas prévue par le règlement de copropriété, la créer, en modifier le montant ou la supprimer n'est pas une modification du règlement, c'est une simple décision de gestion, prévue par les textes, qui est votée à la majorité de l'article 24.
citation: Quand on la crée, on a le choix entre se contenter de la créer par un simple vote à la majorité de l'article 24, quitte à ce qu'elle soit supprimée l'année suivante, ou inscrire l'obligation d'une avance permanente dans le règlement de copropriété.
Ceci est tout à fait FAUX.
L'article 24 est seulement proposer aux votes de l'AG en cas de modification du montant, et c'est tout.
Création ou suprression de 'lavance de trésorerie ou du fond de roulement, c'est uen modification du RDC, c'est l'article 26 OBLIGATOIREMENT !!
Sur le site de l'ARC
citation: l’avance n’est pas prévue au règlement de copropriété : attention !
Il résulte d’informations qui nous ont été adressées par des adhérents que certains syndics veulent faire voter la création d’une avance de trésorerie permanente à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 afin de conserver les sommes figurant initialement sur l’ancien fonds de roulement.
Or, la mise en place de cette avance constituant une modification du règlement de copropriété, CELLE-CI doit donc impérativement être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi.
le syndic a eu raison de faire voter la création à l'article 26. Pour la supprimer, cela sera voté à l'article 26 également. |
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Posté - 18 déc. 2011 : 12:23:13
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ainohi : également sur le site juridique d'Universimmo :
citation: Avances constituant la réserve prévue au règlement de copropriété
La Commission rappelle :
- que cette avance (à savoir la réserve prévue au règlement de copropriété) remplace l'avance de trésorerie permanente prévue par l'ancienne réglementation ;
- que, comme par le passé, et malgré les termes de l'article 35-1° du décret, elle peut être instituée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi s'agissant d'une dérogation au règlement de copropriété ;
- que son montant ne peut, en toute hypothèse, excéder 1/6 du budget prévisionnel.
La Commission recommande aux syndics et aux rédacteurs des règlements de copropriété :
- de fixer le montant de la réserve en pourcentage du budget prévisionnel en respectant la limite de 1/6 imposée par la loi.
Article 26 !!! |
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2011 : 13:06:37
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Je partage ce qu'en dit Ainohi : la création d'un fonds de roulement (réserve de trésorerie) doit être justifiée par des éléments objectifs.
Il est inutile s'il n'y a aucune nécessité, ce qui est le cas évident si le compte n'est pas totalement séparé.
Avec compte pivot ou autres appellations incontrolées de comptes groupés, le syndic n'a pas besoin de fonds en réserve.
L'autre point concerne la majorité nécessaire.
C'est celle de l'art.26 lorsqu'il n'est pas prévu au RDC. Cela vaut modification du RDC, qui doit être publiée afin de rendre ce fonds opposable aux futurs acquéreurs. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 déc. 2011 : 13:16:00
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La création d'une avance non prévue au règlement est une modification au règlement de copropriété ? Soit. C'est effectivement ce qui ressort d'une lecture stricte des textes.
Dans de nombreuses copropriétés, la trésorerie est un souci permanent et un fond de roulement est indispensable tandis la majorité de l'article 26 est difficile à réunir. Très souvent, le taux de défaillance et l'absentéisme aux assemblées vont de pair.
Que fait-on alors si l'avance permanente n'est pas inscrite dans le règlement et qu'on n'obtient pas la double majorité requise ?
On a le choix :
- payer les fournisseurs en retard,
- appliquer les dispositions prévues pour les copropriétés en difficultés : mandataire ad hoc, administration judiciaire ...
- agir avec pragmatisme et se contenter de la majorité de l'article 24.
Si l'on est puriste, on applique la deuxième solution qui n'apporte pas de garantie de meilleure solution des problèmes mais une augmentation certaine des coûts de gestion.
Une modification du règlement de copropriété doit être déposée au rang des minutes d'un notaire et être publiée au fichier immobilier. Sinon, elle est inopposable à tout nouveau copropriétaire. On l'oublie trop souvent. |
Édité par - ainohi le 18 déc. 2011 13:19:39 |
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Gédehem
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Posté - 18 déc. 2011 : 15:52:05
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Je suis bien d'accord encore : on voit ici l'inadaptation d'une régle.
Pour utiliser la boué de sauvetage il faut préalablement l'acheter, ce qui se décide à la majorité art.26.
L'Achat est refusé en avril faute de majorité.
En juin une personne se noie, que fait-on ???
On la laisse couler. |
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Posté - 18 déc. 2011 : 18:15:50
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Modification de l'article 26 n'est pas discutable.
