| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 22 déc. 2011 : 07:14:35
|
Bonjour,
Un syndic (A) est élu pour une durée de 3 ans pendant une AG en 2010 (1) qui fait l’objet d’une annulation pour nombreuses irrégularités.
Le TGI a rejeté la demande d’annulation. Celle-ci est frappée d’appel. Le jugement du TGI valide en conséquence la nomination de (A), l’appel n’interviendra qu’en 2012.
Le syndic (A) convoque une AG (2) pour notamment les dépenses de l’exercice, son quitus et dans sa convocation indique qu’il va procéder à un nouveau vote sur la désignation du syndic au motif que la décision de l’Assemblée Générale qui l’a élue serait susceptible d’être annulée. L’Assemblée Générale est convoquée 2 à 3 mois avant l’AG habituelle ce qui ne permettra pas de porter une autre candidature à l’ordre du jour. Donc un seul candidat ; La résolution mentionne « élection du syndic ».
Lors de cette AG (2), les dépenses de l’exercice seront rejetées, le quitus ne sera pas donné, et le syndic (A) ne sera pas élu.
Un syndic bénévole (B) sera élu pour une courte mission afin de convoquer une autre AG (3) pour élire un syndic professionnel (C), lequel sera élu par une large majorité.
Deux copropriétaires en collusion avec le syndic (A) obtiennent l’annulation de l’AG (2) et l’AG (3), au motif que le copropriétaire « syndic bénévole » et son conjoint n’ont pas remis leurs pouvoirs après l’élection du syndic bénévole.
Le TGI a annulé les deux AG et non pas les seules résolutions concernées après l’élection du syndic bénévole.
Devant cette situation, annulation des 2 AG élisant un syndic, nous avons considéré que la copropriété était dépourvue de syndic et avons demandé la nomination d’un administrateur provisoire.
Lequel a été accordé par ordonnance du Pdt du TGI.
Les deux copropriétaires toujours en collusion avec le syndic (A) ont demandé une rétractation de l’ordonnance.
Cette ordonnance vient d’être rétractée car :
- aucun document n’établit que le syndicat aurait expressément renoncé à son mandat et qu’au contraire la convocation de l’AG (2) prévoyait un nouveau vote au motif que la décision de l’AG serait susceptible d’être annulée,
- que les décisions de l’AG (2) ont été annulées,
- que le jugement du TGI validant la nomination de (A) lors de l’AG (1) n’a pas été portée à la connaissance du Président du TGI ayant nommé un administrateur provisoire,
- que les conséquences cumulées des jugements de (AG1) et jugements de AG (2) et (3) la copropriété n’est pas dépourvue de syndic, car lors de l’AG1 le syndic (A) a été régulièrement désigné pendant 3 ans.
Compte tenu de cette rétractation, la copropriété se retrouve donc avec le syndic qui n’a pas été réélu lors de l’AG 2, dont les dépenses ont été rejetées et le quitus non donné.
La rétractation de l’ordonnance du PDT du TGI laisse entendre que la justice a considéré qu’aucune AG (2) et (3) ne s’est tenue valablement pour élire un syndic, mais elle considère qu’elle n’est pas dépourvue de syndic puisque le mandat de l’AG 1 était de 3 ans. Le fait que le syndic est remis en jeu son mandat lors de l’AG 2 (avec un nouveau contrat et une durée) n’est pas pris en compte.
L’annulation des résolutions des AG n’a pas pour conséquence que la copropriété soit dépourvue de syndic, le TGI fait fi des points de l’ODJ des AG 2 et 3 qui prévoyaient l’élection du syndic et considère que le mandat de 3 ans est toujours valide.
On revient à l’état antérieur, comme si les copropriétaires n’avaient pas été sollicités sur l’élection du syndic (A), à quoi servent les votes des copropriétaires ?
Partagez-vous cette analyse du TGI ?
Ou bien faut-il encore faire appel de cette décision surprenante du TGI ?
Merci d'avance aux juristes qui pourront nous éclairer
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 22 déc. 2011 : 08:07:41
|
tout à fait :
-l'AG1 est toujours d'actualité l'appel n'étant pas encore jugé, donc votre syndic est élu pour 3 ans jusqu'en 2013.
- les AG2 et 3 n'existent plus en effet, (un syndic pro ou non pro ne peut détenir des pouvoirs : motif d'annulation de l'AG), donc un syndic n'a pas été désigné lors de l'AG2 et un quidam ne peut convoquer l'AG3...
je ne porterai pas de jugement sur les préparations des AG2 et 3, car cela ne fait pas avancer votre question.
aujourd'hui, il vous faut :
-1- se préparer à un admistrateur si annulation de AG1 en appel
ou plus vraisemblablement
-2 on ne sait rien des irrégularités de AG1, donc on suppose que l'appel sera rejeté... donc il faut se préparer sérieusement à une nouvelle désignation en 2013... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 22 déc. 2011 : 18:19:05
|
Le T.G.I invente une nouvelle modalité de vote: Vous élisez obligatoirement le candidat syndic sinon c'est l' ancien contrat de syndic qui reprends son cours.