On ne peut pas à chaque post écrire que seul l'article 24 est possible pour absenteisme, ou pour faire passer des résolutions en force, et que personne n'attaquera cette décison devant le TGI. Cela arrange plutot les mauvais syndics, les CS pas sérieux, et les président de CS dictateurs !!!!
ainohi : citation: - payer les fournisseurs en retard,
- appliquer les dispositions prévues pour les copropriétés en difficultés : mandataire ad hoc, administration judiciaire ...
Payer les fournisseurs en retard et la nomination d'un AJ n'ont strictmement rien à voir avec un fond de roulement. Cela est plutot de la mauvaise gestion du syndic, et de copropriétaires mauvais payeurs. Se servir du fond de roulement pour payer les factures et chacher la mauvaise gestion n'est pas responsable.
Un fond de roulement est créé pour des dépenses non prévues, en cas d'urgence par exemple pour, payer un acompte,....
Gedehem, ainohi : vos arguments ne sont pas très recevables, de la pure démagogie, afin de détourner la loi !!!
gedehem : vous poussez depuis quelques pots les UInautes à ne pas respecter la loi !!! pourquoi ce changement net d'attitude !!!
Le fond de roulement n'est pas du tout une bouée de sauvetage.
C'est au SDC de prévoir une gestion sérieuse.
Etudier un budget cohérent est une choses importante en copropriété, et la majorité des syndice tdes CS zappent cela. Il est si facile de rajouter chaque année 5 ou 10 % sans regarder de près l'état de la copropriété et des éléments communs.
Il n'est pas si compliquer de faire un budget annuel.
Un CS sérieux peut tout à fait établir un beau tableau excel sur les 10 dernières années de comptes de charges en détaillant chaqye rubriques, et des divers travaux. Honoraies syndics, salaires et charges employés, eau, électricité, ascenseur, entretien gardien, entrerien des jardins, petits entretiens divers (plomberie, électrique, ..) contrat annuel, assurances, impots, contentieux, avocats, fioul,....
Un tel tableau bien suivi, une moyenne par rubrique, et une vision des réparations des élémenst communs et des trvaux, des contentieux possibles, et vous avez une vision d'un budget annuel très proche de la réalité.
Auucun besoin d'un fond de roulement !! Celui-ci servant surtout à boucher des trous de trésorerie et à masquer la réalité des comptes de coproproéyé et de la gestion du syndicat !!!!
1/6 du budget annuel dans une petite copropriété ce 'nest pas très important, mais dans une grosse ce 1/6 deviendra colossal.
IL ne faut pas oublier que ce fond de roulement est la grosse gagnotte des syndics qui en touchent les intérêts !!!
Allez voir du coté Urbania a quoi à servi la masse monaitaire de ces fonds de roulements !!!! comptes miroris, et la grosse faillite su siècle dans le monde des syndics totalement etouffée !!!
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 déc. 2011 : 18:36:14
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Tout le monde a compris l'histoire de la boué sauf un ???
Qu'est d'autre le fonds de roulement qu'une boué de sauvetage pour la trésorerie du syndicat en train de couler ??
Pour le reste, il ne faut pas confondre le respect des textes avec l'inadaptation de certaines dispositions, régles qui dans certains cas sont préjudiciables au syndicat.
Certes, pour le voir il faut bien connaitre le sujet.
Il est évident que le syndicat qui n'est pas en mesure de réunir la maj.art.26 (vous n'ignorez rien de la difficulté dans certains syndicats !!), ici pour créer un fonds de roulement, ne va pas se laisser couler avec une trésorerie négative simplement par respect d'une régle de majorité.
D'où une décision au moins à la maj.art.24. Seule limite : elle ne vaut pas modif du RDC, elle ne peut être publiée.
Mais au moins on a sauvé les meubles ...et même le frigo.
Vous préférez tout laisser couler par respect d'une régle ici inadaptée ?
(même si elle n'est pas adaptée au laxisme des copropriétaires)
Ceci étant précisé, toute la question porte sur la nécessité ou non de créer un fonds de roulement simplement parce que le syndic le demande.
S'il n'y a pas d'impayés ou retards, que tout "baigne" à peu près, pas besoin de "boué", qui plus est sans compte vraiment séparé, par principe pas besoin de réserve de trésorerie.
Pour ce qui concerne la gestion du syndicat, personne n'ignore que les dépenses sont cycliques alors que les provisions sont constantes dans l'année.
Un exemple : si vous êtes en chauffage collectif, au gaz par exemple, le montant d'une facrure peu parfois dépasser le total de la provision trimestielle, ou la "consommer" en grande partie. Si l'on a pas de trésorerie suffisante (si on coule) que faire ?
Ce n'est pas ici une question de gestion. C'est de la simple physique des vases communiquants. "Si j'ai 50.000 € qui rentrent en provision je n'ai pas de quoi régler les 30.000 € de gaz + quote part contrat entretien + salaires employés + échéance contrat assurance + la réparation de la porte automatique des parkings, + .......... (*)
Il me manque 5000 € , où les trouver ponctuellement ?? ....... si ce n'est dans le fonds de roulement prévu à cet effet !."
(*) on parle ici des syndics qui réglent à 30 jours, comme cela devrait être la régle.
Si c'est pour faire perdurer les mauvaises pratiques à 60, 90 jours voire plus, alors ......  |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2011 18:55:38 |
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Posté - 18 déc. 2011 : 19:25:18
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Maitre gedehem : ne me prenez pas pour un idiot !!!!! mais je crois que vos propos ne sont pas dignes d'un maitre donneur de leçon.
Vous venir bien d'écrire : boîte de code:
Vous n'avez aucun droit de dire que les textes sont inadaptés!! sauf pour les détourner et satisfaire votre égo de petit chef!!!
Ou allez vous comme cela ?
Vous oubliez simplement le principe de la copropriété ou c'est l'AG qui décide !!!! il manque des fonds pour payer les factures, syndicat mal géré. Il manque des fonds à cause des mauvais payeurs , et Alors !!!
Le syndic peut tout à fait réunir l'AG autnat de fois qu'il devra pour poser une résolution d'appel de fonds de solidarité.
Le syndic peut réunir l'AG autant de fois qu'il faudra pour voter des fonds en cas d'urgence, en cas de dépassement du budget !!!
RIEN à voir avec vos dérives pour faire voter toutes les résolutions à l'article 24 !!!
Quand le syndicat va mal, que le syndic demande des fonds supplémentaires, vous n'ignorez pas, maitre Gédehemn que les copros qui roupillent se reveilleront dès qu'ils comprendront qu'il faudra sortir le porterfeuille !!!!
gedehem : citation: Ceci étant précisé, toute la question porte sur la nécessité ou non de créer un fonds de roulement simplement parce que le syndic le demande.
S'il n'y a pas d'impayés ou retards, que tout "baigne" à peu près, pas besoin de "boué", qui plus est sans compte vraiment séparé, par principe pas besoin de réserve de trésorerie.
Evidemment, une lapalissade. pas de bouée pour des personnes qui savent nager !!!
ET merci pour vos leçons de gestion sans respect des copros et de la loi !! pas très sérieux comme leçon, maitre gedehem.
gedehem : citation: Pour ce qui concerne la gestion du syndicat, personne n'ignore que les dépenses sont cycliques alors que les provisions sont constantes dans l'année.
Je doute beaucoup que vous n'êtes pas assez intelligent pour ne pas établir un budget sérieux !!!! sans déjà penser que le fond de roulement sera la pour sauver de vos erreurs !
Une moyenne sur 10 ans sur chaque poste, et un CS et un syndic qui anticipent parfaitement des dépenses d'entretien, la gestion n'est vraiment pas difficile en copropriété, comparé à une PME en période de crise !!!!!
Certes, pour le voir il faut bien connaitre le sujet. !!!!
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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16
Posté - 18 déc. 2011 : 22:14:50
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Philippe,
Juridiquement, lorsque vous dites qu'une avance de trésorerie non prévue au RC requiert la double majorité de l'article 26, vous avez raison. J'aurais dû vérifié le texte de l'article 35 du décret et la recommandation n°8 avant de poster.
Cela dit, je pense que les règlements qui ne prévoient pas une avance de trésorerie doivent être rares.
Ensuite ce pose la question des difficultés de trésorerie qui se posent dans bien des copropriétés dont les copropriétaires ne sont pas particulièrement passifs, dont le CS est vigilant et dont le syndic est sérieux, réactif et compétent.
Expérience vécue : un petit immeuble jusqu'alors sans problème mais où un investisseur achète des lots représentant un tiers des tantièmes. Cet investisseur ne paie pas ses charges. Une procédure est enclenchée, mais avant qu'elle aboutisse, par une saisie immobilière si nécessaire, que fait-on ? Les autres copropriétaires se cotisent. Il n'y a pas moyen de faire autrement. Ils versent des avances, et pour un montant supérieur au 1/6 du montant des charges annuelles maximum autorisé par la réglementation.
Les textes ne permettent pas de prendre les mesures adéquates qui passent par une solidarité qui n'existe pas en droit. On est bien obligé de se débrouiller en marge de la loi.