Le syndic avait un contrat en cours de 3 ans, remet en jeu son mandat en portant à l' ordre du jour "Election d'un syndic" avec sa candidature.
Selon le T.G.I. cette élection n'est valablement qu'à la condition que le postulant syndic soit élu.
Où est la liberté de vote...
Lors de l' A.G. du 30 mai 2011, Mme B, copropriétaire, a reçu des "mandats" après son élection elle a renoncé à ses mandats, mais le tribunal lui reproche l'irrégularité du transfert des mandats, et au lieu d' annuler les "résolutions prises après la désignation du syndic" B, annule l' ensemble de l' A.G.
A noté que le T.G.I. reconnait implicitement la validé de la désignation de B, puisque c'est à titre de "syndic" qu'il reproche à B un vice de procédure.... |
|
|
|
3
Posté - 23 déc. 2011 : 08:58:24
|
Je suis d'accord avec JB 22.
D'autant que le syndic (A) avait bien remis en jeu son mandat en inscrivant à l'ODJ "élection du syndic" : contrat, rémunération, durée,
et qu'il était le seul candidat.
En effet, la convocation à l'AG a été faite 2 mois avant la date habituelle faisant partir un ODJ avec élection du syndic et une seule proposition la sienne.
Une autre candidature a été proposée, mais il l'a refusée. Il avait le temps de l'envoyer à tous les copropriétaires (je ne reviens pas sur ceci j'ai eu l'occasion d'en parler sur un autre post).
Le jour de l'AG, il a voulu retirer cette question de l'ODJ, mais le président de séance et une majorité les copropriétaires présents ont refusé.
Le jour de cette Assemblée : il n'a pas obtenu la ratification des dépenses de l'exercice, le quitus, et il n'a pas été réélu comme il croyait l'être en ne présentant qu'une seule candidature.
Comme JB 22 le dit, le TGI en annulant l'AG a reconnu l'élection du syndic bénévole de (B).
l'Ag ayant été annulée par décision du TGI, il n'y avait donc plus de syndic car le mandat de 3 ans a été remis en jeu lors de cette AG ; Nous relevions donc de l'art 47 pour nomination d'un administrateur provisoire.
Que fait-on du vote de la majorité des copropriétaires qui ne voulait plus du syndic (A) et qui l'ont témoigné lors de l'élection de Mme B?
En convoquant cette AG avant la date habituelle et en ne proposant que sa seule candidature, en cas d'annulation de l'AG de 2010, le syndic (A) voulait imposer une nouvelle fois son élection, redemandait de voter sur la durée et augmentait sa rémunération de 2000 €
Vous constaterez que ce syndic fait feu de tous bois, il a refusé de remettre les fonds et archives de la copropriété et nous avons du faire un référé (voir abus 2906 de l'ARC), il a prélevé du compte bancaire le montant de ses honoraires jusqu'à la fin de son contrat jusqu'en 8/2013.
Le TGI en rétractant l'ordonnance conforte la situation de ce syndic et remet la copropriété en grande difficulté .....
|
|
|
|
4
Posté - 23 déc. 2011 : 10:14:25
|
vous pouvez faire toutes les suppositions que vous voulez, le/les tribunaux ont tranchés : à l'heure actuelle le syndic A est toujours en activité jusqu'à la fin du contrat initial, puisque toutes les autres désignations ont été annulées en même temps que les AG.
Il n'a pas à remettre les archives et les fonds....  puiqu'il n'y a pas de syndic autre de nommé (accepté par le juge).
Certes, bien sur vous pouvez contester les décisions des tribunaux, mais cela va vous couter et le délai de 2013 (fin du mandat) va arriver avant les jugements. Vous allez contre un mur ;
Dans un jugement très souvent, il y a un gagnant qui fait le fier, et un perdant qui se considère comme le dindon de la farce (parfois à juste titre)...
Si vous devez vous "bagarrer" aujourd'hui, c'est sur le prélèvement illégal des honoraires jusqu'en 2013 !!!! qu'il faudra payer un jour ou l'autre, sauf à dépenser plus en frais de justice et d'avocat pour obtenir (peut-être) satisfaction. |
|
|
|
5
Posté - 23 déc. 2011 : 11:38:34
|
Je reprends votre remarque sur les archives et les fonds, les choses ne sont pas aussi simples, lorsqu'il y a eu élection de B puis ensuite de C, le TGI n'avait pas annulé les 2 AG. Donc le syndic A n'avait pas à conserver les fonds et archives. D'ailleurs, il y a eu référé et le TGI a condamné le syndic A à remettre les fonds et archives avec des dommages et intérêts. Les documents ont été transmis au syndic C et les fonds ont été remis après avoir prélevé le montant des honoraires jusqu'à la fin du contrat.