Il y a bien les dispositions particulières aux copropriétés en difficulté qu'on peut appliquer. Mais elles ne sont souvent guère efficaces. L'administrateur provisoire ne peut avoir plus de pouvoir de pouvoirs que l'assemblée générale : montant limité de l'avance de trésorerie, pas de solidarité entre copropriétaires. Le pdt du TGI peut certes bloquer le paiement des dettes et geler les actions en recouvrement des créanciers, mais pour un an au maximum. Cela a le même effet que la mise en redressement d'une société commerciale : les fournisseurs fuient. Faire jouer une solidarité qui n'existe pas en droit est le plus souvent la meilleure solution.
Je ne parle pas des copropriétés structurellement en difficulté où l'intervention des pouvoirs publics est nécessaire. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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17
Posté - 18 déc. 2011 : 22:31:13
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous n'avez aucun droit de dire que les textes sont inadaptés!! sauf pour les détourner et satisfaire votre égo de petit chef!!! Ben si. On est obligé de les appliquer tout imparfaits qu'ils soient, mais on a parfaitement le droit de dire qu'ils sont inadaptés et de souhaiter une évolution dans le sens de l'amélioration.
citation: Initialement posté par philippe388
Il manque des fonds à cause des mauvais payeurs , et Alors !!! Si vous avez une solution pour empêcher les mauvais payeurs de nuire, de préférence préventive, je suis preneur.
citation: Initialement posté par philippe388
Le syndic peut tout à fait réunir l'AG autnat de fois qu'il devra pour poser une résolution d'appel de fonds de solidarité. Malheureusement, légalement, cela n'existe pas. Vous qui êtes si pointilleux sur le respect de la loi, vous me décevez !
citation: Initialement posté par philippe388
S'il n'y a pas d'impayés ou retards, que tout "baigne" à peu près, pas besoin de "boué", qui plus est sans compte vraiment séparé, par principe pas besoin de réserve de trésorerie. N'enfoncer pas de portes ouvertes. Nous sommes d'accord là -dessus. |
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 18 déc. 2011 : 22:47:44
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Heu ...... je suis l'auteur de la dernière citation, pas Philippe.... lequel la commentait ainsi :
"Evidemment, une lapalissade. pas de bouée pour des personnes qui savent nager !!!
D'où on en déduit qu'il en faut bien une pour ceux qui ne savent pas nager et qui coulent, "bouée" adoptée "à tout prix" au risque d'avoir un noyé sur les bras ....., ce "tout prix" pouvant être l'art.24 si l'art.26 est impossible.
L'important n'est pas là !
Il est dans la nécessité ou pas de la création de cette réserve. Nécessité pour le syndic, pour le syndicat ? |
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JPM
Modérateur
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19
Posté - 19 déc. 2011 : 10:09:50
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La création d'une réserve de trésorerie (en langage commun fonds de roulement) est une modification du règlement de copropriété concernant sans nul doute l'administration des parties communes visée par l'article 26 de la loi.
En l'espèce la décision parait avoir été prise à cette majorité si l'on se réfère à l'extrait du PV.
Pour revenir sur cette décision il faut donc une nouvelle décision prise à la même majorité.
Mais la décision comporte un élément illégal : la modification automatique du montant de l'avance en fonction des variations du montant du budget prévisionnel.
Il faut pour modifier (augmenter ou réduire) le montant de l'avance une décision spécifique de l'assemblée.
Il est bien certain que le bon sens élémentaire commande l'existence d'un fonds de roulement. Il est aussi certain qu'il n'y a pas lieu de le faire varier annuellement en fonction du budget prévisionnel.
Plutot que de critiquer la création d'une telle avance, les conseils syndicaux doivent veiller au paiement ponctuel des fournisseurs qui est une nécessité plus forte encore dans les circonstances actuelles. Tout le monde doit savoir que la ponctualité des paiements syndicaux permet de faire des économies notables pour les charges courantes et plus encore pour des gros travaux.
Pour ces derniers, l'existence d'un fonds de prévoyance accroit encore l'importance des économies.
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Posté - 19 déc. 2011 : 11:08:37
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ainohi : citation: Une procédure est enclenchée, mais avant qu'elle aboutisse, par une saisie immobilière si nécessaire, que fait-on ? Les autres copropriétaires se cotisent. Il n'y a pas moyen de faire autrement. Ils versent des avances, et pour un montant supérieur au 1/6 du montant des charges annuelles maximum autorisé par la réglementation.
L'avance de solidarité votée par l'AG pour combler le trou de trésorerie, n'a rien à voir avec le fond de roulement !!!
Cette avance de " solidarité " se vote à l'article 24, et elle est remboursable en cas de vente et de récupération des fonds.
le syndic peut également appelé des fonds pour trvaux d'urgence avac avis du CS, ne dépassant pas le tiers du devis. Une AG sera convoqué pour adopter ces trvaux et pour appeler la totalité des fonds.
Le syndic a des moyens pour régler ces problèmes de trésorerie, sans pour cela être hors la loi !!!! |
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