Que voulez-vous dire concrètement par :
Si vous devez vous "bagarrer" aujourd'hui, c'est sur le prélèvement illégal des honoraires jusqu'en 2013 !!!! qu'il faudra payer un jour ou l'autre, sauf à dépenser plus en frais de justice et d'avocat pour obtenir (peut-être) satisfaction.
|
|
|
|
6
Posté - 23 déc. 2011 : 13:24:09
|
|
votre syndic n'a pas à retirer dès maintenant ses honoraires jusqu'en 2013, nous sommes en 2011 encore... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 23 déc. 2011 : 13:55:46
|
Réponse à rambouillet
Tout d' abord merci de vous intéresser au sujet, vous êtes le seul actuellement, si je ne me compte pas. (Je ne suis pas copropriétaire dans ce syndicat).
Certes le syndic ne peut pas retirer ses honoraires jusqu'en 2013, mais comme la "remise des fonds" a été annulée et que ce prélèvement n' a pas été soumis à l' approbation d' une A.G.les copropriétaires n'ont aucune certitude de ce prélèvement que le syndic peut annuler à tout moment.
Il ne faut pas compter sur le C.S. il est "inféodé" au Syndic (Ayant " bénéficié" d'avantages indus, objet de contestations).
Comme vous pouvez le constater la situation n'est pas simple.
|
|
|
|
8
Posté - 23 déc. 2011 : 14:50:58
|
Pourquoi dit-on que la remise des fonds est annulée ? Les fonds ont été remis au Syndic B, puis ensuite B les a transmis à l'administrateur provisoire, donc maintenant, l'AP va devoir les remettre au Syndic A.
Les prélèvements par le syndic (A) ont eu lieu au moment de la remise des fonds, il y a une trace dans le GL et sur les relevés bancaires. En revanche, le syndic peut refaire un versement sur le compte de la copriété. Selon moi, il lui appartiendrait de ne pas se verser d'honoraires jusqu'à la date de la rétractation de l'ordonnance.
Est-ce votre analyse ?
Merci |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 23 déc. 2011 : 17:17:05
|
Je pense que dans votre situation difficile vous avez d'autres problèmes à résoudre que le prélèvement des fonds dont l' obligation de transmission se trouve annulée. Le syndic, comme je vous l'ai dit, peut annuler son prélèvement à tout moment rendant votre action sans objet.
Ce qui est primordial c'est le jugement attendu concernant la procédure en annulation de l' A.G. 2010. |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 24 déc. 2011 : 13:56:54
|
Louise Bourlès écrit citation: Un syndic (A) est élu pour une durée de 3 ans pendant une AG en 2010 (1) qui fait l’objet d’une annulation pour nombreuses irrégularités.
Le TGI a rejeté la demande d’annulation. Celle-ci est frappée d’appel. Le jugement du TGI valide en conséquence la nomination de (A), l’appel n’interviendra qu’en 2012.
Elle fait état de nombreuses irrégularités. C'est possible, mais en l'état c'est une simple affirmation et le Tribunal n'en a retenu aucune.
Quand on voit la bagarre qui a suivi, on est effaré.
Que de temps et d'argent gachés pendant qu'on court après un 1% erroné dans une indexation de contrat 
Je retiens un enseignement que j'ai déjà signalé : au sujet de l'éligibilité d'un candidat syndic bénévole temporaire porteur de pouvoirs. La seule solution est qu'il doit s'en dessaisir avant de présenter sa candidature si cela est juridiquement et matériellement possible.
Bilan de 10 dossiers examinés en un an : annulation potentielle de la décision de nomination dans 7 cas sur 10. Annulation effectivement obtenue dans deux des cas. Dans la pratique les deux syndics bénévoles menacés d'une assignation ont démissionné et un administrateur provisoire a été désigné.
Quatre mois après, les deux situations ont été rétablies.
|
|
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 24 déc. 2011 : 17:30:40
|
De JPM:
"Que de temps et d'argent gachés pendant qu'on court après un 1% erroné dans une indexation de contrat"
Dans cette affaire le 1% d' honoraires n' a rien à voir dans les actions, il montre seulement que le syndic à proposé un nouveau contrat avec des honoraires majorés par rapport à celui de 2010.
Si ce n' était l' erreur, concernant les pouvoirs, sa nomination a été retenue par le tribunal. C'est l'erreur qui a permis l' annulation de l' A.G.
Vous allez encore plus loin que moi concernant les pouvoirs: 'il doit s'en dessaisir avant de présenter sa candidature
"Avant" il n' est pas syndic il a donc pu recevoir des pouvoirs valablement, et rien n'interdit à un copropriétaire de voter pour lui-même. Mais par prudence je retiens votre point de vue. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
